Sentencia Civil Nº 137/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 84/2010 de 22 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00137/2010

SENTENCIA NÚMERO 137/10

ILMO SR PRESIDENTE

DON I. GARCÍA DEL POZO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO

DON JESÚS PÉREZ SERNA

En la ciudad de Salamanca a veintidós de Marzo del año dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal Civil Nº 938/09 del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 84/2.010; han sido partes en este recurso: como demandante apelante DOÑA Piedad , representada por la Procuradora Doña Laura Nieto Estella, bajo la dirección de la Letrada Doña Ana Teresa Mayayo De Julián, y como demandado apelado DON Federico , representado por la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho, bajo la dirección del Letrado Don Edmundo Estévez Gómez .

Antecedentes

1º.- El día veinticuatro de Noviembre de dos mil nueve, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Desestimo la demanda presentada por la Procuradora Sra. Nieto Estella en representación de Doña Piedad , frente a D. Federico , representado por la Procuradora Sra. Valle Corcho, y en su virtud, debo de absolver y absuelvo a dicho demandado de la pretensión ejercitada frente al mismo; todo ello sin pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto a las costas procesales derivadas de esta instancia."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se estime la demanda, declarando haber lugar al desahucio de Don Federico , por expiración del término respecto a la finca sita en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 - piso NUM002 , con apercibimiento al demandado de lanzamiento en caso de no proceder al desalojo voluntario de la misma, haciendo expresa condena en costas de ambas instancias. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día diecisiete de Marzo de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de Doña Piedad - demandante - se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Salamanca, el 24 de Noviembre de 2009 , que desestimando la demanda interpuesta frente a D. Federico , representado por la Procuradora Sra. Valle Corcho, le absolvió de la pretensión ejercitada en la demanda, todo ello sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas de la instancia, solicitando, con base en los motivos en los que basa el recurso, que con estimación del recurso, se revoque la sentencia apelada, estimando la demanda declarando haber lugar al desahucio del demandado por expiración del término respecto a la finca sita en la CALLE000 núm. NUM000 - NUM001 - piso NUM002 , con apercibimiento al demandado de lanzamiento en caso de no proceder al desalojo voluntario de la misma, haciendo expresa condena en costas de ambas instancias.

SEGUNDO.- Por la parte actora, como arrendadora, se ejercita frente al arrendatario, acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda, alegando como causa resolutoria haber transcurrido el término contractual, y que se inscribe en el contrato de arrendamiento suscrito el 6 de abril de 1986, al que es aplicable la Disposición Transitoria 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , al referirse a los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley 2/85 de 30 de Abril , los cuales continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del citado Real Decreto , fijándose un plazo de 3 años para la tácita reconducción prevista en el art. 1566 del CC , sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art., 9 de la LAU 1994 , y en consecuencia el arrendamiento renovado se regiría por lo dispuesto en el la LAU 1994 , y al ser la renta anual, en el caso presente, una vez producida la tácita reconducción durante tres años, las prórrogas sucesivas son anuales, art. 1581 CC, de tal modo que si en fecha 27 de febrero de 2009 se comunicó de ,manera fehaciente la decisión de no renovar el contrato, conforme al art. 10 de la LAU de 1994 se habrá producido la extinción del contrato con fecha 6 de abril de 2009, por expiración del término contractual.

Frente a tal alegación, que funda la pretensión jurídica que se hace valer, se opone la parte demandada, alegando la existencia de un pacto expreso en la estipulación 3ª del contrato, consistente en que se concede al arrendatario la posibilidad de prórroga forzosa, la que se ha ejercitado en este caso, además de deducirse de otros indicios, como son la duración durante 23 años del arrendamiento, y la autorización por la arrendadora para la realización de obras de reforma por un importe superior a los 50.000 euros, lo que supone que las partes se han atenido, en el curso del contrato arrendaticio, a la hora de contemplar su extinción, al pacto expreso contenido en la estipulación 3ª del contrato de someterse a la prórroga prevista en el art. 57 de la LAU de 1954 .

Fijada la posición de las partes, la cuestión a resolver en este procedimiento, en función de lo convenido en el contrato fechado el 6 de abril de 1986, ha de ser, partiendo de la normativa arrendaticia aplicable, que ha sido expuesta, el examen de la cláusula 3ª del contrato arrendaticio, en cuanto se ha convenido, expresada así: " Tercera. Este contrato, tendrá una duración mínima de un año, prorrogable a voluntad del arrendatario", dado que las alegaciones contenidas en el recurso, expresadas de una forma u otra, gravitan sobre la eficacia de tal cláusula, a la que se estima, por la parte recurrente, carente de virtualidad frente a la normativa arrendaticia aplicable, negando la eficacia que la sentencia apelada le ha dado".

TERCERO.- La cuestión suscitada ya ha sido resuelta por esta Sala de fecha 30 de Abril de 2001 - Rollo de apelación 130/01 - en Ponencia del Magistrado Sr. García del Pozo - que remitiéndose a la sentencia del TS de 23 de Mayo de 1995 , dice :

" La doctrina jurisprudencial ha venido a considerar, en forma ya prácticamente unánime, que la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1.985, de 30 de Abril , sobre Medidas de Política Económica, ha supuesto la supresión de la aplicación automática de la prórroga forzosa para los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al mismo, de modo que, salvo que las partes pacten tal prórroga, en forma expresa o de manera implícita, el contrato tendrá la duración que libremente fijen y, vencido este plazo, entrará en funcionamiento la tácita reconducción, si se dan las condiciones del artículo 1.566 del Código Civil ( SSTS, de 4 Febrero 1992, 20 Abril 1993, 14 Junio 1984 y 23 Mayo 1995 , entre otras). Así en la citada STS de 23 de Mayo de 1995 se dice textualmente que "la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1.985, de 30 Abril , sobre Medidas de Política Económica, ha determinado la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos : los anteriores a esta norma legal, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubiesen convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 de Mayo 1989, 4 Febrero 1992 y 18 Marzo 1992 , no se hallaba prohibido por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis", y sin el expresado consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas."

Lo que supone que en los contratos prorrogables a voluntad del arrendatario, como en el caso enjuiciado, supone el sometimiento a la prórroga forzosa, que en este caso, no resulta difícil estimar la eficacia que las partes contratantes quisieron dar a la cláusula 3ª del contrato, pues aparte de que tal pacto se recogió expresamente en la condición tercera del contrato, éste se viene prorrogando desde hace más de 23 años, en el mismo se estable una cláusula de estabilización de la renta, y consta probada la autorización detallada de las obras por parte de la arrendadora y el pago, especialmente importante, de las obras realizadas en la vivienda por el demandado. De lo que cabe deducir que hay una voluntad de las partes de someter el arrendamiento a prórroga forzosa, conforme al pacto recogido en las condiciones del contrato, y que concuerda con lo establecido en el Art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 Abril , en cuanto expresa " los contratos tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes."

CUARTO.- La parte recurrente introduce en el recurso un hecho nuevo, que no ha sido objeto de debate, al poner de manifiesto que la usufructuaria ( la madre de la actora), con la formalización del contrato con la condición de prórroga forzosa, supuso un perjuicio para la nuda propietaria, por lo que es de suponer que difícilmente ésta era la voluntad de la propietaria.

Con independencia de que el examen de la sentencia apelada, únicamente puede realizarse en función de las alegaciones de las partes en el proceso, conformando el objeto de la litis, al que se ha ceñido acertadamente la sentencia apelada, no resulta fácil comprender la razón de tal alegación en relación con la conducta mantenida en el largo curso temporal del arrendamiento, con la realización de importantes obras, realizadas con la autorización de la parte arrendadora, abonando su importe, de especial cuantía, por la parte arrendataria.

QUINTO.- También se alega, intentando justificar la tesis del recurso, que "son datos básicos a tener en cuenta la edad y la profesión de los contratantes en el momento de la firma, la arrendadora una mujer mayor de 73 años de edad, como se reseña expresamente en el contrato, que se limitó a suscribir un contrato redactado por la contraparte un abogado de 36 años en pleno ejercicio de su actividad".

Tal alegación no puede examinarse, pues queda fuera de las alegaciones de las partes en el seno del proceso, ni tampoco tomarse en consideración, pues en tanto no se haya probado un vicio en la voluntad de quien en su momento fue arrendadora, al firmar el contrato, ningún efecto enervante del contrato puede ser tenido en cuenta.

En consecuencia, procede desestimar el recurso.

SEXTO.- Al desestimar el recurso de apelación, se imponen las costas del recurso a la parte apelante, conforme se desprende de la aplicación de los arts. 398.1 . en relación con el art. 392.1. de la LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por Doña Piedad , representada por la Procuradora Doña Laura Nieto Estella, confirmamos la sentencia apelada dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 7 de Salamanca, el 24 de Noviembre de 2009 , imponiendo las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los Autos de su razón al Juzgado de procedencia, para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.