Sentencia Civil Nº 136/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 336/2009 de 02 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMOTERCERA

ROLLO Nº 336/2009-C

JUICIO ORDINARIO NÚM. 107/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE LOS DE GAVÀ

S E N T E N C I A Nº 136

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a 2 de Marzo de 2010.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 107/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Gavà, a instancia de Dª. Susana , contra Dª. Cristina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Diciembre de 2008, por la Sra. Magistrada Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el procurador Sr. Pedro Vidal Bosch, en nombre y representación de Doña Susana contra Doña Cristina , ABSOLVIENDO A LA DEMANDADA DE LOS PEDIMENTOS DIRIGIDOS CONTRA ELLA y con condena en costas de la demandante".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 23 de Febrero de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a Dª Cristina a pagar a Dª Susana la suma de 23.104'19 ? (rentas abonadas en 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007, más seguro de hogar) en concepto de daños y perjuicios derivados de la falta de reparación por la primera, arrendadora, por las humedades y/o filtraciones sufridas en la vivienda arrendada, desde el inicio del arrendamiento, hasta diciembre del 2007 (en cuyo momento se produjo una situación de imposibilidad de habitala), no obstante las comunicaciones a la arrendadora, en que abandonó la referida vivienda, tras resolver el contrato, y arrendar otra y, subsidiariamente, la diferencia entre el precio real y el de mercado de la vivienda, resultante de informe pericial, que propone. A dicha pretensión se opuso la demandada en base a que la actora (1) nunca comunicó a la propiedad la necesidad de obras, (2) ni se acredita que las humedades y filtraciones hicieran inhabitable la vivienda, (3) desistió del contrato 4 meses antes de que se entinguiera, y se comprometió a no reclamar nada a consecuencia del contrato, (4) aparte de que nunca abonó la renta incrementada, no obstante serle notificados los incrementos, sin oposición alguna (por lo que mal podría instar la resolución en base al art. 1124 CC ).

La sentencia de instancia desestima la demanda (la actora renunció válidamente asumiendo las obras de conservación, al no cumplir con loa obligación de pago de la renta procedente no estaba legitimada para la resolución, falta de comunicación fehaciente a la arrendadora de la necesidad de las obras, falta de acreditación de los daños,..) con expresa imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza la actora partiendo de los daños y perjuicios debeentenderse "morales", reiterando los argumentos que expuso en la instancia, por error en la apreciación de la prueba pues no renunció a los derechos derivados del contrato, el hecho del impago de la renta en su integridad no eximía a la demandada de realizar las reparaciones necesarias, sí informó en reiteradas ocasiones sobre la existencia de filtraciones y humedades (como se infiere de la testifical, practicada a su instancia). Consecuentemente, el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 1.4.2003, Dª Susana y D. Eulogio (arrendatarios), concertaron con D. Mario (arrendador) el arrendamiento de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 NUM001 de Gava, por 5 años (que se cumplirían en 5.4.2008) y una renta inicial de 400 ?/mes, constatándose que los arrendatarios "declaran conocer las caractrísticas y estado de conservación de la vivienda y aceptarla expresamente, y se obligan a conservarla en perfecto estado", as'ì como que "son de cuenta y cargo de los arrendatarios ...los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baño, bidet, grifos, waters, lavabos, calentador, antena TV y, en particular, todos los desagües, atascos, arreglos de cocina, fregaderos, lavaderos, aire acondicionado y sus tuberías...", así como a "poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad de llevar a cabo las reparaciones necesarias..." (f. 14 y ss); el Sr. Mario falleció en 27.6.2006, siendo la actual propietaria Dª Cristina (escritura de aceptación de herencia de 30.10.2006, a los f. 20 y ss). 2) En 28.9.2006, la demandada comunicó a la actora, vía burofax, recibido por ésta el 2.10.2006, que había encargado la administración a la GESTORIA IZQUIERDO ASO, a fin de que abonara la renta en las oficinas de la misma, así como que se hallaban pendientes de pago los meses de junio a septiembre 2006, a razón de 411 ? mensuales, más otros 111 por mayo, al haber abonado solo 300 ? (f. 149); nada de ello hizo la actora. 3) En 29.9.2006 se notificó a la actora el incremento de la renta en 16'44 ?, por el IPC (f. 152), que no tuvo contestación alguna por la destinataria, que continuó abonando la suma de 411 ? mensuales por giros postales. 4) En 15.11.2006 la Gestoría interesó de la actora que se pusiera en contacto con la misma (f. 159), lo que no hizo.. 5) En 14.5.2007 fue notificado a actora un nuevo incremento de la renta en 10'69 ? (f. 155), lo que no tuvo contestación, continuando abonando la suma de 411 ?/mes. 6) Ello motivó que la Sra. Luz , administrativa de la Administradora, llegase a personarse en distintas ocasiones en la vivienda arrendada para reclamar las rentas, sin que en ninguna de ellas fuera arendida (testifical de la misma). 7) No consta que durante el tiempo que duró la relación arrendaticia, la actora comunicase a la demandada la necesidad de realizar reparaciones necesarias en la vivienda. 8) La Sra. Susana desistió del contrato de arrendamiento, comunicándolo a la arrendadora vía burofax en 12.10.2007 (cuando solo faltaban 4 meses para la extinción del contrato), así como que el 30.12.2007 pondrá a su disposición la vivienda, interesando la devolución de la fianza (f. 50 y ss), sin hacer ningún tipo de alusión a humedades o filtraciones. 9) Con posterioridad a dicha comunicación la actora formuló demanda en solicitud de diligencias preliminares con objeto de averiguar la titularidad de la vivienda y, esta vez sí, aludiendo a que la finca tenía humedades y filtraciones, a consecuencia de lo cual soportaba "unos daños y perjuicios inadmisibles". 10) En 4.2.2008 (por lo tanto, posterior al 30.12.2007 en que ponía a disposición de la aerrendadora la vivienda)la actora suscribió un documento por el que "habiendo trasladado nuestro domicilio, renuncio a los derechos que me confería el contrato..., haciendo entrega de las llaves...y recibiendo los 400 ?,...dándose por saldada y finiquitada.." (f. 156, cuyo documento fue aportado por la demandada), sin hacer tampoco alusión a las filtraciones y humedades de la vivienda ni al motivo de dicho traslado de domicilio.

TERCERO.- Por de pronto, no existió ninguna comunicación sobre realización de obras necesarias conforme imponen tanto el art. 21.3 LAU 94, 1559.2 CC, como la condición anexa 13ª del contrato, durante los 4 años y 8 meses que duró la relación arrendaticia, ni tampoco contestó a los requerimientos para ponerse al corriente en el pago de las rentas incrementadas (testifical de la Sra. Luz , falta de prueba sobre cualquier tipo de requerimiento, mínimamente fehaciente sobre la comunicación de la necesidad de tales obras); consecuentemente, el arrendatario será responsable si no notifica al arrendador la necesidad de las oportunas reparaciones o lo hace a destiempo, corriendo con los daños y perjuicios ocasionados; ciertamente, al no exigir la LAU ninguna forma para esta notificación, basta cualquier medio, incluso verbal, que permita constar que el destinatario ha recibido el mensaje, lo que podrá acreditarse con cualquier medio de prueba, a cargo del arrendatario (es más, si constando la comunicación, el arrendador no hace nada, el arrendatario puede exigir las reparaciones durante la vigencia del arrendamiento por vía judicial, incluso con posibilidad de interesar medidas cautelares); es más no existió ninguna contestación, en ningún sentido, a las múltuples notificaciones y requerimientos de la actora; ni siquiera cuando, 4 meses antes de extinguirse el contrato por expiración del término contractual, desiste del mismo, no solo no alude a las filtraciones y humedades, sino que lo hace por "traslado de domicilio" y, enfín, tampoco lo hace al suscribir el documento de saldo y finiquito, en el que llega a renunciar a los "derechos que me confería el contrato" dándose por saldada y finiquitada.

CUARTO.- No se concretan las humedades y filtraciones, ni tampoco los daños y perjuicios (que no pueden ser el importe de las rentas satisfechas durante el arrendamiento, que eran la contraprestación al efectivo uso de la vivienda, ni los daños "morales", no interesados como tales en el escrito inicial, ni mínimamente acreditados).

Y del dictamen del arquitecto Sr. Olegario (f. 207 y ss), dos visitas en 26junio y 1 de julio, ya hay nuevos inquilinos que han pintado la vivienda, lo que dificulta establecer el alcance de las humedades, si bien las describe: abombamiento de las placas de yeso del falso techo de la cocina y aseo por filtración directa de aguas pluviales de terraza superior, y otras - cuya aparición es difícil de determinar - que hacen necesaria la reparación puntual (recordemos, nunca comunicadas a la propiedad), pero que no son motivo de inhabitabilidad (que pudieran justificar el traslado).

Y, enfín, no consta la relación causal entre la falta de reparación de las filtraciones motivase el abandono de la vivienda por la actora; recordemos que los daños y perjuicios, han de estar debidamente acreditados por quien los "reclama" y ser consecuencia necesaria del hecho generador, no pudiendo fundarse en meras expectativas, debiendo ser consecuencia necesaria del incumplimiento.

QUINTO.- La diferencia de sistemas respecto de la resolución es sustancial, en el TRLAU (art. 114 a 118 ), las causas de resolución tenían carácter taxativo y no existian más supuestos posibles que los establecidos en la ley, sin poder acudirse a las normas generales sobre resolución contractual del CC; con la LAU 94 , el incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato, por cualquiera de las partes, dará derecho a la parte que hubiere cumplido a instar la resolución contractual conforme al art. 1124 CC ; es decir, se establecen dos supuestos generales de resolución el art. 27 para vivienda y el art. 35 uso distinto, y uno de extinción contractual, en el art. 28 ; pero existen otros dispersos (así, indirectamente los arts. 13, 14, 16,...o el 7 de la LPH). La modificación más importante es la introducción en el texto legal de la aplicación directa del art. 1124 CC , a través del art. 27.1 LAU (con lo que resulta de aplicación toda la doctrina sobre la resolución contractual, y los requisitos de dicho precepto), resultando asimismo de aplicación el art. 1556 CC. Por lo tanto, falta uno de los presupuestos para que prospere la acción (SSTS. 21.3.1986, 28.2.1989, 27.11.1992, 21.3.1994 17.11.1995, 16.5.1996, 16.11.1998 ,...), cual es la legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte (SSTS. 5.6.1981, 22.10.1985, 3.2.1989, 20.6.1990, 20.11.1991, 3.12.1992, 15.11.1993, 9.5.1994, 27.12.1995, 26.1.1996, 15.7.1999 ), y es evidente la falta de notificación de la necesidad de las obras y la falta de pago de la renta procedente, comunicada y no cuestionada, aparte de que no consta un incumplimiento "resolutorio": grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato por parte de la demandada (inicialmente identificado como una "voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido" - lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941, 12.4.1945, 27.2.1989 , rtc... - hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto - y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983, 24.2.1990, 18.3.1991 ,...- , con "un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento", con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964 ) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, en definitiva incumplimiento injustificado o por causa imputable al acreedor (SSTS. 27.10.1981, 7.3.1983, 13.11.1985, 1.12.1989, 2.7.1992, 10.6.1996, 8.11.1997, 4.12.1998, 22.2.1999, 7.5.2003, 18.10.2004, 3.3.2005, 24.2.2006, 20.9.2006 ), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida "fortuita", que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso "parcial" (STS. 24.4.1951 ), o simplemente "defectuoso" pero relevante (STS. 23.11.1964 ) e incluso "tardio" si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida (SSTS 30.3.1992 ), cuando ni siquiera consta que la demandada tuviese conocimiento de la necesidad de las obras precisamente por quien, la podía conocer por ser efectivamente ocupante de la civienda arrendada. Y la prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual (SSTS. 18.11.1994 ).

SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, cuyos fundamentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposicvión de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Susana contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.