Sentencia Civil Nº 137/2007, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 502/2006 de 22 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00137/2007

SENTENCIA NÚMERO 137/07

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000502 /2006

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Guillermo Sacristán Represa

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, veintidós de Marzo de dos mil siete.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección Primera de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 176 /2005, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de TINEO, Rollo 502 /2006, entre partes, como Apelante D. Franco representado por el Procurador de los Tribunales D. IGNACIO SAL DEL RIO RUIZ, y bajo la dirección letrada de D. OVIDIO MENENDEZ VILLAR, y como Apelada Dª. Marta representada por el Procurador de los Tribunales D. LUIS ALVAREZ FERNANDEZ, y bajo la dirección letrada de D. RAUL BOCANEGRA SIERRA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Tineo dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 15 de Mayo de 2006 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "DESESTIMANDO la demanda interpuesta por D. Franco contra Dª Marta , absolviendo a ésta de las pretensiones deducidas por el actor, con imposición de las costas procesales causadas al demandante".

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 22 de Marzo de 2007, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.-En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Don Javier Antón Guijarro.

Fundamentos

PRIMERO.- Se alza el apelante Don Franco contra la Sentencia de fecha 15 mayo 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Tineo en el juicio ordinario 176/05 por el que se desestimaba su demanda, alegando el recurrente como motivos de su apelación los varios errores de cálculo que aparecen en el informe pericial elaborado por el Sr. Ángel Jesús que la Sentencia recurrida utiliza como base para su decisión, a lo que añade el recurrente que el informe del perito Sr. Julián aportado por la propia demandante habla de una situación del edificio de afectación global que supone un riesgo cierto para las personas y las cosas, habiéndose producido ya colapsos parciales.

SEGUNDO .- Partimos de la demanda presentada por Don Franco en ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento contenida en el art. 118 LAU de 1964 y que se dirige contra las demandadas Doña Soledad y su hija Doña Marta en su condición de titulares del arrendamiento vigente sobre el local en planta baja y el piso NUM000 de la casa señalada en el nº NUM001 de la AVENIDA000 de Tineo, siendo esta una edificación no acogida al régimen de Propiedad Horizontal y que tiene una antigüedad superior a los 100 años. La Sentencia recurrida analiza con acierto y precisión la naturaleza de la acción ejercitada y los requisitos para su éxito, versando la controversia de los litigantes en esta apelación en lo relativo al dictamen pericial Don. Ángel Jesús y en los cálculos que en él se contienen, extremo sobre el que cabe insistir en que es doctrina de esta Audiencia (por todas S.A.P. Oviedo, Secc. 1ª de 20-10-2004 ) la que señala que la valoración a realizar ha de referirse no solo a las dependencias cuya resolución arrendaticia se somete a debate judicial sino a las que exijan los elementos comunes esenciales o básicos del edificio, que no puedan separarse y que directa o indirectamente vengan referidas a las mismas, en la proporción correspondiente a la cuota de la parte privativa arrendada o, de no existir régimen de propiedad horizontal constituido, a la superficie del piso o local en relación a la de la totalidad de la finca, como medio de mantener la homogénea comparación entre el coste de la reconstrucción de la vivienda o local de negocio y su valor real, según exige el art. 118 nº 2 de la LAU .

En el informe pericial ahora examinado encontramos que se atribuye a la escalera y espacios comunes de la edificación un valor de reposición de 27.760,15 euros. A partir de aquí sin embargo el informe contiene manifiestos desajustes a la hora de imputar a cada una de las dependencias del edificio el porcentaje que le corresponde en el reparto de dicha valoración y que no han obtenido una respuesta satisfactoria por parte de su autor en el acto de la vista, debiendo acoger por tanto en este punto las alegaciones de la recurrente. Si la superficie del bajo comercial es de 80,01 m2 sobre un total de 453,39 m2 le corresponderá un porcentaje en los elementos comunes de 17,64% lo que supone un incremento en su valoración de 4.896,89 euros hasta obtener un valor de reposición de dicho elemento de 38.421,23 euros. Se discute seguidamente el coeficiente de antigüedad aplicable al bajo comercial, debiendo nuevamente acoger el criterio del apelante toda vez que no podemos aceptar que su antigüedad sea computada desde el año 1989 en que se realizaron las obras de acondicionamiento para ser destinado a negocio de cafetería y pastelería, y así en el examen de la memoria justificativa de aquellas obras (fol. 86) se observa que tenían por objeto simplemente la creación de aseos para señoras y caballeros, hasta entonces inexistentes, así como obras de terminación de paramentos y de instalaciones, figurando expresamente en la memoria que "el local no cambiará de configuración después de estas obras de mejora, ya que no se añadirán elementos nuevos, excepción hecha de los servicios", de todo lo cual se desprende que la estructura del repetido bajo comercial sigue siendo la misma que la del resto de la edificación y que por lo tanto deberá aplicarse el mismo coeficiente de antigüedad que al resto de dependencias, esto es del 0,32% y no del 0,79% aplicado por el perito, de lo que resulta una cifra de 12.294,79 euros a la que se aplicará finalmente el coeficiente de buen estado del 1% tenido en cuenta por el perito y consentido por el apelante, convierte esta última cifra en definitiva. En cuanto al piso primero deben ser también estimados los cálculos del apelante pues si su superficie es de 120,43 m2 sobre 453,39 m2, un 26,56%, le corresponderá 7.373,09% en los elementos comunes, elevándose su valor de reposición de 105.308,86 euros a 112.681,95 euros. Tampoco aquí existe una razón explicitada para aplicar un coeficiente de antigüedad diferente al del resto del inmueble, por lo que siendo éste del 0,32% obtenemos una cantidad de 36.058,22 euros. Sí discrepamos en cambio con el apelante en lo atinente al coeficiente de conservación pues el perito aplica el 0,85% referido a un estado "regular" frente al pretendido de 0,50% correspondiente a un estado "deficiente", y ello por cuanto el perito visitó la vivienda y afirma en el juicio que su estado era el descrito sin que existan datos para que lo puedan refutar, obteniendo por lo tanto del coeficiente 0,85% un valor de 30.649,48 euros.

Llegados a este punto el informe pericial Don. Ángel Jesús asigna un importe de obras de conservación para el bajo comercial de 12.601,14 euros y para la vivienda en el piso primero de 18.563,86 euros, total para ambas dependencias de 31.165,00 euros. Si tenemos presente que el valor de reposición del bajo comercial y el piso primero, tras la aplicación de los factores de corrección indicados, asciende conjuntamente a 42.944,27 euros, encontramos que el coste de las obras de reparación supera el 50% de esta última cifra, por lo que concurriendo el presupuesto normativo contenido en el art. 118-2 LAU de 1964 para entender que existe la destrucción de la vivienda o local arrendados procede estimar el recurso de apelación y consecuentemente acceder a la resolución contractual, todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia habida cuenta de las dudas fácticas que presenta la cuestión enjuiciada y sin imposición de las causadas en esta alzada (arts. 394, 397 y 398 LEC ).

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Franco contra la Sentencia de fecha 15 mayo 2006 dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Tineo en el juicio ordinario 176/05, debemos acordar y acordamos REVOCARLA y en su lugar declarar resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes sobre el local y planta baja principal de la casa nº NUM001 de la AVENIDA000 de Tineo, condenando a las demandadas Doña Soledad y Doña Marta a estar y pasar por dicha declaración, todo ello sin hacer expresa imposición de las causadas en la primera instancia ni esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.