Sentencia Civil Nº 135/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 18, Rec 713/2013 de 07 de Abril de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimoctava

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933898

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0012387

Recurso de Apelación 713/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1352/2011

APELANTE:HITA AND PATNERS S.A.

PROCURADOR: D. PAULINO RODRIGUEZ PEÑAMARIA

APELADO:CIUDALCAMPO, S.A.

PROCURADOR: Dña. ANA MARIA ARIZA COLMENAREJO

SENTENCIA Nº 135/2014

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMA. SRA. PRESIDENTA:

Dña. GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. LORENZO PÉREZ SAN FRANCISCO

D. PEDRO POZUELO PÉREZ

En Madrid, a siete de abril de dos mil catorce.

La Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre resolución de contrato de arrendamiento con opción de compra y reclamación de daños y perjuicios, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante HITA & PATNERS, S.A., representada por el Procurador Sr. Rodríguez Peñamaría y de otra, como apelado demandado CIUDALCAMPO, S.A., representado por la Procuradora Sra. Ariza Colmenarejo, seguidos por el trámite de Juicio Ordinario.

Visto, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. DOÑA GUADALUPE DE JESÚS SÁNCHEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 69 de Madrid, en fecha 22 de febrero de 2013, se dictó sentencia y con fecha 8 de marzo de 2013 se dictó auto de aclaración, cuyas partes dispositivas son del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. Paulino Rodríguez Peñamaría, en representación de 'HITA & PATNERS, S.A.' contra 'CIUDALCAMPO, S.A.' y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL de ésta última, representada por la Procuradora Dª. Ana María Ariza Colmenarejo, y en consecuencia:

Declaro resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra suscrito entre las partes el 28 de enero de 2010 sobre el inmueble sito en la Urbanización 'Ciudadgolf', Calle Monte Umbrío, 12, en el término municipal de Colmenar Viejo (Madrid).

Condeno a 'HITA & PATNERS, S.A.' a pagar a 'CIUDALCAMPO, S.A.' la cantidad de once mil doscientos euros (11.200 euros), más el interés legal desde la interposición de la demanda reconvencional, 23 de abril de 2012.

Absuelvo a 'HITA & PATNERS, S.A.' y a 'CIUDALCAMPO, S.A.' del resto de las pretensiones solicitadas en la demanda y en la reconvención.

Declaro no haber lugar a especial pronunciamiento en cuanto a las costas derivadas del presente procedimiento'.

'SE COMPLETA LA SENTENCIA recaída en el presente procedimiento de fecha 22 de febrero de 2013, completando su fallo en el apartado 1 del mismo en los siguientes términos:

'1.Declaro resuelto con efectos desde el día 8 de octubre de 2.011, el contrato de arrendamiento de vivienda...'

Quedando igual el resto del fallo de la sentencia'.

SEGUNDO.-Por la parte demandante se interpuso recurso de apelación contra la meritada sentencia, admitiéndose a trámite y sustanciándose por el Juzgado conforme a la Ley 1/2000, se remitieron los autos a esta Audiencia.

TERCERO.-Que recibidos los autos en esta Sección se formó el oportuno rollo, en el que se siguió el recurso por sus trámites. Quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 31 de marzo de 2014.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución objeto de recurso.

SEGUNDO.-Alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, en primer lugar el error en la valoración de la prueba practicada con arreglo a las normas de la sana crítica, con infracción del artículo 376 de la LEC . En la Sentencia de instancia no se concreta el momento exacto en que la demandante tomó conocimiento o razón de la existencia de agua no potable. Es incierto, en estricta defensa, que la demanda reconozca la entrega de un documento informativo al firmar el contrato, pues lo reconocido por esta apelante fue haberlo recibido, junto con otra documentación, lo que supone posibilidad de conocer al tiempo de entrar a vivir, pero no a la firma del contrato en Enero de 2010, dicha información. Añade, que en el acto del juicio quedó acreditado que no existían dos contadores, puesto que de la documental citada de contrario, que se referirá sin duda a su documento adjunto de serie número 18 sin más, podemos apreciar la existencia de un solo contador. Los desperfectos que se citan en la Sentencia de instancia, humedades, señal defectuosa, olores etcétera, se consideran solventados, cuando nunca fue así por completo, sin olvidar que tratamos de un alquiler de vivienda suntuaria, en el que dichos detalles son muy importantes para el arrendatario, no podemos olvidar que esta parte pagaba un alquiler de 5000 euros cada mes más su IVA correspondiente. La garantía de pago que se pactó en el contrato nunca la exigió la demandada, menos aún se iba a ofrecer cuando esta parte no quiso seguir en una vivienda sin las condiciones de suministro en regla. Se incide en la Sentencia impugnada en la existencia del panel luminoso a la entrada de la urbanización, pero nada se argumenta al efecto sobre la formación de la voluntad antes de la firma del contrato, por lo que la habitación, aunque fuera conocido el vicio, ni convalidaría el error, ni por supuesto supondría el relevo de las obligaciones de la arrendadora cedente para reponer a su ser y estado el suministro del agua apta para el consumo, sin composiciones contaminantes y potable. La Sentencia prescinde de la aptitud de la vivienda para ser habitada, con unos servicios en condiciones y se fija más en la información que, tras la firma del contrato, se dice haber dado a la actora. No es cierto que la demanda reconozca entrega de llaves al momento o tiempo de la firma. Lo cierto es que la primera noticia que puede tener esta parte de la problemática en el suministro data exactamente del día 20 de Abril de 2010, como se ve en la documentación de bienvenida que se acredita entregada en los documentos de serie anejos a la contestación de la demanda, donde se aprecia que el e-mail de Dña. María Rosa es del día 20 de Abril de 2010. Analiza la Sentencia cuál será el destino de las obras realizadas en la vivienda y de los elementos instalados en la misma, advirtiendo la LAU que el arrendatario deberá devolverla en el estado que la recibió, si bien la arrendadora conoció de las obras ejecutadas antes de que esta parte ocupara el chalet, por lo que el coste soportado por las obras por esta parte es a todos efectos indemnizable por parte de la arrendataria, con independencia que haya faltado o no, al pago de las rentas. Es la propietaria, la que debería correr con su coste, so pena de que, si al contrario fuere, obtendría un enriquecimiento injusto. Es obvio que esta parte al firmar el contrato, contaba con la perfecta corrección del suministro de agua potable, por lo que no deberá soportar efecto alguno que le perjudique, menos aún en una cantidad muy elevada de dinero. Téngase presente que esta postura obedece a la causa de pedir que figura en la demanda, que no es otra que la del resarcimiento de daños y perjuicios derivados de la resolución contractual impetrada en la demanda, por lo que el error denunciado supone la inaplicación de cuantos preceptos invocábamos en los fundamentos jurídico materiales del escrito de demanda. Continúa estimando que la resolución de instancia adolece de falta de motivación suficiente a la vista de los documentos aportados con la demanda y del desarrollo de las diferentes fases del proceso en la instancia. Con infracción del artículo 218.2 al no incidir en relevantes elementos fácticos y jurídicos. Manifiesta querer precisar una serie de hechos determinantes que considera muy relevantes y de los que ha prescindido absolutamente la Sentencia en su motivación. Hubiera sido esencial, a su entender haberse referido antes de concluir en el impago e incumplimiento culpable de esta parte a hechos probados y conocidos enervantes de la culpa que se nos atribuye, por lo que la ausencia meritada de motivación genera absoluta indefensión, lo que denuncia en este apartado. Denuncia que la Sentencia impugnada rompe el principio jurídico de la 'perpetuatio jurisdiccionis', que implica juzgar con los hechos determinantes a la fecha de la interposición de la demanda, por lo que el ofrecimiento del aval, sin que la Sentencia cite ni argumente al efecto, genera una más que manifiesta falta de motivación, además de prescindir de la expresa voluntad de esta parte de cumplir con los pagos, incluso aun habiendo abandonado la vivienda, todo ello al momento y tiempo de formular la demanda, el veinte de Septiembre de 2011.Esta parte considera que la Sentencia de instancia apelada deja sin motivación el ofrecimiento de pago efectuado, ante el mismo Juzgado, aspecto que, debe considerarse hecho relevante para enervar la atribución de la culpa del incumplimiento. Lo cierto es que esta parte ha dejado de vivir antes del verano y que, consciente la demandante de que debería acudir a un proceso judicial donde verificar su pretensión, ha ofrecido un aval para responder de las cuotas que pudieran considerarse pendientes. Estima, que la técnica que emplea la Sentencia prescinde por completo de atender e indagar sobre la existencia objetiva de aptitud de servir a la vivienda en el Chalet objeto del contrato, que es lo precisado para la recta formación del consentimiento, generando la denuncia de falta de motivación también en cuanto a las consecuencias de las obras ejecutadas en buhardilla, bajos y otros elementos, que se venían a resolver sobre los fundamentos jurídico materiales de la demanda, denunciando infracción de los preceptos invocados en ella. Sigue alegando la indefensión por falta de práctica de las pruebas admitidas en la instancia, testificales y documental del Canal de Isabel II gestión más negativa al aporte documental requerido a la contraria sobre la tramitación de los expedientes urbanísticos del plan parcial y proyecto de urbanización. La Sentencia apelada, a lo largo de sus Fundamentos Jurídicos va efectuando consideraciones de no necesidad de practicar pruebas acordadas, de forma que limita las armas procesales de defensa que esta parte se procuró en la Audiencia Previa. En cualquier caso, es la demandada la que ha tenido más proximidad de disposición de los medios probatorios complementarios que pudieran haberla asentado en sus afirmaciones de haber informado a la firma del contrato. En relación a las infracciones de fondo apreciadas del ordenamiento jurídico, manifiesta que esta parte rechaza de plano que la Juzgadora de instancia en ningún momento haya fundado en derecho qué preceptos aplica para entender que una información que aquélla sienta acreditado se recibió por la arrendataria demandante después de la firma del contrato, nunca antes, sirva para enervar la inaptitud objetiva de la vivienda al uso, ya en el tiempo de la firma del contrato. Acreditado que la regulación del saneamiento por vicios ocultos que el Código Civil dispensa a la compraventa es aplicable al de los arrendamientos, ex artículo 1553 del CC , bien podía la Sentencia de la instancia haberse anclado en dicha regulación, siquiera para poder argumentar sobre los fundamentos jurídicos en que ha basado la enervación de la legitimidad de la resolución por parte de la actora. Ello vuelve a incidir en la indefensión que ha sufrido esta parte. Por otro lado, es manifiesta la voluntad de cumplir con el pago de sus obligaciones que siempre exteriorizó y confirmó esta parte, razón por la que del error en al negar la situación de estar al corriente de pago de las mensualidades, hacho que concurría al tiempo de instar la resolución, reiterando la anexión al escrito de demanda de un aval, por lo que no considera acertada la Sentencia. Por último, reitera que un tema tan importante como es la falta de potabilidad del agua debía de aparecer en la publicidad de Ciudalgolf que se anuncia en todos los medios como 'LA URBANIZACIÓN DE LUJO MÁS SEGURA'. La publicidad debería incluir la advertencia de la falta de suministro de agua potable en la urbanización para que la decisión de considerar la oferta incluya un conocimiento cierto del inmueble que se ofrece. La Sentencia no recoge estos datos importantes que deberían de haber sido relevantes y conllevar la corrección al promotor para favorecer la claridad de la venta a futuros interesados, puesto que dichas obligaciones sí que deben situarse en el momento anterior a la firma del contrato, que sería el comportamiento mínimo exigible de cualquier promotor que acometa urbanizaciones de lujo. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra en la que se estimen las pretensiones de esta parte conforme a los pedimentos contenidos en el cuerpo de este escrito, en el sentido literal de tener por íntegramente estimados las pretensiones de la demanda formulada en la instancia y por íntegramente desestimadas las pretensiones de la demanda reconvencional que de contrario formuló Ciudalcampo SA, acordando la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre la apelante y la apelada el día 28 de Enero de 2010, o en su defecto la declaración de su nulidad por error en el consentimiento acerca de la idoneidad del chalet para su habitación, y la condena a Ciudalcampo SA al pago de 155.073,78 euros, así como la condena con condena en costas a la parte contraria, por la oposición a la demanda y por la formulación de su demanda reconvencional.

TERCERO.-Frente a las anteriores manifestaciones debe considerarse, que la parte apelante basa la alegación de concurrencia de error en la valoración de la prueba practicada, en a la postre sustituir el criterio imparcial del juzgador de instancia, por el suyo propio, y subjetivo de parte. Así, en relación al momento en que pudo tener la parte actora conocimiento e información sobre la falta de potabilidad del agua, no pueden sino reiterarse los razonamientos ya expuestos en la resolución impugnada. Así, suscrito el contrato de arrendamiento con opción de compra en fecha de 28 de Enero de 2010, aún cuando a continuación se realizaron obras en el inmueble objeto del mismo, por un periodo de tres meses, no resulta acreditado que no se entregaran a la parte actora las llaves y la documentación pertinente en dicho momento de suscripción del contrato, sin perjuicio de las obras que se realizaron a continuación. Del mismo modo, no puede obviarse que en la página web de la Urbanización se informa de la circunstancia de que el agua no es apta para el consumo, siendo un hecho notorio entre los residentes de la Urbanización. Debiéndose además señalar, que consta acreditado en autos, que con anterioridad a Marzo de 2010, se colocó incluso un letrero luminoso a la entrada de la Urbanización, que avisa precisamente de que el agua no es apta para su consumo. No pudiéndose además obviar, que la propia parte actora reconoció haber realizado el alta del agua en la comunidad de propietarios en un correo electrónico fechado el día 27 de Abril de 2010, teniendo necesariamente a dicha fecha conocimiento de las circunstancias relativas a no ser apto para el consumo humano, el suministro de agua de la Urbanización. Por último y no menos relevante, debe señalarse el hecho de que si bien, desde el inicio de la ocupación del inmueble, se manifestó por la actora a la demandada, diversas quejas sobre el inmueble, en cambio, no fue hasta el requerimiento notarial de resolución del contrato, remitido por la actora hoy recurrente a la demandada en fecha 8 de Julio de 2011, cuando se menciona las circunstancias del agua no potable de la Urbanización, y con efecto de causa de resolución del contrato, sin que hasta la fecha hubiera habido queja alguna en este sentido. Por lo expuesto, y tal y como ya concluía la resolución de instancia, no podría estimarse que la no potabilidad del agua de la Urbanización, sea causa suficiente a los efectos pretendidos de resolución, y menos todavía de nulidad del contrato en su día suscrito entre las partes. Puesto que ha de reiterarse, aún en el caso de que la parte actora, no hubiera consultado la página web de la Urbanización, ni hubiera leído los documentos entregados junto a las llaves a la firma del contrato, no puede omitirse que durante la realización de las obras en el inmueble, necesariamente pudo mediante el letrero luminoso instalado, haberse apercibido de las circunstancias del agua de la Urbanización. Habiendo consentido por otro lado, desde que habito el chalet, y hasta el requerimiento realizado el 8 de julio de 2011, la situación de no potabilidad del agua de la Urbanización. Precisándose por último, que no concurren los requisitos señalados en el Código Civil, en modo alguno, para apreciar, que la falta de potabilidad del agua de la Urbanización, pueda estimarse como un vicio oculto, según la alegación realizada por la apelante, y a tenor de las razones expuestas con anterioridad.

Sobre la inexistencia de dos contadores que se reitera en esta alzada, ha de estimarse que al contrario de lo alegado por la recurrente, a tenor de la prueba practicada si puede concluirse que existen dos armarios para el alojamiento de sendos contadores de agua, uno para el agua destinada a riego y otro para el agua destinada al consumo humano, puesto que a tenor del documento nº 18 de la contestación de la demanda, consta la existencia de dos redes independientes para el suministro de agua, contando todas las viviendas con el armario de contadores con dos acometidas distintas procedentes de cada red.

Sobre los desperfectos citados en la demanda, que se reiteran también en esta segunda instancia, como causa de incumplimiento de la demandada, habría de precisarse, que según consta en autos, todos ellos fueron objeto de reparación en plazo no superior a dos meses desde su protesta por la parte recurrente. No reuniendo además en ningún caso, la característica de haber hecho inhabitable, o penosa la habitabilidad del inmueble.

Ninguna incidencia a los efectos de resolución del proceso, tiene la alegación de la recurrente relativa a que la garantía de pago que se exigía en el contrato, no le fue nunca exigida por la demandada, puesto que ninguna reclamación se efectúa en la demanda ni en la demanda reconvencional a este respecto. Siendo también una cuestión ajena a la cuestión objeto de debate, la alegada expresa voluntad de la actora-recurrente de cumplir con los pagos, mediante el ofrecimiento de aval a la fecha de interposición de la demanda, puesto que el hecho relevante lo es precisamente la falta de pago de determinadas rentas adeudadas, que en su caso, dicho ofrecimiento de aval, no sustituía.

Sobre las obras realizadas por la parte actora en la vivienda, al contrario de lo manifestado por la recurrente, debe estimarse que la resolución impugnada, se limita a la aplicación de lo pactado precisamente por las partes en el contrato suscrito. Resaltándose que dicho contrato, en su cláusula novena párrafo tercero, establecía que '...Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno..'. Razón la expuesta que ha de conllevar la desestimación también de este motivo de impugnación, puesto que tratándose de la aplicación de una cláusula contractual pactada entre las partes, no cabría apreciar enriquecimiento injusto alguno de la parte demandada y actora en reconvención.

No puede acogerse en igual forma, el motivo de apelación basado en la falta de pruebas en la primera instancia, como causa de indefensión de la recurrente. Y ello a la vista no solo de las razones jurídicas ya expuestas en la instancia, sino también de las hechas constar en esta segunda instancia, en que dichas pruebas fueron objeto de solicitud de práctica. Reiterándose que a la vista de dichas pruebas propuestas, no cabía entender que su práctica supusiera cuestión relevante para la resolución de la cuestión debatida.

En relación a los motivos de recurso expuestos, en referencia a la estimación de la demanda reconvencional, según los razonamientos ya expuestos, no puede estimarse que el ofrecimiento de prestación de aval por las cantidades adeudadas por renta pueda ser bastante a los efectos de desvirtuar su efectivo impago, comportando la pérdida del depósito constituido, al no llevarse a efecto la opción de compra, una mera consecuencia de lo pactado contractualmente. Debiendo en consecuencia considerarse, procedente la estimación parcial de la demanda reconvencional, en los términos en que la efectúa la resolución de instancia.

En base a lo expuesto debe, desestimándose el recurso de apelación planteado, ser confirmada en todos sus extremos la resolución de instancia y su Auto de Aclaración.

CUARTO.-A tenor de lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC , procede imponer las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Por cuanto antecede en nombre de Su Majestad El Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación planteado por HITA & PATNERS SA representada por el Sr. Procurador D. Paulino Rodríguez Peña Maria contra Sentencia de fecha 22 de Febrero de 2013 y Auto Aclaratorio de fecha 8 de Marzo de 2013 dictados por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 69 de Madrid en autos de juicio ordinario nº 1352/11 promovidos a instancia de la citada parte contra CIUDALCAMPO SA representada por la Sra. Procuradora Dña. Ana Mª Ariza Colmenarejo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución. Imponiendo las costas procesales generadas en esta segunda instancia a la parte apelante. Con pérdida del depósito constituido.

CONTRA ESTA SENTENCIA NO CABE RECURSO ALGUNO POR RAZÓN DE LA CUANTÍA, PUDIENDO EN SU CASO INTERPONERSE RECURSO DE CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL SI CONCURREN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVISTAS EN EL ART. 477.2.3 º Y 3 DE LA LEC , Y TAMBIÉN EN SU CASO, EXTRAORDINARIO POR INFRACCIÓN PROCESAL EN LA FORMA PREVISTA EN LA DA.16º LEC , EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 469 LEC .

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Extendida y firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, e incorporada al libro de resoluciones definitivas, se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.