Sentencia Civil Nº 135/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 174/2010 de 28 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 174/2010-4ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 816/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 ARENYS DE MAR

S E N T E N C I A N ú m. 135/2011

Ilmos. Sres.:

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 28 de marzo de 2011.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 816/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Arenys de Mar, a instancia de Serafina contra Fermín ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de marzo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

"FALLO:Estimo parcialmente la demanda promovida por el procurador de los tribunales D. Lluís Pons Ribot, en representación de Doña Serafina, contra D. Fermín y

Se desestima la pretensión de resolución contractual del contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 1990 de la vivienda sita en la CALLE000, número NUM000 , NUM001 - NUM002, de la localidad de Arenys de Munt, y

Condeno al demandado a pagar a la atora en concepto de rentas actualizadas los importes determinados en el fundamento de derecho decimosexto; en concreto, las diferencias existentes entre las cantidades efectivamente abonadas y la que resulte de la actualización de la renta con efectos a partir de junio de 2008 y con refeerencia a la variación porcentual oficial de diciembre de 2007 , aunque a aplicar no sobre la base de la renta de 126,44 euros, sino sobre la renta base previa a dicha actualización, es decir, 121 ,23 euros, por una renta actualizada, con efectos a partir de junio de 2008, de 126 ,32 euros mensuales. A esta cantidad deberá añadirse el abono de los intereses legalesde demora procesal desde la fecha de esta resolucción.

No se imponen las costas procesales a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo ponente el Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, propietaria de una vivienda, ejercita una acción de desahucio por falta de pago de la renta, a la que acumula la de reclamación de rentas, solicitando se declare resuelto el contrato de arrendamiento que le vincula con el demandado y se condene a éste al pago de la suma de 1686'9 ?, suma que adeuda el demandado en el momento de presentarse la demanda (22.9.2008) y que incluye las diferencias entre la renta procedente y la efectivamente pagada por el arrendatario entre enero de 2007 y julio de 2008 , las rentas correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2008 y las cantidades adeudadas por el suministro de agua; no obstante, dicha pretensión se modifica en el acto del juicio, fijándola en 1.427'96? , al deducir las sumas abonadas en concepto de renta por el arrendatario con posterioridad a la presentación de la demanda.

El demandado se opone a tal pretensión alegando que nada adeuda a la actora por cuanto: (1) La actualización por IPC notificada en mayo de 2008 parte de una renta incorrecta, al haber sido declarada improcedente por una Sentencia firme dictada en un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas anterior, de manera que los cálculos son incorrectos y el arrendatario ha venido abonando todo lo que le corresponde, y, por otra parte, la misma no puede tener efectos retroactivos, no cabiendo reclamar las diferencias por mensualidades anteriores a dicha notificación , por lo que tal requerimiento ha de considerarse nulo a todos los efectos, (2) Igualmente fueron declaradas nulas por la misma Sentencia las repercusiones en concepto de IBI y de obras que se le notifican y reclaman , sin que por otra parte se acompañe documento alguno que acredite su corrección y procedencia, por lo que las mismas no pueden ser reclamadas y (3) en cuanto a la reclamación por el suministro de agua, al margen de que nunca con anterioridad se le había reclamado dicho suministro, sostiene que la actora carece de legitimidad para su reclamación , ya que no acredita su pago y que la mayoría de las cuotas reclamadas se encuentran prescritas. Concluyendo que la acción ejercitada constituye un abuso de Derecho.

La Sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda; así desestima la pretensión de Resolución contractual y condena al demandado a pagar a la actora en concepto de rentas actualizadas los importes determinados en el fundamento de Derecho decimosexto, en concreto, las diferencias existentes entre las cantidades efectivamente abonadas y la que resulte de la actualización de la renta con efectos a partir de junio de 2008 y con referencia a la variación porcentual oficial de diciembre de 2007, a aplicar sobre una renta de 121'23 ?, más los intereses legales desde la fecha de la Sentencia y sin efectuar una especial imposición de costas.

Frente a dicha Resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso, y la impugna, solicitando su integra revocación y la estimación de la demanda en su día interpuesta.

SEGUNDO.- Nos encontramos en un juicio de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1º LEC ), procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2 ) , cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de Resolución prevenida en el artículo 114.1ª TRLAU (aplicable al caso por razones de vigencia temporal de acuerdo con lo dispuesto en la D.T. Primera LAU 29/94), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

Antes de entrar en el examen del fondo del asunto conviene resaltar la reciente doctrina del Tribunal Supremo en relación al desahucio por falta de pago de la renta, que ya constituye jurisprudencia consolidada:

A)Se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte) , más allá del plazo pactado o legalmente (art.17 LAU ) establecido, después de presentada la demanda (litispendencia). Por tanto, no cabe hablar de "mero retraso" en el pago, ni determina el incumplimiento una voluntad obstativa o deliberadamente rebelde del deudor. Dice el TS "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo , es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la Resolución contractual "; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de Derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.En definitiva , en una interpretación sociológica de la norma (art. 3 CC ) el TS, recuerda que "Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la Resolución del contrato a instancia del arrendador". En definitiva, como indica la asentada doctrina del Tribunal Supremo ( S.S.T.S. 24.7.2008 , 19.12.2008 , 26.3.2009 , 20.10.2009 , 30.10.2009 ) "el pago de la renta del arrendamiento, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la Resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", "revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de Resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de Derecho por la arrendadora". Así pues , de acuerdo con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado, sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual.

B)El TS parte de un concepto amplio de renta : "todo" aquello a cuyo pago venga legalmente obligado el arrendatario, de manera que cualquier impago dará lugar la concurrencia de causa resolutoria , tanto en contratos sometidos al TRLAU 64 (art. 114.1º ) como a la LAU 94 (art. 27.2 .a), debiendo incluirse en éste concepto tanto el IBI como la repercusión por el coste de los servicios y suministros, cuando procedan. Así señala el TS que "Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable " equiparando el contenido y configuración de la causa resolutoria prevista en el art. 114.1 TRLAU 64 con las del art. 27 LAU 94, por cuanto " carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la Resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un Derecho de prórroga indefinido , en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones." (por todas SST.S. 12.1.2007 y 3.10.2008 ).

C) Cualquier pago posterior a la demanda, concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado. Saliendo al paso de la doctrina contradictoria de las AAPP, la S.T.S. 26.3.2009 mantiene que "En primer lugar , porque según la Sentencia del Pleno de los Magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté , va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de Derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista".

En el caso de autos, resulta indiscutido que al tiempo de presentarse la demanda (22.9.2008) el arrendatario adeudaba, además de determinadas diferencias entre la renta procedente y la efectivamente abonada, íntegramente las mensualidades de agosto y septiembre de 2008, por lo que , de acuerdo con la doctrina expuesta, concurre la tan repetida causa de Resolución, sin que pueda excluir la tacha de incumplimiento la ausencia de una voluntad incumplidora ni el pago retrasado de esas dos mensualidades , pago que, por otra parte, no cubriendo la totalidad de las cantidades adeudadas por el arrendatario, carece de eficacia enervadora. Por otra parte, no se estima que concurran en el caso circunstancias excepcionales que excluyan esta conclusión; así no puede obviarse que con anterioridad al presente la arrendadora interpuso otro desahucio por falta de pago de la renta y que en los diversos requerimientos remitidos al arrendatario aquella le instaba para que procediera al puntual cumplimiento de lo pactado en lo que se refiere al pago de la renta, conductas ambas que ponen de manifiesto y transmiten al arrendatario la voluntad de aquélla de poner fin a su tolerancia frente al irregular cumplimiento de esta obligación mantenida en el tiempo por el arrendatario. Por otra parte, conviene recordar que el pago de la renta pactada constituye la principal obligación del arrendatario, debiendo éste cumplirla con la debida diligencia, así no puede considerarse debidamente cumplida tal obligación abonando el importe de la renta que el inquilino considera adecuado , no satisfaciendo el importe total de la mensualidad correspondiente y que el pago parcial carece de efecto liberatorio (art. 1157 CC ).

Como bien indicó el Juzgador en el acto del juicio, la mención contenida en la demanda respecto a la imposibilidad de enervar, cumple con la exigencia legal contenida en el art. 439.2 LEC . Por otra parte, constatada la existencia de una deuda al tiempo de presentarse la demanda y no habiéndola pagado ni consignado el arrendatario demandado en su totalidad, huelga cualquier consideración acerca de la virtualidad del requerimiento efectuado para excluir la enervación, al no darse los presupuestos para que dicho beneficio pueda ser aplicado.

Por todo ello, procede, estimando el recurso interpuesto y revocando la Sentencia de primera instancia, estimar la demanda , dando lugar al desahucio instado.

TECERO. - Por lo que se refiere a la reclamación de rentas que se acumula al desahucio, la actora articula definitivamente en el acto del juicio su pretensión en las sumas y conceptos siguientes: (a) 779'7 ? por las diferencias existentes entre la renta procedente y la efectivamente abonada por el arrendatario desde enero de 2007 y septiembre de 2008 (mensualidad en la que se presentó la demanda) y (b) 648'26 ? por recibos impagados por el suministro de agua de la vivienda, lo que totaliza los 1,427'96? reclamados.

Para la Resolución de la presente litis es preciso partir de los siguientes datos fácticos que han quedado suficientemente acreditados en autos: a) En fecha 11.12.2006 la arrendadora remitió al arrendatario comunicación por la que se le notificaba que la renta a partir del mes de enero de 2007, ascendería, tras la actualización de la renta por IPC y determinadas repercusiones por IBI y obras a la suma total de 162'61?. Al no haber sido recogida dicha carta en correos por el arrendatario, la arrendadora reiteró la comunicación en fecha 24.1.2007, la cual fue recibida por aquel. b) Ante la suma efectivamente pagada por el arrendatario, la arrendadora le dirige nueva comunicación en 20.4.2007 por la que le reitera que la renta total asciende a 162'61? y le reclama las diferencias impagadas desde enero que ascendían a 153'4?. c) La arrendadora instó juicio de desahucio al que acumuló el de reclamación de rentas que dio origen al juicio verbal núm. 511/07 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Arenys de Mar , que terminó en Sentencia desestimatoria de fecha 21.1.2008, que devino firme. d) En fecha 19.5.2008 la arrendadora remitió nueva comunicación por la que procedía a la actualización de la renta según el IPC y reiteraba las repercusiones por IBI y obras, indicando que, con efecto de junio de 2008, la renta total ascendería a 167'92?, asimismo reclamaba al arrendatario el pago de la suma de 1274'16? correspondiente a las diferencias de renta desde enero de 2007 así como los recibos de suministro de agua pendientes de abonar; dicha notificación fue recibida por el arrendatario en fecha 22.5.2008. e) el demandado satisfizo la suma de 121'23? en diciembre de 2006 , pagando a partir de enero de 2007 la cantidad de 124'26? cada mes y desde enero de 2008 la suma de 129'47? mensuales.

CUARTO.- Respecto de la reclamación por diferencias de renta, es preciso distinguir:

a)Por lo que se refiere a las sumas devengadas desde la actualización de renta pretendida a partir de enero de 2007 y de las repercusiones en ella incluidas, no puede obviarse la existencia de la Sentencia dictada en el pleito anterior , que ha devenido firme y que produce, respecto de la reclamación de rentas, fuerza de cosa juzgada; así , en dicha Sentencia no se estima acreditada la procedencia de la renta pretendida e insta a la parte a realizar una "justa liquidación de los pagos que debiera asumir el arrendatario", y en este proceso se observa que la arrendadora no procede a efectuar una nueva liquidación de aquél período, a partir de las en consideraciones contenidas en los fundamentos de dicha resolución, sino que basa su reclamación en los mismos cálculos y notificaciones en los que fundó su anterior reclamación , por lo que ha de mantenerse la declaración de improcedencia recaída en el anterior procedimiento, de manera que ha de desestimarse la reclamación de las diferencias basada en aquellas comunicaciones anteriores a la tan repetida Sentencia.

b)Sentado lo anterior, procede entrar a examinar la conducta del arrendatario tras la nueva comunicación remitida en mayo de 2008, debiendo resolverse la reclamación respecto de las rentas a partir de la fecha de efecto de la misma (junio de 2008).

Como ya se tiene dicho con reiteración, en el sumario y expeditivo juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuya fase cognitiva se ve notoriamente reducida (art. 444.1 L.E.C .) , no cabe contienda alguna en torno a la determinación de la renta o su revisión, de tal modo que es doctrina consolidada la que , a tales exclusivos fines, reputa como debida y trascendente a los efectos resolutorios pretendidos la última mutuamente aceptada y pagada, quedando fuera de su estrecho ámbito cualquier debate en torno a su revisión o actualización. En consecuencia, a la parte actora corresponde acreditar que la renta adeudada y en cuyo impago se funda la acción de desahucio entablada, al no coincidir con la ultima incontrovertida, es fruto de una revisión legal debidamente realizada y aceptada por el arrendatario, dado que no puede considerarse idóneo el presente procedimiento para dilucidar la legitimidad de los incrementos pretendidos por la parte arrendadora, que en el ámbito sumario del juicio de desahucio no puede emitirse supletoriamente la declaración fijadora de la renta que, previamente y a través de otros procedimientos , debió pretenderse y obtenerse, y que para ser viable tal causa resolutoria se requiere el incumplimiento de su abono por el arrendatario, quien está vinculado a ello dentro del plazo pactado, por ser su principal obligación, y como complemento de ello el que se parta de una renta cierta y determinada, cuya inconcreción desdibujaría por completo el incumplimiento de abono exigido; así pues, del mismo modo que no puede considerarse obligado el arrendatario al pago de una renta cuyo incremento se ha llevado a cabo por el arrendador "de facto" , sin observancia de las disposiciones legales, o al que se ha opuesto formalmente, debiendo en tal caso el propietario acudir al juicio revisorio de renta, sin que el impago de dicho incremento pueda servir de base a una acción de desahucio, sí viene obligado al pago de la renta cuyo incremento le ha sido debidamente notificado y que ha sido por él aceptado de forma expresa o tácita, debiendo aquélla ser considerada a los efectos del desahucio como la última incontrovertida (al haber sido aceptada).

En definitiva, en el juicio sumario de desahucio no puede efectuarse pronunciamiento alguno sobre la procedencia de los incrementos o repercusiones ni de su cuantía, procediendo únicamente fijar a los efectos del presente pleito la cantidad a cuyo pago viene obligado el arrendatario , sin perjuicio de lo que, si procede, se resuelva en el correspondiente procedimiento de determinación de la renta.

Por otra parte, atendidos los términos en que se ha desarrollado el debate en primera instancia, antes de entrar en la Resolución del fondo del asunto debe resaltarse que es opinión doctrinal comúnmente admitida que, en relación con los contratos que siguen rigiéndose por el Texto Refundido de la LAU de 1964, el artículo 101 de dicho texto legal no ha resultado derogado expresamente y , por ello, seguirá siendo de aplicación como norma básica respecto a la mecánica de la notificación, de forma que la oposición que se deriva de la aplicación de este precepto tendrá los requisitos y resultados previstos en el mismo, no obstante, ha de diferenciarse la oposición a la actualización por no ser la correcta o por no proceder por insuficiencia de ingresos (regla 7ª ), supuestos en los cuales se regulará por el citado art. 101, y la oposición a que se refiere de manera expresa la regla sexta , que es una oposición radical a la aplicación de la actualización, que solamente necesita como motivación la voluntad del arrendatario de no querer aceptar la actualización, regulando la propia regla tanto el plazo para formular dicha oposición como los efectos de la misma. Así pues, siendo aplicable al supuesto de autos el art. 101 TRLAU, del examen del mismo aparece que el inquilino o arrendatario ante la notificación del arrendador puede adoptar las siguientes posturas: 1ª ) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá , al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar , al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino , pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 del TRLAU de 1964 . En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

La aplicación de la doctrina expuesta , comporta que el tribunal discrepe de las conclusiones alcanzadas por el juez a quo. Así, partiendo de la premisa de que en el juicio de desahucio no cabe proceder a la determinación de la renta procedente , y atendidos los hechos que se han declarado probados, ha de concluirse que el arrendatario aceptó tácitamente la actualización y repercusiones. En definitiva, habiendo procedido el arrendador a notificar el incremento de renta y de otras cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario contractualmente establecido y no habiéndose opuesto éste expresamente en el plazo de treinta días (art. 101.2.2º en relación a los arts. 98 y 100 TRLAU, plazo que ha de computarse por días naturales al no tratarse de un plazo procesal) debe entenderse que la actualización y repercusiones han sido aceptadas tácitamente por el arrendatario , por lo que el mismo viene obligado a su pago (art. 101.2.3º ), debiendo ser en tal caso éste último quien debía acudir al procedimiento revisorio, ya que este tribunal ha declarado reiteradamente que el simple impago de los incrementos y repercusiones debidamente notificados no puede considerarse como oposición a los efectos del artículo 101 .

Así pues, se consideran exigibles a los efectos del presente procedimiento, la actualización de la renta conforme al IPC y las repercusiones del IBI y por obras comunicados, por lo que la cantidad mensual a cuyo pago viene obligado el arrendatario se fija en 167'92 ? al mes.

Atendido que la notificación de la actualización y repercusiones se efectuó en fecha 19.5.2008, y que operó la aceptación tácita, dichos incrementos resultan exigibles desde el siguiente período de renta que , en este caso, sería desde el mes de junio de 2008.

En consecuencia, procede condenar al demandado al pago de la suma de 153'8?, correspondiente a la diferencia de las rentas procedentes y las efectivamente abonadas por el arrendatario en las mensualidades de junio a septiembre de 2008, inclusive (momento hasta el que fija su reclamación la actora, tanto en su demanda como en el acto del juicio , y no habiéndose articulado en la demanda la condena al pago de las rentas que se devenguen con posterioridad, conforme al art. 220 LEC, no cabe la condena al pago de deudas que hubieran podido generarse con posterioridad).

QUINTO.- Por lo que se refiere a la reclamación por el impago del suministro de agua, no se comparten en este particular los razonamientos jurídicos de la sentencia impugnada.

Efectivamente , la documental aportada por la parte actora en su demanda se estima suficiente (tanto más cuanto no ha sido impugnada de contrario) para acreditar la existencia del consumo de agua en la vivienda arrendada en el período a que dicha documentación se refiere, así como su importe y el hecho de su impago (impago que, por otra parte, no es negado por el demandado).

El hecho de que el consumo de agua se refiera a la vivienda arrendada , propiedad de la actora, legitima a ésta para su reclamación, al igual que ha de considerarse al arrendatario obligado a su pago, por cuanto se trata de un suministro por él consumido y del que se ha beneficiado, no habiéndose acreditado (y al arrendatario le hubiera correspondido la carga de la prueba de este hecho) un pacto en contra o que el importe del consumo de agua se encontrara incluido en el importe de la renta.

En cuanto al concreto importe adeudado por este concepto, ha de estimarse la excepción de prescripción invocada por la demandada en aplicación de lo dispuesto en el art. 121-21 .c) que establece una prescripción trienal para el precio de los bienes al consumo.

En consecuencia, y habiendo procedido por primera vez la arrendadora a reclamar al arrendatario el pago de las sumas adeudadas mediante requerimiento de 19.5.2008 , ha tenerse por adeudada la suma admitida por la propia recurrente en su escrito de formalización del recurso de apelación para el supuesto de que se estimara la prescripción opuesta, fijándose la suma a cuyo pago viene obligado el demandado en 299'61?.

De acuerdo con todo lo que antecede, procede condenar al demandado al pago de la suma de 453'41?, suma que devengará el interés prevenido en la Sentencia de primera instancia, en un pronunciamiento que no ha sido impugnado.

SEXTO. - Siendo parcial la estimación de la demanda, no procede una especial imposición de las costas devengadas en la primera instancia (art. 394.2 L.E.C. ). Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Serafina contra la Sentencia de fecha 10 de marzo de 2009 dictada en el juicio verbal núm. 816/2008 del juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Arenys de Mar, SE REVOCA la señalada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante contra D. Fermín, SE DECLARA RESUELTO el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000 núm. NUM000, NUM001 - NUM002 de Arenys de Munt, y SE CONDENA al demandado a dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento , así como al pago de la suma de 453'41 (CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES CON CUARENTA Y UN CÉNTIMOS) EUROS. No se efectúa una especial imposición de las costas en ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta Resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos , mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia en el mismo día de su fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.