Sentencia Civil Nº 138/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 672/2009 de 12 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 672/2009

Autos: procedimiento ordinario nº: 397/2006

Juzgado Primera Instancia 3 Blanes

SENTENCIA Nº 138/10

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Doña Mª Isabel Soler Navarro

MAGISTRADOS

Don Fernando Ferrero Hidalgo

Don Gonzalo Escobar Marulanda

En Girona, doce de abril de dos mil diez

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 672/2009, en el que ha sido parte apelante D. Rafael , representada esta por el Procurador D. JOAN ROS CORNELL y dirigida por el Letrado D. JOSE Mª PRAT ESPARRICA; también como parte apelante Dª. Tomasa y Dª. Casilda , representada por la Procuradora Dª. NÚRIA ORIELL COROMINAS ,y dirigida por el Letrado D.JOAN SOLDEVILA FREIXA; y también como parte apelante D. Juan Pedro y Dª. Mariana , representada por la Procuradora Dª. NÚRIA ORIELL COROMINAS , y dirigida por el Letrado D. SALVADOR ORTIZ NADAL.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 3 Blanes , en los autos nº 397/2006 , seguidos a instancias de D. Rafael , representado por la Procuradora Dª. Francina Pascual Sala y bajo la dirección del Letrado D. Josep Mª Prat Esparrica, contra Dª. Tomasa y Dª. Casilda , representadas por la Procuradora Dª. Dolores Soler Riera, bajo la dirección del Letrado D. Joan Soldevila Freixas; y contra D. Juan Pedro y Dª. Mariana , representados por la Procuradora Dª. Maria Dolores Soler Riera, bajo la dirección del Letrado D. Joan Soldevila Freixas, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por D. Rafael , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Pascual, dirigida frente a D. Juan Pedro , Dña. Mariana , Dña. Tomasa y Dña. Mariana y, en consecuencia, absuelvo a los demandados de todos los pedimentos contra ellos dirigidos con imposición de costas derivadas de esta pretensión al Sr. Rafael .

Desestimo la demanda de desahucio interpuesta por D. Juan Pedro , Dña. Mariana , Dña. Tomasa y Dña. Mariana , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Soler, frente a D. Rafael y absuelvo al demandado de las pretensiones contra él dirigidas, sin expresa imposición de costas derivadas de la acción de desahucio".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 04-02-2009 , se recurrió en apelación por ambas partes, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Gonzalo Escobar Marulanda.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpuso recurso de apelación por D. Rafael , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Blanes de fecha 4 de febrero del 2.009, en la que se le desestimó la demanda interpuesta de juicio ordinario interesando la condena de Dña. Tomasa , Dña. Casilda , D. Juan Pedro Y DÑA. Mariana la realización de unas obras en el edificio ubicado en la Avenida DIRECCION000 nº NUM000 de LLoret de Mar (local de la planta baja y las plantas superiores), la restitución parcial de unas rentas y la suspensión del contrato de arrendamiento hasta la conclusión de las obras indicadas. Frente al presente recurso manifestaron su oposición los demandados.

Por su parte, se interpuso recurso de apelación por Dña. Tomasa , Dña. Casilda , D. Juan Pedro Y DÑA. Mariana contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Blanes de fecha 4 de febrero del 2.009, en la que se desestimó la demanda interpuesta por ellos y en la que se ejercitaba la acción de desahucio por falta de pago prevista en el artículo 114, 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , acumulada al presente procedimiento. Frente al presente recurso se opuso el demandado D. Rafael .

SEGUNDO.- En el recurso presentado por D. Rafael , se alega error en la apreciación de la prueba, sobre dos aspectos concretos. En primer lugar, sobre las obras que el recurrente denomina reparaciones necesarias y en segundo término, sobre las obras referentes a la adecuación del inmueble arrendado a la actual legislación vigente que regula la licencia ambiental (arguyendo, en este último caso, infracción del artículo 19 de la LAU de 1964 ). Considera que en ambos casos las obras deben ir a cargo de la propiedad.

Con respecto a las primeras, el recurrente considera que las reparaciones de los balcones, las ventanas y las filtraciones en el terrado y las consecuentes humedades exteriores e interiores, han sido catalogadas de forma unánime por los peritos como reparaciones necesarias y por ende, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, avalada por sentencias de esta Audiencia, considera que esta clase de obras (reparaciones necesarias), constituyen una obligación del arrendador.

Efectivamente, como ya se expresó en la Sentencia núm. 76/2007 de 23 febrero de esta misma Sección, el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido que, en definitiva es su habitabilidad (artículo 1554 CC del que es trascrito el 107 TRLAU 1964 y actual artículo 21 , conforme las SSTS. 20 y 28 Feb. 1975 , en correlación con la obligación del arrendatario de devolver la vivienda "tal como la recibió", ex artículo 1561 CC ). En la LAU 1964 , de aplicación al caso por razones de vigencia temporal, se observan determinados tipos de obras: a) las necesarias del artículo 107 , b) las de mejora, realizadas por el propietario, del artículo 112 TRLAU ; c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial (artículo 114.7 párrafo 3 TRLAU) y d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa (114.6 TRLAU).Pu es bien, entre las primeras, como categoría, están las obras urgentes del artículo 110 TRLAU 1964, cuyo párrafo 2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias, por lo expuesto, tienden a conservar la vivienda para el uso pactado (ello en relación con el artículo 1098 CC , y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 110.3 en relación con el 108 TRLAU; así, la STS. 7 Ene. 1981 ), suponiendo una mera facultad del arrendatario, no una obligación (STS. 28 Ene. 1981 ) conferida legalmente, con fundamento en la autodefensa, que requiere: 1 ) la necesidad de una obra, urgente o perentoria. 2) cuya falta supone un peligro inminente o incomodidad grave. 3) que no sea imputable, su origen, al arrendatario. En tal caso, el arrendatario podrá hacerlas por si, siendo abonadas por el arrendador, quien resultará responsable de los daños causados por su omisión. Centrándonos en la obras necesarias del artículo 107 , el alcance de éstas puede determinarse con las siguientes notas: 1º) Se trata de reparaciones (lo que supone gastos u obras, sin las cuales quedaría el local o vivienda inservible para su uso) que sean necesarias o imprescindibles, durante el arrendamiento, a cargo del arrendador pues, en definitiva, suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento; son, en definitiva, las precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas de la necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o provenga de suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor (SSTS. 3 Feb. 1962, 9 Mar. 1964, 20 Jun. 1980 ). Consecuentemente, con lo expuesto, habrá que excluir las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia (SSTS. 26 Dic. 1942, 3 Feb. 1962, 17 Jun. 1972, 12 Nov. 1974, 20 y 28 Feb. 1975 ) y las que, por su entidad y cuantía (en relación con la renta) sobrepasan el concepto de reparación. Además de ello, debe tenerse presente, que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los artículos 1563 y 1564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación (SSTS. 2 Dic. 1972, 20 Jun. 1980 ).

Sobre la base de estas consideraciones, para imputar al arrendador las referidas reparaciones, además de verificar que las obras no excedan el concepto de reparación y que tampoco puedan imputarse al comportamiento culposo o negligente del arrendatario, debemos analizar si las mismas reúnen los requisitos antes señalados, es decir, que se trate de obras derivadas de la necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, y que resulten imprescindibles (por ello necesarias) para lograr la finalidad pactada. Necesidad que comporta la obligación, del arrendatario, de comunicar al dueño, en el plazo más breve posible, la necesidad de tales reparaciones (artículo 1.559 del Código Civil ), de tal manera que ante el incumplimiento de esta obligación de comunicación, no cabe hablar de un incumplimiento por parte del arrendador del deber de efectuar unas reparaciones cuya necesidad no le ha sido comunicada. Finalmente, debe verificarse que la indicada obligación legal, no haya sido asumida por el arrendatario conforme a lo pactado.

Llegados a este punto y en referencia a la interpretación del contrato, deben traerse a colación los distintos criterios legales establecidos en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , señalados ya en ocasiones anteriores por esta Sección. El primer principio es el recogido en el artículo 1281 que se refiere a la interpretación literal de las cláusulas sino dejan duda sobre la intención de los contratantes y el criterio del artículo 1282 del Código que dice que para interpretar la intención de los contratantes deberá atenderse a los actos coetáneos y posteriores, y también anteriores, muchas veces más relevantes. Como suele ser frecuente, en el presente caso, las cláusulas no son todo lo claras que podrían ser, precisamente en cuanto al destino concreto de la actividad a realizar en el inmueble. En el pacto quinto del contrato de marzo de 1974 y en el pacto tercero del contrato de enero de 1984, se establece que "el local podrá ser destinado para... cualquier negocio, que no suponga competencia... y el anexo a explotación hotelera". En principio, lo que se desprende de estos pactos es que el arrendatario tiene la potestad de destinar el inmueble al negocio que a bien tenga desarrollar, con la única limitación de no entrar en competencia con otros negocios establecidos en otras dependencias del inmueble. Pudiendo destinar el anexo (habitaciones) a la actividad hotelera, sin que se especifique una modalidad concreta de la misma. Así las cosas, no hay una finalidad concreta establecida, sino que por el contrario, lo que se ha establecido es una potestad amplia para que el arrendatario pueda desarrollar el negocio que quiera y que el anexo con las habitaciones las puede destinar a la actividad hotelera, sin mayor especificación. En este contexto, difícilmente puede argüirse que unas determinadas obras son necesarias para el desarrollo de una determinada finalidad, si no se ha pactado finalidad alguna.

Ahora bien, además del problema de la indeterminación de la función pactada, cabe preguntarse si el arrendatario asumió las obras de conservación del inmueble. Y esta es precisamente la conclusión, fundada y razonada, que se extrae en la sentencia recurrida. Efectivamente, la indeterminación de una función determinada del inmueble, acompañada con los pactos relacionados con los gastos y obras, en los que se establece que el arrendatario, asumirá todos los "gastos integrales" que se deriven (pacto séptimo) y en el literal b) referido a obras, sólo se excluyen expresamente aquellas obras que se deriven de deficiencias de la estructura del edificio, permiten fundamentar que las referidas obras de mantenimiento del edificio, para evitar su deterioro, y que ahora se reclaman como reparaciones necesarias, fueron asumidas por el arrendatario. Siendo concluyente, en este sentido la declaración en el juicio del demandante que reconoció que él había asumido dicha obligación. Esto permite explicar que no aparezca acreditada la preceptiva comunicación de la necesidad de las obras, ni de su carácter imprescindible para la continuación del negocio que se venía desarrollando. En los autos, las noticias sobre los desperfectos arriba relacionados, aparecen en un expediente sancionador contra el entonces titular del inmueble Olegario , aportado junto con la demanda, correspondiente al año 1992. Sin embargo, la primera constancia que aparece en las actuaciones referente la comunicación al arrendador de las obras objeto de la demanda es de 10 de mayo del año 2004 en la que el actor le comunica al arrendador que el Ayuntamiento le exige la licencia ambiental, requerida tras la modificación normativa, por carece su negocio de la misma. Iniciándose entonces, vista la respuesta del propietario, una discusión sobre las obras que debían ser asumidas por cada una de las partes. Por tanto, incluso en el supuesto de que estuviésemos ante obras necesarias para la conservación del inmueble a fin de poder cumplir el destino pactado, unas obras que en principio serían responsabilidad del arrendador, en el presente caso se ha pactado lo contrario, por lo que no puede excusarse en la naturaleza de las obras, desconociendo los alcances del contrato.

El mismo criterio debe aplicarse, con mayor razón, a las otras obras demandadas y que el actor denomina requeridas para la adecuación del inmueble arrendado a la actual legislación vigente que regula la licencia ambiental, de nuevo baste reproducir las consideraciones anteriores. No hay una finalidad determinada en el pacto, dejándose a decisión del arrendatario la destinación final del inmueble. En este contexto, se pacta que todos los gastos y obras serán a cargo del arrendatario, excepto aquellas que provengan de defectos estructurales. Pretende el arrendatario, integrando las reparaciones necesarias del inmueble, antes referidas, incluir las necesarias para obtener la licencia ambiental que se le requiere, pero como acertadamente manifiesta la sentencia de instancia, las mismas ni deben correr a cargo del arrendador, tanto por su cuantía como por su naturaleza, sino además por haber quedado establecido en el contrato que el arrendador sólo asumiría las obras derivadas de deficiencias estructurales.

Por todo ello, el recurso no puede prosperar, debiéndose confirmar, en este extremo, la sentencia recurrida. Por lo que procede la condena en costas, de esta alzada, a la parte recurrente.

TERCERO.- El segundo recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Blanes de fecha 4 de febrero del 2.009, fue interpuesto por Dña. Tomasa , Dña. Casilda , D. Juan Pedro y DÑA. Mariana en cuanto se desestimó la demanda de desahucio por ellos presentada, alegando infracción legal de los artículos 114-1º LAU 1964 ; 1176 y 1177 del Código Civil y 22-4 LEC. En definitiva alega la parte recurrente que, en la medida en que las consignaciones realizadas no cumplen los requisitos legales para que cumplan su función de pago, existe una mora en el pago y por ende hay causa legal de desahucio. Arguye la actora que: la consignación estaba mal realizada, no se había ofrecido el pago; no tenía voluntad de pago y además era innecesaria ya que la parte recurrente nunca se había negado recibirla. Finalmente considera que, en la medida en que ya se le había enervado una acción de desahucio anterior, no procede ahora efectuar otra.

En el presente caso, no se trata por tanto de verificar si las consignaciones realizadas cumplen con los requisitos para su finalidad de pago. En este aspecto, baste recordar la jurisprudencia que considera que "la consignación realizada -las sucesivas consignaciones- carecen de efectos liberatorios para el deudor de su obligación de pago de las rentas desde el momento en que no reúnen los requisitos de los artículos 1176, 1177 y 1178 del Código Civil , y que se resumen en la reciente Sentencia de esta Sala de fecha 14 de febrero de 2006 del siguiente modo: a) que preceda el ofrecimiento de pago, en el caso de que haya lugar a la consignación por negarse el acreedor a admitirlo -artículo 1176 del Código Civil -; b) que, en todo caso, sea la consignación previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación -artículo 1177 , apartado primero -; y c) que la consignación se ajuste, bajo pena de ineficacia, a las disposiciones que regulan el pago" ( Sentencia del Tribunal Supremo. Nº 1036/2006 , Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA, entre muchas otras). En nuestro caso queda claro que no cumple los requisitos exigidos y así se lo ha hecho saber el propio juzgado cuando hizo devolución al arrendatario de los dineros consignados, dejándole claro que las indicadas consignaciones no cumplían los requisitos legales para poder ser consideradas como pago. En términos similares se ha expresado esta misma Sección indicándole al arrendatario que los pagos futuros los debería realizar directamente al arrendador y no a través de consignación judicial. La discusión se centra en si esa falta de pago ha venido acompañada o no de una actitud deliberadamente renuente al pago.

Entrando en materia, como ha puesto de relieve la sentencia recurrida, esta Sección (Sentencia núm. 156/2006 de 28 abril [JUR 2006272423 ]) viene considerando que si bien el impago de la renta puede conllevar la resolución del contrato, ello no quiere decir que la misma se produzca de forma automáticamente, pues, para poder decretar la resolución del contrato de arrendamiento es criterio jurisprudencial que las causas de resolución han de ser tenidas en cuenta con carácter restrictivo, de ahí que la procedencia de la acción resolutoria por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas, requiere en el arrendatario una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de su obligación de pago, ya que sin ella la demanda carece de fundamento. Dicho aspecto ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia al declarar que el impago de la renta a su tiempo es determinante de la acción de desahucio, pero sobre la base de que esta situación de impago se ofrezca clara con nitidez de verdadero incumplimiento (SSTS de 13 de mayo de 1982 ). En el caso que nos ocupa, y con independencia de que las consignaciones no observasen los requisitos legales para su finalidad liberatoria, lo cierto es que el arrendatario ha manifestado en todo momento su intención de no incurrir en causal desahucio, solicitando, con la demanda una medida cautelar de suspensión del contrato, requiriendo al juzgador se pronunciase sobre la misma viendo que se aproximaba el plazo de pago y finalmente pagando a los arrendatarios los importantes inicialmente consignados, una vez le fueron devueltos por el juzgado. Asimismo, puede mencionarse que la última consignación, realizada en esta alzada, se especificaba su finalidad de ser entregada a los arrendatarios. Así las cosas, esta Sección entiende que más que una deliberada intención de no pagar, el arrendatario se movía, en el presente caso, bajo el presupuesto de que su medida cautelar saldría adelante. Por todo ello, no puede apreciarse con la claridad requerida la renuencia al pago exigida para que prospere la acción rescisoria del contrato por falta de pago.

Por todo ello, el recurso debe ser desestimado, confirmando integralmente la sentencia recurrida. Procede la condena en costas de esta alzada a la parte recurrente.

QUARTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar los recursos interpuestos y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas de los respectivos recursos a los recurrentes.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- Que debemos desestimar el recurso de apelación formulado por D. Rafael , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Blanes, en los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 397/2006, de fecha 4 de febrero del 2.009 y CONFIRMAR INTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas correspondientes de esta alzada.

SEGUNDO.- Que debemos desestimar el recurso de apelación formulado por Dña. Tomasa , Dña. Casilda , D. Juan Pedro y DÑA. Mariana , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Blanes, en los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 397/2006, de fecha 4 de febrero del 2.009 y CONFIRMAR INTEGRAMENTE la misma, con imposición al apelante de las costas correspondientes de esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso y se interpone conjuntamente con el recurso de casación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Gonzalo Escobar Marulanda, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.