Sentencia CIVIL Nº 134/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 667/2020 de 26 de Febrero de 2021

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120188255693

Recurso de apelación 667/2020 -I

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Mataró

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 362/2018

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012066720

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012066720

Parte recurrente/Solicitante: Guillermo, Valentina

Procurador/a: Beatriz Aizpun Sarda, Beatriz Aizpun Sarda

Abogado/a: Alexandre Vidal-Abarca Armengol

Parte recurrida: Hipolito

Procurador/a: Eva Maria Viudez Castro

Abogado/a: Mireia Corominas Cidraque

SENTENCIA Nº 134/2021

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Jordi Lluís Forgas Folch Mireia Rios Enrich

Barcelona, 26 de febrero de 2021

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 8 de octubre de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 362/2018 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por/la Procuradora Beatriz Aizpun Sarda, en nombre y representación de Guillermo y Valentina contra Sentencia - 28/03/2020 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Eva Maria Viudez Castro, en nombre y representación de Hipolito.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimar la demanda interpuesta por la representación procesal de Guillermo Y Valentina y absolver a Hipolito de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de las costas procesales a la parte actora'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/02/2021.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso.

DON Guillermo y DOÑA Valentina presentan demanda de juicio ordinario contra DON Hipolito en reclamación de la cantidad de 7.894,51 euros en la que exponen:

1. Suscribieron un contrato de arrendamiento de la casa sita en la CALLE000 número NUM000, de ALELLA, por un periodo de cinco años y una renta de 2.250 euros, entregando una fianza de 2.250 euros y un aval a primer requerimiento de 9.000 euros; el contrato quedó resuelto de mutuo acuerdo en fecha 2 de junio de 2018.

2. El arrendador no ha devuelto la fianza y en fecha 4 de junio de 2018, remitió un burofax requiriendo de pago a los actores por importe de 10.816,49 euros, correspondiente a unos supuestos desperfectos ocasionados en la vivienda, que se desglosan en:

* 8.000 euros presupuestados para la reparación de los desperfectos.

* 566,49 euros tasa municipal de recogida de residuos.

* 2.284 euros renta impagada del mes de mayo.

3. Los arrendatarios reconocen desperfectos por importe de 505 euros en piscina, persianas, jardín, ascensor y terraza, la suma de 566,49 euros correspondiente a la tasa municipal de recogida de residuos y la cantidad de 2.284 euros por la renta del mes de mayo de 2018, por lo que los demandantes deben pagar la cantidad de 3.355,49 euros, que deducida la fianza de 2.250 euros, resulta una suma a pagar de 1.105,49 euros.

* En fecha 11 de junio de 2018, el arrendador ejecutó el aval bancario, procediendo el banco al pago de la suma de 9.000 euros, por lo que se reclama al demandado la suma de 7.894,51 euros, que se desglosa en:

* - 505 euros desperfectos aceptados.

* - 566,49 euros tasa municipal de recogida de residuos.

* - 2.284 euros renta del mes de mayo.

* + 2.250 euros fianza depositada.

* + 9.000 euros aval bancario cobrado por el demandado.

Y solicitan que, tras los trámites pertinentes, se dicte sentencia en la cual se contengan los siguientes pronunciamientos:

1.- Se condene al demandado al pago de la cantidad de 7.894,51 euros, más los intereses legales que correspondan.

2. Se condene a la adversa al pago de las costas causadas.

DON Hipolito presenta escrito de contestación a la demanda en el que solicita que, previos los oportunos trámites, se dicte sentencia desestimatoria de las pretensiones de la actora, con expresa imposición de las costas procesales.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DON Guillermo y DOÑA Valentina contra DON Hipolito, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Guillermo y DOÑA Valentina interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en el análisis de la valoración de los desperfectos realizada por parte de la juzgadora, omisión de valoración de los documentos aportados por la parte actora; la juzgadora de instancia omite por completo valorar la prueba documental propuesta por la parte actora, documentos que fueron admitidos en el acto de la audiencia previa; la juzgadora decide valorar y dar fuerza probatoria únicamente a las conclusiones emitidas por el perito de la adversa en su dictamen pericial, así como por su testifical (documento nº 7 de la contestación a la demanda). Asimismo, el propietario ha aportado como documento nº 12 de su contestación, una factura por importe de 11.627,91 euros a cargo de la mujer del demandado, pero con ello no justifica que existieran realmente los daños por el citado valor, ni tampoco que se hayan realizado las reparaciones, por cuanto no consta aportado el justificante de pago de la factura; tampoco de adverso se interesó la testifical del representante legal de la empresa de reparaciones, para que pudiera confirmar el pago de la factura y la realización de las reparaciones; a pesar de la facilidad probatoria, el arrendador no lo ha acreditado.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estime íntegramente el recurso, se revoque la sentencia de instancia, y se dicte una nueva por la que se estime íntegramente la demanda formulada, con expresa imposición de costas de ambas instancias a la demandada.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Obligaciones de arrendador y arrendatario.

El arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( artículo 1.555 del CC): responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - artículos 1.561 y siguientes del Código Civil - y del pago del precio, es decir, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la LAU.

Asimismo, las partes pueden pactar (como sucede en este caso) cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código Civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo1.563 del CC)-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo1.564 del CC). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que 'recibir en buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

TERCERO.- Aplicación de la doctrina expuesta al presente caso. Valoración de la prueba.

En el contrato suscrito entre DON Guillermo y DOÑA Valentina y DON Hipolito el día de 20 de julio de 2015 se hace constar:

'NOVENA. USO DE LOS BIENES ARRENDADOS.

El arrendatario declara recibir la vivienda objeto del presente contrato en buenas condiciones y normal funcionamiento de todas las instalaciones, enseres y servicios inherentes a la misma, declarando conocer y aceptar la extensión, circunstancias, uso y características de los servicios comunes y privativos del inmueble, obligándose a devolverla en el mismo estado en que la recibe.

El arrendador entrega la casa pintada y vacía de muebles, a excepción de una lámpara de comedor, de la cual se hará responsable el arrendatario de conservarla en buen estado.

Al finalizar el contrato el arrendatario entregará la casa en el mismo estado de conservación que le ha sido entregada por los arrendadores'.

La parte apelante sostiene en su recurso que ha acreditado que el estado de conservación de la vivienda al finalizar el arriendo era correcto, y que los desperfectos que pudieran existir son deterioros derivados del trascurso del tiempo no imputables a los arrendatarios.

En concreto, impugna las siguientes partidas:

Limpieza, por importe de 300 euros.

Pintura, que asciende a 2.900 euros.

Piscina, por un total de 2.674,60 euros que se desglosa en: 1) vaciado de la piscina, limpieza de hongos y reparación del revestimiento cerámico por importe por importe de 1.453 euros; 2) sustitución de skimmers por importe de 275 euros y 3) lijado y barnizado del suelo de madera de la piscina por importe de 946,60 euros.

Otros daños menores existentes en la vivienda: 1) el coste de sustituir la cerradura por importe de 290 euros; 2) el coste de sustituir los mandos del garaje y los skimmers de la piscina por tratarse de elementos que no tienen mantenimiento y que estaban rotos; 3) el coste de reparar la puerta de rellano del ascensor; y 4) el coste de 890 euros para arreglar la zona del jardín.

Es necesario destacar que el dictamen aportado por la parte demandada descansa en la observación directa de los daños o desperfectos, efectuada por el perito DON Demetrio, Arquitecto técnico e Ingeniero en edificación colegiado en el Colegio de Barcelona, quien visitó la vivienda el día 6 de junio de 2018.

El Sr. Demetrio compareció al acto del juicio, se ratificó en su informe y dio una explicación pormenorizada y exhaustiva de los daños que presentaba la vivienda arrendada cuatro días después de la entrega de las llaves (que tuvo lugar el día 2 de junio de 2018), distinguiendo en su dictamen entre daños materiales propios de un mal uso de la vivienda y daños materiales propios de falta de mantenimiento y limpieza, falta de mantenimiento que a su entender roza el mal uso:

A) Daños materiales propios de un mal uso de la vivienda:

Hace constar el perito un fallo de funcionamiento por mal uso de la cerradura perteneciente a la puerta de entrada y del mando vía radio perteneciente a la puerta del garaje privado. En el acto del juicio afirma que el bombín tenía signos de forzamiento tanto en el exterior como en el interior y que la cerradura se podía abrir pero que costaba de abrir por la manipulación del bombín. Añade el perito que los arañazos de la cerradura eran limpios por lo que no eran antiguos. Asimismo afirma que el mando del garaje estaba roto, destruido.

Aprecia el perito una fuga de agua en la zona de skimmers de la piscina que provoca filtraciones hacia el recinto cerrado donde se ubica el cuarto de depuración del agua de la piscina. Declara que hay un mal uso de los skimmers porque estaban rotos por golpes, destrozados por golpes, no averiados.

Los motores eléctricos pertenecientes a las distintas persianas instaladas de origen en los huecos de luz al exterior, presentaban importantes averías de funcionamiento por mal uso. Determina el perito que los motores de todas las persianas estaban quemados, no funcionaban, y que un motor de la persiana no tiene por qué quemarse, se quema, no por el uso sino por una sobrecarga interna, que es algo malintencionado, que en la planta baja no funcionaba ningún motor.

Las puertas de paso fabricadas en carpintería de madera instaladas en el interior de la vivienda, que son de alta calidad, presentaban daños por impactos y mal uso de carácter generalizado (impactos, rayadas, etc.).

Las puertas de los armarios empotrados fabricados a medida en carpintería de madera de alta calidad presentaban daños por mal uso de carácter generalizado.

Exhibido el documento 18 de la contestación a la demanda en el que se constata la existencia de daños en los armarios y en las puertas, afirma el perito que toda la carpintería de madera y puertas de paso y armarios estaba toda así, y que los daños que presentaba la carpintería no es debida a un mal uso, sino a una mala intención en el uso de esos bienes.

La puerta de rellano del ascensor interior instalado de origen en la construcción de la vivienda unifamiliar, presentaba fallos de funcionamiento debido a un mal uso por parte de sus ocupantes. Sostiene el perito que los daños que presentaba la puerta del ascensor habían sido causados por propinar patadas a la puerta corredera del ascensor con el pie y que la puerta del ascensor salió de la guía de darle patadas.

B) Daños materiales propios de falta de mantenimiento y limpieza:

Aprecia el perito un elevado grado de suciedad acumulada en las estancias húmedas (pavimentos cerámicos, solados, sanitarios, grifería, duchas, etc.), además de cocina y cerramientos al exterior (cristales de carpintería de aluminio). En el acto del juicio el perito asegura que había una cantidad de grasa de suciedad, de moho, en las juntas de los alicatados cerámicos llenos de moho, los aparatos sanitarios estaban llenos de grasa y de orines, que había resto de orines por la zona baja del alicatado, y una suciedad tremenda.

Hace constar el perito la existencia de importantes manchas y suciedad acumulada sobre techos y especialmente paramentos verticales en la totalidad de estancias de la vivienda (en distinto grado), especialmente zonas de paso en caja de escalera de comunicación entre plantas, aunque los desperfectos tienen carácter generalizado.

Se le exhibe el documento 16 de la contestación a la demanda y afirma que las manchas estaban hechas con neumáticos de bicicletas. Manifiesta que las manchas en las paredes se habían realizado intencionadamente con la mano, o con patadas, que había porquería, grasa, que colgaba del techo. Afirma rotundamente que estos daños no estaban causados por el roce con una bicicleta o con un mueble o un sofá, sino que eran actos vandálicos.

En relación al jardín dice que estaba totalmente abandonado, que los árboles plantados en la zona exterior ajardinada presentaban una importante falta de mantenimiento y poda. Se le exhibe el documento 14 de la demanda, y afirma que él no lo vio así para nada en absoluto.

Asevera, asimismo, que el perímetro de la piscina exterior fue solucionado por el constructor de la vivienda unifamiliar mediante la instalación de un solado de madera tropical cuyo estado de conservación y mantenimiento actual ha sido nulo, siendo evidente una total falta de conservación e hidratación de las lamas de madera que lo conforman. En cuanto al suelo de la madera, asegura el perito que no se ha dado el tratamiento hidratante e impermeabilizante de la madera tropical, por lo que la madera se ennegrece y se envejece y no es recuperable, que este tratamiento debe hacerse una vez al año.

Las puertas balconeras que comunican las distintas estancias de la vivienda con el exterior, presentaban un deterioro de carácter generalizado en el tratamiento anti-sol debido a una total falta de limpieza y conservación.

La puerta principal de entrada a la vivienda presentaba una importante falta de conservación y mantenimiento de la madera de alta calidad. Y lo mismo en la puerta de entrada, que no se había barnizado.

En cuanto a la piscina exterior, asegura el perito que presenta un avanzado estado de deterioro y pudrición debido a una total falta de conservación y mantenimiento, con presencia generalizada de hongos en el vaso de la piscina, existiendo piezas de alicatado cerámico tipo gressite desprendidas del soporte y en avanzado estado de pudrición por falta de limpieza y filtrado del agua.

Los arrendatarios reconocen desperfectos por importe de 505 euros en piscina, persianas, jardín, ascensor y terraza, con el siguiente desglose: piscina, una madera suelta, colocar: 15 euros y 2 cestas rotas, reemplazo: 60 euros; persianas, un mando, reemplazo: 30 euros; jardín, un árbol crecido, cortar: 100 euros; ascensor, falta SAI, reemplazo: 200 euros; y terraza, valla jardín, reemplazo: 100 euros, pero no justifican en modo alguno esta valoración.

Por el contrario, la valoración efectuada por el perito se basa en el presupuesto de 4 de junio de 2018 y en la factura PROFORMA de 30 de junio de 2018, emitidos ambos por REFORMES ESPAIS SINGULARS S.L., aportados como documentos número 12 y 20 respectivamente de la contestación a la demanda, factura que según el perito ha sido emitida en base a estado de mediciones facilitado por el perito informante, y se ajusta a los precios publicados por el ITEC (BEDEC) en vigor.

Pasando a analizar las referidas partidas:

1. Limpieza general y desinfección de cocina y cuartos húmedos y limpieza de cristales de huecos de luz al exterior, mano de obra y materiales: 300 euros.

Como hemos dicho, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

En el caso de autos, conforme a lo expuesto anteriormente, atendida la prueba pericial practicada en autos, hay prueba suficiente para considerar acreditado que cuando el arrendatario devolvió la vivienda arrendada lo hizo en condiciones de extrema suciedad que justifican que se impute esta partida a la fianza y al aval.

2. Sustitución de cerradura marca EXCURRA y mandos en mal estado, coste mano de obra cerrajero y materiales: 290 euros. Explicó el perito que la cerradura había sido forzada por el interior y por el exterior por lo que procede, asimismo, imputar esta partida a la fianza y garantía adicional.

3. Aplicación de dos manos de pintura plástica mate sobre techos y paramentos verticales de la totalidad de estancias de la vivienda afectadas por la presencia de manchas y suciedad: 2.900 euros.

Tanto del informe pericial como de las fotografías aportadas se desprende la suciedad y las manchas en la pared. Pero es que además, en el presente caso, en el contrato de arrendamiento se hace constar:

'NOVENA. USO DE LOS BIENES ARRENDADOS.

'...El arrendador entrega la casa pintada y vacía de muebles, a excepción de una lámpara de comedor, de la cual se hará responsable el arrendatario de conservarla en buen estado.

Al finalizar el contrato el arrendatario entregará la casa en el mismo estado de conservación que le ha sido entregada por los arrendadores'.

Por lo que se pactó que se recibía la casa pintada y que había devolverla en el mismo estado.

4. Vaciado de piscina exterior, limpieza de hongos en vaso, reparación de revestimiento cerámico y testeado de PH, coste mano de obra especialista y materiales 1.453 euros y reparación de skimmers fracturados en vaso piscina, coste mano de obra y material de recambio 275 euros: total 1.728 euros.

El mal estado en el que se devolvió la piscina excede de lo que puede ser un mero desgaste por el uso ordinario o normal de la misma.

5. Poda y recuperación de árboles en zona ajardinada exterior: especialista en jardinería y alquiler de material de poda y desplazamientos: total 890 euros.

Asegura el perito que el jardín estaba totalmente abandonado, que los árboles plantados en la zona exterior ajardinada presentaban una importante falta de mantenimiento y poda.

Debemos recordar que el arrendatario responde del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la LAU.

6. Lijado previo y barnizado al agua de zona perímetro piscina en madera tropical y terraza de planta primera, coste mano de obra y materiales: 946,60 euros.

Con relación a los desperfectos en la madera de la zona perimetral de la piscina, el perito informa que el estado seco y ennegrecido de la madera que se aprecia en las fotografías aportadas por la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda es consecuencia de no haber efectuado el mantenimiento hidratante e impermeabilizante que precisa la madera tropical, como mínimo, una vez al año; dictamina que de no hacerse este tratamiento una vez al año, la madera se ennegrece y se envejece y no es recuperable.

7. Revisión general y reparación de motores persianas eléctricas: el perito afirma en el acto del juicio que los motores de las persianas eléctricas estaban todos quemados. En el recurso no se impugna esta partida que asciende a un total de 789 euros.

8. Reparación de carpintería de madera en puertas de paso y armarios empotrados de madera, coste mano de obra y material de reparación/restauración.

El perito asevera que las puertas de paso y los armarios estaban rotos en lo que excede de un mal uso. Esta partida, que asciende a un total de 389 euros, tampoco se impugna en el recurso.

9. Lijado y posterior aplicación de dos manos de barniz sobre puerta principal de entrada (dos caras), coste mano de obra y materiales, por importe de 546 euros, debemos significar que esta partida tampoco se impugna en el recurso de apelación.

10. Coste de reparación puerta de rellano ascensor inutilizada por mal uso, coste mano de obra y materiales.

El perito afirma en el acto del juicio que la puerta corredera del ascensor había sido desencajada de la guía a golpes, por lo que esta partida, que asciende a 185 euros, debe imputarse a la fianza y al aval.

11. Vaciado (succionado) de fosa séptica aguas fecales: 378 euros. Tampoco se impugna esta partida por la parte apelante.

12. Rejuntado de alicatado cerámico en zona de bañera y duchas (mano de obra y materiales de limpieza y rejuntado. El perito asegura en la emisión de su dictamen que las juntas de los alicates estaban llenos de moho en lo que excede de un uso ordinario, por lo que por lo que esta partida, que asciende a 268 euros, debe imputarse a la fianza y al aval.

Por lo tanto, pese al esfuerzo del apelante encaminado a poner de relieve la errónea valoración de la sentencia, las fotografías que se aportan con la demanda son insuficientes para desvirtuar el criterio de la sentencia apelada que se basa en el resultado de la prueba pericial que no ha sido impugnada ni desvirtuada por la actora y que acredita, sin género de dudas, la existencia de daños no sólo en la vivienda, sino también en el jardín y en la piscina.

Y en cuanto al origen de los daños, atendida la prueba practicada en autos, consideramos probado que en el momento de entrega de las llaves, la vivienda arrendada presentaba defectos imputables a los arrendatarios, por un uso inadecuado de la misma, que exceden de lo que debe entenderse por un menoscabo habitual ocasionado por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada.

CUARTO.- Pago de la factura.

Finalmente, la parte apelante sostiene que el arrendador no ha acreditado la producción del daño en su vivienda y las supuestas reparaciones pues aporta una factura por importe de 11.627,91 euros a cargo de su esposa, pero que con ello no justifica que existieran realmente los daños por el citado valor, ni tampoco que se hayan realizado las reparaciones, por cuanto no consta aportado el justificante de pago de la factura y que no se ha interesado la testifical del representante legal de la empresa de reparaciones, para que pudiera confirmar el pago de la factura y la realización de aquéllas.

Debemos señalar que, en caso de existir desperfectos en el bien arrendado o perjuicios al propietario, es necesario que éste los acredite y determine su importe, cosa que ha sucedido en las actuaciones, pero no es preciso que acredite haberlos reparado, pues lo que se valora es el perjuicio causado. Piénsese, por ejemplo, que el arrendador podría decidir no reparar y pactar una renta inferior (o unos meses de carencia) con un nuevo arrendatario a cambio de que éste asuma las reparaciones que precise la vivienda arrendada.

Y en este caso, de nuevo esta Sala considera que la valoración del perjuicio patrimonial, así como la necesidad de reparación y la cuantificación propuesta por el perito es ajustada y veraz sin que las alegaciones de los recurrentes justifiquen lo contrario.

Por consiguiente, este tribunal comparte en su integridad los argumentos contenidos en la sentencia recurrida y considera acreditada la existencia de los desperfectos apreciados por el perito en su dictamen, cuyo autor los atribuye a un mal uso y una falta de mantenimiento por parte de los arrendatarios, por lo que procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

QUINTO.- Costas.

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Guillermo y DOÑA Valentina contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de MATARÓ, en los autos de Procedimiento Ordinario número 362/2018, de fecha 28 de marzo de 2020, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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