Sentencia CIVIL Nº 138/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 914/2018 de 12 de Marzo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917,914933918
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0159177
Recurso de Apelación 914/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 947/2016
APELANTE: D./Dña. Carla
PROCURADOR D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ
APELADO: CARMA APLICACIONES S.L.
PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO
APELADO: GESTION INMOBILIARIA LA MATILLA, S.L.
PROCURADOR D./Dña. ROSA RIVERO ORTIZ
SENTENCIA Nº 138/2019
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ
D./Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a doce de marzo de dos mil diecinueve.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
947/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid a instancia de D./Dña. Carla apelante
- demandante, representado por el/la Procurador D./Dña. ANTONIO GARCIA MARTINEZ y defendido
por Letrado, contra CARMA APLICACIONES S.L. y GESTION INMOBILIARIA LA MATILLA apelados -
demandantes, representados por el/la Procurador D./Dña. MARIA DEL CARMEN ORTIZ CORNAGO y
Procurador D./Dña. ROSA RIVERO ORTIZ y defendidos por Letrado; todo ello en virtud del recurso de
apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 23/03/2018 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, siendo Magistrado Ponente Dña. M. DOLORES PLANES MORENO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 23/03/2018 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que DESESTIMO la demanda formulada por el Procurador Sr. García Martínez en nombre y representación de Dª Carla asistido del Letrado Sr. Linares Polaino contra GESTIÓN INMOBILIARIA LA MATILLA S. L representado por la Sra. Rivero Ortiz y asistido del Letrado Sr.Ortiz Conago absolviendo a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra sin imposición de costas a la actora. Esta resolución no es firme y contra la misma cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial. Así por esta mi sentencia, juzgando definitivamente.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 9 de enero de 2019, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 29 de enero de 2019.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Contra la sentencia de instancia que desestima, la demanda de juicio ordinario en reclamación del cumplimiento del contrato suscrito, entre las partes el 1 de febrero de 2016, relativo a la promesa de venta de las fincas sitas en la CALLE000 , nº NUM000 de Madrid, pisos NUM001 - NUM002 y NUM001 - NUM003 , previa terminación de las obras de rehabilitación y acondicionamiento, en base a determinadas consideraciones de las que se hará mención, por su relación con este trámite impugnativo, en los siguientes razonamientos jurídicos, se interpone recurso de apelación por la parte actora, cuyos motivos son los que se van a pasar a analizar seguidamente, no aceptándose por esta Sala los fundamentos de derecho asentados en aquella resolución judicial en todo lo que se opongan a los aquí desarrollados.



SEGUNDO. Después de hacer una breve introducción sobre el cumplimiento de los requisitos legales para recurrir en apelación y sobre los motivos que le llevan a ello, que como tal carece de naturaleza impugnatoria alguna, alega la parte apelante como primer motivo de su recurso la errónea valoración de la prueba practicada Alega la parte apelante como primer motivo de su recurso incongruencia. Vulneración de los artículos 216 y 218 LEC , en relación con los artículos 120.3 y 24 de la Constitución española . Se basa para ello en señalar que la sentencia estima la nulidad del contrato, cuando tal nulidad no ha sido alegada por ninguna de las partes, ya que todas consideran válido el contrato, y la parte demandada no se opone, según manifiesta a la resolución del mismo, con devolución de las cantidades entregadas y la indemnización de los daños y perjuicios causados por considerar que le resulta imposible el cumplimiento.

Lo cierto, es que tal motivo debe estimarse, ya que la sentencia si bien no declara expresamente la nulidad del contrato, si estima que el contrato es nulo, y es por ello que señala que debe procederse a la desestimación de la demanda. Ciertamente, la sentencia que parte de la posible aplicación de dos soluciones jurídicas, una que estima que el contrato sería nulo, por haber dispuesto el vendedor de algo no le pertenecía, y que estima y otra que en aplicación del artículo 1124 CC , estima que el comprador solo podría optar por la resolución al resultar imposible el cumplimiento, al no tener la parte demandada la libre disposición de las viviendas objeto del contrato.

Ninguna de las partes, ha solicitado la declaración de nulidad del contrato, y si bien la sentencia, no declara esta nulidad directamente, si estima que el contrato es nulo siendo este el motivo por el que desestima la demanda, cuando la parte demandada ha estimado que el contrato es válido, aunque ha resultado imposible su cumplimiento por haber adjudicado las fincas objeto del mismo a la entidad 'CARMA APLICACIONES SL', al disolver la comunidad existente, y en virtud de la cual, esta entidad era propietaria del 50% del edificio.

Realmente la sentencia, no declara expresamente la nulidad del contrato, sino que parte de dicha nulidad para desestimar la demanda, por lo que el motivo debe ser estimado, dado que efectivamente, ninguna de las partes, ha considerado que el contrato sea nulo, aunque la demandada si manifiesta la imposibilidad de cumplirlo, por lo que estima que solo es posible su resolución, lo que conllevaría igualmente la desestimación de la demanda. Pero por razones distintas y con consecuencia jurídicas también muy distintas.



TERCERO.- El segundo motivo esgrimido por la recurrente, se refiere al error en la valoración de la prueba, y se basa en la estimación de que de los documentos aportados, lo que se desprende, es que con independencia de quien fuera realmente titular del inmueble, lo cierto es que en todo momento, 'Gestión inmobiliaria La Matilla' disponía de la autorización del Sr. Heraclio para comercializar y vender los inmuebles de la CALLE000 nº NUM000 de Madrid.

Considerando tal como afirma la sentencia del Tribunal Constitucional 3/1996, de 15 de enero , según la cual, 'En nuestro sistema procesal, la segundainstancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia , tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum') ( ATC 315/94 )'.

De forma extensa, la sentencia del Tribunal Supremo de 22/12/15 ha dicho que la valoración del Tribunal de segunda instancia es plena en lo que respecta a la prueba.

En nuestro sistema procesal, dice la sentencia mencionada, '...el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que la Audiencia Provincial hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido por el Juez de Primera Instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del tribunal revisor en relación con los del Juez de Primera Instancia... es perfectamente lícito que el apelante centre su recurso en la valoración de la prueba e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia...'.

Por tanto, con dichas premisas es procedente valorar la prueba practicada en el procedimiento, y de la misma, se desprende sin lugar a dudas, en primer lugar que la demandante firmó un contrato el día 1 de febrero de 2016, con la entidad 'Gestión Inmobiliaria La Matilla S.L.', en el que esta entidad, se obligaba a vender a Dª. Carla , las viviendas NUM001 - NUM002 y NUM001 - NUM003 , del edificio sito en la CALLE000 de Madrid, una vez finalizado el acondicionamiento interior de las viviendas, con anterioridad al uno de junio de 2016, habiendo entregado a cambio la compradora 8.000 euros y estableciéndose que hasta la fecha de otorgamiento de la escritura pública la compradora podría desistir del contrato perdiendo las cantidades entregadas a cuenta. Igualmente, se acordaba que finalizado el plazo señalado, si el acondicionamiento interior no estuviera terminado, la compradora podría optar por mantener la validez del contrato y esperar a la terminación o bien optar por la rescisión, teniendo entonces derecho a la devolución de las cantidades entregadas incrementados en los intereses legales correspondientes a esas cantidades. En el contrato se detallaban todos los extremos que habría de contener el contrato público de compraventa.

Tanto la documental aportada por las partes, como la certificación del Registro de la Propiedad, aportada por la parte demandada, acredita, que en la fecha de otorgamiento del contrato, la vendedora era propietaria registral de las fincas objeto del mismo, y así consta en la certificación registral aportada, y que obra al folio 298 y siguientes de las actuaciones, en la que consta que la finca descritas pertenecen al 100% del pleno dominio a la vendedora, por razón de escisión de sociedad, luego tenía plena capacidad para vender las fincas. En la misma certificación, consta y así consta acreditado igualmente, que en un primer momento, el edificio completo de la CALLE000 NUM000 de Madrid, fue adquirido por la entidad, 'Gestión Inmobiliaria Lebeña', por escritura pública otorgada en Madrid, el el 18 de junio de 2004.

Esta adquisición, consta igualmente documentada en el contrato otorgado el 29 de abril de 2004, por virtud del cual, D. Heraclio , se obligó a adquirir el edificio, y la sociedad GESTIÓN INMOBILIARIA LEBEÑA, se obligó entre otras cosas a comercializar el edificio, y acordando las partes, que a partir de esa fecha, el INVERSOR, esto es, D. Heraclio , no tendría sobre el edificio más derechos que la contraprestación a que se refiere la estipulación cuarta.

La estipulación cuarta, detalla la forma de distribuir los ingresos que se fueran obteniendo con las ventas, incluidas señales y arras, una vez que cada una de las partes hubiera recuperado la inversión realizada. El reparto de los beneficios se acordó que se haría al cincuenta por ciento.

Por tanto, con independencia de que D. Heraclio , se obligara a la compra del edificio y a asumir los gastos de hipoteca, realmente no adquirió un derecho real sobre el edificio, sino el derecho a recuperar su inversión y al cincuenta por ciento de los beneficios. Por este motivo, y como consecuencia de lo acordado por las partes, la adquisición del edificio, en escritura pública, no se hizo por D. Heraclio , sino por 'GESTIÓN INMOBILIARIA LEBEÑA', que posteriormente la inscribió en Régimen de Propiedad Horizontal, y las aportó por ampliación de capital a 'CARMA APLICACIONES S.L.', mediante escritura otorgada el 19 de octubre de 2005.

El administrador único de CARMA APLICACIONES SL, consta que lo era D. Heraclio desde su constitución el 25 de febrero de 2.004.

Por tanto, en aquella fecha CARMA APLICACIONES SL, adquirió la totalidad de las fincas, del edificio de la CALLE000 de Madrid, pero esta restituyó las aportaciones por reducción de capital social a su socio 'TEGUISE INMUEBLES SL', constando acreditado que por escritura de 13 de julio de 2016, quien asumió la deuda hipotecaria que pesaba sobre dicha finca. Posteriormente, por escisión de la sociedad, realizada mediante escritura pública otorgada en Madrid, el 20 de octubre de 2015, este edificio se adjudicó a 'GESTIÓN INMOBILIARIA LA MATILLA, SL', que por tanto, cuando se hizo el contrato de promesa de venta, el 1 de febrero de 2016, era la única propietaria de las viviendas, la única que consta como propietaria en el Registro de la Propiedad y la única que podía enajenarlas. Por tanto, el contrato de 6 de enero de 2010, debe entenderse que quedó sin efecto. Y, en todo caso, el mismo se limita a mantener la vigencia del acuerdo de 2004, que solo le confería derechos a recibir como se ha dicho ya el importe de su inversión y la mitad de los beneficios.

Finalmente este contrato establece que si transcurridos seis meses desde la terminación de las obras quedara alguna vivienda sin vender o alquilar el o los pisos que estuvieran en esta situación se distribuirán entre los firmantes según sus participaciones. Por lo que en todo caso, este contrato no adjudicaba a D. Heraclio el dominio sobre ninguna vivienda.

Por tanto, reconociendo, la parte demandada la validez del contrato de promesa de venta firmado por la sociedad demandada 'GESTIÓN INMOBILIARIA LA MATILLA S.L.' la misma está obligada a dar cumplimiento a dicho contrato, sin que pueda esgrimirse para justificar el incumplimiento la aportación por ampliación de capital de las viviendas objeto del contrato a la sociedad 'CARMA APLIACIONES SL' La promesa de venta, no tenía por objeto bienes ajenos, ni bienes comunes, porque la entidad 'CARMA APLICACIONES, SL', no consta que ostentara en la fecha en que se comprometió la venta, ningún derecho real sobre dichas fincas.



CUARTO .- Considerando, que la promesa de vender o comprar está mencionada en el Código Civil para equipararla al propio contrato de compraventa. El art. 1451 señala que 'habiendo conformidad en la cosa y en el precio, los contratantes pueden reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato'. No es que pueden reclamarse la perfección del contrato, sino la propia consumación del mismo, por lo que cabe concluir que la promesa es igual al contrato cuando existen dichas conformidades.

La S.A.P. de Alicante, Sección 9ª, de 18 de diciembre de 2015 , efectúa un completo estudio de la referida figura jurídica, de la que cebe resaltar, en lo que aquí interesa: ' En cuanto a la naturaleza jurídica y efectos del denominado precontrato bilateral de compra y venta, nos dice la STS de 3 de junio de 2002 que 'Esta Sala tiene declarado que 'la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el art. 1451 del Código Civil ) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en 'quedar obligado a obligarse' ( STS de 28 de noviembre de 1994 ); que 'resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa' ( STS de 23 de marzo de 1995 ); y que 'es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir más que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior' ( STS de 24 de diciembre de 1992 , seguida en iguales términos por la de 8 de julio de 1993 ).'.

Y la STS de 22 de septiembre de 2009 , que 'El artículo 1451 del Código Civil en cuanto dispone en su párrafo primero que 'la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato' comprende, por un lado, la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un contrato preliminar o precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes pueden reclamarse recíprocamente que dicha perfección tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible, pues la consumación de la promesa se produce cuando se perfecciona el contrato proyectado; habiendo señalado la doctrina que, aun tratándose de una promesa bilateral, ha de considerarse que existe una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que normalmente se ejercitará una u otra promesa u opción de compra o de venta'.

Del artículo 1445, se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa : a) es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión 'se obliga' y del artículo 1450, el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado'; b) es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes; c) es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes; y d) es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo seguida por el Código Civil (artículos 609 y 1095 ).

Figura jurídica definida con precisión por la sentencia de 31 diciembre 2001 , en estos términos: 'el negocio jurídico como un contrato de compromiso de compraventa, con todas las connotaciones propias de la promesa bilateral de venta y de compra, a que el artículo 1451 del Código Civil hace referencia, y mediante el cual ambas partes, puestas de acuerdo en la cosa y en el precio y no queriendo aun concertar la compraventa, adquieren el compromiso recíproco de que cualquiera de ellas podrá exigir de la contraria, dentro del plazo pactado, el cumplimiento del contrato'. Lo que reitera y se refieren asimismo al precontrato bilateral de compraventa, las sentencias de 1 de junio de 2010 , 7 septiembre 2010 , 24 junio 2011 .

Por tanto, de conformidad con lo que establece el artículo 1451 del Código Civil : La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.

La jurisprudencia ha destacado la interpretación restringida de este precepto ( sentencia de 18 de julio de 2006 ) y la necesidad de atender a la voluntad de las partes ( sentencia de 22 de abril de 1995 ) y los efectos vienen a ser los mismos que la compraventa, si consta que ésta fue la verdadera intención de las partes ( sentencia de 6 de junio de 2000 ), si bien son figuras distintas ( sentencia de 20 de abril de 2001 ); 'el precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido' ( sentencia de 14 de diciembre de 2006 ) dentro del plazo pactado, en el presente caso.

La doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo se ha referido al precontrato de compraventa o promesa de venta en diversas sentencias, como las de 26 de marzo de 2009 y de 8 de febrero de 2010 , afirmando que cabe diferenciar '... el precontrato de compraventa del definitivo, constituyendo el precontrato una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios'.

La doctrina sólidamente asentada por nuestro TS, entre otras varias, por SS de 23 de septiembre de 1983 , 15 de junio de 1984 EDJ 1984/7242 , 2 de octubre de 1995 , 31 de enero de 1997 y 26 de abril de 1999 EDJ 1999/7215, en materia de obligaciones y contratos, considera que ha de 'atenderse al principio espiritualista que disciplina la contratación civil, por lo que las relaciones contractuales resultan eficaces y vinculantes, cualquiera sea la forma en que se hubiesen celebrado, siempre que concurran los requisitos esenciales para su validez', así en coincidencia con lo prevenido y dispuesto por el art. 1278 CC , al establecer que los contratos se perfeccionan por el mismo consentimiento y serán obligatorios, cualquiera sea la forma en que se celebraren, siempre que en ello concurran los requisitos esenciales para la validez, lo que de concierto con el contenido del art. 1261 CC , son el consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia de contrato y causa de la obligación que se establezca.

Así mismo, el art. 1450 CC , precisa que 'la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto de contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado' Se trata, por tanto, de un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión 'se obliga', así como del art. 1450 CC , donde se dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado; que se trata de un contrato bilateral, haciendo surgir en su seno obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes; que se trata de un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes; y que su naturaleza es, por último, traslaticia de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida , de conformidad con la doctrina del título y modo presente en los arts. 609 y 1095 CC .

En el presente caso, el contrato cuyo cumplimiento reclama la actora, aportado como documento nº 2, que la demandada reconoce, deja claro que se otorga una promesa de compra y venta, por un precio cierto y unitario y además consta que el vendedor como se ha señalado en los fundamentos jurídicos anteriores era el único propietario de las viviendas vendidas, y además el único facultado para su venda y administración.

La vendedora demandada es la única titular registral de las fincas y aunque, con posterioridad, esta sociedad, aportó por vía de ampliación de capital estas viviendas a la sociedad 'CARMA APLICACIONES SOCIEDAD LIMITADA', el negocio ha de reputarse válido, y es procedente declarar la obligación de la demandada a cumplirlo, ya que de ninguna manera puede entenderse que se trató de una venta de cosa ajena, puesto que en el momento de la venta la cosa era del vendedor, y ha sido con posterioridad, cuando la demandada, aun conociendo este contrato, como también lo conocía el administrador de 'CARMA APLICACIONES SL' procedió a la adjudicación de las fincas a esta última, tal como ha quedado acreditado con la prueba testifical practicada.



QUINTO .- Incluso, aunque se hubiera tratado de una venta de cosa ajena, la solución no puede consistir en estimar nulo el contrato, la STS de 23 de junio de 2009 examina las distintas soluciones doctrinales y jurisprudenciales que admite la problemática que se plantea por la venta de cosa ajena, bajo cuyo común concepto se pueden encontrar en realidad situaciones muy variadas en función de circunstancias tales como que la cosa sea total o sólo parcialmente ajena, que se haga constar en el contrato que no es propiedad del vendedor en el momento de venderla o por el contrario que aquel se haya presentado a sí mismo como propietario sin serlo o que se haya irrogado indebidamente la representación de los demás, etc., polémica que como dice la sentencia viene determinada por el sistema de transmisión del dominio de nuestro Código Civil y la configuración de la compraventa como contrato consensual que no transmite por sí solo la propiedad de la cosa vendida al comprador sino que únicamente obliga al vendedor a entregársela ( artículos 609 , 1445 , 1450 y demás concordantes del Código civil ). Una de dichas soluciones (representada jurisprudencialmente en los últimos tiempos por las STS de 11 de mayo de 2004 , 7 de septiembre de 2007 y 3 de febrero de 2009 ) admite decididamente la plena validez del negocio, que producirá todos los efectos obligacionales que le son propios y que tendrá además la consecuencia de ser la compraventa título válido a efectos de usucapión si la finca poseída por el vendedor llegara a entregarse al comprador, que en tal caso también tendría a su favor el saneamiento por evicción. Sin desconocer las razones que abonan las posturas opuestas, en el caso, la Sala considera que dicha solución es la más adecuada puesto que la vendedora no solo era la única propietaria de la finca, sino también la titular registral de la misma, mientras que con D. Heraclio , no consta que tuviera más obligación que dar cuenta de los resultados de su gestión y repartir los beneficios en la forma acordada. La propia demandada no ha negado en ningún momento de la validez y eficacia del contrato, si bien estimando imposible su cumplimiento al haber procedido a adjudicar las viviendas cuya venta se reclama a 'CARMA APLICACIONES SL'

SEXTO .- Como últimos motivos de su recurso, se refiere la demandante a la vulneración de los artículos 32 , 34 y 38 de la Ley Hipotecaria . El artículo 34, no sería aplicable al presente caso, puesto que la demandante firmó un contrato de promesa de compra y venta, que no tuvo acceso al Registro de la Propiedad, por su mero contenido obligacional.

Si sería de aplicación por el contrario el artículo 32, puesto que los supuestos derechos de D. Heraclio , no se encontraban inscritos en el Registro de la Propiedad, precisamente, esto abundaría, en la posición mantenida por esta Sala, de entender que este no ostentaba ningún derecho real sobre el edificio, y además, la demandante estaría amparada por la fe pública registral, puesto que ella adquirió del propietario cuyo título se encontraba inscrito, sin que los títulos de terceros que estiman ostentan derechos sobre las fincas, no pueden perjudicarles. Por otra parte, también la demandante estaría amparada por la presunción contenida en el artículo 38 LH , al no constar en el Registro dato alguno del que pudiera deducirse que las vivienda objeto del contrato no fueran propiedad en pleno dominio de tal entidad vendedora tal como constaba en la inscripción registral.

El recurso debe ser estimado, por cuanto, no cabe alegar imposibilidad cuando, concurre una evidente y notoria culpa del deudor, pues en ningún momento ha mostrado voluntad alguna de dar cumplimiento al contenido del contrato.

En consecuencia, procede estimar el recurso y acceder a las pretensiones de la recurrente lo que conlleva la estimación de la demanda, y la condena a la demandada, GESTIÓN INMOBILIARIA LA MATILLA SL al cumplimiento del contrato, otorgado el día 1 de febrero de 2016, condenándola a terminar las obras de acondicionamiento de las viviendas NUM001 - NUM002 y NUM001 - NUM003 , de la finca sita en la CALLE000 , nº NUM000 de Madrid, con la mayor prontitud, así como a formalizar la compraventa de las viviendas en el plazo de un mes, desde la conclusión de las obras, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

SÉPTIMO.- Al estimar en parte el recurso no ha lugar a pronunciamiento sobre costas de la alzada ( art.

398-2 LEC ), procediendo la imposición de las costas causadas en Primera Instancia a la parte demandada Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sr. García Martínez, en nombre y representación de Dª. Carla , contra la sentencia de fecha 23 de marzo de 2018, dictada en las actuaciones de juicio ordinario seguidas ante el Juzgado de Primera Instancia número 73 de Madrid bajo el cardinal 947/2016, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS la citada resolución y en su lugar ACORDAMOS los pronunciamientos que se recogen a continuación, sin hacer expresa imposición de costas en esta alzada:
PRIMERO. Se estima la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Sr. García Martínez, en nombre y representación de Dª Carla , contra la entidad GESTIÓN INMOBILIARIA LA MATILLA S.L.,

SEGUNDO. Se condena a la parte demandada al cumplimiento del contrato, otorgado el día 1 de febrero de 2016, condenándola a terminar las obras de acondicionamiento de las viviendas NUM001 - NUM002 y NUM001 - NUM003 , de la finca sita en la CALLE000 , nº NUM000 de Madrid, con la mayor prontitud, así como a formalizar la compraventa de las viviendas en el plazo de un mes, desde la conclusión de las obras, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, a favor de la demandante.



TERCERO.- Se imponen a la parte demandada las costas de primera instancia, y no se hace expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0914-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 914/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.