Sentencia Civil Nº 135/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 228/2015 de 27 de Marzo de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , Planta 2 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2013/0132944

Recurso de Apelación 228/2015

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 1045/2013

APELANTE:D. /Dña. Hortensia

PROCURADOR D. /Dña. GEMMA GOMEZ CORDOBA

APELADO:D. /Dña. Piedad

PROCURADOR D. /Dña. MARIA DEL PILAR VIVED DE LA VEGA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESÁREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARÍA JOSÉ RODRÍGUEZ DUPLÁ

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a veintiocho de marzo de dos mil dieciséis.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 1045/2013 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid a instancia de Dña. Hortensia como parte apelante, representada por la Procuradora Dña. GEMMA GOMEZ CORDOBA contra Dña. Piedad como parte apelada, representada por la Procuradora Dña. MARIA DEL PILAR VIVED DE LA VEGA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 15/09/2014 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 15/09/2014 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Desestimo la excepción de falta de legitimación pasiva formulada y ESTIMOla demanda interpuesta por Dª Piedad , representada de oficio por la Procuradora Dª Mª del Pilar Vived de la Vega, contra Dª Hortensia , representada por la Procuradora Dª Purificación Bayo Herranz y, en consecuencia, CONDENOa la demandada a que pague a la actora la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000,00 euros)más los intereses legales producidos desde el 26 de julio de 2013, hasta esta sentencia y desde la fecha de la misma incrementados en dos puntos para el caso de mora procesal y hasta el completo pago.

Todo ello con expresa condena en costas a la demandada.' .

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de Dña. Hortensia , que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso trae causa de la demanda presentada por DÑA. Piedad frente a DÑA. Hortensia ejercitando acción para recuperar la cantidad entregada en concepto de fianza a la demandada (5.000 euros), con motivo del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre partes en fecha 16 de abril de 2008 y que quedó resuelto el 20 de julio de 2012.

La demandada se opuso a la demanda. Plantea, en primer lugar, la excepción de falta de legitimación pasiva, manifestando que se firmó el contrato en el año 2008, pero que el 5 de octubre de 2012 se resolvió de mutuo acuerdo la compraventa que mediante contrato de fecha 5 de febrero de 2008 había efectuado del local arrendado, como compradora, con Dña. Eloisa , como vendedora, quien recuperó el pleno dominio del local, aunque la actora continuó en el arrendamiento con dicha propietaria, a quien pagaría las rentas, y que se habría subrogado en la fianza. Que el contrato se hizo por cinco años, pero la arrendataria le dijo en agosto que se iba y en septiembre ya no le pagó, aunque ha estado en el local hasta julio de 2013.

La demanda ha sido estimada íntegramente, rechazando la excepción de falta de legitimación pasiva, como legitimaciónad causamy por tanto atinente al fondo del asunto. Parte como hechos incontrovertidos de la existencia del contrato de arrendamiento y la entrega por la arrendataria a la arrendadora de la fianza de 5.000 euros, así como que dicha suma no le ha sido reintegrada a la demandante por la demandada. Y entiende que la responsabilidad de la devolución de la fianza le corresponde a la arrendadora que la ha percibido, no habiendo acreditado causa eficaz para no devolverla en todo o en parte.

La sentencia se recurre por la demandada en apelación, alegando como motivo error en la valoración de la prueba, en concreto, la documentación aportada por esta parte (contrato privado de rescisión del contrato de compraventa como prueba para desvirtuar la titularidad de Dña. Hortensia durante toda la vida del arriendo) y el interrogatorio de la demandante Dña. Piedad . Manifiesta que de la sentencia se entiende que el Juzgador no ha reconocido como válido el documento de rescisión de la compraventa para desvirtuar la titularidad de Dña. Hortensia como arrendadora durante toda la vida del arrendamiento. Y partiendo de ello, refiere que la demandante recurrida permaneció en el local al menos hasta el mes de abril de 2013 -en que finalizaba el arriendo-, habiendo dejado de pagar las rentas de alquiler desde agosto de 2012; que Dña. Piedad fue desahuciada por falta de pago por la nueva titular, lo cual tuvo que ser a partir de octubre de 2012, fecha en la que, según la propia Dña. Piedad , la nueva titular ostentó la titularidad del negocio. Por ello, si desde agosto de 2012 a abril de 2013 Dña. Piedad continuó permaneciendo en el local sin pagar renta alguna, la misma adeudaba la cantidad de 7.200 euros (800 euros de renta mensual por 9 meses). Y siendo la cantidad que la actora Dña. Piedad reclama como fianza de 5.000 euros, y que le es debida por Dña. Hortensia , que es la única titular del contrato de arrendamiento, según contempla la sentencia, es por lo que Dña. Hortensia le puede oponer a Dña. Piedad dicha suma en concepto de rentas impagadas, sin que por ello tenga obligación de devolverle nada de la fianza.

La demandante se opone al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Tal como han quedado planteados los términos del recurso, habiéndose alegado como motivo de recurso el error en la valoración de la prueba, resulta conveniente comenzar por recordar que constituye doctrina y jurisprudencia reiterada que la valoración de la prueba es una función propia del Juzgador de instancia cuyas conclusiones deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho, según se expresa, entre otras muchas en la STS de 14 de diciembre de 1989 . Al respecto, debe tenerse en cuenta que prevalece la valoración que de las pruebas realicen los órganos judiciales por ser más objetiva que la de las partes, dada la subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses, a las que está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo de los jueces por el suyo propio ( SSTS de 1 de marzo de 1994 y 3 de julio de 1995 , entre otras muchas). Por ello, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y, en su caso, de las reglas relativas a la prueba tasada y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez 'a quo' de forma arbitraria, ilógica, insuficiente, incongruente o contradictoria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Y no le será factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones ( Sentencias de 10 de diciembre de 2008 , 8 de febrero de 2008 y 8 de marzo de 2007 , con cita a las de 14 de abril de 1997 , 17 de marzo de 1997 , 11 de noviembre de 1997 , 30 de octubre de 1998 , 30 de noviembre de 1998 , 28 de mayo de 2001 , 10 de julio de 2003 y 9 de octubre de 2004 ).

También se ha de poner de relieve que, como reiteradamente se tiene declarado, la materia relativa a la carga de la prueba y las consecuencias derivadas de la falta de probanza está regulada en el artículo 217 LEC , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del demandado según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones y, por otro, que a tenor del apartado 6 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio. Concretamente, la STS de 18 de mayo de 1.988 declara en relación con la doctrina legal de la carga de la prueba que ha de interpretase: 'según criterios flexibles y no tasados, que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte.'

En este caso, tras el análisis de las actuaciones, y los hechos relevantes puestos de manifiesto tras la revisión de las pruebas practicadas, la Sala comparte parcialmente las conclusiones valorativas del conjunto de la prueba practicada, como a continuación exponemos.

TERCERO.-A la entrega, en el inicio de la relación arrendaticia de una suma de dinero, por el arrendatario al arrendador, en garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario durante la vigencia de la relación jurídica se refiere al artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre , de Arrendamientos Urbanos, respecto de arrendamiento urbano, tanto de vivienda como para uso distinto del de vivienda, calificándola de fianza, aunque en puridad no hay un tercero ajeno a la relación arrendaticia que se obligue a pagar o cumplir por el arrendatario en el caso de no hacerlo éste, siendo, más bien una prenda irregular. En cualquier caso, dada la naturaleza que tiene de 'garantía' para el arrendador del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones, durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendador viene obligado a devolver al arrendatario la suma de dinero que éste le entrega al inicio de la relación arrendaticia en concepto de fianza, cuando la relación arrendaticia quede extinguida (así se desprende del número 4 del artículo 36).

La restitución de la fianza arrendaticia viene regulada en el mencionado art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, de la que es deudora la arrendadora (deudora del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir la arrendataria, cubiertas por la fianza) y acreedora la arrendataria (a exigir la devolución). Si ésta cumplió sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado).

En el caso que nos ocupa es incontrovertido el contrato de arrendamiento celebrado entre DÑA. Hortensia y DÑA. Piedad en fecha 16 de abril de 2008, con una renta mensual de 800 euros, y plazo de cinco años; si bien en la cláusula 16 A) del contrato de arrendamiento se contempla la posibilidad de resolución y extinción del contrato por mutuo acuerdo de ambas partes siempre que se comunique ésta por escrito y con una antelación de tres meses.

Con fecha 20 de julio de 2012 DÑA. Piedad comunica a DÑA. Hortensia , con tres meses de antelación, la resolución del contrato de arrendamiento, que se cumplirá el 20 de octubre de 2012, 'FECHA EN QUE DESOCUPARE EL LOCAL, SIEMPRE Y CUANDO USTED ME DEVUELVA LA FIANZA DE 5.000 EUROS'. Remitida por burofax en la misma fecha, en la que también figura como entregado siendo recibido por la propia Dña. Hortensia , a lo que no consta oposición por parte de la arrendadora.

La estipulación tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre Dña. Hortensia , como arrendadora, y Dña. Piedad , como arrendataria, con fecha 16 de abril de 2008, establece la entrega de fianza por importe de 5.000 euros, cuya devolución reclama la demandante una vez finalizado el contrato, crédito que ha de reconocerse, tal como hace el Juzgador de instancia, a la actora arrendataria frente a la demandada arrendadora que recibió en su día dicha fianza.

Ahora bien, opone la demandada a dicho credito que la actora permaneció en el local al menos hasta la finalización del plazo contractual -abril 2013-. No obstante, se ha de tener presente que con fecha 5 de octubre de 2012 -y por tanto cuando la arrendataria ya ha dirigido a la arrendadora la comunicación de 20 de julio comunicándole su voluntad de rescindir el contrato con efectos de 20 de octubre-, se suscribe documento de resolución de mutuo acuerdo de la compraventa del local, que se habría celebrado el 5 de febrero de 2008 entre Dña. Hortensia , como parte compradora, y Dña. Eloisa , como parte vendedora. También se ha de tener en cuenta el hecho de que es Dña. Angelina , habiendo recuperado la propiedad del local, quien habría ejercitado frente a Dña. Piedad la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, que culmina con su desalojo, tal como las litigantes vinieron a manifestar en este procedimiento, ya que no consta documentación relativa a dicho juicio de desahucio, pero que en todo caso habría tenido lugar tras la rescisión del contrato de compraventa el 5 de octubre de 2012, cuando Dª Eloisa recupera la propiedad del local. Por otro lado, resulta probado que la arrendataria Dña. Piedad pagó hasta la renta de agosto, tal como manifiesta y se admite expresamente por la demandada cuando al oponerse a la demanda expresa que la actora en septiembre ya no le pagó.

Por consiguiente, en el marco de la relación arrendaticia entre las litigantes y hasta que la titularidad del local arrendado revierte en Dña. Eloisa , solo cabe atender, a los efectos que aquí nos ocupan, a esos dos meses en que Dña. Piedad permaneció en el local -agosto y septiembre-, de modo que, no habiendo abonado a su arrendadora la mensualidad de septiembre, le adeuda la cantidad de 800 euros de la renta de dicho mes. Y siendo la cantidad que reclama como devolución de la fianza de 5.000 euros, que le es debida por Dña. Hortensia , es por lo que ésta puede oponer a Dña. Piedad esos 800 euros de la renta impagada de septiembre, sin que tenga obligación de devolverle el total de la fianza, sino la cantidad de 4.200 euros que resulta por compensación.

CUARTO.-Lo indicado conlleva la estimación parcial del recurso y la estimación en parte de la demanda.

En cuanto a las costas procesales, dada la parcial estimación de la demanda y del recurso de apelación, no procede formular pronunciamiento sobre la imposición de las costas causadas en ambas instancias, en virtud de lo establecido en los art. 394 y 398 L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

ESTIMAR EN PARTEel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DÑA. Hortensia , contra la sentencia de fecha 15 de septiembre de 2014, del Juzgado de Primera Instancia núm. 73 de Madrid, y REVOCAR EN PARTE dicha resolución, en el sentido de que, con estimación parcial de la demanda, condenamos a la demandada DÑA. Hortensia a abonar a la actora DÑA. Piedad la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS EUROS (4.200 euros), más los intereses legales desde la presentación de la demanda. Sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni de las de esta alzada.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0228-15, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe