Sentencia CIVIL Nº 138/2018, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 58/2018 de 02 de Mayo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
BURGOS
SENTENCIA: 00138/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL DE
BURGOS
Sección 003
Domicilio: PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
Telf: 947259950
Fax: 947259952
N.I.G.: 09903 41 1 2017 0000191
ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000058 /2018
Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de VILLARCAYO MERINDAD CASTILLA L
Procedimiento de origen : JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000085 /2017
RECURRENTE: Nicolasa
Procuradora: MARIA EUGENIA ANTUÑANO IGLESIAS
Abogado: AURELIO GONZALEZ ALONSO
RECURRIDO: Justino , Rosa
Procuradora: MARGARITA ROBLES SANTOS
Abogado: FELIPE VILLANUEVA LOPEZ
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados,
D. MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ , Presidente, Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR y D.
JOSÉ IGNACIO MELGOSA CAMARERO , ha dictado la siguiente,
S E N T E N C I A Nº 138.
En Burgos, a dos de mayo de dos mil dieciocho.
VISTOS , por esta Sección de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala número 58 de 2.018,
dimanante del Juicio Verbal de Desahucio nº 85/17, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Villarcayo
(Burgos), el Recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 18 de octubre de 2.017 , sobre
desahucio de finca rústica, en el que han sido partes, en esta segunda instancia, como demandante-apelante,
Dª Nicolasa , representada por la Procuradora Dª María Eugenia Antuñano Iglesias y defendida por el
Letrado D. Aurelio González Alonso; y, como demandados-apelados, D. Justino y Dª Rosa , representados

por la Procuradora Dª Margarita Robles Santos y defendidos por el Letrado D. Felipe Villanueva López. Siendo
Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA ESTHER VILLÍMAR SAN SALVADOR, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1.- Los de la resolución recurrida, que contiene la siguiente Parte Dispositiva: 'Se desestima íntegramente la demanda presentada por la Procuradora Dª María Eugenia Antuñano Iglesias, en nombre y representación de Dª Nicolasa contra D. Justino y Dª Rosa , representados por la Procuradora Dª Margarita Robles Santos y, en consecuencia, se absuelve a D. Justino y Dª Rosa de todos los pedimentos hechos en su contra. Se imponen las costas causadas en este procedimiento a Dª Nicolasa '.

2.- Notificada la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de la demandante se presentó escrito interponiendo recurso de apelación, que fue admitido en tiempo y forma. Dado traslado a la parte contraria, para que en el término de diez días presentase escrito de oposición al recurso o de impugnación de la resolución, lo verificó en tiempo y forma, oponiéndose al recurso mediante el correspondiente escrito que consta en las actuaciones; acordándose por el Juzgado la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3.- Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 12 de abril de 2.018, en que tuvo lugar, quedando las actuaciones en poder del Ilmo. Sr. Magistrado Ponente a fin de dictar la resolución procedente.

4.- En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

Primero .- La sentencia de instancia desestima la demanda en la que Dª Nicolasa ejercita una acción de desahucio de finca rustica por expiración del plazo fijado en el contrato. Se funda la sentencia, de modo sucinto, en que la actora no ha acreditado que fuera la propietaria de todas las parcelas que integran la finca objeto de arrendamiento y que no se acredita que remitiera la documentación fehaciente a los demandados, a la que se refiere el artículo 12.3 de la Ley 49/2003 de 26 noviembre de Arrendamiento Rústicos.

Se formula recurso por la parte actora para que, con revocación de la sentencia de instancia, se decrete la terminación del contrato de arrendamiento rústico de 12 de febrero de 2012 que liga a las partes, condenando a los demandados a su desalojo y a poner las fincas descritas en el hecho primero de la demanda, a la entera y libre disposición de la actora con imposición de costas causadas.

Se basa el apelante en los siguientes motivos: 1) Contradicción de la sentencia dado que mientras en el Fundamento Jurídico Segundo desestima la excepción de falta de legitimación activa opuesta por los demandados por las razones que expone, en el párrafo final del fundamento tercero, a modo de conclusión, señala que la demanda ha de ser desestimada al no acreditar la actora ser la propietaria de todas las parcelas que integran la finca objeto de la acción resolutoria.

2) Que consta que la arrendadora notificó fehacientemente a los arrendatarios, su decisión de recuperar la posesión de las fincas, con un año de antelación al término del plazo de extinción del contrato. Que se remitió carta certificada con acuse de recibo al matrimonio arrendatario al domicilio designado en el contrato para recibir notificaciones y que la misma fue recibida por la esposa Dª Rosa cuya firma consta en el acuse de recibo.

Segundo .- Para el ejercicio de la acción recuperatoria de la posesión de la finca dada en arrendamiento rustico, con fundamento en la expiración del plazo fijado contractualmente, se encuentra legitimado el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca rústica, que no es sino la acción ejercitada por la actora Dª Nicolasa , prevista en el art. 250.1.1 Ley de Enjuiciamiento Civil acción tradicionalmente denominada de desahucio, que no precisa la justificación de la propiedad de la finca por el actor, siendo suficiente la posesión.

En la Sentencia de esta sección tercera de la AP de Burgos de 17.6.2002 se reconoció legitimación activa a la entidad actora para ejercitar la acción de resolutoria en base a su condición de arrendadora, condición que no había sido discutida en ningún momento, y citábamos la STS de 10 de abril de 1995 que afirma lo siguiente: ( ..) ' en la doctrina jurisprudencial contenida en las SS de 8 Mayo 1953 , 3 Abr. 1963 y 14 Jun. 1991 , se establece que para ejercitar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento basta que el arrendador acredite tal condición, sin que sea este procedimiento adecuado para discutir si es propietario o no; así la citada S 3 Abr. 1963 afirma que «el pleito sobre resolución del contrato de arrendamiento, no es un juicio de propiedad, ya que el derecho que se ejercita no es un derecho real, sino personal, como derivado del contrato que le dio vida, derecho de resolución que tiene el arrendador, sea o no propietario de lo arrendado, por así disponerlo el Párr. 1.º Art. 114 LAU »; y en el mismo sentido la S 27 Nov. 1985 se refiere a «la conocida doctrina legal que el locatario no puede negar legitimación ad causam a la persona o entidad con la que celebró el contrato en su condición de arrendadora - SS 25 Oct. 1962 y 4 Oct. 1975 - por lo que si tal cualidad viene conferida por el vínculo arrendaticio pactado prescindiendo de las cuestiones referentes al dominio - SS 8 Jun . y 30 Oct. 1957 -, el arrendador que se hallaba facultado para arrendar viene legitimado también para promover el desahucio '.

En los mismos términos, SAP Burgos sec. 2ª de fecha 15 de junio de 2010 .

En consecuencia, aun cuando la actora no haya acreditado ser propietaria de todas y cada una de las fincas que integran la finca rustica objeto del desahucio, su legitimación activa para ejercitar la acción ex artículo 250.1 de la LEC ha quedado demostrada por lo manifestado por el propio arrendatario D. Justino , en su interrogatorio, al reconocer su condición de arrendadora de las fincas en virtud del contrato firmado con ella en fecha 12 de febrero de 2012 (doc. 1 de la demanda) y ser la persona a la que pagaba la renta del arrendamiento.

Asimismo los demandados alegaron en su contestación a la demanda que el contrato de arrendamiento de 12 febrero de 2012 era nulo de pleno derecho por ausencia de consentimiento, toda vez que la actora no era propietaria del pleno dominio de los bienes arrendados, y se argumentaba que la relación arrendaticia venia sin solución de continuidad desde el año 1997 en virtud de contrato de arrendamiento concertado con D. Jesús Ángel , esposo de la actora , contrato que continuaba vigente, y que el contrato de 12 de febrero de 2012 se firmó para continuar en la posesión de las fincas y así finalmente poder los arrendatarios comprarlas porque D ª Jesús Ángel y ahora su viuda Dª Nicolasa tenían que culminar la adquisición de alguna de las fincas por prescripción adquisitiva.

En este punto se confirma la sentencia de instancia que rechaza la nulidad de pleno derecho al tratarse de una cuestión compleja en la relación arrendaticia cuyo tratamiento excede del ámbito del presente procedimiento y que deberá resolverse en el correspondiente juicio declarativo que corresponda. En este mismo sentido la SAP Murcia de 27 de enero de 2011 .

Tercero .- El 12.3 de la LAR, según redacción por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, dispone que: ' El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un periodo de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato '.

Una única condición impone el artículo 12.3 LAR para que el arrendador pueda recuperar la posesión de las fincas arrendadas, que notifique de forma fehaciente al arrendatario su voluntad de recuperar la finca y dar por concluida la relación arrendaticia.

La juzgadora de instancia considera que no se ha acreditado esa notificación fehaciente al negar ese carácter a la carta certificada con acuse de recibo que la arrendadora remitió, con fecha 1 de febrero de 2016 a los arrendatarios, y pese a que éstos la recibieron al día siguiente, dice que solo acredita la recepción de una carta, pero no su contenido, es decir, la decisión de la arrendadora de resolver el contrato al final del plazo de vigencia del contrato. Entiende que una notificación fehaciente debe ser una comunicación por conducto notarial, un acta de comunicación regulada en el Reglamento notarial o un burofax, porque se acredita así tanto el contenido literal o integro de la comunicación efectuada, como la identidad del remitente, del destinatario, del resultado de la entrega.

La Ley exige que la notificación ha de ser fehaciente, es decir, por un medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario; pero no impone un medio específico para ello como dice la sentencia apelada. No cabe duda que si la notificación es efectuada por conducto notarial o burofax no solo queda constancia de la misma sino también del contenido de lo notificado, no obstante, no cabe excluir expresamente el de la remisión por carta certificada con acuse de recibo ( STS 13.5.1997 y SAP Burgos 2ª de 28.3.2003 ).

En cualquier caso, el requisito de la fehaciencia debe examinarse e interpretarse la relación con las circunstancias del caso para poder determinar si el arrendador ha comunicado, en tiempo y forma, al arrendatario su voluntad de poner fin al contrato al término del plazo de vigencia pactado.

Consta en autos que con fecha 1/2/216 Dª Nicolasa envía una 'carta certificada' a la arrendataria Dª Rosa y ésta, con fecha 2/2/2016, firma el acuse de recibo. D ª Nicolasa afirma que el envío postal contenía la carta que consta en autos dirigida a los arrendatarios, Dª Rosa y su esposo D. Justino , por la que, de acuerdo con la estipulación segunda del contrato, les comunica en tiempo y forma la rescisión de dicho contrato de alquiler de fincas rusticas, a partir de febrero de 2017 (fecha de finalización del contrato). Esta carta tiene el sello de Correos de Villarcayo con fecha 1/2/2016, es decir, coincide con la fecha del envío postal.

En su interrogatorio el demandado D. Justino da respuestas evasivas, diciendo que solo ha recibido la carta que le envió el letrado de la actora en marzo de 2017, previamente a formular la demanda que ha dado origen a estos autos, afirmando rotundamente a preguntas de su letrado que 'a él no le han notificado nada más '. Sin embargo, no le queda más remedio que admitir que la firma que aparece en el acuse de recibo es de su mujer y, a preguntas del letrado contrario, sobre si es habitual que la arrendadora le enviase cartas certificadas con acuse de recibo responde, 'ni idea', y sobre por qué le enviaría la carta Nicolasa contesta que 'lo haría como lo hacía todos los años de atrás, para seguir'. Pues bien, ha quedado acreditado que el contrato se concertó en el año 1997 por cinco años y que cuando estaba próximo a vencer el plazo pactado de 5 años, el arrendador comunicaba a los arrendatarios su voluntad de finalizar el contrato, si bien llegado el plazo de extinción se prorrogaba, Así consta doc. 3 aportado en el juicio consistente en preaviso de fecha 8 de mayo de 2011 de extinción de contrato de arrendamiento de 12 de mayo de 1997 y el propio demandado en su interrogatorio admite que 'hacían un papel de estos cada cinco años'.

En definitiva, el demandado no niega abiertamente que ha recibido el contenido del envío postal, esto es, la carta preavisándole con un año de antelación a la fecha prevista para la extinción del contrato, es mas no da importancia a su recepción cuando afirma 'que se hacía así cada cinco años hasta que finalmente D. Jesús Ángel le vendiese las fincas', no obstante no da razones convincentes de por qué cuando fallece D. Jesús Ángel , en el año 2007, su viuda Dª Nicolasa no le vende las fincas que según él le tenían comprometidas y, por el contrario, firma un nuevo contrato de arrendamiento por duración de cinco años.

En definitiva, la carta certificada recibida por Dª Rosa con fecha 1 de febrero de 2016, un año antes de plazo de extinción del contrato de arrendamiento de fecha 12 de febrero de 2012, no podía tener otra finalidad que, como en ocasiones anteriores, preavisar a los arrendatarios de la finalización del contrato en tiempo y forma, conforme a lo estipulado en el propio contrato. Procede con estimación del recurso y revocación de la sentencia de instancia, la estimación de la demanda, con imposición de las cotas procesales a la parte apelante ( artículo 394.1 LEC ).

Cuarto .- Al estimarse el recurso de apelación no procede expresa imposición de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.2 LEC )., Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Nicolasa contra la sentencia de fecha 18 de octubre de 2018, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Villarcayo, en el juicio verbal número 85/2017 , procede su revocación y en consecuencia se estima la demanda que formula Dª Nicolasa , contra D. Justino y Dª Rosa y se declara terminado el contrato que ligaba a las partes sobre la finca descrita en el Hecho Primero de la demanda, y se les condena a desalojarla y a ponerla a la libre y entera disposición de la parte actora, apercibiéndoles de ser lanzados, con imposición de las costas de la primera instancia y sin expresa imposición de las de este recurso.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de apelación, notificándose en legal forma a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.