Sentencia Civil Nº 135/2004, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 112/2004 de 10 de Mayo de 2004

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00135/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (DE CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 112/2004

JUICIO ORDINARIO Nº 449/2002

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº SIETE DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 135

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

D. José Joaquín Hervás Ortiz

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a diez de Mayo de dos mil cuatro.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 449/2002 -Rollo 112/2004-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Siete de Cartagena, y acumulados a los mismos los autos de Juicio Ordinario iniciados en el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Cartagena con el número 138/2003, entre las partes: como actora Doña Consuelo , representada por el Procurador Don Carlos M. Rodríguez Saura y dirigido por el Letrado Don Antonio Cavas Díaz, y como demandados Don Carlos Manuel , representado por el Procurador Don Luis Fernando Gómez Navarro y dirigido por el Letrado Don Carlos Laorden Quesada, y contra Don Juan Francisco , declarado en rebeldía, así como contra las respectivas esposas de dichos demandados, éstas a los efectos del artículo 144 del Reglamento de la Ley Hipotecaria. En esta alzada actúa como apelante el demandante y como apelados los demandados. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Siete de Cartagena, en los referidos autos, tramitados con el número 449/2002, se dictó sentencia con fecha 27 de octubre de 2003, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Desestimando totalmente la demanda interpuesta por el procurador don Carlos M. Rodríguez Saura en nombre y representación de doña Consuelo y absolviendo a los demandados don Carlos Manuel y don Juan Francisco , y sus respectivas esposas, de todas las pretensiones formuladas contra ellos; con imposición de todas las costas causadas a la actora".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por la parte demandante que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resultara desfavorable, dentro de cuyo término, el Procurador Don Luis Fernando Gómez Navarro, en nombre y representación de Don Carlos Manuel , presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 112/2004, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 27 de abril de 2004 su votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia, partiendo de los hechos que declara probados en el primero de sus Fundamentos de Derecho, desestima el retracto de comuneros ejercitado por Doña Consuelo en relación con la venta de una participación indivisa del 25 % del total de las fincas que se concretan en el hecho primero de la segunda demanda que dio lugar a los autos de Juicio Ordinario iniciados en el Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Cartagena con el número 138/2003, luego acumulados a los autos de Juicio Ordinario número 449/2002, incoados en virtud de la primera demanda en la que se ejercía el retracto sólo sobre parte de dichas fincas, en concreto en cuanto a las registrales NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad Número Tres de Cartagena, al estimar la Juzgadora de instancia que la retrayente tuvo conocimiento de efectivo de las condiciones de la transmisión con anterioridad a su inscripción registral, no ejercitando su derecho a retraer sino transcurridos casi dos años a contar desde ese conocimiento, cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.524 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta, ya estaba caducado; por lo que, asimismo, considera innecesario entrar en el análisis de la acción de "nulidad del título por simulación y por fraude de ley" también ejercitada en esa segunda demanda, pues ello sólo habría sido preciso en el caso de que el retracto se hubiese ejercitado dentro del plazo de caducidad.

Frente a este pronunciamiento formula recurso de apelación la representación procesal de Doña Consuelo con la pretensión de que se revoque dicha sentencia y que se dicte otra por la que estime "la demanda en los términos que ha quedado redactada tras la interposición del segundo juicio en todos sus términos y con imposición de costas a la parte demandada", alegando, en síntesis, que la acción de retracto no está caducada y que hubo simulación, haciendo constar en la transmisión datos erróneos a fin de defraudar el derecho que concede el artículo 1.522 del Código Civil, reiterando, en definitiva, lo ya argüido en sus dos demandas.

SEGUNDO.- La primera cuestión a resolver es si el plazo para el ejercicio de la acción de retracto puede iniciarse a partir de la perfección de la compraventa (como sostiene el apelado Sr. Carlos Manuel ) o sólo desde su consumación (como sostiene la apelante), pues es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo que en las transmisiones de bienes inmuebles, operadas a través de un contrato de compraventa, el instante en que se produce la adquisición de lo comprado no se identifica con el del perfeccionamiento del contrato a que se refiere el art. 1450 en relación con los arts. 1254, 1258 y 1278 del Código Civil, porque tal base contractual únicamente confiere al comprador un ius in rem sobre la cosa objeto de la estipulación y una acción meramente personal para reclamar su entrega, con apoyo en los artículos 1461 y siguientes, sino con el de su consumación mediante la tradición que exigen los arts. 609 y 1095 (SS de 15 de junio de 1900, 8 de marzo de 1901, 5 de junio de 1945 y 31 de octubre de 1951). La constancia en documento privado de un contrato de aquella clase por sí mismo no transfiere el dominio si no se justifica la traslación de la cosa vendida (STS de 25 de abril de 1949). Así, pues, la cuestión referente a si el derecho al retracto nace a partir de la consumación de la compraventa se erige como esencial en este supuesto en el que con el contrato o documento privado de compraventa suscrito en fecha 27 de febrero de 2001 (folios 78 a 80 de autos) no hubo traslación o entrega de la cosa vendida -o al menos así no consta- (de hecho en la escritura pública de compraventa de fecha 10 de septiembre de 2002 -folios 84 a 93- se dice que el vendedor, Don Juan Francisco , "es dueño en pleno dominio" de las fincas objeto de la misma y que dicha escritura "se otorga en cumplimiento del contrato privado suscrito entre ambas partes con fecha 27 de febrero de 2001"), de manera que la consumación se produjo con el otorgamiento de la referida escritura pública.

TERCERO.- Pues bien, ha de coincidirse con la apelante en que el plazo de caducidad de 9 días del artículo 1.524 del Código Civil se inicia cuando la venta está consumada, no sólo por el pago total o parcial del precio, sino fundamentalmente por la entrega real o simbólica de la cosa, pues la acción de retracto, por ser de naturaleza real, no nace hasta que el adquirente entra en posesión de la cosa y sólo cuando éste la tiene en su poder es cuando puede entregarla al retrayente subrogado en sus derechos, doctrina que recobra importancia cuando la enajenación, como en el caso de autos, se produce en documento privado, pues sin entrega de la posesión es indiferente que el retrayente conozca la existencia de la transmisión y de sus condiciones puesto que su derecho nace con la consumación de la enajenación. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 14 de noviembre de 2002 (núm. 1072/2002, rec. 1032/1997), después de recordar que "el ejercicio de la acción de retracto está supeditado al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción, como afirma la sentencia de 8 de junio de 1965 con abundante cita jurisprudencial", precisa que "este conocimiento ha de referirse a una compraventa ya consumada en que la transmisión del dominio ha sido realizado mediante la tradición no siendo suficiente la simple perfección del contrato", y, citando la doctrina jurisprudencial recogida en las sentencias del mismo Tribunal de fecha 20 de mayo de 1943 y 6 de junio de 1988, concluye diciendo que "el nacimiento de la acción de retracto surge a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección".

CUARTO.- De lo anterior se derivan en este caso dos primeras conclusiones: a) que el retracto sólo procede en cuanto al veinticinco por ciento de las fincas objeto de la escritura pública de compraventa de fecha 10 de septiembre de 2002, ya que sólo respecto de esas puede entenderse consumada la compraventa, de manera que en la segunda demanda, que dio lugar a los autos número 138/2003 del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Cartagena, finalmente acumulados a los seguidos en virtud de aquella primera demanda del Juzgado de Primera Instancia Número Siete de la misma ciudad, extendiendo el retracto al resto de las fincas objeto del contrato privado de compraventa no incluidas en la escritura pública, se estaba ejerciendo una acción, la de retracto sobre esas otras fincas, todavía no nacida, y por tanto inexistente, al no haberse consumado la compraventa en cuanto a las mismas (v. la citada STS de 14 de noviembre de 2002); y b) que, en efecto, cuando fue interpuesta la primera demanda la acción de retracto nacida aún no había caducado, pues la actora no intervino en el otorgamiento de la referida escritura de compraventa ni consta que tuviera conocimiento de la misma con anterioridad a la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, por lo que, de acuerdo con lo dispuesto en el citado artículo 1.524 del Código Civil, el cómputo de los nueve días ha de hacerse desde la fecha de esa inscripción, que tuvo lugar el día 18 de noviembre de 2002, y la demanda fue presentada el día 27 de ese mes.

QUINTO.- Procede ahora analizar si cuando en la segunda demanda se ejercita la acción de retracto, sí nacida, respecto de las fincas que, incluidas en la escritura pública, no fueron objeto de la primera demanda estaba caducada. Y la respuesta ha de ser afirmativa. Es cierto que, si la jurisprudencia de forma unánime viene exigiendo que el conocimiento de la venta, a efectos de conocer el plazo de ejercicio al retracto ha de ser completo, cabal, abarcando una noticia exacta de todos los extremos, no bastando meras referencias o datos incompletos de sus condiciones (STS de 9 de febrero de 1984 EDJ 1984/7000), para que pueda operar la presunción "iuris et de iure" de su conocimiento, a partir de la fecha de inscripción de la misma, es preciso que el retrayente pueda conocer a partir de esa fecha todos los extremos de la compraventa, y si esto no es posible, porque al Registro acceden datos erróneos, siendo indiferentes el origen de éstos, la presunción no puede operar por cuanto que la posibilidad del real conocimiento de la venta que ofrece el Registro, en que se funda esa presunción, no se da en este caso. Ahora bien, aun cuando se estimara que es ello lo que acontece en este supuesto, en el que el precio que se hace constar en la escritura por la parte de las seis fincas incluidas en la misma y que accede al Registro es el correspondiente al conjunto de todas las fincas objeto de la compraventa, incluyendo, por tanto, las restantes no incluidas en la escritura y sí en el contrato privado, sin embargo a partir del momento en que a la actora se le da traslado del escrito de contestación a la primera demanda y de los documentos con el mismo acompañados tiene perfecto conocimiento de todos los extremos de la compraventa, y ello, tal y como es de ver a los folios 95, 99 y 126 de las actuaciones, tiene lugar muchos más de nueve días atrás a la fecha de la presentación de esa segunda demanda.

SEXTO.- En esa segunda demanda, además de la caducada acción de retracto, acumuladamente se ejercitaba, como se ha dicho más arriba, una acción pidiendo que se declarara "la nulidad del título por simulación y por fraude de ley". En concreto viene a sostenerse que el precio reflejado en la escritura de compraventa no se corresponde con la realidad -aspecto al que ya se ha hecho referencia anteriormente- y que incluso en el contrato privado de compraventa se fija un precio también superior al real convenido y pagado, y ello con la finalidad de engañar a los copropietarios con derecho de retracto (tratando de disuadirles del ejercicio de ese derecho). Examinada esa demanda y las explicaciones dadas por el Letrado director de la actora en el acto de la audiencia del juicio, esta Sala llega al entendimiento de que lo que se está planteando es que nos encontramos ante un contrato disimulado o con simulación relativa, pues lo que se viene a alegar es que, salvo la modificación en el precio entre el real y el consignado en escritura de venta y el documento privado, concurre el resto de requisitos necesarios para la validez de la compraventa, y por tanto ha quedado de manifiesto la voluntad de las partes de celebrar tal contrato, si bien estableciendo un precio no verdadero que incide en la causa pero que no determina su nulidad, sino que produce sus efectos, bien que entendido modificado aquel elemento que ha sido objeto de simulación. Pues bien, difícilmente cabe admitir que el precio reflejado en la escritura pública de compraventa tuviera una finalidad fraudulenta, ya que, aparte de que la representación procesal del Sr. Carlos Manuel ofrece, tanto en su escrito de contestación a la demanda como en el de oposición a la apelación, una explicación razonable (resumidamente, sólo era posible otorgar escritura por determinadas fincas objeto de la compraventa y se reflejó el precio del contrato privado por el que se había abonado el impuesto correspondiente), resulta que, en efecto, ese precio se corresponde con el total del contrato privado y con el que, después de la perfección del contrato, en abril de 2001 le fue notificado a la actora, primero por el Sr. Juan Francisco en contestación a un requerimiento notarial que le efectuó aquélla, y después por el requerimiento notarial que a la demandante le efectuó el comprador. Y en cuanto al precio reflejado en ese contrato privado, el único dato o indicio favorable a la existencia de la simulación es que, en efecto, no sólo no hay constancia ajena a lo expresado por las partes contratantes en ese documento privado sobre la existencia de unos supuestos derechos de aparcería correspondientes al Sr. Carlos Manuel sobre las tierras del Sr. Juan Francisco objeto del contrato, por los que el primero compensó a la firma del contrato la cantidad de 2.132.715 pesetas del precio, sino que su realidad, como alega la apelante, choca con las previsiones de los artículos 100, 118.2 y 120 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Ahora bien, hay otros datos o contraindicios que tienen más peso específico que ese dato y que permiten mantener el precio pactado de 13.455.901 pesetas como real, a saber: a) fue por ese precio por el que se liquidó el correspondiente impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (folios 80 a 82 de las actuaciones); b) en el contrato privado no se fija un precio a tanto alzado por la operación sino que se especifica el precio por hectárea (3.348.621 pesetas - estipulación segunda-); c) en la primera demanda, yendo referido el precio -el de la escritura y el reflejado en el Registro de la Propiedad- a tan sólo una parte de las fincas, a la actora no le pareció excesivo; d) la diferencia del precio sin ese valor de los supuestos derechos de aparcería es del 15Ž 85 %; y e) el importe de esa diferencia puesta en relación con el total no aparece como disuasoria para el ejercicio de la acción de retracto.

SEPTIMO.- En definitiva, así como se impone la desestimación de la segunda de las demandas, la primera ha de ser estimada, al concurrir los requisitos necesarios para poder usar del derecho del retracto legal, según el artículo 1.522 del Código Civil, haberse promovido dentro del tiempo hábil y haber consignado la actora el precio de venta, con formal promesa de pago de cualquier otro gasto o pago legítimo con ocasión del contrato o con ocasión de la venta o los gatos necesarios y útiles realizados en la cosa vendida y objeto del retracto, siempre previa su justificación y acreditación realizada por el demandado (art. 1.518 del Código Civil); debiéndose precisar que ese precio, al proceder el retracto por 22.942Ž50 metros cuadrados (los que suman las fincas NUM000 , NUM001 y NUM002 objeto de esa demanda) y ser el precio de la compraventa el de 20.125Ž62 euros (3.348.621 pesetas) por hectárea, ha de quedar fijado en 46.173Ž20 euros, inferior a la cantidad consignada por la actora por dicho concepto.

OCTAVO.- En cuanto a las costas procesales, dado el sentido de la presente resolución, por lo que se refiere a las de la primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las derivadas de la demanda estimada han de ser impuestas al demandado en la misma, Don Carlos Manuel , y las de la demanda desestimada a la actora. Por lo que se refiere a las costas de esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de dicha Ley Procesal, no procede hacer expresa imposición de las mismas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Carlos M. Rodríguez Saura, en nombre y representación de Doña Consuelo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Número Siete de Cartagena en los autos de Juicio Ordinario número 449 de 2002, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la misma, dictando otra en su lugar por la que: a) estimando la demanda formulada por dicho Procurador y en la indicada representación contra Don Carlos Manuel y contra su esposa, ésta a los solos efectos del artículo 144 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, debemos declarar y declaramos el derecho de retracto de Doña Consuelo sobre el veinticinco por ciento de las fincas registrales NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad Número Tres de Cartagena, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración y a que, dentro del término que al efecto se le fije en ejecución, otorgue escritura de venta a favor de la actora, previo reembolso del precio de 46.173Ž20 euros, más los gastos que sean de legítimo abono, apercibiéndole que de no hacerlo se otorgará de oficio y a su costa; y ello imponiendo las costas procesales de esa demanda a dicho demandado; y b) desestimando la demanda formulada por el mismo Procurador y en la misma representación contra Don Carlos Manuel , Don Juan Francisco y contra sus respectivas esposas, éstas a los efectos del artículo 144 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, y que dio lugar al Juicio Ordinario número 138/2003 del Juzgado de Primera Instancia Número Cinco de Cartagena, acumulado a aquel otro, el número 449 de 2002, debemos absolver y absolvemos a dichos demandados de los pedimentos frente a ellos articulados de contrario, y ello con expresa imposición de las costas procesales derivadas de dicha demanda a la parte actora. Y todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que contra la misma cabe interponer recurso de casación, si la resolución de ese recurso presenta interés casacional, y, de ser así, también extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de preparación e interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán prepararse presentando un escrito ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro del plazo de cinco días a contar desde su notificación, en el que se exprese, además de la infracción legal que se considere cometida, las sentencias que pongan de manifiesto la doctrina jurisprudencial o jurisprudencia contradictoria en que se funde el interés casacional que se alegue; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.