Sentencia Civil Nº 138/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 127/2016 de 17 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

OVIEDO

SENTENCIA: 00138/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 000127 /2016

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO

DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO

DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO

En OVIEDO, a dieciocho de Abril de dos mil dieciséis.

VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 424/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo, Rollo de Apelación nº 127/16, entre partes, como apelante y demandada DOÑA Apolonia , representada por la Procuradora Doña Alicia Sánchez-Arjona Iglesias y bajo la dirección de la Letrado Doña Ana María Casado Giménez y como apelados y demandantes DOÑA Genoveva y DON Sebastián , representados por el Procurador Don José María Guerra García y bajo la dirección del Letrado Don Francisco Javier Hernández López.

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo dictó sentencia en los autos referidos con fecha once de enero de dos mil dieciséis, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales don José María Guerra García, en nombre y representación de Genoveva y de Sebastián , contra Apolonia , debo declarar la resolución del contrato de arrendamiento con opción de compra hecho entre las partes el 8 de octubre de 2.014 por incumplimiento imputable a la demandada. Condenando a la demandada al pago de 9.185 euros, con intereses desde la interposición de la demanda, y sin que haya lugar a particular imposición de costas procesales'.

TERCERO.-Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Doña Apolonia , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.-El matrimonio compuesto por Don Sebastián y Doña Genoveva suscribió, con intervención como intermediario de la Inmobiliaria Parqueviejo, con Doña Apolonia contrato de arrendamiento atinente a la vivienda del piso NUM000 NUM001 del nº NUM002 de la calle AVENIDA000 de Oviedo, con opción de compra a favor de los arrendatarios, a ejercitar durante el plazo del arriendo (tres años), pactándose una prima por la opción (que el contrato llama fianza) de 9.000 €, 7.000 € para la vendedora, la Sra. Apolonia , y 2.000 € en pago de los honorarios de la Agencia Inmobiliaria por su intermediación en el negocio de alquiler con opción, así como que si por los arrendatarios, por voluntad propia, no se ejercitara el derecho de opción quedarían para la propiedad todas las cantidades entregadas en concepto de alquiler y precio o prima por la opción de compra, y si fuese imputable al vendedor la imposibilidad de llevar a termino la opción debería éste restituir la suma recibida como precio de la opción (7.000 €), en más otros 3.000 € de penalización y en uno y otro caso, cualquiera que fuese la parte que incumpliese sus obligaciones, los 2.000 € entregados al intermediario quedarían en beneficio de éste.

Esto así, producido la entrega de llaves, al decir de los arrendatarios, al poco tiempo empezó la vivienda a adolecer de humedades que afectaban negativamente a su habitabilidad, dirigiéndose a la propiedad para su solución y, finalmente, para tener por resuelto el contrato con devolución de la posesión de la vivienda a la propiedad, quien recepcionó las llaves el 11-02- 2.015.

Esto así, Doña Genoveva y Don Sebastián accionan frente a la propiedad, la Sra. Apolonia , en reclamación de la suma de 12.899 €, que desglosan de este modo: 9.000 € entregados en concepto de 'fianza' de la opción, 3.000 € en concepto de penalización y 899 € correspondientes a rentas y gastos de la comunidad.

El escrito rector funda la petición de condena en que los accionantes incurrieron en vicio de consentimiento al suscribir el contrato por dolo de la demandada, quien conociendo de las humedades lo ocultó a la parte y, alternativamente, por incumplimiento de sus deberes de conservación derivados del contrato de arriendo ( art. 21 LAU ) que faculta a la parte para su resolución ( art. 1.124 CC ) con indemnización de los perjuicios sufridos.

La demandada se opuso arguyendo que no actuó dolosamente al contratar, ni las humedades le son imputables sino al uso que los demandantes hacían de la vivienda aconteciendo la resolución del contrato por propia voluntad de los actores quien, al desistir unilateralmente del mismo, deben de soportar la pena pactada (pérdidas de todas las sumas satisfechas).

El Tribunal de la instancia no apreció conducta dolosa imputable a la propiedad y concurrente a la suscripción del contrato, pero sí incumplimiento de sus obligaciones de conservación del bien arrendado que facultaba al arrendatario para la resolución del contrato, con devolución de la suma de 9.000 € entregada en concepto de premio o fianza del derecho de opción, en más otros 185 € relativos a gastos de comunidad, pero rechazando la devolución de las cantidades satisfechas en concepto de rentas y la pena de los 3.000 € prevista en el contrato en caso de que la opción no pudiese llevarse a término por causa imputable a la propiedad.

No conforme, la demandada recurre. Reitera que no incurrió en dolo al contratar, así como que tampoco concurría causa de resolución, acusando defectuosa valoración de la prueba, pues de la practicada no resulta el origen de la humedad, ni su persistencia, ni tampoco su imputación a la parte, siendo la causa de la resolución del contrato la voluntad unilateral de los actores de apartarse del mismo.

El recurso se desestima.

SEGUNDO.-El recurso analiza, en primer lugar, la ausencia de dolo de la parte al contratar, cuando es que esto ya viene declarado por la recurrida y ha sido consentido por los demandantes, residiendo el núcleo del debate en la resolución del contrato por incumplimiento por la propiedad de sus deberes de conservación del bien arrendado ( art. 21 LAU ), de forma que no es asumible el iter argumentativo del recurrente, que consiste en trasladar las consideraciones de la sentencia recurrida relativas al vicio en el consentimiento obviando las que desarrolla para dar razón a la causa de resolución por incumplimiento de sus obligaciones por la propiedad.

Y así es, en efecto, que al analizar la razón de nulidad del contrato por vicio en el consentimiento la sentencia recurrida pondera que no se conoce el origen de las humedades ni su alcance, pero también que, al entrar a examinar la causa de resolución por defecto de conservación, declara como cierto que al poco de estar los actores en el uso de la vivienda se manifestaron las humedades, afectando negativamente a su habitabilidad, recogiendo las manifestaciones de la propia recurrente sobre el estado pésimo de la vivienda que, por contrario, sin conocer su origen, cabe que por la parte se atribuyan, sin más, al mal uso de la vivienda por sus poseedores, ni sustentarse en el documento nº 15 de los acompañados con la demanda emitido por Norteseco, pues se refiere éste tanto a una falta de aislamiento como a un inexistente sistema de ventilación (folio 36), es decir, a un defecto estructural, ni en fin puede sustentarse la parte en que antes y después de la posesión del bien por los arrendatarios las humedades no se manifestasen, pues la discusión recae sobre el estado de la vivienda al tiempo y durante su posesión por los recurridos, siendo de cargo de la propiedad la prueba de que no obedeció al incumplimiento por la parte de su deber de conservación pues, de acuerdo con el criterio de normalidad y de la experiencia, humedades de la magnitud de las litigiosas, que reflejan las fotografías acompañadas con la demanda, no pueden atribuirse, sin más y por lógica, al propio actuar de los moradores de la vivienda.

Y si esto es así lo siguiente y consecuente es la facultad de los arrendatarios para resolver el contrato de arriendo y, por ende y también, el de opción de compra, en cuanto conexos, coligados o interdependientes en la forma en que vienen pactados ( STS 24-02-1.993 , 7-03-1.995 , 19-03-2.001 y 19-05-2.003 ) con sus ineludibles consecuencias restitutorias ( art. 1.124 en relación con el art. 1.303 CC ).

Respecto del arrendatario esas consecuencias no pueden ser las previstas paccionadamente en caso, de desistir unilateralmente del derecho de opción,(pacto penitencial que en nada altera la naturaleza del contrato de opción, STS 1-12- 2.011), pues no obedece a su propia voluntad sino el incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador y concedente de la opción y consiguiente frustración del fin económico del contrato. Por el contrario, bien pudiera entenderse de aplicación al caso la pena pactada de cargo de la propiedad en cuanto contempla como supuesto el de no poder llevarse a término la opción por causa imputable a aquélla, siquiera no lo entendió así la sentencia recurrida y con ello se aquietó la parte actora, restando, por tanto, sólo el examen respecto de la suma de 2.000 € cuyo reintegro rechaza la recurrente, aduciendo su entrega a tercero (el intermediario inmobiliario) y respecto de la que, además, viene pactado que quedará en poder de aquél aún cuando la opción no se lleve a término, mientras por los recurridos se opone que el precio de la fianza fueron 9.000 €.

Al respecto de la dicha suma lo primero será precisar que lo que en el contrato se llama 'fianza' más correctamente constituye la prima o precio por la concesión de la opción y que la que efectivamente corresponde a ella es la de 7.000 €, pues los otros 2.000 € son en pago de los honorarios al Agente Inmobiliario por su labor de intermediación, para cuyo aseguramiento se pacta en beneficio de dicha parte contratante, que en caso de no llegar a término la opción por causa imputable al optante o al concedente de la opción no viene aquél obligado a su restitución, pero lo que no quita para que, de declararse la resolución del contrato de arriendo y opción por frustración del fin económico del contrato imputable a la propiedad, como es el caso, deba de excluirse ese pago de los perjuicios económicos derivados del incumplimiento del contrato, que es lo que, acertadamente, entiende la resolución recurrida, cuanto más que no considera de aplicación al caso la penalización pactada para el supuesto de no poder llevarse a término la opción por causa imputable a la propiedad, en cuanto de carácter indemnizatorio.

En suma, que debe de desestimarse el recurso.

TERCERO.-Se imponen las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Apolonia contra la sentencia dictada en fecha once de enero de dos mil dieciséis por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Oviedo , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen a la parte apelante las costas causadas en la presente alzada.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.