Sentencia Civil Nº 135/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 91/2012 de 08 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 91/2012-P

Procedencia: Juicio Ordinario sobre arrendamiento de bienes inmuebles nº 1021/2010 del Juzgado Primera Instancia 50 Barcelona

S E N T E N C I A Nº135/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

Dª. Mª LUISA GUZMÁN ORIOL

En la ciudad de Barcelona, a ocho de marzo de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario sobre arrendamiento de bienes inmuebles nº 1021/2010, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 50 Barcelona, a instancia de LLATAR, S.A. , contra D. Luis Antonio , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 14 de diciembre de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Desestimo totalmente la demanda formulada por la representación procesal de LLATAR, S.A. contra el demandado don Luis Antonio , absolviendo al demandado de todos los pronunciamientos declarativos y de condena contenidos en el suplico actor, en virtud de lo expuesto en esta resolución. E impongo las costas procesales a la entidad demandante Llatar, S.A., declarando a esos efectos la temeridad de dicha litigante.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 14 de febrero de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª.MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La demandante LLATAR S.A. presenta demanda de juicio ordinario relativa a contrato de arrendamiento inmobiliario ejercitándose acciones acumuladas contra DON Luis Antonio , en la que tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que estima de aplicación, termina suplicando se dicte sentencia en la cual se efectúen los siguientes pronunciamientos:

a) Ordene la retirada de los elementos instalados en el piso NUM000 - NUM001 de la fachada principal de la finca del PASEO000 , número NUM002 , de BARCELONA, consistentes en las dobles ventanas y aparato de aire acondicionado, y el acondicionamiento de dichas ventanas en los términos que requiere el Ayuntamiento de Barcelona de restitución a su estado anterior (al ser un edificio de catalogación municipal 'C'); todo ello a costa y cargo del demandado.

b) Declare la pertinencia de los aumentos practicados al inquilino del piso NUM000 - NUM001 del PASEO000 número NUM002 de BARCELONA, de esta ciudad, y, en consecuencia:

b') temeraria la oposición de aquél y por ello la subsiguiente resolución del contrato de arrendamiento.

b') subsidiariamente se ejercita la acción de reclamación de las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas al arrendador, esto es, desde enero de 2.010, a razón de 22,00 euros mensuales, por la repercusión de obras de la fachada principal y 21,92 euros mensuales por la repercusión de las obras de las terrazas traseras de la finca.

c) La imposición expresa de las costas procesales al demandado.

En el acto del juicio, el Letrado aclara el suplico de la demanda, en el sentido de que la letra b') viene referida a la letra b), esto es: ' para el caso que se estime la letra b)'; y el juzgador de primera instancia lo entiende subsanado en el sentido de que debe ser: ' para el caso de que no se estime la letra b)'.

El demandado DON Luis Antonio se opone a la demanda presentada alegando:

1) Repercusión de obras en fachada principal y terrazas posteriores. Oposición del arrendatario. Caducidad de la acción de reclamación de la propiedad en virtud del artículo 101.5 del TRLAU . Aceptación tácita de la renta por la propiedad.

Dice que la partida de 'obras' del recibo se conforma a raíz de las obras ejecutadas en el año 1.999 de rehabilitación de la fachada principal, posteriormente (años 2.000 a 2.005) se ejecutaron obras en las terrazas superiores, antenas comunitarias, puertas y pintura de la escalera, cambio tuberías del agua, en el año 2.007 se repercutió la fachada trasera del edificio, llegando a la cantidad repercutida por obras de 91,55 euros; que el día 14 de julio de 2.009 se alcanzó un acuerdo transaccional, documento 4.

En fecha 5 de mayo de 2.008, se notificó al demandado que se procedería a la rehabilitación de la fachada principal; en fecha 14 de abril de 2.009, la propiedad notificó la finalización de las obras de la fachada principal por importe de 40.181,69 euros; en la misiva señalaba que la repercusión se realizaría según el coeficiente del inmueble arrendado y con efecto retroactivo desde la finalización de la obra, enero de 2.009, llegado el mes de enero de 2.009, nada se repercutió ni se comunicó al respecto; posteriormente, se le notificó al demandado que como las obras eran repercutibles desde junio de 2.009, se le pasaría al cobro desde enero de 2.010.

En el mes de octubre de 2.009 la propiedad notificó la finalización de las obras de las terrazas traseras y que por ello repercutía en el recibo la cantidad de 21,92 euros; en fecha 19 de abril de 2.010, la propiedad insistió en el deber de abono de la referida cantidad.

Alega que a la actora le ha caducado la acción de reclamación del artículo 101 del TRLAU puesto que ante la notificación de incremento de obras en las terrazas traseras se formuló oposición expresa en fecha 26 de noviembre de 2.009; consciente de que le había caducado la acción, la propiedad remitió un nuevo requerimiento de pago en el mes de abril de 2.010, pero la realidad es que el demandado formuló oposición en fecha 26 de noviembre de 2.006, y además, el demandado viene realizando mensualmente giros postales sin adicionar la referida cantidad, los cuales son aceptados por la propiedad, y la misma no ha instado dentro del plazo legalmente establecido, de tres meses desde la oposición, acción de reclamación alguna, por lo que existe una aceptación tácita a que la renta que se remite es la correcta.

Alega que a la actora le ha caducado la acción de reclamación del artículo 101 del TRLAU puesto que ante la notificación de incremento de obras en la fachada principal, pues se formuló oposición por burofax de 28 de diciembre de 2.009, frente a ello la demandante contestó en fecha 27 de enero de 2.010, notificando la renuncia a las partidas impugnadas pero no instó acción alguna contra la oposición, por lo que de nuevo ha caducado la acción, pues formulada oposición en fecha 28 de diciembre de 2.009, la acción caducaba a los tres meses es decir, en marzo de 2.010 y la demanda se interpone siete meses después.

2) Imposibilidad de determinación del incremento de renta por obras.

Alega que las notificaciones de incremento de obras realizadas por la propiedad incumplen los requisitos legales del artículo 109 del TRLAU , la propiedad pretende que con una simple notificación de un importe de 22,51 euros el demandado deduzca que de las partidas que se impugna en su burofax de 28 de noviembre de 2.009, la propiedad sólo le está repercutiendo el 50%, y el coeficiente de repercusión aplicable al piso arrendado por el demandante de forma proporcional a la superficie de la finca afectada es de 5,60132 %, pero este coeficiente varía en función de las necesidades de la propiedad desconociéndose el verdadero coeficiente.

3) Improcedencia de la retirada de las dobles ventanas y a aparato de aire acondicionado, y su restitución al estado anterior a costas y cargo del demandado SR. Luis Antonio .

Expone que las dobles ventanas existen desde la formalización del contrato de arrendamiento, desconociendo el demandado si fue la misma propiedad o un anterior inquilino quien las instaló y en cuanto al aire acondicionado, la propiedad lo ha consentido desde 1.988, fecha en la que fue instalado, por lo que la infracción urbanística ha prescrito por el plazo de un año, y la acción para requerir la legalización también ha prescrito al haber transcurrido un año desde la comisión.

4) Consignación de rentas al amparo del artículo 101 regla 5ª del TRLAU .

Dice que antes de contestar a la demanda se han consignado las diferencias reclamadas, por importe total de 395,28 euros, correspondiente a:

- Reclamación de diferencial por obras en la fachada principal a razón de 22 euros desde enero de 2.010 a septiembre de 2.010, esto es, 198 euros.

- Reclamación de diferencial por obras en las terrazas traseras a razón de 21,92 euros desde enero de 2.010 a septiembre de 2.010, esto es, 197,28 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se acuerde:

a) Desestimar la demanda en cuanto a la petición de retirada de las dobles ventanas y acondicionamiento de las mismas en el sentido de reposición a su estado anterior todo ello a costa y cargo del demandado.

b) Desestimar la demanda en cuanto a la petición de retirada del aparato de aire acondicionado y acondicionamiento del mismo en el sentido de reposición a su estado anterior todo ello a costa y cargo del demandado.

c) Desestimar la demanda en cuanto a la petición de reclamación de rentas por repercusión de obras, por caducidad de las acciones ejercitadas al amparo del artículo 101.2.5ª de la LAU de 1.994, por transcurso de más de tres meses desde la oposición formulada por el arrendatario.

d) Subsidiariamente y para el negado supuesto de que no se apreciase la caducidad de la acción de reclamación, se desestime la demanda por aceptación tácita de las rentas remitidas sin incorporar las cantidades reclamadas.

e) Subsidiariamente, se declare la improcedencia de la repercusión de obras por incumplimiento del artículo 109 de la LAU de 1.964 y la imposibilidad de su determinación.

f) Condena en costas a la actora.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por LLATAR S.A. contra DON Luis Antonio , razonando en síntesis, que la acción para la repercusión por obras en la fachada principal y en las terrazas posteriores se halla caducada y que la instalación de dobles ventanas y de un aparato de aire acondicionado viene autorizada en el contrato de arrendamiento que permite al arrendatario realizar por su cuenta obras de acondicionamiento de su vivienda siempre que no perjudique la solidez de la finca, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento con declaración expresa de temeridad de dicha litigante.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de LLATAR S.A. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) nulidad del acto del juicio por cuanto en el mismo el juzgador denegó pruebas aceptadas en la audiencia previa; 2) nulidad del acto del juicio por cuanto el juzgador acordó modificar el suplico de la demandante; 3) nulidad del acto del juicio por cuanto el juzgador 'a quo' durante el mismo hizo constantes referencias al limbo musulmán en contra de la libertad religiosa y el decoro hacia otras religiones sancionado en nuestra carta magna; 4) objeto de la presente litis: solicitud del propietario al inquilino que retire unas dobles ventanas y un aire acondicionado según resolución firme de la administración y repercusión de unas obras; dichos puntos fueron fijados en la audiencia previa y desacreditados por el juzgador en sentencia; 5) retirada de las dobles ventanas y del aire acondicionado, hechos indiscutidos y oposición de la adversa; 6) retirada de las dobles ventanas, hechos nuevos de oposición establecidos por el juzgador en contra del principio de justicia rogada; 7) obras fachada principal y patios traseros, posibilidad de repercusión; 8) hechos nuevos introducidos por el juzgador en contra del principio de justicia rogada; 9) caducidad de la repercusión de obras; 10) pago de recibo; 11) costas, temeridad y mala fe.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se estimen las pretensiones de la demandante, con costas a la parte contraria.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- NULIDAD DEL ACTO DEL JUICIO.

El primer motivo de nulidad del acto del juicio que plantea la parte apelante, por haber denegado el juzgador de primera instancia pruebas aceptadas en la audiencia previa, debe ser desestimado al haber quedado subsanada su inadmisión, al haber admitido en esta alzada la documental aportada por auto de fecha 24 de abril de 2.012 .

El segundo motivo por el que se solicita la nulidad del acto del juicio, por haber acordado el juzgador modificar el suplico de la demandante, tampoco puede prosperar, sin perjuicio de entender el suplico, tal y como constaba en su redacción inicial.

El suplico de la demanda inicial dice:

a) Ordene la retirada de los elementos instalados en el piso NUM000 - NUM001 de la fachada principal de la finca del PASEO000 número NUM002 de BARCELONA, consistentes en las dobles ventanas y aparato de aire acondicionado, y el acondicionamiento de dichas ventanas en los términos que requiere el Ayuntamiento de Barcelona de restitución a su estado anterior (al ser un edificio de catalogación municipal 'C'); todo ello a costa y cargo del demandado.

b) Declare la pertinencia de los aumentos practicados al inquilino del piso NUM000 - NUM001 del PASEO000 número NUM002 de BARCELONA, de esta ciudad, y, en consecuencia:

b') temeraria la oposición de aquél y por ello la subsiguiente resolución del contrato de arrendamiento.

b') subsidiariamente se ejercita la acción de reclamación de las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas al arrendador, esto es, desde enero de 2.010, a razón de 22,00 euros mensuales, por la repercusión de las obras de la fachada principal y 21,92 euros mensuales por la repercusión de las obras de las terrazas traseras de la finca.

Está claro que en el apartado b) del suplico se pide, primero que se declare la pertinencia de los aumentos de renta, y en consecuencia, por ser temeraria la oposición del demandado, se resuelva el contrato, y subsidiariamente, para el caso de no acordarse la resolución, se ejercita la acción de reclamación de las diferencias desde enero de 2.010, a razón de 22,00 euros mensuales, por la repercusión de obras de la fachada principal y 21,92 euros mensuales por la repercusión de las obras de las terrazas traseras de la finca.

c) La imposición expresa de las costas procesales al demandado.

Por tanto, el suplico de la demanda es suficientemente claro tal y como está redactado, por lo que debe entenderse en dicho sentido.

Finalmente, debe desestimarse, asimismo, la petición de nulidad del juicio por las expresiones religiosas vertidas por el juzgador de primera instancia, pues éste únicamente hizo referencia a que el documento aportado por la parte apelante se hallaba 'unido a las actuaciones en un limbo jurídico', expresión con la que hacía referencia a que si bien constaba presentado el escrito por traslado de copias, no constaba unido a las actuaciones que tenía el juzgador en ese momento.

TERCERO.- SOLICITUD DEL PROPIETARIO AL INQUILINO QUE RETIRE UNAS DOBLES VENTANAS Y UN AIRE ACONDICIONADO SEGÚN RESOLUCIÓN FIRME DE LA ADMINISTRACIÓN.

Debemos partir de los siguientes hechos:

1) El día 9 de julio de 1.986, DON Luis Antonio y DON Olegario suscribieron un contrato de arrendamiento en relación a la vivienda sita en PASEO000 , número NUM002 , NUM000 - NUM001 , de Barcelona (documento 2 de la demanda, al folio 16) en cuyo pacto 24º se hacía constar: 'se autoriza al arrendatario para que por su cuenta pueda realizar obras de acondicionamiento siempre que las mismas no perjudiquen la solidez de la finca'.

2) Efectuada inspección por el Ayuntamiento de Barcelona, en fecha 13 de marzo de 2.009, de la finca sita en PASEO000 número NUM002 , NUM000 - NUM001 (por error se hace constar NUM000 - NUM000 ), de Barcelona, el día 17 de marzo de 2.009 se emite informe en el que se hace constar que las obras consistentes en dobles ventanas incorporadas sin licencia a la fachada principal y aire acondicionado instalado en el balcón no son legalizables y se propone orden de derribo (al folio 66).

3) Efectuada inspección por el Ayuntamiento de Barcelona, en fecha 5 de agosto de 2.009, de la finca sita en PASEO000 , número NUM002 , NUM000 - NUM001 , (por error se hace constar NUM000 - NUM000 ), de Barcelona, se emite nuevo informe de la misma fecha, en el que se hace constar que las obras consistentes en dobles ventanas con marco de aluminio incorporadas sin licencia a la fachada principal y aire acondicionado instalado en el balcón no son legalizables y se propone orden de derribo (documento 25 de la demanda, al folio 77).

4) Por resolución de 3 de noviembre de 2.009 (documento 29 de la demanda, al folio 85) se declaran manifiestamente ilegales las obras de acuerdo con el informe de inspección de 5 de agosto de 2.009 y se requiere a LLATAR S.A. para que proceda en derribarlas en el plazo de un mes y restituya a su estado original los elementos afectados.

5) En fecha 21 de octubre de 2.010, se desestima el recurso interpuesto el día 30 de noviembre de 2.009 contra la resolución de la Concejal del Distrito de Sarriá-Sant Gervasi de 3 de noviembre, se confirma la resolución y continua la tramitación del expediente, al folio 186.

6) Por incumplimiento de la anterior resolución de 3 de noviembre de 2.009, comprobada en la inspección de 11 de enero de 2.011, el día 1 de febrero de 2.011, se impone a LLATAR S.A. una multa coercitiva de 300 euros, y se reitera la orden para que se proceda a retirar ventanas, ventanales y aire acondicionado del balcón, restituyendo la fachada a su estado original (a los folios 250, 251 y 252).

7) En fecha 24 de octubre de 2.011, se desestima el recurso interpuesto el día 23 de marzo de 2.011 contra la resolución de la Concejal del Distrito de Sarriá-Sant Gervasi de fecha 1 de febrero de 2.011, que imponía a LLATAR S.A. una multa coercitiva de 300 euros, si bien se suspenden las actuaciones hasta la resolución del presente juicio ordinario, al folio 293.

Del documento anexo al certificado final de obra, se desprende que todas las referencias que en el expediente administrativo se hacen al piso NUM000 - NUM000 deben entenderse referidas al piso NUM000 - NUM001 objeto de esta litis (documento 16 de la demanda, al folio 55).

En la cláusula final del contrato de arrendamiento escrita a máquina, página 19, se indica: 'S e autoriza al arrendatario para que por su cuenta pueda realizar obras de acondicionamiento siempre que las mismas no perjudiquen a la solidez de la finca'.

Dice el arrendatario que instaló el aire acondicionado amparado en dicha cláusula pues su instalación supone una obra de acondicionamiento del piso a las necesidades del arrendatario.

Y respecto de las dobles ventanas, afirma que éstas existen desde la formalización del contrato de arrendamiento, desconociendo si fue la misma propiedad o un anterior inquilino quien las instaló, y así lo confirma el testigo DON Cristobal .

Ahora bien, aunque esto sea así, consta en autos que el Ayuntamiento de Barcelona se ha dirigido contra la propiedad para que se retire tanto las dobles ventanas como el aparato de aire acondicionado instalado en el balcón del inmueble por incumplimiento de la Ley de Urbanismo.

Está acreditado que el Ayuntamiento de Barcelona, ha incoado un expediente administrativo contra la propietaria del inmueble en el que le ha impuesto una sanción de 300 euros por incumplimiento de la Orden de 3 de noviembre de 2.009, en la que se ordenaba la retirada de las dobles ventanas, ventanales y del aparato de aire acondicionado del balcón, ordenando su demolición, y la restitución de la fachada a su estado original, y asimismo, está probado que, en fecha 24 de octubre de 2.011, el Ayuntamiento ha desestimado el recurso interpuesto por LLATAR S.A. (folios 323 a 326).

La obligación que impone la Administración, para dar cumplimiento a la normativa urbanística de viviendas catalogadas, viene referida a la finca, no a una persona concreta.

Y la Administración requiere al propietario del inmueble quien está obligado a llevar a cabo la actividad ordenada por la administración competente.

Pero como la propiedad ha perdido la posesión inmediata de la vivienda en virtud del contrato de arrendamiento, debe trasladar al arrendatario la obligación que le impone la Administración.

Y el arrendatario, como poseedor directo, es el que debe soportar la obligación impuesta por la Administración.

Esto actualmente tiene su reflejo en el artículo 26 de la LAU de 1.994 que dispone el carácter ineludible de las obras ordenadas por autoridad competente (administrativa o judicial), tanto para el arrendador como para el arrendatario, ambos sujetos pasivos del actuar de la Administración o de la autoridad judicial, permitiendo al arrendatario, suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

En el presente caso, la propiedad ha requerido al inquilino, que le imposibilita cumplir la orden administrativa de retirada de los referidos elementos, basándose por un lado en que, en virtud del contrato, estaba autorizado a instalar el aire acondicionado y, respeto de las dobles ventanas, en base a que ya estaban colocadas al inicio del contrato.

Si la propiedad es la responsable de lo que pase en el inmueble frente al Ayuntamiento y tiene la obligación de reponer los elementos arquitectónicos alterados a su estado original, la propiedad debe tener acción frente al inquilino pues es evidente que, ante la negativa del inquilino, se ve imposibilitada de dar cumplimiento a lo ordenado por la autoridad competente.

El inquilino ha estado suficientemente informado de la necesidad de acometer dichas obras, y no tiene razón en negarse a permitir el cumplimiento de lo ordenado, con flagrante vulneración de la Ley de Urbanismo, que ha conllevado la imposición de una multa coercitiva a la propiedad.

En consecuencia, habiéndose opuesto el demandado a la ejecución de lo ordenado, pese que concurre causa justificada de interés general para ello, que tiene preferencia sobre el propio interés particular del demandado, es jurídicamente admisible ante la negativa del inquilino, acordar la ejecución de lo ordenado por el Ayuntamiento de Barcelona.

Por lo expuesto, debemos ordenar la retirada de los elementos instalados en el piso NUM000 - NUM001 de la fachada principal de la finca del PASEO000 , número NUM002 , de BARCELONA, consistentes en las dobles ventanas y aparato de aire acondicionado, y el acondicionamiento de dichas ventanas en los términos que requiere el Ayuntamiento de Barcelona de restitución a su estado anterior.

La retirada del aparato de aire acondicionado se realizará por el demandado y a costa, por ser él quien lo instaló.

La retirada de las dobles ventanas se ejecutará por y a cargo de la propiedad por hallarse instaladas al concertar el arriendo, pero deberá el demandado tolerar su retirada, autorizando la entrada en su domicilio, si fuera necesario.

En este sentido, como señala la sentencia de la A.P. Madrid, sección 25ª, de 5 de marzo de 2.010 , con cita de las sentencias de las Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 30 de enero de 2.001 y de Tarragona, sección primera, de 4 de noviembre de 2.009 , hay tres supuestos en los que, la entrada en el domicilio por persona distinta de su titular, no constituye un quebranto de la inviolabilidad del domicilio, y que son: 1º. Cuando lo consiente el titular del domicilio; 2º. En caso de flagrante delito; y 3º. Cuando se autoriza por resolución judicial. Así, la Autoridad Judicial, sea del orden jurisdiccional que sea (civil, penal, contencioso-administrativo y social), puede autorizar la entrada en un domicilio, en cuyo caso la entrada en ese domicilio no quebranta la inviolabilidad del mismo, en base a la previa autorización judicial.

CUARTO.- REPERCUSIÓN POR OBRAS DE LA FACHADA PRINCIPAL Y DE LOS PATIOS TRASEROS, POSIBILIDAD DE REPERCUSIÓN. CADUCIDAD DE LA REPERCUSIÓN DE OBRAS.

Debemos partir de los siguientes hechos:

1) A raíz del desprendimiento de una pieza de mármol en el año 2.007, el día 16 de julio de 2.007 la Gerente de Distrito de Sarriá-Sant Gervasi dicta orden de conservación de la finca sita en el PASEO000 , número NUM002 , ordenando se sustituyan o aseguren las placas de mármol que rematan las cornisas de la fachada principal del edificio (documento 3, al folio 20).

2) Se realizan obras en la fachada principal consistentes en dos tipos de actuaciones: 1. Aquellas encaminadas a devolver la fachada a su estado original (retirada de elementos de mármol, reparación de alféizar de ventanas pintura, etc.) y 2. Aquellas otras adicionales debido a la catalogación de la fachada (decapado de arco de entrada, cambio de persianas, unificación de barandillas y balcones) y patologías nuevas no reparadas.

3) Las obras de rehabilitación de la fachada finalizaron en diciembre de 2.008.

4) En fecha 9 de noviembre de 2.009 se notificó al demandado aumento de renta por repercusión de las obras de la fachada principal, según su coeficiente de la vivienda, a partir de enero de 2.010 y por importe de 22,51 euros, documento 34, al folio 102.

5) Por burofax de fecha 28 de diciembre de 2.009, el demandado se opuso a la repercusión de las obras de la fachada principal, por importe de 22,51 euros, documento 31, al folio 87.

6) La actora aceptó rebajar la repercusión de 22,51 euros a 22 euros por burofax de 27 de enero de 2.010, documento 32, al folio 90.

7) Se procedió asimismo al arreglo de las terrazas traseras de la finca, y una vez acabadas dichas obras, en fecha 19 de octubre de 2.009, se notificó el aumento de renta por repercusión de dichas obras (terrazas) según el coeficiente de la vivienda, que iba a practicarse a partir del mes de diciembre de 2.009, por importe de 21,92 euros, documento 35, al folio 103.

8) El demandado se opuso a la repercusión de las obras de las terrazas traseras, documento 36, al folio 104.

9) El día 19 de abril de 2.010 se notifica la repercusión de 22 euros al mes, por las obras de la fachada principal desde enero de 2.010, y la suma de 21,92 euros al mes por las obras de la fachada trasera desde enero de 2.010, documento 33, al folio 95.

10) El día 13 de julio de 2.010 se presenta la demanda.

En la demanda origen de las actuaciones, el demandante y arrendador pretende que se declare la pertinencia de la repercusión por obras en su día practicada y que se había realizado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 de la LAU de 1.964.

El Magistrado Juez de primera instancia desestima la demanda en cuanto a la petición de repercusión de obras, de la fachada principal y de las terrazas posteriores, por caducidad de las acciones ejercitadas al amparo del artículo 101.2.5ª de la LAU de 1.994, por transcurso de más de tres meses desde la oposición formulada por el arrendatario, en ambos casos.

Respecto de la excepción de caducidad que aprecia la sentencia de primera instancia, esta sección ha venido considerando que la regla 5ª del artículo 101 del TRLAU , sólo se aplica en el caso de que el arrendador reclame diferencias de aumentos o quiera resolver el contrato, en el supuesto de ELEVACIÓN DE LA RENTA conforme al CAPITULO IX del TRLAU, pero no en las demás acciones que ejercite, como es el caso presente, en que lo pretendido es repercutir el importe íntegro de unas obras, en los porcentajes que correspondan, conforme al CAPITULO X, OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA, y el artículo 108 del TRLAU no señala plazo alguno para la repercusión, y el artículo 109, al remitir a aquel precepto, sólo lo hace en relación con la aceptación u oposición de los inquilinos o arrendatarios, estando también el artículo 106 en el capítulo IX.

Sentado lo anterior, y desestimada la excepción de caducidad de la acción ejercitada, procede analizar si serán repercutibles las obras ejecutadas en el edificio propiedad del demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del TRLAU .

La Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1.994, Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985, en su Apartado C), otros derechos del arrendador, señala:

' 10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta Ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del TRLAU de 1.964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1ª) Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2ª) Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por elpropietario.

3ª) Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4ª) El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente Ley.

5ª) La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador'.

En cuanto a la interpretación de la disyuntiva que plantea la Disposición Transitoria Segunda, Apartado C ), 10.3: ' Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del TRLAU de 1.964, de acuerdo con las reglas siguientes...', la sentencia del Tribunal Supremo, de 21 de mayo de 2.009 , dictada en unificación de la doctrina, declara como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre, habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

Por tanto, como dijimos en las sentencias dictadas en los rollos de apelación números 405/2.011 , 154/2010 , y 182/2011, en aplicación de la anterior doctrina del Tribunal Supremo , a aquellos contratos posteriores al TRLAU de 1.964, no les es aplicable el régimen del artículo 108 TRLAU de 1.964 y sólo pues la segunda parte de la disyuntiva que recoge el apartado C-10-3 de la Disposición Transitoria Segunda, por lo que sólo cabe repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario o 'acordadas por resolución judicial o administrativa firme'.

Esto es, en los contratos posteriores al TRLAU de 1.964 sólo serán repercutibles al arrendatario las obras solicitadas por el propio arrendatario o las obras que hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

Por ello, es improcedente la repercusión de las obras de las terrazas traseras siendo únicamente repercutibles las obras ejecutadas en la fachada principal al haber sido ordenadas por autoridad administrativa competente.

Y el artículo 108 del TRLAU señala: '1.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las vivienda y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 8 por 100 (hoy el 12 por 100) anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 25 por ciento (hoy el 50 por 100) de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

2.- Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3.- Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos95, número 2; 96, número 6; 99, número 2 y 100, número 4'.

Las obras de la fachada principal ascendieron según las facturas aportadas por la propiedad a 91.180,86 euros, (al folio 260) considerando la propiedad que no son repercutibles 50.999 euros porque corresponden a la reparación de las obras del proyecto de 1.998 ya repercutidas en su momento.

Por tanto, son repercutibles 40.181,69 euros, y de este importe, se repercute 39.269,66 euros, cantidad sobre la que hay que aplicar el 12% anual, esto es, 4.712,36 euros, que de forma proporcional a la superficie de la vivienda de autos (coeficiente de 5,60132 %) son 263,95 euros al año, es decir, 22 euros al mes.

Siendo correcta por tanto la repercusión que se pide, por las obras de la fachada principal, debemos declarar la obligación del arrendatario de abonar un incremento de renta de 22 euros mensuales, desde el recibo de la renta de febrero de 2.010, (siguiente periodo de renta al de la notificación de 28 de enero de 2.010, documento 33) por repercusión de obras.

Por lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso en los términos que se dirá.

QUINTO.- COSTAS.

Estimando parcialmente la demanda y el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de LLATAR S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 50 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 1.021/2.010, de fecha 14 de diciembre de 2.011, debemos REVOCAR y REVOCAMOSdicha sentencia, y en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por LLATAR S.A. contra DON Luis Antonio :

1) Condenamos a DON Luis Antonio a retirar, a su costa, el aparato de aire acondicionado instalado en el balcón del piso NUM000 - NUM001 , del PASEO000 , número NUM002 , de BARCELONA.

Si el demandado no cumpliera lo ordenado en el plazo de un mes desde la firmeza de la presente resolución, podrá la propiedad proceder a la retirada de dicho aparato de aire acondicionado a costa del demandado, condenando al referido demandado a permitir su retirada.

2) Condenamos a DON Luis Antonio a permitir que la propiedad lleve a cabo la retirada de las dobles ventanas en los términos que requiere el Ayuntamiento de Barcelona de restitución a su estado anterior, debiendo realizar la retirada en la forma menos gravosa posible para el arrendatario.

3) Declaramos la pertinencia de la repercusión por las obras de la fachada principal a razón de 22,00 euros mensuales, desde febrero de 2.010, y declaramos la obligación del demandado de abonar un incremento de renta de 22,00 euros mensuales, desde el recibo de la renta de febrero de 2.010, por repercusión de obras, así como al pago de la cantidad de 814 euros por dicho concepto (febrero de 2.010 a febrero de 2.013).

4) Se absuelve a DON Luis Antonio del incremento pretendido por obras en las terrazas posteriores.

Todo ello, sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir en apelación.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.