Sentencia Civil Nº 136/2014, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 381/2013 de 22 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00136/2014
Rollo: 381/13
SENTENCIA NÚMERO CIENTO TREINTA Y SEIS
Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:
Presidente:
Juan Ignacio Medrano Sánchez
Magistrados/a:
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
D. Rafael María Carnicero Giménez de Azcarate
En Zaragoza, a veintidós de mayo de dos mil catorce.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/
a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 12 de septiembre de
2013 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Zaragoza en autos de Juicio Ordinario seguidos
con el número 1017/2012, de que dimana el presente Rollo de apelación número 381/2013, en el que han sido
partes, apelante, el demandado, D. Pio , representado por el Procurador D. IGNACIO TARTON RAMIREZ, y
asistido por el Letrado D. Alberto Marcos Cardona García y, apelada, la demandante, PARKING PALAU NO
U S.A., representada por el Procurador D. Pablo Herráiz España, y asistida por el Letrado D. José Ricardo
López-Laguna Guerrero, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Juan Ignacio Medrano Sánchez.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº CUATRO DE ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 12 de septiembre de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Herráiz en representación de PARKING PALAU NOU S.A. contra Pio debo condenar y condeno al demandado a que abone a la actora la cantidad de 43.989,42 #, más los intereses legales desde la interpelación judicial y al pago de las costas.'

SEGUNDO .- Notificada dicha resolución a las partes, por la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal el día 15 de noviembre de 2013 donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 12 de marzo de 2014, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Resumen de antecedentes.

1º) La mercantil Banri S.A. era propietaria de un local sito en Palau Nou de La Rambla, c/ Rambla 88-94 de Barcelona, local destinado a su explotación como parking público, robotizado y en el que la ubicación física de los coches no depende de la asignación concreta de una plaza de aparcamiento de cada titular sino de un criterio de selección informático.

2º) Para la gestión de ese parking se constituyó una sociedad, la mercantil ahora demandante, Parking Palau Nou S.A., cuyo accionariado se constituiría por los propios comuneros propietarios.

3º) El día 15 de enero de 1993 ambas mercantiles, la propiedad del parking por una parte y la sociedad por otra, formalizaron un contrato de arrendamiento del 'aprovechamiento de los huecos libres dejados por los distintos propietarios del parking a lo largo del día'. En lo que ahora interesa se pactó: 3.1 Se establecía como precio del arrendamiento, una cantidad igual al de la total facturación que realizara Parking Palau Nou, S.A., en virtud de los derechos adquiridos mediante el contrato, una vez deducidos los gastos de funcionamiento de la Sociedad y del parking.

3.2 La cantidad resultante de cada liquidación, tanto provisional como definitiva, más su legal repercusión del IVA, sería satisfecha a cada uno de los copropietarios la percibirá presentando en nombre de dichos copropietarios contra PARKING PALAU NOU, S.A., que, junto con la liquidación hará entrega a cada propietario del saldo y del justificante de su liquidación individualizada de los rendimientos a él imputables por la explotación de los tiempo libres de ocupación del parking.

3.3 La imputación a cada propietario de la parte proporcional de los rendimientos obtenidos a través del arrendamiento formalizado con PARKING PALAU NOU, S.A. lo realizaría la propia Sociedad en base a la utilización o no por cada propietario de su derecho a aparcar y la facturación.

3.4 La imputación de los gastos de funcionamiento del parking se imputaría en cambio por cuotas iguales entre cada uno e sus copropietarios. En el supuesto de que a algún copropietario, por no haber generado rendimiento a él imputables superiores a su cuota de contribución a los gastos de funcionamiento del parking, le resultara un saldo negativo en cualquiera de las liquidaciones que se le practique, su correspondiente saldo en contra debería pagarlo a PARKING PALAU NOU, S.A. en el margen de los quince días siguientes.

4º) En la estipulación sexta del contrato se previno: 'El presente arrendamiento se cataloga como de industria, por cuanto la arrendataria recibe, en perfectas condiciones y posibilidad de uso, una instalación completa de parking mecanizado, y por ello no se considera el presente contrato sometido a la Ley de arrendamientos Urbanos'.

5º) En fecha 29 de junio de 2007 se celebró Junta General Ordinaria y Extraordinaria de la mercantil 'Parking Palau Nou, S.A., Junta a la que se dotó, en su convocatoria y en su celebración de la condición 'de reunión de la comunidad de bienes de propietaria del Parking sito en Rambla, número 88-94, de Barcelona, comúnmente conocido como el 'Parking Palau Nou', a los efectos de tratar el punto 3º del Orden del Día'.

6º) En el punto tercero del orden del día de tal Junta y reunión de la comunidad se acordó 'modificar el sistema de ingresos del Parking Palau Nou, de manera que a partir del último trimestre del presente año, dichos ingresos por un lado, se separen totalmente de la gestión y recaudación de los gastos del parking los cuales se repartirán proporcionalmente entre el número de acciones de forma mensual y, por otro lado, se gestionen de forma exclusiva por parte de la Sociedad pero solamente los relativos a los accionistas que expresamente así lo acepten, en este sentido, el resto de accionistas serán libres de utilizar sus respectivas plazas de parking como mejor entiendan. El presente acuerdo se desarrollará por escrito y se remitirá a la totalidad de los accionistas por parte del Consejo de Administración para su pleno conocimiento. En contra del presente acuerdo no vota ningún accionista y se abstienen accionistas que representan un 0,55% del capital social asistente a la misma'.



SEGUNDO .- El demandado, D. Pio no comunicó a la sociedad su aceptación para que gestionara sus plazas de parking. La mercantil 'Parking Palau Nou, S.A' (en lo sucesivo PPN) interpone demanda en reclamación de 43.989,42 # contra el demandado D. Pio de las liquidaciones del tercer trimestre de 2008 (pendiente solo 859,09 #), el cuarto trimestre de 2008 y las anualidades de 2009, 2010 y 2011. El comunero (y accionista) demandado se opuso a la demanda. Tras advertir que las plazas están concretadas físicamente con un número, destacará que el contrato de 1993 era un contrato de industria otorgado por quien entonces era su único propietario, 'BANRI, S.A.' anticipando ya el consentimiento de quienes fueran adquirientes, que con la transmisión de las plazas subingresarían en la posición contractual expresada por el entonces propietario único. Se recordarán los expositivos del contrato de 1993 y de los que resulta que el objeto eran los tiempos libres de ocupación.



TERCERO .- La sentencia dictada en la primera instancia estimará la demanda y contra la misma se alzará el demandado.

Tal recurso se encabeza con una síntesis de los hechos, contrato y acuerdo societario/comunitario, destacando que los copropietarios en tal condición en la posición de arrendadores por el contrato suscrito de Banri SA respecto de los huecos libres dejados por los distintos copropietarios. De esa alegación previa interesa destacar su afirmación de que ese contrato de 1993 'no es un mero estatuto de gestión de una comunidad de bienes o de propietarios, sino un contrato que vincula a ambas partes'. Y que en dicho contrato fija una imputación de ingresos, los a cada propietario imputables, se dice en el recurso, 'por la explotación de los tiempos libres de ocupación del parking'. Mientras que la imputación de los gastos de funcionamiento del parking se realizaría a cambio de cuotas iguales. A continuación se detallará el acuerdo societario de 2007, lo que le conduce al primer motivo del recurso A) 'Vulneración de los artículos del Código Civil que regulan las obligaciones y contratos'. Sobre la base los arts. 1091 , 1254 , 1255 , 1256 y 1258 C.Civil se defenderá en el recurso que no se pudo operar con aquél acuerdo societario de 2007 una modificación, cesión o novación del contrato de 1993.



CUARTO .- La identificación de las partes en el contrato y sobre su objeto.

El motivo primero del recurso, esencial, pasa por identificar las partes en el contrato de 1993 y sus peculiaridades. Porque lo que la parte recurrente viene a sostener es que siendo partes contratantes, de un lado, cada uno de los propietarios y la sociedad de gestión por otra, no puede en una Junta de esta última, aunque se le atribuya una doble condición de Junta de la Comunidad, alterar o modificar el objeto o los términos del contrato, precio y objeto afectando con ello a cada uno de los arrendadores individuales que no dieron su consentimiento.

A la Sala le interesa destacar primero el aspecto subjetivo del contrato, identificando a la parte arrendadora, la que, por las circunstancias concurrentes al tiempo de formalizarse el contrato, en 1993, en particular al reunirse en una sola mano la propiedad de todas las plazas, parece que su promotor, ha quedado oscurecida en cuanto a su verdadera naturaleza. Que no es la que el recurrente sostiene, que parte de un plano individual y subjetivo. No hay una pluralidad de arrendadores sino un único arrendador, la comunidad de propietarios. Esto es el conjunto de copropietarios, en su posición arrendadora, no se puede valorar jurídicamente, al menos en esa posición arrendadora, desde su individualidad sino desde un plano colectivo.

Es decir que la parte arrendadora era unitaria, no solo porque quien firmó un contrato era solo la promotora sino porque se comprometió a que los posteriores compradores subingresaran en esa posición de arrendadores a la par que en el instrumento espejo de gestión creado con tal finalidad, la sociedad demandante.

Parte arrendadora no era una pluralidad de arrendadores sino un arrendador único, la comunidad. Y esto es diáfano cuando en el contrato se realza, como también se hará en el recurso, que el objeto del contrato era una industria. Dicho de otro modo, la 'total propiedad' se representó contractualmente de una manera unitaria pues unitario era el objeto del contrato y unitaria era la propiedad del parking. Quiere decirse que, en contra de lo afirmado en el recurso, al comprar plazas de dicho parking los adquirientes no pasaban a ser coarrendadores. Parte arrendadora era la comunidad en la que se integraba cada copropietario. De forma y manera que ambas partes, comunidad y sociedad, en cuanto únicas partes contractuales, tienen la plena potestad jurídica de modificar el contrato. Es esa comunidad una comunidad de ganancias, de explotación del parking ( STS 2/XII/1989 ) y a falta de pactos que la regulen se rige por el criterio de la mayoría, lo mismo en el C.Civil ( art. 398 C.Civil ) que en el código Civil de Cataluña (arts. 552.1 y 552.7 ).

Esa comunidad arrendadora de una industria, en cuanto es necesaria la suma de todas las plazas para que tenga realidad, no es una mera comunidad estática sino dinámica, fruto de ordinario de un acuerdo plurisubjetivo, que aquí se daba al tiempo de que cada uno de los copropietarios adquiriera sus plazas, subingresando en la posición, repetimos que unitaria, que la promotora BANRI SA. asumió inicialmente en el contrato de 1993.

Al carácter voluntario e indivisible que se llega para constituir estas comunidades, con las que se supera la mera consideración estática de la cotitularidad, en ocasiones próxima a la sociedad, en este caso de las plazas de garaje, pues se van a poner, unitariamente, en explotación comercial, a través en el caso concreto de una sociedad instrumental o de gestión, la ahora demandante, con la que se alcanzaba la suficiente alteridad que justificaba un contrato entre dos partes en las que, en su realidad subyacente, existía una absoluta coincidencia. Es decir se trata la de la comunidad actora, de una comunidad funcional, pues con ella se crea, y si se atiende a las afirmaciones del recurso, se necesita, para, aun al margen del contrato, la explotación de las plazas, que es su fin natural y propio.

Estas comunidades, denominadas funcionales, de ganancias o de empresas, nacen, ya se ha dicho, como fruto de un acuerdo plurisubjetivo, aquí concurrente en los términos que se han explicado, basado en la voluntariedad e indivisibilidad y, sobre todo, la finalidad buscada, que le dota de, al menos, un mínimo de estabilidad, en el caso el tiempo pactado de duración del contrato de arrendamiento. También de ordinario de una estructura orgánica. Esta comunidad de aprovechamiento, que genera en el caso una industria, objeto además del contrato de arrendamiento, en el supuesto de autos ha quedado desdibujada por dos circunstancias, una ya anticipada, a saber por la de que cuando se formaliza el contrato de arrendamiento todas las cuotas/propiedad estaban reunidas en una sola mano, posiblemente la promotora inicial, de manera que no se vieron en la necesidad de, antes de contratar, hacer un acuerdo negocial o crear la estructura órganica ni establecer las reglas de funcionamiento por las que se iba a regir esa comunidad/industria. Algo que suele ser lo frecuente y conveniente cuando se conforma alguna comunidad de las de esta naturaleza (las comunidades ad aedfinandum, por ejemplo). Y otra circunstancia que ayudaría a la ocultación de esa realidad que era la comunidad funcional es la de que para la gestión de esa industria que en realidad suponía la suma de plazas se dota, como herramienta, de un ente espejo del de la misma comunidad, una sociedad de gestión, la ahora demandante, y que permitió conseguir, ya se ha dicho, la suficiente alteridad para que la explotación de la industria pudiera ser objeto de un contrato de arrendamiento como la propia parte recurrente reitera.

Por tanto en contra de lo afirmado en el recurso sí que hay una comunidad, verdadera parte arrendadora, titular de un único negocio de industria y en el que, durante el tiempo pactado del contrato, no es factible hacer fragmentaciones jurídicas y contractuales de modo que pueda considerarse que hay tantos contratos de arrendamiento como propietarios, que es a la solución a la que conduce la tesis del recurrente. Hay un solo arrendador, y ese es la comunidad cuya voluntad se conforma, a falta de reglas que la regulen ad-intra, por el criterio de la mayoría.



QUINTO .- Con ello decae el motivo primero del recurso y el segundo en el que se denuncia un incumplimiento contractual pues defendiendo la vigencia del contrato de 1993, inmodificado e inmodificable sin su consentimiento, según el recurrente, y la imputación de los gastos que le son repercutibles debe deducirse la imputación de los ingresos que le correspondan por el aprovechamiento de los tiempos libres, generándose así una liquidación, positiva o negativa, según la confrontación de tales partidas, pues ya se ha dicho es vinculante el acuerdo modificatorio del objeto del contrato al hacerse por quienes tenían la potestad jurídica de hacerlo, la comunidad por una parte y la sociedad por otra. Acuerdo novatorio que, por cierto, hacia residir en la voluntad de cada comunero su adscripción al sistema de gestión único.



SEXTO .- Del enriquecimiento injusto.

En la tercera de las alegaciones plantea el demandado recurrente la existencia de un enriquecimiento injusto.

Aunque sea de una manera sintética acaso sea conveniente recordar los requisitos que se deben reunir para que acaezca una situación que merezca esta consideración y que justifique un reequilibrio patrimonial.

Afirma así la STS de 25 de septiembre de 1997 (rec. 967/1993 ) advierte que 'el enriquecimiento injusto, figura jurídica de antigua raigambre en nuestro derecho (Las Partidas 7-34-17 ya la recogía), y que sin embargo no aparece regulada directamente en nuestra legislación, salvo de una manera colateral en el artículo 10-9 del Código Civil , que prevé una norma de Derecho Internacional privado relativa al enriquecimiento injusto, y en el art. 508 de la Compilación Civil Foral de Navarra de 1 de marzo de 1.973. Pues bien, dicha teoría del enriquecimiento injusto es una creación totalmente jurisprudencial, que a través de numerosas sentencias, no solo las citadas por la parte recurrente, sino por muchas otras más, ha construido dicha figura como una atribución patrimonial sin causa y que debe reunir ineludiblemente los siguientes requisitos: a) un enriquecimiento por parte de una persona, representado por un aumento de su patrimonio o una no disminución del mismo, b) un empobrecimiento de otra persona, como consecuencia de lo anterior, constituido por un daño positivo o por un lucro cesante, c) la inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación de este principio del derecho (S.S. de 19 de mayo de 1993 y de 30 de septiembre de 1.993, como compendio de lo antedicho).

SEPTIMO .- Pues bien en el supuesto de autos, aun prescindiendo del escenario contractual en el que se habría generado ese enriquecimiento injusto, tal figura debe rechazarse por i) el recurrente no identifica, ni en su escrito de alegaciones ni en el recurso, el aprovechamiento que ha tenido de sus plazas en términos que permitan entender que existían tiempos libres de sus plazas que pudieran gestionarse indebidamente por PPNSA, ii) porque la recurrente no identifica si como consecuencia del aprovechamiento indebido que se afirma realizado por PNNSA de los tiempos libres de sus plazas ha sufrido algún perjuicio, y que derivaría de la imposibilidad de haber logrado un aprovechamiento individual y iii) que tal aprovechamiento indebido podría, de existir, considerarse abusivo y tal comportamiento fundar, de existir algún perjuicio, la pertinente indemnización, pero no ampara, por sí, la existencia de un enriquecimiento injusto.

En este punto la Sala considera conveniente hacer, para una mayor clarificación de la cuestión, algunas reflexiones adicionales sobre el contrato de 1993 y sobre su modificación en 2007.

Como ya se ha indicado el contrato era un arrendamiento de industria, los tiempos libres de aprovechamiento. Tal objeto del contrato, por robotizado que estuviera el Parking, se representa, a falta de una valoración técnica y económica, como de una difícil gestión. Tan esto es así que, a) resulta difícil diferenciar si es que hay diferencia alguna, entre lo que pueden ser gastos de conservación de las plazas y los gastos de explotación sobre todo cuando todas ellas están destinadas a un uso comercial, sea público, como es la gestionada por PNNSA, sea privado, el que puede resultar de un aprovechamiento particularizo de cada copropietario, b) que resultaría todavía de mayor dificultad realizar una imputación de los gastos que se puedan considerar de explotación en atención a un indefinido, al menos previamente, tiempo libre de cada una de las plazas y c) que la gestión ofrecía la suficiente complejidad hasta el extremo de que contractualmente se vieran en la necesidad de prevenirse en el contrato de 1993 que ' a fin de prevenir que en ningún momento dichos titulares pueden verse imposibilitados o demorados en el ejercicio de su derecho a aparcar, deberán limitarsu facultad de arrendar los huecoslibres de modo que siempre queden disponibles para su eventual utilización por un titular del parking un número de plazas prudencialmente fijado para cada día y hora del día en base a criterios de estimación estadística y propia experiencia de funcionamiento, pero siempre con un adecuado margen de seguridad'.

Y tan esto es así que en el propio recurso se realizará la siguiente afirmación: 'y es que, conforme a la propia naturaleza del garaje es, y era, imposible saber qué plazas de parking se han utilizado y cuáles no, que huecos o tiempos se han utilizado y cuáles no. Y ese extremo es conocido y reconocido desde un principio por parte de PARKING PALAU NOU S.A. Es más la documentación solicitada en el acto de Audiencia Previa, documentación que aporte los huecos utilizados, se señala que el sistema informático no permite señalarlo e incluso así se manifiesta por uno de los testigos en el acto del juicio. Es decir, la hoy demandante no puede señalar en ningún caso qué plazas ni qué tiempos se han utilizado. Es más como así se acreditó en el acto del juicio se pueden haber utilizado tiempos o plazas de D. Pio por parte de la demandante, haber obtenido ingresos por esos tiempos y no haberse facturado los mismos a su favor. Si la entidad demandante no sabe qué tiempos o plazas han sido utilizados, mal puede variar un presunto 'sistema de gestión' y menos un contrato de arrendamiento de industria' (f. 1034).

Pues si, según el sentir del recurrente, no es posible excluir unas plazas de la gestión por PPNSA más difícil será excluir solo tiempos parciales: no los que se usen particularmente, que no consta se debían comunicar a la sociedad gestora y sí los que quedaran libres y a resultas de ese impreciso uso particular. Lo que tenía que conducir a una complejísima gestión informática y financiera. Por tanto si se da la desequilibrada situación que se defiende en el recurso en mayor medida se tendría que estar dando en el contrato de 1993, en el que no habría posibilidad de averiguar que tiempos de gestión por PPNSA eran o no libres de cada uno de los copropietarios, y sin embargo no ha puesto pegas a las liquidaciones que se le han realizado con imputación de ingresos según el primer sistema.

Ciertamente el reproche que realiza el recurrente desvela las dificultades de gestión que puede tener un parking en la que se entremezclan aprovechamientos comunes e individuales. No es de extrañar que se evolucionara hacia una simplificación de la misma mediante el sistema de una inclusión/exclusión absoluta del total tiempo de aprovechamiento, sistema que, además de facilitar la claridad de la imputación de ingresos evitaría o dificultaría el que los comuneros con un aprovechamiento individual lo tuvieran también de una manera indistinguible, en base a esa imposibilidad que denuncia el propio recurrente, del aprovechamiento colectivo, esto es que se beneficiara indiferenciadamente de la gestión común en perjuicio de los que solo tuvieron un aprovechamiento colectivo.

OCTAVO .- En materia de costas la Sala considera que la duración contractual se ha realizado generando una estructura de aprovechamiento particularmente confusa, tanto en el aspecto factual como en el jurídico, en términos que justifica y que no se haga una especial imposición de las costas al amparo del art. 394 LEC .

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que conociendo del recurso de apelación interpuesto por 'PARKING PALAU NOU S.A.' contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Zaragoza y recaída en el juicio declarativo ordinario núm. 1.017/12, debemos revocar la misma en el exclusivo particular que impone las costas causadas en la primera instancia al recurrente, de las que no se hacen especial imposición, al igual que de las causadas en esta alzada. Con devolución del depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.