Sentencia CIVIL Nº 136/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 997/2018 de 27 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 997/2018 -2
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Vic
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 203/2017
Parte recurrente/Solicitante: Marta
Procurador/a: Nuria Tor Patino
Abogado/a:
Parte recurrida: BUSQUETS - CASAS PROMOCIONS INMOBILIARIES SL
Procurador/a: ESTER ROQUETA MAURI
Abogado/a: NATALIA PINEDA GONZALEZ
SENTENCIA Nº 136/2020
Magistrados:
Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar
Ledesma Ibañez Elena Boet Serra Lluis Ollé Coll
Barcelona, 27 de abril de 2020
Ponente: Lluis Ollé Coll

Antecedentes

PRIMERO. El día 1 de octubre de 2018 se han recibido los autos del Juicio Verbal de desahucio 203/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vic con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Marta contra la Sentencia nº 92/2018 dictada el día 22 de junio de 2018.



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 22 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vic es el siguiente: 'Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente la demanda formulada por la entidad mercantil BUSQUETS CASAS PROMOCIONS IMMOBILIÀRIES, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Doña ESTER ROQUETA MAURI frente a Doña Marta , representada por el Procurador de los Tribunales Don CARLES ARRANZ ALBÓ, y que DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a pagar al demandante la cantidad de 3.218,51 euros en concepto de rentas debidas y cantidades asimiladas, con más los intereses legales, debiendo cada una de las partes procesales abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

TERCERO. El día 19 de julio de 2018, la representación procesal de Marta interpuso recurso de apelación contra la citada sentencia solicitando que 'estimi la nul· litat del paràgraf segon de la Clàusula Vuitena del contracte d'arrendament d'1 d'abril de 2012, que estimi la sol·licitud de la compensació de fiança per les rendes degudes i que declari resolt el contracte a data de 13 de febrer de 2017 o, subsidiàriament, a data 1 d'abril de 2017. Que hi hagi expressa imposició de costes a l'altra part.'

CUARTO. El recurso de apelación presentado fue admitido a trámite y la representación procesal de Busquets- Casas Promocions Inmobiliaries S.L. presentó un escrito de oposición solicitando su desestimación.



QUINTO. El día 29 de enero de 2020 se llevó a cabo la deliberación, votación y fallo del presente recurso

SEXTO. Se ha designado ponente al Magistrado Lluís Ollé Coll.

Fundamentos

PRIMERO.Planteamiento del recurso. La demandante Busquets-Casas Promocions Inmobiliaries S.L. - que inicialmente ejercitaba también una acción de desahucio por impago de rentas - ejercita una acción de reclamación de cantidad frente a Marta con base en el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Castellcir, suscrito el día 1 de abril de 2012, todo ello argumentando que la renta quedó establecida en el importe mensual de 450 €, que posteriormente dicho importe fue reducido a 400 € y que la arrendataria habría dejado de pagar las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2016, enero de 2017, febrero de 2017 y marzo de 2017 por importe total de 1.600 €, así como los recibos correspondientes a la tasa de residuos por importe total de 280,77 € (tasa de residuos del año 2013 por importe de 142,26 € y tasa de residuos del año 2016 por importe de 138,51 €).

La defensa de Marta se opuso a la pretensión ejercitada de contrario solicitando su entera desestimación, todo ello argumentando que las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2016 y enero de 2017 estaban pagadas y que las rentas posteriores no se adeudan dado que el día 13 de febrero de 2017 la arrendataria envió un burofax a la propietaria de la vivienda indicando que existían graves incumplimientos en el contrato y los mismos hacían necesaria la entrega de las llaves y la finalización del contrato, pero que la parte arrendadora hizo caso omiso a dicha comunicación y durante este tiempo la arrendataria intentó finalizar el contrato y hacer entrega de las llaves sin que la propietaria lo permitiera, motivo por el que finalmente la entrega de llaves se hizo de forma notarial; que además no se debe ningún importe y la parte arrendadora debe devolver la fianza entregada al inicio del arriendo (450 €), de modo que una vez descontados los 200 € de renta que generaron los 15 días del mes de febrero, la parte actora debe abonar a la demandada la cantidad de 250 €; que la cláusula contenida en el contrato relativa a la tasa de residuos es nula porque no incluye los importes de las tasas, que por ese motivo no se adeuda la cantidad de 280,77 € reclamada en tal concepto y que además la reclamación de la tasa de residuos del año 2013 estaría prescrita.

La sentencia dictada en primera instancia estima parcialmente la demanda de reclamación de rentas y condena a la parte demandada a pagar el importe de las rentas devengadas entre febrero de 2017 y agosto de 2017 a razón de 400 € mensuales y la parte proporcional del mes de septiembre de 2017 por importe de 280 €, declara improcedente la reclamación de las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2016 y enero de 2017, y condena a la demandada al pago de la tasa de residuos del año 2016 por importe de 138,51 €, declarando prescrita la acción de reclamación de la tasa de residuos del año 2013, todo ello sin acoger la excepción de compensación de fianza por considerar que la misma excede del objeto de este procedimiento.

La defensa de Marta interpone recurso de apelación frente a la citada sentencia insistiendo en la nulidad de la cláusula contractual que impone a la parte arrendataria el pago de la tasa de residuos por infringir la misma lo dispuesto en el artículo 20 de la LAU - dado que en la citada cláusula no se determina el importe anual de tales gastos y dicha fijación es un requisito constitutivo e imperativo no disponible por las partes - y la parte recurrente también apela el pronunciamiento relativo a la falta de compensación de la fianza argumentando que la misma se planteó al amparo de lo previsto en el artículo 408 de la LEC, que se cumplen todos los requisitos previstos en el artículo 1.195 y 1.196 del CC, que una vez resuelto el contrato la fianza debe cumplir su función liquidadora, que se trata de una deuda vencida, líquida y exigible, y que la parte actora nada indicó en el acto de la vista sobre la existencia de desperfectos en la fina arrendada; finalmente, la parte demandada también invoca una errónea valoración de la prueba practicada indicando que en el comunicado remitido por la Sra. Marta quedaba clara la intención de la misma de abandonar la vivienda como consecuencia de los incumplimientos de la mercantil arrendadora y que de dicha comunicación, no contestada por la parte arrendadora, se puede concluir que el contrato se resolvió en aquél momento aunque la Sra. Marta no pudiera determinar el día en que abandonaría la vivienda, si bien las llaves se entregaron notarialmente dado que la parte actora se negó a recibir las llaves; de forma subsidiaria, considera que el contrato debe entenderse resuelto desde el día 1 de abril de 2017, una vez transcurrido el plazo de 5 años desde su suscripción, dado que la arrendataria comunicó con dos meses de antelación su voluntad de resolver el contrato.

La defensa de Busquets-Casas Promocions Inmobiliaries S.L. se opone al recurso presentado de contrario y solicita la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, argumentando que no puede pretenderse la nulidad de la cláusula contractual que impone a la parte arrendataria el pago de la tasa de residuos cuando la misma fue informada de su importe y ha abonado las cantidades correspondientes a los años 2014 y 2015, siendo por ello conocedora del importe que debía abonar; que no es posible llevar a cabo la compensación de la fianza dado que la vivienda se encontraba en un estado deplorable, que para ello sería preciso interponer demanda reconvencional y que además se está en trámite de iniciar el procedimiento judicial oportuno para su reclamación; y que el contrato no se resolvió mediante el burofax de fecha 13 de febrero de 2017, pues la misma no abandonó la vivienda hasta el día 13 de septiembre de 2017, momento en que depositó notarialmente las llaves.



SEGUNDO.La resolución del contrato. La primera cuestión que debe ser analizada en esta instancia es la fecha en que se produce la resolución el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes el día 1 de abril de 2012 y el alcance resolutorio del burofax remitido por la arrendataria a la arrendadora el día 13 de febrero de 2017, dado que ello determinará la procedencia de la condena de la parte arrendataria a abonas las rentas devengadas entre el día 13 de febrero de 2017 y el día 13 de septiembre de 2017.

La cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito el día 1 de abril de 2012 (documento nº 1 de la demanda) establece que el contrato tendrá una duración de 5 años salvo que alguna de las partes comunique por escrito, al menos con dos meses de antelación, su voluntad de no renovarlo.

La parte demandada pretende otorgar plena eficacia resolutoria al documento nº 5 acompañado a su escrito de contestación a la demanda - burofax remitido el día 13 de febrero de 2017 y entregado a la arrendadora el día 15 de febrero de 2017 - en el que la arrendataria comunica a la arrendadora que, ante los incumplimientos reiterados de las promesas u obligaciones asumidas por ésta, entre ellas las patologías que presenta la vivienda, el hecho de no haber instalado el ascensor y el hecho de modificar la plaza de párking o entregar una de dimensiones insuficientes, ha decidido entregar las llaves de la vivienda, si bien en dicha comunicación no solo no se fija el día concreto en que se dará por finalizado el contrato y se devolverá la posesión a la parte arrendadora, sino que además expresamente se indica que la entrega de la posesión será comunicada con posterioridad a través del letrado de la propia demandada, pues condiciona dicha acción a su 'comodidad' debido a la dificultad que presenta el llevar a cabo una mudanza.

No obstante, no consta que con posterioridad la parte arrendataria ni su abogado remitieran ninguna otra comunicación a la parte arrendadora indicándole la fecha y lugar en que se iba a devolver la posesión de la finca, ni consta tampoco que la parte arrendadora hubiera impedido o negado dicha entrega tras ser requerida por la demandada; así, el siguiente hecho relevante es el acta de depósito notarial de fecha 21 de septiembre de 2017 a través de la cual la Sra. Marta hace entrega de las llaves de la vivienda arrendada y requiere al Notario para que las entregue al Sr. Manuel , hecho que se lleva a cabo el día 22 de septiembre de 2017.

En consecuencia, no reuniendo dicha comunicación los elementos necesarios para generar el efecto resolutorio pretendido, dado que en la misma no se determina la fecha en que finalizará el contrato de alquiler y su determinación queda al arbitrio de la parte arrendataria, que se limita a comunicar su intención de resolver el contrato en el futuro condicionando dicha resolución a la comunicación posterior que llevará a cabo su letrado sobre la fecha y lugar en que se procederá a la entrega de las llaves, el motivo de oposición planteado por la recurrente debe ser desestimado, debiendo en consecuencia atenderse a la fecha en que la arrendataria hizo entrega de la posesión de la vivienda arrendada a su legítima propietaria.

En la misma línea argumental debe resolverse la cuestión planteada con carácter subsidiario por la recurrente relativa a la resolución del contrato de arrendamiento el día 1 de abril de 2017, esto es, una vez transcurrido el plazo de 5 años desde su suscripción.

En primer lugar, porque dicha cuestión no fue planteada en primera instancia y, tal como ha señalado esta Sección en reiteradas ocasiones (entre ellas en Sentencia 692/2017 de fecha 28 de diciembre de 2017), ' es doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999 ; RJA 1201/1984 y 6607/1999 ), que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el tribunal a quo, como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho pendente apellatione,nihil innovetur, y el principio procesal de prohibición de la mutatio libelli, de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000;RJA 9320/2000 ), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000;RJA 7033/2000 ).' Y en segundo lugar porque la posesión de la vivienda no se restituye a su legítimo propietario hasta el día en que se lleva a cabo el depósito notarial (7 meses más tarde de la comunicación remitida a la arrendadora y 5 meses más tarde de vencer el plazo de 5 años), de modo que hasta ese momento el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se ha mantenido vigente y ha generado obligaciones recíprocas para ambas partes.



TERCERO. La compensación de la fianza. La segunda cuestión que plantea la recurrente gira en torno a la compensación de la fianza entregada al inicio del contrato, resultando para ello relevante que la resolución del contrato y la entrega de la posesión de la vivienda se lleva a cabo en septiembre de 2017, una vez presentada y admitida a trámite la demanda de desahucio y de reclamación de rentas.

En primer lugar conviene indicar que es posible plantear por vía de excepción la existencia de un crédito compensable, debiendo para ello recordar que si bien con anterioridad a la entrada en vigor de la actual LEC la jurisprudencia era rigurosa en el tratamiento de la compensación e impedía que la misma fuese planteada como excepción en caso de compensación judicial, exigiendo para su formulación la demanda reconvencional, actualmente el artículo 408 de la LEC permite plantear la existencia de un ' crédito compensable' indicando que '1. Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar.' No obstante, en el presente caso la resolución del contrato se produce durante la pendencia del procedimiento de desahucio y no con anterioridad a la interposición de la demanda, de modo que no es posible plantear por vía de excepción la compensación de la fianza entregada al inicio del arriendo, pues el crédito es posterior a la interposición de la demanda, motivo por el que la excepción planteada también debe ser desestimada.

Acerca de la fianza arrendaticia, la STS, Sala 1ª, de 22 de diciembre de 2003, señala que la fianza ' no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular', y la sentencia de esta Sección 13ª de fecha 30 de marzo de 2016 ya señaló a su vez que: 'En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CCLegislación citadaCC art. 1555 : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2Legislación citadaCC art. 1555.2 , 1559Legislación citadaCC art. 1559 y 1563 CCLegislación citadaCC art. 1563 , 21Legislación citadaLAU art. 21 y 30 LAULegislación citadaLAU art. 30 - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CCLegislación citadaCC art. 1561 - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CCLegislación citadaCC art. 1255.1 , 17Legislación citadaLAU art.

17 y 20 LAULegislación citadaLAU art. 20 ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2Legislación citadaCC art. 6.2 y 3 CCLegislación citadaCC art. 6.3 ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con losLegislación citadaLAU art. 36.1 arts. 4.1Legislación citadaLAU art. 4.1 y 27.2.b LAULegislación citadaLAU art.

27.2.b , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art.

36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo, debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad ; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAULegislación citadaLAU art. 36.4, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.' En consecuencia, reiterando nuevamente que la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión de la finca arrendada se llevó a cabo durante la pendencia del procedimiento de desahucio por impago de rentas, esto es, tras la interposición de la demanda de desahucio por impago, no es posible plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo 408 de la LEC, dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes, siendo ello necesario para que nazca en el arrendador la obligación de devolución de la fianza y ostente el arrendatario el crédito que pretende compensar, de modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por tales hechos.



CUARTO. La validez de la cláusula contractual. La parte recurrente también planteó en primera instancia la nulidad de la cláusula contractual que imponía a la parte arrendataria el pago de la tasa de residuos por infringir la misma lo dispuesto en el artículo 20 de la LAU, dado que en la citada cláusula no se determina el importe anual de tales gastos y dicha fijación es un requisito constitutivo e imperativo no disponible por las partes.

El artículo 20 de la LAU establece que la posibilidad de que las partes puedan pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, y que para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

La cláusula octava del contrato de arrendamiento suscrito establece en su párrafo segundo que 'De les despeses de la Comunitat de Veïns y de la taxa de escombraries se'n farà càrrec la Part Arrendatària.' No cabe ahora cuestionar la nulidad de la cláusula contractual transcrita por no haber indicado la parte arrendadora el importe anual de la tasa de residuos que la parte arrendataria debía abonar, pues no habiendo negado la parte arrendataria haber abonado el importe tasa de residuos correspondientes a los años 2014 y 2015 (cantidades no reclamadas por la parte arrendadora), no cabe sino concluir que la arrendataria fue debidamente informada de su importe, bien de forma verbal, bien a través del correspondiente recibo, y que de este modo ha tenido pleno conocimiento del importe de la misma y ha asumido, con eficacia vinculante, la obligación de hacer frente al pago anual de dicho importe.

Por ese motivo, visto que los pagos llevados a cabo por la arrendataria en los años 2014 y 2015 contienen una clara voluntad negocial de asumir la obligación de pago prevista en el contrato y evidencian la información facilitada por la arrendadora a la parte arrendataria sobre el importe anual de dicha tasa, debe reconocerse a la cláusula contractual impugnada plena validez contractual y plena eficacia obligacional, debiendo por ello desestimarse íntegramente el recurso de apelación presentado.



QUINTO. Costas. El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En este caso, habiéndose desestimado todos los motivos de apelación planteados por la parte recurrente, debe imponerse a la misma el pago de las costas del recurso planteado.

A la vista de lo anteriormente expuesto, esta Sala ha decidido,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Marta y CONFIRMAMOS la Sentencia 92/2018 dictada el día 22 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Vic en el Juicio Verbal 203/2017.

CONDENAMOS a la parte apelante al pago de las costas del recurso de apelación con pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :