Sentencia Civil Nº 134/2015, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 584/2013 de 19 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 584/2013

ORDINARIO NUM. 408/2012

EL VENDRELL NUM. 3

S E N T E N C I A NUM. 134/15

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

D. Manuel Díaz Muyor

D. Sergio Nasarre Aznar

En la ciudad de Tarragona, a 19-3-2015.

Visto ante esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por DÑA. Andrea y D. Matías representado en la instancia por el Procurador Sr. José Román Gómez contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de El Vendrell, en fecha de 24-5-2013 , en autos de juicio ORDINARIO número 408/2012 en los que figura como demandante DÑA. Andrea y D. Matías y como demandada DÑA. Flor .

Antecedentes

ACEPTANDO los de la Sentencia recurrida, y

PRIMERO.-Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: Debiendo desestimar y desestimando la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. José Román Gómez en nombre y representación de D. Matías y Dña. Andrea contra Dña. Flor .

Debiéndose dejar sin efecto las medidas cautelares en su día acordadas.

Debiendo condenar y condenando a D. Matías y Dña. Andrea al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Que contra la mencionada sentencia se solicitó la preparación de la apelación y, evacuado ese trámite, se interpuso recurso de apelación por la parte ACTORA sobre la base de las alegaciones que son de ver en el escrito de alegaciones presentado.

TERCERO.-Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulen oposición al recurso o impugnación de la sentencia apelada, por la parte DEMANDADA se interesa la confirmación de la sentencia apelada.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Sergio Nasarre Aznar.

Fundamentos

PRIMERO.-La parte recurrente alega como motivos del recurso los siguientes: 1) que los recurrentes están reclamando 143,54 m2 que actualmente están siendo ocupados por la demandada (hoy recurrida), 72,34 m2 de los cuales los está ocupando sin inmatriculación y los 71,20 m2 restantes corresponden al exceso de cabida que la parte demandada pretende inmatricular conforme al art. 205 LH . y consideran que en ellos sí concurren todos los requisitos para apreciar la acción reivindicatoria que entablan: que el título de dominio de 13-3-2008 consolida los 405 m2 al derivar del acta de notoriedad y del catastro vía arts. 205 y 207 LH ; mientras que la finca de la demandada (c/ DIRECCION000 , NUM000 , Salomó) otorga escritura para añadir a su finca de 121 m2 un exceso de cabida de 170 m2 para consolidarlo vía art. 205 LH y el 30-4-2012, fecha en que se interpone la presente demanda, dicho exceso aún no se ha consolidado. Al denegar la demanda, se está reconociendo a la demandada una finca de 363,43 m2 cuando solo tiene reconocidos 121 m2. Además, la finca está siendo ocupada por la parte contrario y la porción de terreno que se reivindica (143,54 m2) está claramente detallado en el doc. 3 de la demanda; al tiempo, el demandado ha ido reconfigurando la finca para borrar desniveles y diferencias que guardaba con la de los ahora reclamantes. 2) Por su parte, señala que si bien el padre de la hoy demandada pudo tener en su poder dos fincas (A y B de la contestación), en 1944 no le pudo pasar la que ellos denominan A porque se la llevó un torrente y solo le pasó la B. Por lo tanto, solo puede acreditar la titularidad de una finca de 121 m2 (doc. 2 contestación pero nada más; así, no aporta la aceptación de herencia en 1985 y espera hasta 2010 para inscribir la mayor cabida, posiblemente porque en 1985 solo tenía 121 m2. Además, la finca del doc. 5 de la contestación no se refiere a la finca B por su posición (está bajo el torrente y no sobre el torrente). 3. En cuanto a las superficies del catastro, la demandada ha defendido que su finca tiene una superficie de 291 m2 (también la que consta en el catastro) pero la efectivamente ocupada es de 363,34 m2 reconociendo que al menos 72,34 m2 pertenecen a la demandante. 4. Que existían comunicaciones (pasillo lateral y puerta ahora tapiada para hacer una escalera) entre la casa de la actora y la finca en cuestión, evidenciando que c/ DIRECCION000 , NUM001 siempre ha tenido terreno (hoy en c/ DIRECCION000 , NUM000 ) como lo demuestran otras evidencias físicas como existencia de canaleras, hilos de extender la ropa, medida de la baranda del terrado o ventana grande que da al terreno; que éste tenía dos niveles y que el superior pertenecía a la casa de la actora y la inferior a la demandada Sra. Flor y que había dos pequeñas puertas, cada una para acceder a cada parte del terreno; que el terreno siempre se dedicó a huerta y no a cereales de manera que no puede ser el mismo terreno del doc. 5 contestación. El perito de la actora ha medido el terreno de c/ DIRECCION000 , NUM000 y no da 291 m2 sino 263,63 m2; no es cierto que las paredes de cerramiento tengan 100 años puesto que en fotografía de 1965 no se muestra pared en c/ DIRECCION001 ; que la puerta actual de la demandada es de 1989 y que antes había otra más pequeña. 5. Que se mantenga la anotación preventiva de demandada.

A ello se opone la demandada, señalando que la actora no cumple los requisitos para la acción reivindicatoria. En cuanto a la propiedad, el título de compra-venta que exhibe de 11-11-2009 donde constan ciertos m2 que la realidad física de la casa no cumple (405 m2) y de ahí deduce que le corresponde parte del huerto de la demandada. Ni la cabida del registro ni la del catastro (Acta de Notoriedad de 13-3-2008) le dan título suficiente; el 38 LH se refiere a aspectos jurídicos, no físicos. Su título, pues, no ultrapasa la pared de cierre de la casa que adquirieron. La demandada y sus antecesores en el título llevan ocupando la finca 125 años, perfectamente cerrada (ya quedaba claro cuando el padre de la demandada la compró en 1944) y que no ha sufrido alteración física alguna. Los muros son de tiempo inmemorial. El Sr. Federico otorgó escritura de compraventa de finca NUM002 a favor de Leopoldo , la finca ya estaba claramente delimitada y nadie en 80 años, ni siquiera los anteriores propietarios de la finca de los actores, han reclamado nada a la hoy demandada. Que la vendedora de la finca de los actores no fue llamada (Sra. Luz )

SEGUNDO.-Se plantea en el presente supuesto una acción reivindicatoria, que se entabla entre propietario no poseedor y poseedor no propietario. En reiteradas ocasiones esta Audiencia ( SSAP Tarragona 3-6-2005 , 8-2-2011 y 16-5-2012) tiene también dicho, con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y también a la acción reivindicatoria del art. 544-1 CCC, que para que pueda prosperar una acción reivindicatoria es necesario: '1) la existencia de un título de dominio; 2) la identificación de la cosa: tal y como puso de manifiesto esta misma Sala (v. sentencia de 03-06-2005 ), 'debe partirse como premisa respecto a la identificación de la finca reivindicada que para llenarlo no es bastante su descripción en el título presentado con la demanda de reivindicación, sino que se requiere que la finca se determine por los cuatro puntos cardinales, claro que éstos deben venir determinados exactamente con toda precisión, ha de fijarse con precisión la situación, cabida y linderos de la finca, demostrando que el predio reclamado es al que se refieren los títulos ( SS 2-5-63 , 6-10-64 , 11-12-73 y 14-5-74 ), no consistiendo la identificación sólo en describir la cosa fijando con precisión la cabida y los linderos, sino que además, ha de ser demostrado sin lugar a dudas que el predio topográficamente es el mismo a que se refieren los documentos y demás medios de prueba ( SS 8-4-76 , 31.10-83, 25- 2-84), es decir la identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular ( SS 15-2-90 , 25-11-91 y 1-4-96 )'; y 3) la posesión por parte del demandado, quien no puede acreditar un título que justifique su posesión frente a la del actor'.

TERCERO.-Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos fijados jurisprudencialmente, en el supuesto que ahora nos corresponde enjuiciar, el objeto de la compra-venta descrito y reseñado en la escritura pública correspondiente (doc. 1 demanda), claramente estipula que se trata de una 'casa' de 494 m2 y es en la descripción de la misma donde se indica que está construida 'sobre una porción de terreno de 405 metros cuadrados de superficie', con una planta baja de 206 m2. Es decir, primero, que independientemente de la cabida del terreno sobre el que se alce, la titularidad que se adquiere es la de la casa (folio 33), como también se deduce del requisito de la cédula de habitabilidad, o del requisito de ser vivienda familiar, que se detallan en la escritura (folios 36 y 38). Ninguna relación se establece entre la supuesta porción de terreno (parte la cual hoy se reivindica de la demandada) y el objeto de la compra-venta que es la casa. Tal y como señala la SAP Las Palmas 27-9-2013 , lo importante a la hora de pedir una reivindicatoria es un título legitimador de la parte que se reclama, más que de intentar justificar unos m2 registrales que no concuerdan con la realidad. Coincidiendo, pues, con el juzgador de instancia, se desconoce cuál es la relación entre la casa que se compra y el terreno sobre el que se asienta, quién es su titular, ni tampoco está descrito en la escritura de compra venta (sólo figura su cabida) y es precisamente un exceso de cabida del mismo lo que ahora se pretende reclamar, lo que no es amparable.

A mayor abundamiento, no obstante, en cuanto al segundo de los requisitos exigidos registralmente (en cuanto la tercero no hay discusión, en tanto que la finca colindante contra la que se reclama la mayor cabida está poseída por la demandada), la descripción de la cosa reclamada, la reclamación se basa en un exceso de cabida. Así, el papel que el exceso de cabida desempeña en una acción reivindicatoria, bien es cierto que, por un lado, la cabida entre el terreno donde se asienta la casa de la actora y la planta de ésta difieren y, por otro, que la cabida de la finca de la demandada aparece en la certificación registral (doc. 2 demanda) como de 121 m2. Pero hay que recordar que ni el Registro de la Propiedad ni el Catastro garantizan la exactitud de los elementos físicos, incluido el exceso de cabida, de las fincas allí registradas. Así la STS 4-11-2011 señala que 'La protección que dispensa al tercer adquirente el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no es absoluta, hasta el punto de garantizar la existencia física de la finca con los linderos y extensión que constan en el Registro, sino relativa en cuanto simplemente le deja a salvo de las consecuencias que normalmente podría tener para dicho tercero el hecho de que se anulara o resolviera el derecho de su transmitente por causas que no constaran en el Registro, siempre que, además, por su parte haya adquirido de buena fe y haya inscrito su derecho. Como recuerda la sentencia núm. 454/2010 de 30 junio EDJ 2010/133397, esta Sala ha declarado con reiteración que la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas ( sentencias de 30 de octubre de 1961 , 16 de abril de 1968 EDJ 1968/304 , 3 de junio de 1989 EDJ 1989/5642 ; y, como más recientes, las de 5 junio 2000 EDJ 2000/14317 , 6 julio 2002 EDJ 2002/26095 y 15 abril 2003 EDJ 2003/9873). En igual sentido, la sentencia núm. 513/2011 de 30 junio EDJ 2011/146914, con cita de las de 13 noviembre 1987 EDJ 1987/8263 y 30 octubre 2009 EDJ 2009/245658, señala que «el Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente ya que reposa sobre las simples declaraciones de los otorgantes y así caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales, tanto a los efectos de la fe pública como de legitimación registral de que aquí se trata, sin que la institución responda de la exactitud de los datos y circunstancias de puro hecho ni, por consiguiente, de los datos descriptivos de las fincas'. Tampoco las oficinas del Catastro son definidoras de la propiedad por ser ello función reservada a los tribunales de Justicia (por todas, SSTS de 4 de mayo de 1994 , 23 de diciembre de 1999 , 26 de mayo de 2000 o 1 de marzo de 2006 ) de manera que los datos que resultan del Catastro no pueden constituir por sí solos un justificante del dominio, la atribución catastral de un determinado espacio, con la extensión que aparezca en tales archivos, resulta insuficiente para asignar el dominio del terreno.

Según la STS de 5/3/2012: 'El Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas ( Sentencias de 13-11-1987 EDJ 1987/8263 , 1-10-1991 , 26-11-1992 EDJ 1992/11661 , 3-2-1993 y 1-7-1995 EDJ 1995/2871). El artículo 38 sólo establece una presunción 'iuris tantum' a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada ( Sentencias de 11-6-1991 , 24-2-1993- EDJ 1993/1783 , 21-4-1993 EDJ 1993/3745 y 22-2-1996 EDJ 1996/1231). La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil EDL 1889/1 ( Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994 ). ( STS 17-3-2005 EDJ 2005/33573). De lo expuesto se deduce que la inscripción registral no prueba la identificación de la finca, siendo éste uno de los requisitos esenciales de las acciones reivindicatoria y declarativa de dominio, por lo que no se ha alterado la carga de la prueba, sino que ésta en el aspecto identificativo recae sobre la parte actora, tal y como declara la sentencia recurrida EDJ 2008/285900, por lo que tampoco se infringe el valor probatorio de los documentos públicos ( arts. 1216 y 1218 C. Civil ) (...)'. Lo que compraron los hoy actores es lo que es y es lo que mide según la realidad física, que, en su caso, pudieron comprobar antes de adquirirla, independientemente de la mayor o menor exactitud de la cabida registralmente prevista, puesto que no pueden quedar protegidos por el art. 34 LH al no alcanzar éste a los elementos físicos registrados.

Por lo tanto, es insuficiente entablar una reinvindicatoria por un exceso de cabida, evidenciando una diferencia de ésta con la superficie y descripción registrales, sino que se requiere una determinación de la finca sobre el terreno por sus cuatro puntos cardinales ( SSTS 16 Jul. 1990 EDJ 1990/7658 , 5 Mar. 1991 EDJ 1991/10845 1 Dic. 1993 EDJ 1993/10944 y 25 de mayo de 2000 EDJ 2000/10845, entre otras muchas), debiéndose éstos concretarse con toda precisión, siendo éste un requisito esencial para que prospere dicha acción, basada tanto en el art. 348 CC como en el art. 544-1 CCC.

Pues bien, esto es precisamente lo que hace la actora en su petitum de la demanda: se limitan a reclamarle 143,54 m2 a la demandada, que deben ser restados de dicha finca y no dice dónde están situados ni sus cuatro puntos poligonales exactos. La remisión a su doc. 3 tampoco aclara la cuestión. Pues bien, si vamos al folio 82 en el apartado de 'valoración' del perito de la actora, que es cuando éste reseña las dos disminuciones de la pretendida finca de la actora (c/ DIRECCION000 , NUM001 ) que vienen siendo poseídas por la demandada por su finca c/ DIRECCION000 , NUM000 , la suma de las dos cantidades que señala el perito no da 143,54 m2 sino 145,58 m2. Pero, además de esta pequeña diferencia, si bien una parte de esta cantidad queda delimitada en un polígono catastral reseñado en plano folio 78 (99,71 m2), dos de cuyos lados hacen 5,62 y 6,07, el resto (43,87 m2) se limita a decir que 'faltan [sic.] todavía una porción de terreno' que la saca desplazando hacia la finca de la demandada el polígono antes citado en folio 83 (los nuevos metros serían 7,97 y 8,41 respectivamente). Es decir, viene a decir, que como la cabida real de la finca de los demandantes no coincide con la registral, esos m2 deben salir de la finca colindante (la de la demandada) y simplemente va alargando la linde entre ambas fincas en perjuicio de la demandada, cuando entre ambas existe un muro centenario (aparece ya en la supuesta postal aportada por la propia actora que es anterior a 1960; doc. 4 actora; DVD 1:02:00 y 1:17:00; folio 132). A ello hay que añadir, en base a la inmediación probatoria del juzgador de instancia, que éste reseña que de la inspección judicial sobre el terreno, ni la actora ni su perito supieron dar cuenta de donde se situaban exactamente los metros cuadrados reclamados.

Por lo tanto, no solo la demandante no demuestra ser propietaria del propio terreno donde se asienta su casa, sino que tampoco demuestra por qué debe considerársele como tal de ese polígono de 5,62 y 6,07, 'extendido' artificialmente por su perito en contra de la finca de la demandada, todo ello teniendo en cuenta que la hoy demandante pudo conocer (de hecho en DVD 22:07 reconoce que el anterior propietario de la finca no le dijo que el trozo reinvindicado le pertenecía; solamente la vendedora le dijo 'un bon tros de terreny', sin más especificación; es sintomático que no haya declarado la vendedora - art. 217 LEC ; la testigo Sra. Frida solo refiere que existía terreno 'debajo' de la casa y habla de alguna construcción hecha gracias a ello, de manera que bien puede referirse a los patios y construcciones anexas ulteriores de la casa, sin especificar más allá) cómo era la finca en la realidad antes de adquirirla, incluyendo que ambas fincas estaban perfectamente delimitadas y que si sospechaba discrepancia de cabida entre registro y realidad, bien podría haber no comprado o haber retenido al menos parte del pago o una reducción del precio antes de adquirirla hasta que se resolviese el exceso de cabida. Nada añaden a la discusión el resto de argumentos de naturaleza física de las fincas en cuestión (discutidas, de otro modo, por la demandada en DVD 4:16, porque dice que el terreno es plano y vallado; que los propietarios anteriores de la finca de los hoy demandantes nunca extendieron la ropa sobre su terreno, que solo había una puerta, que toda su finca era huerto; sin problemas con vecinos anteriores, incluso cuando ejercitó actos de dominio sobre la zona pretendidamente reivindicada, DVD 17:00), desde lo que se cultivaba (diferentes versiones entre los testigos de ambas partes), los desagües (pueden ser servidumbres), desniveles (testimonio DVD 38:00 vs 1:02:00) la existencia de una ínfima 'puerta' según la postal entre ambas fincas, ni la ventana o los testimonios de quién recogía las hierbas años atrás (DVD 1:11:00) en las supuestas dos partes de la finca de los demandados, porque de nada de ello se deriva necesariamente título dominical alguno ni da lugar a la reivindicatoria, naturalmente, ni tampoco añaden nada a la descripción exacta de la zona reclamada, tal y como lo reclama la jurisprudencia citada del Alto Tribunal, coincidiendo con lo acordado por el juzgador de instancia.

En cuanto al mantenimiento de la anotación preventiva de demanda, nada hay más en el fallo que el dejar sin efecto las medidas cautelares acordadas que, en su caso deberían tramitarse por el 744 LEC no siendo este Tribunal competente para ello. Y, en cualquier caso tratándose de la cancelación de la anotación preventiva de demanda, tendrá efectos que corresponda cuando recaiga sentencia judicial firme según disponen los arts. 206 RH y 42 LH , pero el Juez hizo bien en acordarlo lo que lleva también a la desestimación de este motivo del recurso.

ç

CUARTO.-A tenor del fallo y de los arts. 398.1 y 394.1 LEC procede la condena en costas de esta alzada a la recurrente.

Vistos los artículos citados, concordantes, demás normas de general y pertinente aplicación

Fallo

Que debemos declarar y declaramos NO HABER LUGARal recurso de apelación interpuesto por DÑA. Andrea y D. Matías contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 3 de El Vendrell, en fecha de 24-5- 2013, cuya resolución confirmamos íntegramente, imponiendo las costas del recurso a la recurrente.

Así por nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.