Sentencia Civil Nº 139/2005, Audiencia Provincial de Zaragoza, Rec 379/2004 de 14 de Marzo de 2005

Encabezamiento

SENTENCIA NUMERO CIENTO TREINTA Y NUEVE

Ilmos. Señores:

Presidente:

D. José J. Solchaga Loitegui

Magistrados:

D. Javier Seoane Prado

D. Eduardo Navarro Peña

En la Ciudad de Zaragoza a catorce de Marzo de dos mil cinco.

En nombre de S.M. el Rey

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VISTO por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 24 de marzo de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Calatayud, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 250 de 2003, sobre RECLAMACIÓN DE RENTAS, de que dimana el presente rollo de apelación numero 379 de 2004 en el que han sido partes, apelante, el demandado DON Victor Manuel , mayor de edad, vecino de CALATAYUD (Zaragoza) representado por la Procuradora Dª ISABEL JIMENEZ MILLÁN y asistido del Letrado D. ROBERTO GALLEGO MONGE, y apelado el actor DON Carlos Manuel , mayor de edad, vecino de CALATAYUD (Zaragoza), representado por la Procuradora DOÑA BELEN GABIAN USIETO y asistido del Letrado DON PABLO MALO GARCIA siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON José J. Solchaga Loitegui, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Frisa Gómez en nombre y representación de DON Carlos Manuel contra D. Victor Manuel , debo condenar y condeno al demandado a abonar al demandante la cantidad de 30.934,35 euros, cantidad que devengará desde la fecha de la reclamación judicial y hasta la de la presente sentencia un interés equivalente al legal del dinero, con imposición de las costas causadas en la presente instancia al demandado."

SEGUNDO.- Notificada la Sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación por la representación procesal del demandado DON Victor Manuel . Dado traslado, la parte actora presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, Sección Cuarta.

TERCERO.- Recibidos los autos, formado el correspondiente rollo, personadas las partes, se señaló sin celebración de vista, para deliberación y votación el día 11 de marzo de 2005.

CUARTO.- En la sustanciación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los correlativos de la sentencia apelada,

PRIMERO.- El demandado apelante en su recurso alega que el contrato de arrendamiento, fecha 24 de febrero de mil novecientos noventa, celebrado entre el actor DON Carlos Manuel y el demandado DON Victor Manuel , ambos propietarios por iguales partes proindivisas de un local sito en Calatayud C/ Benito Vicioso núm. 11 en cuanto Don Victor Manuel arrienda la parte proindivisa de la que es propietario Don Carlos Manuel y que se destinará a reparación, recambios y venta de automóviles, no pudiendo variar su destino; es un contrato simulado.

En la contestación a la demanda, el demandado arrendatario, en el hecho primero manifiesta que son hermanos y copropietarios del local, las partes intervinientes en el presente juicio.

Que el actor trabaja para el demandado en el taller mecánico de que este es titular. Dicho taller, hasta el mes de septiembre de 2003 estuvo ubicado en el local que se indica, y desde entonces en la actualidad, en unas nuevas instalaciones en la carretera de Calatayud a Munébrega.

La relación y el contacto entre ambos litigantes ha sido y es, desde hace más de 15 años diario.

La parte demandada reconoce en los hechos segundo y tercero, que el contrato de arrendamiento que se aporta de contrario (documento Dos de la demanda) fue suscrito por las partes.

Por tanto, en la contestación a la demanda, no se invoca la simulación del arrendamiento, ni absoluta, ni encubriendo una sociedad civil.

En dicho contrato la cláusula quinta dispone: El arrendador acepta en este acto que en caso de que el arrendatario formara algún tipo de sociedad, asociación o figura jurídica similar se adecuará el presente contrato a la nueva situación subsiguiente.

SEGUNDO.- Invoca el demandado apelante en su recurso, que el contrato quedó resuelto en mayo de 1998 (ultima mensualidad abonada por el demandado). El recibo girado por el actor en 18 de junio de 1998, fue devuelto, sin que el actor girará nuevos recibos.

En la cláusula primera del contrato se estipula, que su duración será de dos años a partir de la suscripción del presente documento.

Transcurrido dicho plazo se entenderá prorrogado por otro periodo de la misma duración, salvo que alguna de las partes avise a la otra con quince días de antelación, por escrito, de su intención de dar por terminado el mismo. De conformidad con el R.D. Ley 2/1985 de 30 de abril en su artículo 9.

En cuanto al desistimiento del demandado, según lo expuesto ha de hacerse por escrito, y no existe en los autos ningún documento que acredite tal resolución contractual por el demandado.

Documentado el contrato, su desistimiento, debe igualmente hacerse constar por escrito, con el debido plazo de antelación según el clausulado del mismo.

Conforme expresa la sentencia citada por la parte actora, en su escrito de oposición al recurso, de la Audiencia Provincial de Córdoba, fecha 14 de junio de 2002.

(EL DERECHO 2002/37004): acreditada la existencia del contrato no puede aceptarse la conclusión de que se ha producido un desistimiento unilateral conocido y aceptado del contrato, puesto que, como cualquier otro convenio, requiere de la oportuna prueba y esta no puede alcanzarse por las meras manifestaciones del demandado, negadas por el actor.

Como indica la sentencia mencionada, la simple manifestación unilateral de querer dar por extinguido el contrato no produce una automática extinción del mismo, pues no consta la aceptación del arrendador y, especialmente, dicha manifestación unilateral no va acompañada del abandono del local por el arrendatario.

TERCERO.- Acerca de la existencia de mutuo disenso entre las partes, no consta la aceptación del arrendador, como considera la sentencia apelada, en su fundamento de derecho segundo, apartados cuatro y quinto, que se dan por reproducidos, no es de apreciar el mutuo disenso, porque de ser así el actor no hubiera , como se alegó en el acto del juicio, y ello por que de ser así el demandante no hubiera girado al demandado el recibo correspondiente a la renta del mes de junio de 1998, que fue devuelto por el demandado con los consiguientes costes bancarios para el demandante (folio 80). Por ello, y para evitar nuevos gastos bancarios, es factible que el demandante decidiera no girar nuevos recibos, que iban a resultar impagados, y reclamar directamente al demandado el pago de las rentas. Igualmente, la presentación trimestral y anual por parte del demandante del IVA devengado por el arrendamiento durante el periodo de tiempo cuyo impago se reclama constituye otro elemento contrario al mutuo disenso alegado. No cabe alegar tampoco, como pretende el demandado, que la falta de actualización de la renta durante el periodo de tiempo referido constituya un indicio a favor del mutuo disenso y ello porque cuando la actualización es favorable al arrendador, como en el presente caso, puede renunciar a ella. No tiene obligación alguna de cobrar esa actualización cuando le es favorable, lo que no supone sin embargo que renuncie al cobro de la renta sin actualizar. Por otro lado, y ante el incumplimiento del demandado, tampoco queda obligado el demandante a resolver el contrato, ya que el impago de la renta es una causa que faculta, pero no obliga, al arrendador a resolver el contrato de arrendamiento (art. 114.1ª LAU 1964), pudiendo por el contrario exigir su cumplimiento al arrendatario (art. 1.124 CC). Del mismo modo, ninguna obligación tenía el demandante de dar por finalizado el contrato, haciendo uso de la facultad de la cláusula primera del contrato, cuando el demandado continuaba ejercitando su actividad profesional en el local de negocio, y por tanto en la mitad objeto de arrendamiento. Tampoco obsta a la existencia del contrato el hecho de que el demandante no girara al demandado los recibos de las mensualidades vencidas ya que, independientemente de ello, el demandado queda siempre obligado al pago de las rentas vencidas, pudiendo consignar su importe si el arrendador se niega a expedir el recibo correspondiente, lo que no ha tenido lugar en el caso de autos.

Por último, nada acredita el hecho de que el demandado no se dedujera fiscalmente el importe de la renta durante el periodo referido, lo cual, en cualquier caso, no era posible, ya que sino tenía tal gasto no podía deducírselo.

Es de entender que las anteriores consideraciones no han quedado desvirtuadas en el recurso.

CUARTO.-Es de destacar que la obligación que incumbe al arrendatario de pagar la renta es la contrapartida de la obligación que asume el arrendador de procurar al primero el goce o uso de la cosa arrendada, por todo el tiempo del arrendamiento, y por consiguiente, mientras el arrendador no incumpla su obligación de poner y tener la cosa a disposición del arrendatario, ha de pesar sobre este (que en el caso de autos no desocupo el local hasta septiembre de 2003) la obligación correlativa de satisfacer el precio convenido.

Por tanto, procede la confirmación de la sentencia apelada, desestimándose el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- Según lo determinado en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al confirmarse la Sentencia, procede condenarse al recurrente al pago de las costas de esta alzada.

Vistas las disposiciones legales de pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por al representación del demandado DON Victor Manuel , debemos confirmar y confirmamos la Sentencia dictada en 24 de marzo de 2004, por el Juzgado de Primera Instancia de Calatayud Número Uno en los aludidos autos. Con costas de la alzada al apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo y proceso original, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.