Sentencia CIVIL Nº 137/2022, Audiencia Provincial de Albacete, Sección 1, Rec 453/2021 de 18 de Marzo de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

ALBACETE

SECCION PRIMERA

Apelación Civil nº 453/2021

Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Villarrobledo

Proc. Ordinario 318/2018

APELANTE: D. Landelino

Procurador: Dª BEGOÑA HERNANDEZ TARRAGA

APELADO: D. Lucas

Procurador: Dª CARMEN BELEN TORRES SANCHEZ

Dª Gregoria

Procurador: D. DOMINGO CLEMENTE LOPEZ

S E N T E N C I A NUM. 137/2022

EN NOMBRE DE S. M. EL REY

Ilmos. Sres.

Presidente

D. CESAR MONSALVE ARGANDOÑA

Magistrados

D. JOSE GARCIA BLEDAD. JOSE RAMÓN SOLIS GARCIA DEL POZO

D. MANUEL MATEOS RODRIGUEZ

Dª INMACULADA ABELLÁN TÁRRAGA

En Albacete, a dieciocho de marzo de dos mil veintidós.

VISTOSen esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los autos de juicio ordinario núm. 318/2018, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Villarrobledo, y promovidos por D. Landelino contra D. Lucas y Dª Gregoria; cuyos autos han venido a esta Superioridad en virtud de recurso de apelación que, contra la sentencia dictada en fecha 29 de enero de 2.021, por el Juez de Primera Instancia de dicho Juzgado, interpuso el referido demandante.

Habiéndose celebrado Votación y Fallo el día 17 de marzo de 2022.

Antecedentes

ACEPTANDOen lo necesario los antecedentes de la sentencia apelada; y

1º.-Por el citado Juzgado se dictó la referida sentencia, cuya parte dispositiva dice así: ' FALLO:DESESTIMO la demanda formulada por Landelino contra Gregoria y Lucas, y estimando la reconvención formulada por éstos, declaro no haber lugar a la servidumbre de paso y acceso, estacionamiento de vehículos y luces y vistas sobre la finca registral nº NUM000, copropiedad de Gregoria y Lucas y condeno a Landelino a estar y pasar por dicha declaración, a cesar toda acción perturbadora del derecho de Gregoria y Lucas y al pago de las costas procesales.- Contra la presente sentencia cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Albacete, que, en su caso, deberá interponerse ante este Juzgado dentro del plazo de veinte días desde su notificación. - Notifíquese a las partes dando cumplimiento al artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y déjese certificación literal de la presente resolución en los autos.- Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.'.

2º.-Contra la Sentencia anterior se interpuso recurso de apelación por el demandante D. Landelino, representado por medio del Procurador Dª Begoña Hernández Tárraga, bajo la dirección del Letrado Sr. Ortiz Vico, mediante escrito de interposición presentado ante dicho Juzgado en tiempo y forma, y emplazadas las partes, por el demandado D. Lucas, representado por la Procuradora Dª Carmen Belén Torres Sánchez y dirigida por el Letrado Sr. Clemente López, y por la demandada Dª Gregoria, representada por el Procurador D. Domingo Clemente López, bajo la dirección del Letrado Sr. Nieves Moreno, se presentaron en tiempo y forma ante el Juzgado de Instancia escritos oponiéndose al recurso de apelación, elevándose los autos a esta Audiencia para su resolución, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Audiencia Provincial por término de diez días, compareciendo los mencionados Procuradores en sus respectivas representaciones ya indicadas.

3º.-En la sustanciación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales.

VISTOsiendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Dª INMACULADA ABELLÁN TÁRRAGA.

Fundamentos

PRIMERO: Por la representación de D. Landelino se formuló recurso de apelación contra la sentencia de fecha 29 de enero de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Villarrobledo en el procedimiento ordinario 318/18.

Dicha resolución desestimó la demanda interpuesta por el citado contra DON Lucas y DOÑA Gregoria, ejercitando la acción declarativa de servidumbre de paso, pretendiendo que se declarase que la finca registral nº NUM000, situada en Villarrobledo, carretera a Ossa de Montiel, AB-140, kilómetro 0'340, copropiedad de los demandados es predio sirviente a favor de la finca registral nº NUM001 propiedad del actor.

Afirma éste en su demanda que en 1969 adquirió la finca registral nº NUM001, en la que posteriormente ha construido diversas naves industriales.

En 1970 la mercantil 'AGROVISA, S.L.' adquirió la finca colindante por el sur, finca nº NUM002 en el croquis catastral que consigna el documento nº 2 de la demanda, siendo la nº NUM003 la del actor.

Sostiene el demandante que ambas propietarias comenzaron ese año diversas actuaciones para promover la urbanización para uso industrial de los terrenos en cuestión.

En 1973 'AGROVISA, S.L.' construyó una estación de servicio y un bar restaurante. Éste se construyó entre la estación de servicio y la propiedad del actor, sin llegar a colindar.

Asegura éste que ambos propietarios acordaron no cerrar ni dividir la explanada de acceso propiedad de ambos, sino conformar una única y diáfana explanada para paso y accesos, luces y vistas y aparcamiento de todos los usuarios.

De esta manera, la explanada de acceso al bar restaurante (hoy de los demandados) y naves industriales del actor desde la carretera de Ossa de Montiel quedó constituida por la unión de dos franjas de terreno:

a) una de ellas, propiedad del actor: parte del trozo de terreno sin edificar de 1.388 m² (a los DOCUMENTOS Nº 1-bis, 7 y 8 zona sombreada en color amarillo).

b) Otra propiedad de AGROVISA S.L.: a la parte izquierda de la Estación de Servicio, mirando igualmente desde la carretera, y que a su vez da acceso a la propia Gasolinera.

Estas franjas de terreno no se midieron, ni se limitaron perimetralmente en su día, simplemente se agregaron en una amplia explanada con el fin de que sirviera, para accesos, luces, vistas y estacionamiento de vehículos.

En el año 1977 el demandante y AGROVISA S.L. constituyeron, con otros socios, la mercantil ROBLEGAS, S.A. a la que se aportaron entre otros bienes, la Estación de Servicio y el terreno donde se encontraba el Bar-Restaurante.

En 1981 ROBLEGAS, S.A. vendió a Don Bernabe el Bar-Restaurante, así como el proindiviso de los terrenos colindantes.

El 31 de agosto de 1982 se otorga escritura de SEGREGACIÓN, OBRA NUEVA Y COMPRA-VENTA entre ROBLEGAS,

S.A. y don Bernabe que por copia acompaña como DOCUMENTO Nº 17, cuya elaboración y redacción se basaron en el plano de 1982 que adjunta también como DOCUMENTO Nº 18, incurriendo en errores que han provocado este litigio, errores que se aprecian en otro plano que se adjunta como DOCUMENTO Nº 18-BIS.

Así, no se hizo contar el terreno de 1.388 m² cedidos por el actor en 1972 y 1981 y que aparecen en el DOCUMENTO Nº 8, plano elaborado por el mismo ingeniero industrial.

En la descripción de la parcela nº NUM004 (al DOCUMENTO Nº 18) finca registral nº NUM000 propiedad según el Registro de los demandados y de AGROVISA S.L. como consta en la nota simple que acompaña como DOCUMENTO Nº 19, se identifica la explanada de accesos, luces, vistas y estacionamiento de vehículos, pero no se deslindó la parte de terreno propiedad del actor y su uso y destino pactado entre los dos primitivos propietarios (el demandante y AGROVISA S.L.) en beneficio común.

La finca en la que se había construido el bar restaurante así como la mitad de la explanada, en virtud de esta escritura quedó configurada como la nueva finca registral nº NUM000, que es inscrita por mitad y proindiviso a favor de 'ROBLEGAS, S.A.' y el nuevo adquirente, sin hacer mención ni de la superficie del actor ni de su uso y destino como finca sirviente de acceso, luces, vistas y estacionamiento de vehículos a favor de las otras tres fincas (naves del actor, restaurante y estación de servicio).

En 1985 adquieren tanto el bar-restaurante como la mitad de la finca registral nº NUM000 los demandados DON Lucas y DOÑA Gregoria .

Añade la demandante que de hecho ha perdido esos 1.388 metros cuadrados de terreno.

Alega la actora que el conflicto por el uso y destino de la explanada ha surgido exclusivamente con los nuevos propietarios del bar-restaurante, los demandados, pues los anteriores propietarios respetaron siempre el uso y destino que los promotores de la zona industrial otorgaron a la explanada de acceso a la finca registral NUM000, reconociéndolo expresamente la copropietaria, 'ROBLEGAS, S.A.'.

La Juez 'a quo' partiendo de que la servidumbre litigiosa, conforme al artículo 539 C.c. solo puede adquirirse por título, considera que no consta la existencia de éste ni en su defecto, reconocimiento del dueño del predio del que actualmente son titulares los demandados.

Destaca que en la nota simple del pretendido predio sirviente que se aporta como documento nº 4 de la contestación, consta que la misma está libre de cargas.

Aprecia además en la demanda una imprecisión sobre el terreno respecto al que se pretende la declaración de existencia de la servidumbre, puesto que solo se acompañan a dicho escrito diversos planos y no un informe pericial al efecto.

Finalmente se valora que el terreno del actor no se encuentra enclavado entre terrenos ajenos, sino que tiene al menos dos entradas más, por lo que no se darían los requisitos para la constitución forzosa de la servidumbre de paso.

SEGUNDO:Disconforme con esta resolución, formula apelación la demandante.

En primer lugar, reconociendo que como razona la sentencia apelada, para adquirir la servidumbre controvertida el actor debe ostentar título, sostiene que éste ha aportado dicho título con su demanda, constando en los documentos nº s. 20 a 24 de la misma.

Así, en documento privado de 1 de abril de 1996, documento nº 20, el representante de la mercantil 'ROBLEGAS, S.A.', que anteriormente fue la única dueña de la finca registral NUM000 y actualmente copropietaria con los demandados, reconoce que existe tal servidumbre, habiendo sido adverado ese documento privado ante notario, como consta en el documento nº 21 de la demanda.

En el acto del juicio, el representante de la citada mercantil ratificó que la mencionada finca registral está gravada con una servidumbre de paso a favor de la finca de la actora.

Si el dueño que lo era de la totalidad del terreno lo destina a paso de las demás fincas y ese destino es respetado por todos los interesados, no cabe deducir que se trata de actos meramente tolerados, sino del cumplimiento de la voluntad del que fue dueño único del terreno.

En segundo lugar se destaca que en febrero de 1981, la entonces única propietaria de la repetida finca registral NUM000, vendió la mitad de la misma al propietario anterior a los demandados, D. Bernabe, elevándose a pública la compraventa mediante escritura de 31 de agosto de 1982, documento nº 17 de la demanda.

Se afirma por la apelante que la voluntad clara y determinante de aquella única propietaria de la finca de destinarla a servidumbre de paso a favor de todos los negocios de la zona industrial donde se ubica, era un hecho notorio, existiendo signos externos que revelaban su uso y destino, puesto que enclavada entre otras fincas de los mismos dueños, no fue vallada ni edificada.

En tercer lugar se insiste en que además de ostentar el actor título para sostener la existencia de la servidumbre,

al tiempo de cambiar la titularidad del predio sirviente en el año 1981, documento nº 15 de la demanda, existían signos externos de dicha existencia.

El acceso principal a la nave industrial de la actor se abrió en el año 1980 a través de la finca registral NUM000, siendo la única dueña 'ROBLEGAS, S.A.' y cuando cambió la titularidad de la mitad de la misma, una explanada situada entre la nave del actor y el restaurante de los demandados, no se hicieron desaparecer los signos evidentes; no se clausuró el portón de la nave del actor ni se cambió la orientación del restaurante.

Añade la apelante que es irrelevante la manifestación en cualquiera de las escrituras de que la finca se vende libre de cargas.

Invoca la doctrina jurisprudencial conforme a la cual el título constitutivo de la servidumbre por destino del padre de familia, que configura el art.541 Cc, surge de la voluntad del acreedor presentado por la persistencia del signo aparente en el momento de la separación de los predios, sin que sea suficiente para adoptar una situación contraria que en el documento de enajenación de cualquiera de las fincas se hiciera constar que se adquirió libre de cargas .

Al tiempo de la enajenación de la mitad del predio sirviente en 1981 (registral NUM000) no

se modificaron los accesos a la zona industrial que permanecen igual que al principio cuando se levantó el complejo industrial.

En cuarto lugar, se niega la imprecisión en la identificación del predio sirviente que mantiene la sentencia de instancia.

Consta en las actuaciones la nota simple delRegistro de la Propiedad (al DOCUMENTO Nº 19 de la demanda) y su descripción más extensa en el DOCUMENTO Nº 25.

Se trata de un terreno de unas doce áreas (1.200 metros) situado entre la nave industrial

propiedad del actor el bar restaurante al este y la carretera de su situación al oeste.

En el plano acompañado como DOCUMENTO Nº 8 de 1982, levantado por perito industrial se identifica claramente la finca sirviente, señalada con el -1.

'ACCESOS' de unos 1231'04 metros.

La finca litigiosa está debidamente identificada;

en el Registro de la Propiedad como finca registral NUM000) (a los DOCUMENTOS Nº 19 y 25 de la demanda), en el catastro topográfico (al DOCUMENTO Nº 12 de la demanda) y mediante los diversos planos levantados durante la construcción de la zona industrial.

La contraparte se opone al recurso, solicitando la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

TERCE RO:Así las cosas, en cuanto al título adquisitivo de la servidumbre, como se recoge por la Juez, el mismo no puede confundirse con el documento en el que pueda plasmarse, pues ese título es cualquier negocio o acto jurídico creador de la misma, oneroso o gratuito, 'inter vivos' o 'mortis causa', en virtud del cual se establezca la limitación del derecho de propiedad, sin necesidad de que aquel negocio o acto quede plasmado documentalmente.

Pues bien, los documentos que invoca la apelante, los acompañados a la demanda con los nº s 20 y 21, ciertamente de fecha posterior a la adquisición del pretendido predio sirviente por la demandada, no constituyen el título, sino que consignarían precisamente el negocio que había tenido lugar con anterioridad, al construir en su día el bar restaurante y su explanada delantera de acceso, cuya existencia concluimos de lo que a continuación exponemos.

La repetida mercantil 'ROBLEGAS, S.A.' , según la nota simple que se acompaña como documento nº 4 de la contestación por la propia demandada, acontecimiento 83, era la propietaria única de la finca matriz NUM005, en la que se halla la estación de servicio y parcela de la sociedad vendedora, de la que se segregó en 1982 la litigiosa, la NUM000, parcela destinada a bar, vendiéndose una mitad indivisa a D. Bernabe, siendo inscrita en favor de ambos por mitad y proindiviso.

En el momento en que se confecciona ese documento, 'ROBLEGAS, S.A.' sigue siendo copropietaria según se indica en el mismo, junto a los demandados, de la misma, con una superficie de mil doscientos treinta y un metros cuadrados y cuatro decímetros cuadrados, que linda al norte con el actor.

Reconoce la copropietaria que al construir el bar restaurante y su explanada delantera de acceso, siendo entonces la única dueña de la totalidad de la finca matriz, como se deriva del documento nº 4 de la contestación que se acaba de examinar, se estableció una servidumbre de paso a través de la parcela de terreno que se ha descrito a favor de la finca colindante propiedad del actor.

También se recoge en ese documento que la puerta de entrada y salida de vehículos, que viene utilizando el actor, que da a la citada finca NUM000, fue abierta con anterioridad a la fecha de venta del mencionado bar restaurante al primer comprador, propietario anterior al actual, D. Lucas.

Finalmente en ese documento 'ROBLEGAS, S.A.' autoriza por su parte al actor a que aparque en la parcela de terreno en cuestión, vehículos relacionados con el mismo o con los negocios ubicados en su propiedad.

La escritura en virtud de la cual se produce la adquisición por los demandados se acompaña como documento nº 3 de la contestación, acontecimiento 82.

Es otorgada el 15 de octubre de 1985 en favor de los mismos por los padres del mencionado Bernabe, que según la citada nota simple habían adquirido la finca a título de herencia del mismo.

El pretendido predio sirviente es una de las fincas propiedad de los otorgantes que se transmite. Concretamente la que se describe en el apartado 1. 'Mitad proindiviso con la Compañía Mercantil 'Roblegás, S.A.'.... de la siguiente: Parcela de terreno al sitio de San Cristóbal, con una extensión de mil doscientos treinta y un metros y cuatro decímetros cuadrados. Linda al Oeste con la carretera de Villarrobledo a Ossa de Montiel, Norte con Landelino (el actor), Sur Roblegás S.A., en cuya finca existe una estación de servicio y parcela que se describe en el número siguiente, Este parcela destinada a bar y que se describe bajo el número tres.

Ciertamente no se consigna que dicha finca esté gravada con servidumbre de paso alguna, extremo que se analizará más adelante.

También se transmiten las fincas que se describen en los apartados siguientes, 2 a 5.

Una de ellas es una parcela de terreno en el mismo sitio, con una extensión de cuatrocientos seis metros y cuarenta decímetros cuadrados, haciéndose constar que ocupando toda su extensión se ha construido un edificio destinado a bar restaurante.

De lo anterior se extrae que la construcción que se menciona en el documento nº 20, precisamente el bar restaurante que compran los demandados, es anterior a la adquisición por éstos. Como se ha indicado, también se recoge en ese documento que sobre la parcela de mil doscientos treinta y un metros y cuatro decímetros cuadrados, cuya mitad indivisa también adquieren los citados,( lo que se designa como explanada delantera de acceso al restaurante )que linda a saliente con dicho bar restaurante, propiedad de Lucas y puerta de acceso al patio de Landelino y al norte con éste, el actor, existe una servidumbre de paso a favor de la finca propiedad de Landelino lindera con dicha parcela.

De dicho documento y de la declaración testifical de quien lo emite, D. Arcadio, en cuanto consejero delegado de Roblegás, S.A., se deriva también que éste venía utilizando la puerta de entrada y salida de vehículos que da a esta parcela, desde su propiedad, se sobreentiende, desde que se construyó toda esa zona, afirmándose que la mencionada puerta fue abierta con anterioridad a la fecha de venta del mencionado bar restaurante al primer comprador y anterior al actual Lucas.

Por su parte, éste, en la prueba de interrogatorio también admite que cuando él compró el restaurante estaba ya hecho el portón. Ya estaban hechos el restaurante, la gasolinera, la nave posterior y las instalaciones del demandante.

A la indiscutida existencia de una puerta en el lindero de la finca del actor y aquélla cuya mitad indivisa se adquiría, se hará referencia también más adelante.

El hecho de que también con anterioridad a la compra por los demandados, el actor y la anterior propietaria del invocado como predio sirviente, la repetida mercantil Roblegás S.A. constituyeron la servidumbre litigiosa, se deriva, no solo del documento nº 20 de la demanda que se ha examinado, sino también de la declaración testifical del representante de esta sociedad, el citado , D. Arcadio.

El mismo, preguntado por la relación de tal sociedad con las partes, comienza reconociendo que el actor hace muchos años fue socio de esa mercantil, lo que por otro lado se menciona en la propia demanda.

Sobre si en el momento en que se suscribe el repetido documento, abril de 1996, D. Landelino seguía siendo socio de la mercantil que lo emite, el testigo no puede precisar, aunque después manifiesta que en ese momento más o menos dejó de formar parte de la sociedad y finalmente que el documento se suscribió cuando el citado dejó de ser socio.

Al respecto hay que señalar que el hecho de que al otorgarse el documento fuera socio de Roblegás el actor, es irrelevante, al estarse ante la actuación de una persona jurídica, que obviamente no puede confundirse con la de sus socios, por más que la demandada quiera ver en ese hecho un 'auto reconocimiento de servidumbre'.

Pues bien, el testigo explica con total claridad que cuando Roblegás era la dueña de 'todo' , entendiéndose que se refiere a todos los bienes que los demandados adquieren, como se deriva de la nota simple examinada más arriba y del interrogatorio de D. Lucas, de los herederos de D. Bernabe, entre ellos la mitad de la finca litigiosa, la explanada situada delante del restaurante (que también compran aquéllos), la idea era destinar la explanada para el paso de vehículos en beneficio de todos, del restaurante y también de su vecino Landelino, que era el promotor de la zona industrial.

Explica que después vendieron el restaurante a D. Bernabe, con el que nunca tuvieron ningún problema por el tránsito de vehículos por la explanada.

Tras señalar el testigo, en relación a lo expuesto en el repetido documento que él sólo podía decidir por la mercantil que representaba y no por la otra familia, refiriéndose a los copropietarios de la finca litigiosa, los demandados, añade no obstante que 'en el origen de las ventas sí es cierto y a eso hace mención el documento'(cuando recoge que no se documentó adecuadamente por error), 'que se omitió en la escritura de venta a D. Bernabe, el hecho de que ese lindero tenía un derecho de paso, pero el demandante lleva pasando por allí desde que se construyó esa zona.'

Sobre la redacción del documento señala que lo que no se documentó debidamente fue la servidumbre de paso, rechazando lo que le plantea el letrado de la demandante, que parte de la superficie que constituye esa explanada fuera propiedad del demandante, lo que también se afirma en la demanda.

Sin perjuicio de que ello no se prueba de modo alguno, no puede obviarse que no se ha ejercitado la acción reivindicatoria, sino la confesoria de servidumbre, en la que por definición el predio sirviente pertenece a un dueño distinto al del inmueble a cuyo favor está constituida.

Finalmente, cuando al testigo se le pregunta por qué desde 1983, momento en que compró el demandado hasta 1996, fecha del repetido documento, no se hizo constar que había un error en su escritura de compraventa(en la que ciertamente no se menciona la servidumbre, error que se arrastraba de la anterior escritura otorgada al causante de quienes transmitieron el dominio a los demandados, contesta que no lo sabe, aunque añadiendo que no obstante 'todos los que convivían allí (esto es, todos los propietarios de las fincas ubicadas en la repetida zona) sabían que allí había una entrada (a la finca del actor).

CUART O:Llega dos a este punto, cabe referirse al hecho admitido por el demandado de que en el momento que compró la finca litigiosa 'ya estaba hecho el portón', esto es, existía en el lindero entre ésta y la finca del actor una puerta y al hecho de que no constara en la inscripción de la finca que adquirió el demandado, la servidumbre litigiosa.

Si bien en la inscripción de la parcela al número NUM000 ,enajenada en parte por la primitiva titular de la totalidad de la finca matriz de la que se segrega, al señor Bernabe y posteriormente por los herederos de éste a Lucas, no consta la servidumbre de paso que nos ocupa, habiéndose acreditado que desde un momento anterior a la adquisición por el demandado, en virtud de acuerdo entre aquella propietaria y el demandante, venía éste disfrutando del gravamen, utilizando la puerta de entrada y salida de vehículos que da a esa parcela desde la suya, puerta cuya existencia cuando compró reconoce el demandado en el interrogatorio, como se ha adelantado, no puede sino concluirse que los demandados eran conocedores de la existencia de la servidumbre, cuya apariencia, según reiterada doctrina jurisprudencial, exime del requisito de la inscripción registral, pues desde antiguo el Tribunal Supremo (entre otras SSTS 22 diciembre 1906; 25 enero 1956 [ RJ 19561502]; 1 febrero 1912 ; 17 mayo 1927; 5 abril 1986; 21 diciembre 1990; 20 diciembre 1992; 15 marzo 1993 [ RJ 19932277 ] y 24 marzo 1993 [ RJ 19932229]) ha venido interpretando el art. 13 de la Ley Hipotecaria ( RCL 1946342, 886 y NDL 18732) en el recto sentido de desproveerlo de imperatibilidad absoluta y terminante cuando se trate de servidumbres aparentes, cuya notoriedad suple con eficacia el posible silencio del Registro de la Propiedad acerca de su existencia como gravamen, sin que se precise el conocimiento efectivo por el tercero , ya que en tales casos, según la jurisprudencia citada, el problema se centra más en los conceptos de publicidad y carga oculta (se trata de gravámenes ostensibles, públicos y notorios) que en el principio de la buena fe, y no se habla de que el tercero «de facto» conozca o ignore la existencia de la servidumbre (principio de buena fe) sino de que por lo ostensible y público de la servidumbre o derecho no pueda alegar ignorancia excusable (principio de publicidad).

Por todo ello, ofreciendo un marcado carácter aparente, conforme al art. 532 del Código Civil, la servidumbre de paso ahora controvertida, establecida por lo expuesto su constitución por justo título, al amparo de los preceptos anteriormente reseñados, no puede fundamentar la apelada su pretensión en los arts. 32 y concordantes de la Ley Hipotecaria, pues en todo caso la presunción registral ( art. 38 de dicha Ley) puede ser destruida si se acredita cumplidamente, como ahora acontece, ser otra la realidad extrarregistral, conocida, además, por el tercero adquirente.

QUINT O:A continuación no es baladí abordar otra cuestión.

La sentencia apelada reconoce la voluntad de Agrovisa y del demandante de promover una zona industrial, siendo entonces cuando acordaron no cerrar ni dividir la explanada de acceso a la propiedad de ambos, sino conformar una única y diáfana explanada para paso y accesos, luces, vistas y aparcamiento de todos los usuarios, objetando que en este acuerdo no intervinieron los demandados.

En la medida en que una de las razones en que la sentencia basa la desestimación de la demanda es la inoponibilidad de los efectos de un contrato a terceros, en la no vinculación del acuerdo alcanzado por la actora y el anterior propietario de la finca de los demandados, debe examinarse esta cuestión.

Se hará a la luz de la doctrina jurisprudencial.

Así, la Sentencia TS núm. 269/2011 de 11 abril recuerda que ' el artículo 1257 del Código civil establece como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento ( SSTS de 23 de julio de 1999 ( RJ 1999 , 6355) , 9 de septiembre de 1996 ( RJ 1996, 6505) Por ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe.

No obstante lo anterior, tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada. En tal sentido, las sentencias de esta Sala que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligaciones 'propter rem' [por razón de la cosa] constituidas en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa; así en las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, al ser doctrina jurisprudencial que dicho precepto no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas ( SSTS 5 de diciembre de 1996 ( RJ 1996 , 5943) , 29 de septiembre de 1997 ( RJ 1997, 6665 ) y 29 de diciembre de 1998 ( RJ 1998, 10138) ).'

Precisamente en este caso se está ante un gravamen real, una obligación inherente a la titularidad de la cosa, susceptible de ser calificada como una obligación propter rem , en la que deben entenderse subrogados los sucesivos titulares del inmueble y no de una obligación personal establecida en virtud de un pacto contractual entre las partes que está llamado a agotarse en la relación entre ellos.

En ese último supuesto resultaría aplicable lo establecido en el artículo 1.257 CC, fundado en la imposibilidad de que los efectos de los contratos puedan perjudicar o afectar negativamente a aquellos terceros que ajenos a los mismos, adquieran bienes o derechos libres de cargas y gravámenes que no sean inherentes a su naturaleza o situación jurídica o económica.

En definitiva, todo lo expuesto permite concluir la existencia de título por el que se constituyó la servidumbre de paso, siendo predio dominante la finca del actor que linda con la finca registral nº NUM000, el predio sirviente.

SEXTO:Finalmente debemos resaltar que en el documento que entendemos que plasma el negocio por el que se creó la servidumbre, como hecho que se venía produciendo en virtud de tal acuerdo, solo se menciona el paso, la utilización por el actor de la puerta de entrada y salida de vehículos que da a la repetida parcela, puerta ya existente antes de que se vendiera el restaurante al primer comprador y anterior al demandado.

En cambio respecto al estacionamiento de vehículos en la explanada situada delante del repetido bar restaurante, no se recoge que también se venía realizando desde entonces, pues sobre esta cuestión se establece, como hemos adelantado, que Roblegas 'autoriza por su parte a Landelino a que puedan aparcar vehículos relacionados con el mismo o con los negocios ubicados en su propiedad, dentro de la parcela de terreno... .' que se describe.

Incluso cuando el letrado de la actora interroga al demandado, de entrada precisa que la cuestión que se ventila en este proceso es la de la explanada de delante de su restaurante; si el actor puede 'pasar' a su nave por esa explanada. No alude al hecho de estacionar en la misma.

Únicamente se menciona por la defensa de la actora el estacionamiento, en el enunciado de la pregunta que formula al representante de Roblegás sobre el destino de la explanada, cuando plantea al testigo si 'cuando Roblegás era dueña de todo, cuando levantaron la zona industrial, cuando iban a construir el restaurante, la idea era destinar la explanada para el paso y estacionamiento de vehículos en beneficio de todos, del restaurante, también de su vecino D. Landelino, que era también el promotor de la zona industrial...', limitándose el testigo a asentir.

En cualquier caso, procede estimar parcialmente el primer motivo del recurso, procediendo declarar la existencia de servidumbre de paso y con él, estimar el recurso, sin necesidad de analizar los restantes motivos.

De esta manera, procede revocar la sentencia de instancia.

Llegados a este punto, cabe destacar que la misma entiende ejercitada únicamente la acción declarativa de servidumbre de paso y al análisis de ésta se circunscribe la resolución apelada.

También únicamente a la misma se refiere el escrito del recurso de apelación.

Por ello, estimando parcialmente la demanda, solo se declarará la existencia de tal servidumbre de paso, (sin reconocer por lo expuesto el estacionamiento de vehículos) y no la de luces y vistas mencionada también en el apartado a) del suplico de aquélla.

En definitiva, procede revocar la sentencia de instancia, dictando otra en su lugar por la que estimando parcialmente la demanda formulada por Landelino contra Gregoria y Lucas y desestimando la reconvención formulada por éstos, declaramos que la finca registral nº NUM000, copropiedad de Gregoria y Lucas es predio sirviente a favor de la finca registral nº NUM001 propiedad del actor, de servidumbre de paso, , condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a abstenerse de realizar cualquier acto que impida, inquiete o perturbe al propietario del precio dominante en su legítimo derecho.

Ordenamos su inscripción en el Registro de la Propiedad librando el mandamiento correspondiente.

Ello sin imposición de las costas causadas en la instancia.

SÉPTIMO:Estim ado parcialmente el recurso, no ha lugar a imponer a ninguno de los litigantes las costas de la alzada, conforme al artículo 398.2 de la Lec.

Visto s los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando parcialmenteel recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Landelino contra la sentencia de fecha 29 de enero de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Villarrobledo en el procedimiento ordinario 318/18 , revocamos la misma, dictando otra en su lugar por la que estimando parcialmente la demanda formulada por Landelino contra Gregoria y Lucas y desestimando la reconvención formulada por éstos, declaramos que la finca registral nº NUM000, copropiedad de Gregoria y Lucas es predio sirviente a favor de la finca registral nº NUM001, propiedad del actor, de servidumbre de paso , condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a abstenerse de realizar cualquier acto que impida, inquiete o perturbe al propietario del precio dominante en su legítimo derecho.

Ordenamos su inscripción en el Registro de la Propiedad librando el mandamiento correspondiente.

Todo ello sin que se impongan a ninguno de los litigantes las costas causadas en la instancia ni en esta alzada.

Contra la presente no cabe interponer recurso ordinario. Cabe interponer recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación en el plazo de 20 días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación ante este Tribunal, en los términos previstos en los arts. 468 y ss., y 477 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Expídase la correspondiente certificación con remisión de los autos originales al Juzgado de procedencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, lo pronunciamos mandamos y firmamos.