Sentencia Civil Nº 136/2012, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 373/2011 de 12 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00136/2012

SENTENCIA NÚMERO 136/12

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

D. JOSE ANTONIO MARTIN PEREZ (S.)

En la ciudad de Salamanca a doce de Marzo de dos mil doce.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO VERBAL Nº 1.305/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala nº 373/11 han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. Epifanio representado por el Procurador Don Angel Martín Santiago y bajo la dirección del Letrado Don José Antonio Román Hernández y como demandado-apelado D. Florencio representado por la Procuradora Dª Mª Angeles López Medina y bajo la dirección del Letrado D. Martín González-Orús Marcos, habiendo versado sobre Desahucio de vivienda por falta de pago y reclamación de cantidades adeudadas.

Antecedentes

1º.- El día 2 de Marzo de 2.011 por el Sr. Juez Sustituto del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: ESTIMO EN PARTE la demanda presentada por la representación de D. Epifanio contra D. Florencio y, en consecuencia: 1º) Declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes contendientes el día 1 de octubre de 2009 respecto a la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 Nº NUM000 , NUM001 NUM002 ( NUM003 ) de Salamanca.- 2º ) Condeno al demandado a que abone al actor la cantidad de 811,19 euros en concepto de pago de rentas y cantidades asimiladas vencidas y no satisfechas e intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia por la Ilma. Audiencia Provincial por la que estimando el recurso se declare haber lugar a él, revocando la sentencia impugnada y en su lugar se dicte otra de conformidad con lo solicitado en su escrito de demanda, si bien reduciendo a 180,53 euros los 211,11 euros reclamados por recibos de agua y basura, por lo que la cantidad reclamada por dicho concepto y rentas será la de MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA Y TRES EUROS (1.155,53 EUROS) así como el importe de las rentas vencidas después de presentada la demanda hasta la fecha en que se produzca el lanzamiento.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, desestimando el recurso interpuesto, se confirme la sentencia dictada por la instancia con expresa imposición de las costas de la alzada a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 2 de Marzo de 2.012 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSE ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero. -La parte apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba, puesto que no hay causa en autos para que el demandado resolviese el contrato de arrendamiento, resolución que además no ha sido ejercitada en forma puesto que sólo puede ser ejercitada por vía de acción, y no de excepción; asimismo alegó la infracción de lo dispuesto en el artículo 9 LAU , respecto del plazo de preaviso para la no prórroga del contrato, y la infracción de los artículos 21 y 27 del mismo cuerpo legal , puesto que el demandado no ha pagado las rentas y por tanto no puede pedir la resolución del contrato, junto con la infracción de lo dispuesto en los artículos 703.4 y 549.3 y 4 LEC , por entender que debió acordarse que se llevase a efecto el desahucio solicitado.

La parte demandada se opuso a dicho recurso.

Segundo.- Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que la Jurisprudencia respecto al artículo 1124 CC viene señalando como presupuesto de su aplicación los siguientes requisitos: a) Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron ( STS de 10 diciembre 1947 y de 9 diciembre de 1948 ); b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( STS de 28 septiembre 1965 y de 30 marzo 1976 ), así como su exigibilidad ( STS de 6 julio 1952 y de 1 febrero 1966 ); c) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( STS de 9 diciembre 1960 y de 18 noviembre 1970 ), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia ( STS de 17 diciembre 1976 y de 17 febrero 1977 ; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste, que de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( STS de 5 mayo de 1970 ); e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( STS de 6 julio 1977 y de 29 marzo 1977 ), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario, y le libera de su compromiso ( STS de 10 febrero 1925 , de 1 abril 1925 y de 24 octubre 1959 ). También la Jurisprudencia ha reiterado que el art. 1124 CC no entra en juego cuando lo incumplido son obligaciones que, aún estando incorporadas a un contrato bilateral, tienen un carácter puramente accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que, en su caso, constituyen el objeto principal del contrato.

También hay que significar, como punto de partida, que el mero retraso no es causa de resolución del contrato de forma unilateral, pues se exige para ello una causa grave que sea esencia de la obligación, y este mero retraso no lo es. Por ello, para que sea viable la resolución de un contrato por mero retraso, debe haber acuerdo entre las partes y no voluntad unilateral en el sentido expresado No es posible olvidar también en esta materia que la facultad de resolución ha de interpretarse de forma restrictiva por el principio de conservación del contrato. Asimismo, la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma dirigida a la otra parte, ya que tal posibilidad se entiende implícita en todas las obligaciones recíprocas, y no lo es menos que tal decisión queda a reserva y supeditada, en todo caso, al examen de los Tribunales a los que incumbe, pues si no, quedaría vacía de contenido la previsión del art. 1256 CC EDL1889/1 , de decretarla sancionando su procedencia cuando es impugnada, si la resolución ha sido bien hecha, o rechazarla si, por no mediar incumplimiento, o no resultar oportuna la extinción del contrato, la voluntad resolutoria ha de entenderse por indebidamente utilizada.

.

Igualmente la STS, sala 1ª, de lo Civil, de 9 octubre 2007 , declara que en los contratos de compraventa la obligación del comprador de pagar el precio no puede desligarse de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el vendedor (relación del art. 1124 con el art. 1504 CC EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 art.1504 EDL 1889/1 ). Señalando que la determinación de si ha habido incumplimiento o cumplimiento en las relaciones contractuales, presenta dos facetas: la fáctica, que atiende a la fijación de los hechos o actos realizados, u omitidos, en que se fundamenta la conclusión, y la jurídica -el incumplimiento contractual es un " concepto jurídico indeterminado "-, que atiende a la trascendencia o significación jurídica de la base fáctica para sentar la conclusión procedente (por todas, STS de 10 junio 2004 ).

Por su parte, la STS, sala 1ª, de lo Civil, de 31 julio 2007, rec. 3235/2000 , en lo referente a la aplicación de la excepción de incumplimiento contractual en virtud de las doctrinas del carácter recíproco acusado y de la equivalencia de las prestaciones, señala que esta excepción ha sido construida por la Jurisprudencia a partir del art. 1124 CC y de algunas otras normas particulares (3) SAP de Valencia, sec. 7ª, de 26 enero 2006, rec. 846/2005 EDJ2006/19928 : " Las posibilidades que pueden abrirse ante una reclamación por incumplimiento, derivada de una obligación contractual, no se circunscriben exclusivamente a un efectivo incumplimiento total, en virtud de un eventual aliud pro alio, sino que es igualmente posible la existencia de un cumplimiento defectuoso; en este sentido, "el tenor literal del art. 1124 CC EDL1889/1 permite la elección de hacer cumplir en su totalidad la obligación contractual a quien no ha cumplido, o ha venido a cumplir de forma defectuosa, sin que se pueda exigir a la contraria su prestación íntegra en tales casos; así, en el presente asunto, se justificaría la posición de la parte apelante al no haber abonado la totalidad de la cantidad presupuestada, pudiéndose acoger a la exceptio non adimpleti contractus, o a la más estricta exceptio non rite adimpleti contractus, por entender que la actora no cumplió de forma debida su prestación contractual. Sobre estas excepciones es destacable, entre otras, la STS. de 17 febrero 1998 EDJ1998/942 , con el siguiente contenido: "las obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas producen determinados efectos especiales: resolución por incumplimiento, que prevé el art. 1124 CC ; la compensación en caso de mora, que contempla el último pár. art. 1100 CC EDL1889/1 ; y la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, lo que se conoce como exceptio non adimpleti contractus, que se desprende de los arts. 1100 , 1124 y 1308 CC EDL 1889/1 art.1100 EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 art.1308 EDL 1889/1 , ello sin perjuicio de que la parte que cumple puede exigir el cumplimiento a la parte que no cumple". La aplicación de la mencionada excepción, ya sea en su literalidad más amplia (por falta de cumplimiento contractual), o en la más estricta (por cumplimiento defectuoso, como es el asunto de autos), trae consecuencia del principio de buena fe contractual (ex art. 7 CC EDL1889/1 ), que debe regir las relaciones bilaterales entre las partes."

. Y así, la STS de 28 abril 1999 , estableció que la exigencia del cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales y consiguiente excepción non ad impleti frente a las reclamaciones abusivas, hay que entenderla en sus justos límites. El contraste debe establecerse entre las obligaciones básicas de los contratantes, las que se denominan contraprestaciones, no pudiendo invocar, para excepcionar el incumplimiento contractual, otras obligaciones adicionales, por muy importantes que éstas puedan ser desde el punto de vista ético y jurídico. Precedentes de esta sentencia son otras muchas, como la STS de 21 marzo 1994 , de 8 junio 1996 , de 17 febrero 1998 o de 3 julio 1998 . O la STS 5 diciembre 1997 , que cita las STS de 6 noviembre 1987 y de 9 julio 1993 , según la cual el incumplimiento ha de tener un carácter esencial. Y la STS de 7 mayo 1996 , según la cual, para apreciar la procedencia de la excepción, el primer requisito es el de que las prestaciones mutuamente debidas han de ser interdependientes, de carácter recíproco acusado. No basta -añade la STS de 22 noviembre 1995 - aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. La doctrina de la interdependencia sinalagmática se destaca por la STS de 18 noviembre 1994 .

En definitiva, la aplicabilidad de la excepción de incumplimiento requiere, de acuerdo con la citada STS de 18 noviembre 1994 , que ambas obligaciones hayan de cumplirse simultáneamente. De ahí que, si el cumplimiento de una obligación (principal o secundaria) es presupuesto para el nacimiento o exigibilidad de la otra, el deudor de la primera no puede negarse a cumplir objetando que el deudor de la obligación contraria todavía no ha cumplido la suya.

Por consiguiente, en los contratos bilaterales cualquiera de las partes puede dejar de cumplir sus prestaciones, cuando la otra parte no haya cumplido las suyas, sin que, como señala el artículo 1100, CC , en su último párrafo, ninguno de los obligados incurra en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, empezando la mora para el otro obligado sólo desde que uno de ellos cumpla con su obligación. De esta suerte, cuando en una obligación recíproca uno de los obligados incumpla su prestación, el otro puede unilateralmente dar por resuelta la misma. Ahora bien, si la otra parte no está de acuerdo con esa resolución, podrá plantear su propia resolución ante los tribunales, y serán éstos los que dirimirán cuál de ambas resoluciones es la correcta, si la planteada por el actor mediante su demanda, o la propuesta por el demandado vía acción o excepción del contrato no cumplido, sin necesidad de que tal excepción que por naturaleza es eso, una excepción, se plantee siempre por de acción.

Tercero.- En el presente caso, el demandante solicita el desahucio del demandado, y por lo tanto que se deje sin efecto y se resuelva el contrato de arrendamiento que le une con este, así como el pago de las rentas adeudadas. Pretensión, especial la primera, pero común u ordinaria la segunda, frente a la cual el demandado ha opuesto tanto la resolución unilateral del contrato por previo incumplimiento del demandante, como la no renovación automática del mismo por denegación de la prórroga tácita, siempre sobre la base del no cumplimiento de su prestación esencial de entrega de la vivienda útil y habitable por parte del arrendador.

Así planteado el presente conflicto, lo esencial será, pues, determinar si el demandante, que pretende ante los tribunales, además del desahucio, el pago íntegro de las rentas adeudadas, había o no cumplido previamente con sus prestaciones, así como examinar si el demandado, que ha opuesto el incumplimiento del demandante de sus prestaciones, había cumplido con las suyas propias, teniendo en cuenta, eso sí, el carácter precedente y causal de las prestaciones del primero, las del arrendador, con respecto al segundo, pues mal puede exigir el pago de las rentas de una vivienda un arrendador que conste que no ha entregado al arrendatario una vivienda habitable.

Pues bien, de las pruebas obrantes en autos, se desprende al respecto, sin género de dudas, que el día 4 septiembre 2010 se cayó el termo de agua caliente por causa desconocida en la vivienda arrendada por el demandado, caída como consecuencia de la cual se produjeron daños en el propio terreno, lavadora y azulejos de la vivienda, además de las viviendas vecinas, lo que motivó que la vivienda arrendada se quedase sin agua caliente al no repararse tal avería por el arrendador.

Tal hecho ni siquiera es discutido por la parte demandante, que más bien se refiere a que fue otro el día en el que se produjo la rotura de tal elemento, en orden a insistir en su argumento sobre el incumplimiento del plazo de preaviso para la no prórroga automática del contrato.

Sin embargo lo cierto es que la vivienda se quedó sin agua caliente, y el demandante no ha demostrado que hiciese todo lo posible para que se reparase tal desperfecto. Del mismo modo, nadie puede discutir a estas alturas que una vivienda sin agua caliente carece de uno de los elementos esenciales para su habitabilidad, sobre todo en las latitudes en las que nos encontramos.

Por otro lado, también consta que el demandado dejó la vivienda expedita a disposición del arrendador con fecha de 30 septiembre 2010, dejando las llaves en el buzón de la vivienda a disposición del arrendador al no procederse por el mismo de a la reparación de tal desperfecto, después de los requerimientos llevados a cabo.

Sentado lo anterior, es claro que en un supuesto como el presente, el arrendador no podía exigir el pago de la renta al arrendatario mientras no reparase un elemento tan fundamental para la habitalidad de la misma como el termo de agua caliente. Y ello pese a que el arrendatario a la fecha de la rotura del termo le debiese la renta de dos meses, puesto que es claro que el cumplimiento de su prestación esencial por el arrendatario, el pago de la renta, debe ir precedido siempre por el cumplimiento por parte del arrendador de su prestación esencial, cuál es la entrega de una vivienda apta para ser habitada, prestación esta última que actúa, pues, como precedente y causa de la otra. En el presente caso consta, como se ha dicho, que pese a los requerimientos llevados a cabo para que el arrendador arreglase del termo de agua caliente, tal reparación no se llevó a cabo, por lo que el arrendatario optó, por dar por resuelto el contrato, y a la vez por no prorrogar el mismo devolviendo las llaves el día en que se cumplía el año de dicho contrato.

El comportamiento del demandado es, pués, justo y adecuado a derecho, sin que le sea lícito al arrendador exigir el cumplimiento de un contrato bilateral que el mismo tampoco había cumplido. Por ello lo correcto, como se ha hecho con acierto en la sentencia impugnada es declarar adeudadas tan sólo las rentas vencidas antes de la rotura del elemento fundamental para la habitabilidad de la vivienda, el termo de agua caliente, es decir antes de que la vivienda se quedase sin uno de sus elementos esenciales, el agua caliente. Y asimismo, no declarar el desahucio puesto que, aún si bien acción especial frente a la que tan sólo se puede oponer el pago de la renta, lo cierto es que antes de haberse interpuesto tal demanda de desahucio, la vivienda objeto de juicio ya había sido abandonada por el demandado, y consta en autos que el arrendador tiene, como ha tenido desde el principio, todo el consentimiento del arrendatario antiguo para entrar en la misma y hacerse cargo de ella. A lo que no es inconveniente la necesidad de levantar acta por parte del arrendador, puesto que puede igualmente levantarla mediante notario, sin olvidarse que la fianza entregada tiene como finalidad hacer frente a los posibles desperfectos que puedan constatarse.

Por consiguiente procede desestimar el presente recurso y confirmar la sentencia impugnada.

Cuarto.- Por aplicación del artículo 398.1, en relación con artículo 394.1 " in fine" LEC , no se hace imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes, habida cuenta las dudas de hecho que se plantean en supuestos como el presente. Por tales dudas debe entenderse aquellos supuestos en los que los propios hechos objeto del litigio, a través, por ejemplo, de las pruebas que se hayan practicado, admiten diversidad de interpretaciones, siendo razonadas y lógicas las posturas sostenidas por las partes con relación a los mismos (así, entre otras, SAP Badajoz, sección 2ª, de 2 noviembre 2004 ). Como sucede en el presente caso, donde, en efecto, tales dudas se plantean inevitablemente por la forma no fehaciente en que llevó a cabo el arrendatario la resolución y no renovación del contrato, dejando las llaves en el buzón y comunicándoselo al arrendador, que ha negado tales hechos, producidos, no se olvide, en medio de una plena ruptura de relaciones entre las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Angel Martín Santiago en nombre y representación de D. Epifanio contra la sentencia dictada por el Sr. Juez Sustituto del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca con fecha 2 de Marzo de 2.011 en el procedimiento de que este Rollo dimana, confirmamos la misma, sin hacer imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Dese al depósito constituido el destino legalmente establecido.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-