Sentencia Civil Nº 138/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 231/2012 de 07 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 231/2012-1ª

JUICIO VERBAL NÚM. 1322/2011

JUTJAT PRIMERA INSTÀNCIA 7 HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 138

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a siete de marzo de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal número 1322/2011 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia 7 de l' Hospitalet de Llobregat, a instancia de Beatriz contra Candida , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de diciembre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por doña Beatriz , representada por el procurador don Pedro Larios Roura, contra doña Candida , representada por el procurador don José María Ramírez Bercero, absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición a la parte actora de las costas causadas. '

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 6 de marzo de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución y consiguiente desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a las mensualidades de abril a octubre 2011, a razón de 700 € cada una, respecto del contrato de arrendamiento de 1.11.2008 sobre la vivienda sita en la AVENIDA000 , NUM000 , bloque o Escalera NUM001 , NUM002 , NUM003 de L'Hospitalet de Llobregat, consignándose en la demanda la posibilidad de arrendar, a cuya pretensión se acumula la reclamació de las rentas vencidas o que se devenguen hasta la recuperación de la posesión, cuantificadas al formular la demanda en 18.10.2011, en 4900 €, más los intereses correspondientes. A dicha pretensión se opuso la demandada interesando la desestimación de la demanda, alegando no adeudar ninguna renta, al terner satisfechas en el momento de la interpelación judicial las de junio, agosto, septiembre y octubre, y existir 'falta de cobro imputable a la actora' respecto de las rentas de abril, mayo, y julio, y, subsidiariamente, la declaración de enervación

La sentencia de instancia desestima la demanda con imposición de las costas a la actora. Frente a dicha resolución se alza la actora, reiterando su pretensión de resolución y la reclamación de 225 € más las rentas que venzan hasta la recuperación de la posesión, alegando (1) infracción del art. 438.2 LEC (se alegó crédito compensable y ello no fue notificado 5 días antes de la vista, para preparar la contestación), (2) desconocía el embargo de las rentas, al no serle notificada la resolución en que se acordaba, (3) alude a irregularidades en la ejecución del monitorio, que manifiesta deconocer (y, por ello, desconocer la traba sobre la renta); (4) admite que las rentas de agosto, septiembre y octubre, están totalmente pagadas, pero no la de junio, solo parcialmente, faltando 225 € (al parecer, compensados 'de oficio', lo que no era procedente,y ello que supone infracción del art. 459 LEC , máxime cuando no se había alegado previamente) aparte de que existe un error en la cláusula 10ª, donde debería decir 'asimismo el arrendatario se obliga a satisfacer los gastos ordinarios de la Comunidad...', y, en todo caso, por ese pago parcial, no cabe la enervación; (5) dificilmente puede existir falta de cobro, cuando existe una cuenta domiciliataria donde ha venido realizando los ingresos (incluso la renta de noviembre); (6) en todo caso se opone a la imposición de las costas. Con ello, se reproduce en esta alzada, el debate planteado en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-Una nueva y definitiva revisión de la renta efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda (f. 12 y ss), concertado entre Dª Beatriz (propietaria, f. 7 y ss) como arrendadora y Dª Candida como arrendataria, del que merecen destacar los siguientes extremos: a) se establece un año de duración, con remisión al art. 9.1 LAU , respecto de los 5 años; b) se pacta una renta inicial de 8400 €/año, pagaderos por meses anticipados de 700 €, a abonar dentro de los 5 primeros días de cada mes, en determinada c/c de la arrendadora, renta actualizable anualmente conforme al IPC; c) conforme a la literalidad del contrato el arrendadorse obliga a satisfacer los gastos ordinarios de Comunidad 'que en este acto se calcula ascienden a 25 € mensuales...'; d) se entrega como fianza la suma de 2.100 €. 2) no consta irregularidad o problema alguno en el pago de la renta, constando el pago regular hasta marzo 2011 (ingresada el día 3) inclusive (según la demanda y f. 19 y ss). 3) La Comunidad de Propietarios formuló petición inicial de monitorio frente a la Sra. Beatriz en reclamación de 3.326'90 €; al no oponerse la demandada tras el requerimiento de pago, se dictó auto de 13.4.2010, por el que se condena a Dª Beatriz al pago de 3.326'90 €; la referida Comunidad instó la ejecución del referido auto, dando lugar a los autos de ejecución de títulos judiciales 903/2010 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 7 de L'Hospitalet de Llobregat (f. 38 y ss, 76 y ss), a instancia de la Comunidad de Propietarios frente a Dª Beatriz , despachándose por la suma antedicha más otros 998'07 € por intereses y costas sin perjuicio de ulterior liquidación (f. 76 y ss). Al constar el arrendamiento de autos, la Conunidad interesó el embargo de las rentas, requiriéndose a la arrendataria en abril de 2011 (recordemos que consta el pago regular de la renta de marzo 2011), a fin de que ingresase la renta en la cuenta de consignaciones; en dichas actuaciones compareció la hoy demandada manifestando haber efectuado el ingreso de 4 mensualidades 'de los que es acreedora la ejecutada Beatriz por ser arrendadora...', por importes 475, 700, 480'95 y 700 €, de los que aporta los correspondientes resguardos (ingresos, fechados respectivamente en 17.6.2011, 24.8.2011, septiembre 2011 y 10.10.2011) , aludiendo a que la 'ejecutada le ha interpuesto una demanda de desahucio' por lo que interesa si es procedente la devolución de dichos importes o si tiene que seguir ingresando se le indique su importe (constando los ingresos en la cuenta de consignaciones). 4) Asimismo, la arrendataria ingresó también para hacer frente a gastos comunitarios, la suma de 225 € entre diciembre 2008, febrero y agosto del 2010 (f. ss. al 62) y por embargos derivados de la Agencia Tributaria a la Sra. Beatriz (59 y ss), 219'05 € (f. 64); estas dos sumas, completan (para llegar a los 700) las antedichas 475 y 480'95 €. 5) en 12.12.2011 (antes del juicio , señalado para el 14.12.2011 ) la demandada consignó la suma de 2.100 € (por abril, mayo y julio 2011), y previamente (en 7 noviembre, 12 y 13 de diciembre, antes del juicio) se consignaron 1400 €, por los meses de noviembre y diciembre (f. 69, 72 y 73). 6) La demandada en la ejecución del monitorio/aquí arrendadora actora, consignó en la ejecución, en 23.11.2011, la suma de 2.624'97 € el 21.11.2011, 1700 (f. 185 y ss) pendientes las costas y en 25.11.2011 , 1700 € (ergo, en las referidas fechas conocía las actuaciones en la ejecución); asimismo interesó, que fuesen reintegradas a ' Victoria ' (?) las cantidades consignadas (f. 182), cuando lo fueron por la arrendataria, precisamente aquí demandada, según consta en la referida ejecución (o por un 'Señor' por la arrendataria).

Es decir, al formularse la demanda, la demandada había ya consignado a requerimiento del Juzgado, en la ejecución del monitorio, o de Hacienda, la suma 2800 € (rentas de los meses de junio, agosto, septiembre y octubre), quedando pendientes 2.100 (de los 4900 € que se reclamaban, correspondientes a los meses de abril, mayo y julio), que fueron asimismo consignados en ejecución del monitorio en 12.12.2011, constando el pago de todas las rentas hasta el momento de su consignación antes del juicio.

TERCERO.-Se configura como causa resolutoria el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente ( art.17 LAU ) establecido, después de presentada la demanda (litispendencia). Por tanto, no cabe hablar de 'mero retraso' en el pago, ni determina el incumplimiento una voluntad obstativa o deliberadamente rebelde. En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC ) el TS, recuerda que ' Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador'.

El TS parte de un concepto amplio de renta:'todo' aquello a cuyo pago venga obligado el arrendatario, de manera que cualquier impago dará lugar la concurrencia de causa resolutoria. Tanto en contratos sometidos al TRLAU 64 ( art. 114.1º) como a la LAU 94 (art. 27.2.a).

En el presente caso se parte del impago de la renta de 700 €/mensuales y no de otras cantidades; y los gastos de comunidad constan asumidos por el arrendador (era evidente que se adeudaba, y de ahí el monitorio, y, sin embargo, no se acumula su reclamación con la de la renta a razón de 700 € mensuales).

Cualquier pago posterior a la demanda, concurriendo causa resolutoria, ya es un pago con efecto enervatorio (si cabe), aunque el arrendatario no haya sido citado. Saliendo al paso de la doctrina contradictoria de las AAPP, la STS 26.3.2009 mantiene que 'En primer lugar, porque según la sentencia del Pleno de los magistrados de esta Sala de 20 de enero de 2009 (rec. 2693/03 ), que trata de la constitución del deudor en mora, ésta comienza con la interposición de la demanda contra él y no con su emplazamiento; y en segundo lugar, porque permitir ese comportamiento contractual del arrendatario lleva consigo el riesgo de propiciar los pagos impuntuales de la renta debilitando correlativamente el derecho del arrendador a su pago puntual, ya que a éste le resultará imposible saber con certeza si al interponer su demanda, por muy fundada que esté, va a acabar prosperando o no, pues su viabilidad no dependerá tanto de ser ciertos los hechos y pertinentes los fundamentos de derecho de la propia demanda cuanto del factor puramente aleatorio de que el arrendatario decida o no pagar antes de ser citado para la vista'.

El art. 1543 CC , conforme al cual ' en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto', precio que se erige como causa del contrato y lo distingue de otras figuras afines como el precario o el comodato: a) aquí se parte de la renta contractual, 700 € sin que se reclamen otras cantidades que pudiera asumir el arrendatario ( art. 27.2.a LAU ). b) de hecho, el último 'recibo' conforme, y los recibos 'impagados' acompañados con la demanda, por todos los conceptos, van referidos a los 700 €. c) no solo no consta que la arrendataria asumiera los gastos de comunidad, sino que, conforme a los términos literales del contrato, vienen expresamente asumidos por el arrendador, sin que conste acreditado que dicha asunción contractual obedezca a un error. d) en ningún momento se reclaman a la arrendataria dichos gastos de comunidad, a pesar del monitorio a instancia de la Comunidad de Propietarios. e) expresamente se admite que las rentas de agosto, septiembre y octubre, están totalmente pagadas (causaron estado en la ejecución del monitorio, por embargo de las mismas, deducido aquél por impago de los gastos de comunidad, sin que se cuestiones). En base a ello, difícilmente puede alegarse ahora que el pago de los 225 € (f. 63 y ss) a la Comunidad, por parte de la arrendataria, obedecían a la asunción por ésta de los gastos de comunidad; se trata de pagos por tercero ex art. 1158 CC , sin duda, ahora, no tanto compensables, cuanto justificativos del pago, precisamente para 'completar' la renta de junio; consecuentemente, al formular la demandada estaban abonadas las referidas rentas (2800 €), adeudándose 2100 € (consignadas, al igual que las posteriores, hasta el momento de la consignación, antes del juicio).

CUARTO.-Ciertamente, la jurisprudencia no es pacífica acerca del momento a partir del cual el pago deja de excluir la concurrencia de la causa resolutoria (que determinaría la desestimación del desahucio) para ser considerado un pago a efectos enervadores. Así, existen, básicamente, dos posturas, (1) aquélla que considera que la enervación debe declararse cuando el pago se haya realizado después de la presentación de la demanda (se fundamenta en la necesidad de advertir en la demanda y en la citación de la posibilidad de enervación) y (2) aquélla que entiende que tal efecto sólo debe declararse cuando el pago tenga lugar después de la citación para el juicio verbal. La primera postura, de carácter mayoritario y que constituye el criterio de esta Sala, encuentra su apoyo en el principio de la perpetuatio iurisdiccionis(como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el art. 410 LEC 2000 , se produce 'desde la interposición de la demanda, si después es admitida') que obliga al Juez a dictar sentencia de acuerdo con la situación fáctica existente en el momento de iniciarse el pleito, de tal manera que si en ese momento concurría la causa resolutoria invocada, cualquier modificación o actuación ulterior unilateral por parte del demandado que no se halle específicamente prevista y tratada en la Ley no podría afectar al contenido y sentido de su fallo; además, el art. 440.3.ap.3º LEC (modificado por Leyes. 23/2003, 2009) se infiere que la facultad enervatoria se hace descansar no sobre el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio (por la citación o el emplazamiento, frente a la situación anterior a que se refería el art. 1563 LEC ), sino sobre el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago (aunque el arrendatario pague antes de haber sido citado o emplazado); y, en fín, la posibilidad de enervación se condiciona a que el arrendatario pague al actor o ponga a su disposición, judicial o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad 'se sustente la demanda' (en el mismo sentido se pronuncia la STS. 13.5.1995 que recuerda la de 26.6.1965, y después, las SSTS 24.7.2008 y 26.3.2009 ). Lógicamente, habrá situaciones excepcionales con especiales circunstancias que aconsejarán otra solución, atendiendo a la forma y tiempo pactados para el pago de la renta (p.ej. mediante ingreso o transferencias bancarias), o a la tolerancia continuada en la acumulación de impagos de dos o más mensualidades.

Llegados a la vista, existe una limitación de los motivos de oposición (art. 444.1): '...sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'. Consecuentemente sólo se limitan los hechos(el objeto de la prueba) susceptibles de alegación y prueba, pero no (como se hacía en el sistema anterior, arts. 1579.2º LEC 1881 ) los medios de prueba utilizables. Y ello permite la discusión sobre el pago, la misma posibilidad de enervar, siempre que se haya consignado la cantidad adecuada, la posibilidad de transigir ( art. 19 LEC ), o que, el pago posterior a la demanda, no compute a efectos de enervación, por el poder de disposición de las partes en el proceso, la negativa injustificada al cobro (mora accipiendi), la cantidad necesaria para la enervación, la realidad de un ofrecimiento real de pago 'de todo lo adeudado' ( art. 1176 CC ) rechazado por el acreedor, lógicamente, la 'legitimación' también puede ser discutida (en tanto que pueden discutirse la cuestiones que afecten al título jurídico, así las SSTS. 2.2.1963 , 31.10.1963 , 26.3.1979 ,...), la prejudicialidad derivada de la demanda declarativa previa para determinar la cuantía de la renta o de determinadas repercusiones (siquiera, para que prospere, dependerá de determinadas circunstancias; así, si el arrendador ha notificado en debida forma al arrendatario una actualización o repercusión, y el arrendatario se opone, si el primero es quien presentó el declarativo, el desahucio no puede prosperar por litispendencia o complejidad; si el arrendatario no se opuso, no puede prosperar). Ciertamente, no cabe oponer la compensación(no está entre los motivos del 441.1 LEC), aunque sí cabría, en la acumulación de desahucio y reclamación de rentas (es el caso), siempre que se cumplan los requisitos (alegación antes del juicio), pero no de la fianza, que responde a otros fines, conforme al art. 36 LAU .

QUINTO.- Dispone el art. 22.4 LEC que 'Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente en importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiere a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras lo cual el Juez dictará sentencia por la que declará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.....'y según el apartado 5, ' la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador'

Así, el juicio (la vista) puede continuar sobre la procedencia o no de la enervación, sobre la cantidad necesaria para producirla, sobre si existió o no negativa injustificada al cobro por parte del arrendador. Suele concretarse la cuestión, en este último caso, en la alegación y prueba de un ofrecimiento de pago previo de la suma procedente, sin restricciones probatorias (lógicamente, la carga de la prueba de esta situación corresponde al arrendatario), de forma que si se declara que no existió mora accipiendiy consignó válidamente, siendo procedente la enervación, se declarará ésta por sentencia, en otro caso se dará lugar al desahucio, por el contrario, si se declara, por resultar acreditada, la existencia de mora accipiendi (una situación que en la ley se identifica con que 'el cobro no hubiere tenido lugar por causas imputables al arrendados', en el párrafo 2º del apartado 4 del art. 22, o cuando 'las rentas debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador', del apartado 5º, a efectos de costas) ,ha de desestimarse la demanda , sin perjuicio de que lo consignado por el demandado, si es efectivamente debido, pueda ser puesto a disposición del arrendador. Recordemos que la 'mora del acreedor' requiere: (1) Una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor. (2) La realización por el acreedor de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación (ofrecimiento/consignación). (3) La falta de cooperación por parte del acreedor, sin justificación legal alguna, al cumplimiento de la obligación, determinando con ello un ficticio incumplimiento del propio deudor (así, el no comunicar al arrendatario la cancelación de la que cuenta en la que aquél ingresaba la cuenta, devolver giros o prohibir a la entidad bancaria que acepte transferencias). En todo caso, se consigna en el momento a quo (antes de la vista) todas las rentas debidas hasta el momento de la consignación.

La sentencia considera suficientemente acreditada la 'negativa injustificada al cobro de la renta' (ahora referida a las de abril, mayo y julio) en base a que: (1) 'resultan creibes' las manifestaciones de la demandada ('haber recibido presiones de la actora, tendentes a conseguir que ... se desatendiera el requerimiento del Juzgado destinado a obtener la consignación de las rentas de alquiler en los autos de ejecución...así como haberse manifestado ésta que las rentas correspondientes a dichos meses se saldarían a cuenta de la fianza que por importe de 2100 € obraba en poder de la arrendadora...'), por (a) la actitud colaboradora de la arrendataria ante el requerimiento para la consignación de rentas, requerimiento que se hace inicialmente en abril a ' Victoria ' (f. 61) y después en noviembre (f. 70, 'hasta cubrir 2.606'41 €, y motiva los ingresos de 12 y 13 diciembre, f. 71 y 72), (b) la constancia de que la última renta abonada puntualmente es la de marzo 2011, (c) la no constancia de problema alguno para el cobro de las rentas hasta entonces, originándose éstos precisamente con el requerimiento del Juzgado en abril 2011 (embargo de rentas en ejecución del monitorio), (d) la demanda se funda en el impago de las rentas desde abril a octubre (al formular la demanda, estaban abonados 4 de esos 7 meses, quedando tres, cuyo total era igual a la fianza); 2) pero es que además (e) es inequívoca la voluntad de pago de la renta (en la comparecencia en la ejecución del monitorio, interesa si van a devolverse las cantidades embargadas, dada la interposición del desahucio o si ha de continuar ingresando, en cuyo caso se le indiaque el importe restante), (f) no obstante el pago regular hasta marzo 2011, se 'espera' hasta el transcurso de 7 meses más para instar el desahucio y la reclamación de las rentas correspondientes, (g) por providencia de 11.11.2011 (f. 171) se acuerda librar testimonio de la comparecencia inicial de la demandada en la ejecución del monitorio, al presente desahucio, asimismo se acuerda notificar a la actora la existencia del embargo sobre las rentas; en todo caso, con posterioridad la hoy actora realiza los ingresos correspondientes en la referida ejecución; de hecho, la actora antes del juicio (en 14.12.2011) consignó en la ejecución determinadas sumas, en 21 y 23.11.2011, pudiendo conocer todas las incidencias de ésta (ni siquiera se niega que el requerimiento inicial entregado a la ocupante para que lo entregase a la actora, no le fuera entregado). h) tras presentarse la demanda estaba vigente el embargo de las rentas y el requerimiento de pago para su consignación en la ejecución.

SEXTO.-Consecuentemente, el recurso no puede prosperar: la existencia, eventuales irregularidades o desconocimiento (cuando, en todo caso en el momento del juicio lo conocía) de la ejecución del monitorio y del embargo de las rentas, son ajenas al presente desahucio, debiendo hacerlas valer en el mismo; sin duda el pago de 225 por gastos de comunidad, correspondía a la actora, según lo expuesto, y completan (a instancia de la demandada) el ingreso de junio de 475 €; no consta el aludido error en la cláusula 10ª, máxime cuando se insta el desahucio y se reclama cantidad en base a los 700 € y no a otras cantidades que no constan asumidas por la arrendataria (cuando era evidente la deuda con la Comunidad); (5) cierto que existe una cuenta domiciliataria donde la arrendataria, venia realizando los ingresos, pero ésta fue requerida para el ingreso de las cantidades por renta a los fines de la ejecución y en virtud del embargo. Por ello, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida ( arts. 398.1 en relación con en 394.1 LEC ).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Beatriz contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.