Sentencia Civil Nº 139/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 469/2008 de 10 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 469/2008-C

JUICIO ORDINARIO Nº 1087/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 139

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diez de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1087/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona, a instancia de Dª. Isabel , contra Dª. Patricia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Febrero de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por MAGDALENA JULIBERT AMARGOS en nombre y representación de Isabel contra Patricia , representada por el Procurador JOAN GRAU MARTÍ, debo absolver y absuelvo a la parte demandada Patricia de la demanda origen de los presentes autos, sin expresa condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 10 de Marzo de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Promueve la demandante Dña. Isabel , en su condición de arrendadora de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , NUM002 , NUM003 , en virtud del contrato de arrendamiento, de fecha 9 de enero de 2004, acción de desahucio por falta de pago de las rentas de agosto a octubre de 2007, contra la demandada arrendataria Dña. Patricia , quien opuso la previa terminación del contrato, con fecha 31 de julio de 2007, motivo de oposición que fue acogido en la sentencia de primera instancia, contra la que apela la demandante, alegando el desistimiento unilateral de la arrendataria sin devolución de la posesión a la arrendadora.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930-31, 3597/1959, y 6727/1996 ), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554,3º, y 1569,1ª del Código Civil , de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico por lo que, si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581 , establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario, aunque es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918 ), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento.

Por otro lado, para los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , aplicable en este caso, la duración del arrendamiento es el que libremente pacten las partes, según lo previsto en su artículo 9,1 .

En cuanto la duración pactada del contrato de arrendamiento, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal.

En este caso, del tenor literal del conjunto orgánico del contrato de arrendamiento, de fecha 9 de enero de 2004 (doc 2 de la demanda), aparece claramente que, según se manifiesta expresamente en la condición anexa 1ª, la duración del contrato se pactó por el plazo de un año, siendo prorrogable potestativamente para el inquilino, y obligatoriamente para la propiedad, por iguales plazos de un año, hasta un máximo de cinco años, pudiendo a su término quedar reconducido el contrato mes a mes conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil .

Así las cosas, es cierto que, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002;RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existe norma alguna que admita el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11 , referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Pero es que, en este caso, el desistimiento de la arrendataria se produjo por medio del burofax, de fecha 2 de julio de 2007 (doc 1 de la contestación), en el que la demandada manifestó a la actora su intención de poner término a la relación arrendaticia a partir del 31 de julio de 2007, produciéndose el desistimiento de la arrendataria, por lo tanto, con posterioridad a la conclusión del plazo inicial pactado de un año, y cuando el contrato se encontraba en situación de prórroga voluntaria para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador, por lo que la arrendataria podía renunciar a la prórroga voluntaria, poniendo término a la relación arrendaticia, por no estar ya vinculada por la duración inicial, pactada en beneficio de ambas partes, de acuerdo con la norma general del artículo 1127 del Código Civil .

Además, la resolución promovida por la arrendataria fue aceptada por la arrendadora, que remitió a su vez un burofax, de fecha 19 de julio de 2007, a la arrendataria (doc 2 de la contestación), sin manifestar oposición a la terminación de la relación arrendaticia, citando por el contrario a la arrendataria en el despacho del administrador para la firma de la renuncia al contrato, y la entrega de las llaves, condicionando únicamente el reintegro de la fianza a la comprobación del estado de la finca.

Por lo tanto, en este caso, se produjo la resolución del contrato de arrendamiento, por la voluntad conforme de ambas partes, en el mes de julio de 2007, por lo que carece de objeto la acción resolutoria de un contrato de arrendamiento que ya se encontraba resuelto en el momento de la producción de los efectos de la litispendencia, que comenzaron con la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 19 de noviembre de 2007, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Cuestión distinta es que las desavenencias surgidas entre las partes, con posterioridad a la resolución del contrato, acerca del lugar para la entrega de las llaves, y la consiguiente recuperación de la posesión por la arrendadora, de cuyo retraso cada parte responsabiliza a la contraria, habiéndose producido, en definitiva, la entrega de las llaves en el Juzgado de Primera Instancia, en estos autos, con fecha 14 de febrero de 2008 , pueda tener relevancia en orden a la determinación de las cantidades que pudieran ser adeudadas por la demandada, de entenderse que el retraso pudiera ser imputable a la misma, y no a la arrendadora, por no haber acudido a recoger las llaves a la vivienda arrendada, según el ofrecimiento de la arrendataria en su burofax de 25 de julio de 2007 (doc 4 de la contestación), siendo en cualquier caso cuestión que excede del objeto de los presentes autos, limitados al ejercicio de la acción de desahucio, sin reclamación acumulada de rentas.

En consecuencia, en este caso, la sentencia no puede ser sino desestimatoria de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas de agosto a octubre de 2007, por haberse producido, con anterioridad al impago en el que se funda el ejercicio de la acción resolutoria, la terminación del contrato de arrendamiento, en julio de 2007, procediendo en consecuencia la desestimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. Isabel , se CONFIRMA la Sentencia de 20 de febrero de 2008 dictada en los autos nº 1087/07 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Barcelona , con imposición a la parte apelante de las costas del recuso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.