Sentencia CIVIL Nº 139/2022, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 460/2021 de 06 de Abril de 2021

Encabezamiento

Rollo nº 000460/2021 Sección Séptima

SENTENCIA Nº 139/2022

SECCIÓNSÉPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as: Presidente/a:

Dª Mª CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA Dª CARMEN BRINES TARRASÓ

En la Ciudad de Valencia, a seis de abril de dos mil veintidós.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de VD nº 849/18, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE QUART DE POBLET, entre

partes; de una como demandado - apelante/s Evangelina,dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ELOINA VIZCAINO OROZCO y representado por el/la Procurador/a D/Dª SILVIA GASTALDI ORQUIN, y de otra como demandante - apelado/s SAREB, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. PATRICIA BLASCO ALVENTOSA y representado por el/la Procurador/a D/Dª SILVIA LOPEZ MONZÓ.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.-En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE QUART DE POBLET, con

fecha 18-2-2021, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO:

Que ESTIMANDOcomo estimo la demanda promovida por la representación procesal de SAREB contra Evangelina, debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 3 de junio de 2010, relativo a la nave sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 (naves NUM001, NUM002 y NUM003), POLIGONO000 de Manises, con número de finca registral NUM004 y, en consecuencia, haber lugar al desahucio de la demandada, condenándole a desalojar el inmueble que debe dejar vacuo y expedito y a la libre disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa, si así no lo hiciera en plazo legal, y en todo caso el día que se señale. Asimismo, DEBO CONDENAR Y CONDENO a Evangelina a que satisfaga a la parte actora la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS SEIS EUROS CON UN CÉNTIMO (197.406,01 €), por impago

de rentas devengadas desde noviembre de 2014 a julio de 2018, más las rentas que se hayan devengado desde aquella fecha y hasta el desalojo de la finca, con imposición de las costas del procedimiento a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte apelante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 4-4-2022 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso de apelación se formula por la parte demandada Evangelina contra la sentencia que estimóla demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas y, en reclamación de éstas, declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 3 de junio de 2010, relativo a la nave sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 (naves NUM001, NUM002 y NUM003), POLIGONO000 de Manises, con número de finca registral NUM004 y, condenando a dicha demandada, a desalojar el inmueble que debe dejar vacuo y expedito y a la libre disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento a su costa, al pago de 197.406,01 €) por impago de tales rentas devengadas desde noviembre de 2014 a julio de 2018, más las rentas que se hayan devengado desde aquella fecha y hasta el desalojo de la finca, y de las costas.

Se basa el recurso en que dicha sentencia, incurre en una indebida valoración de las pruebas por lo siguiente: 1)Decreta indebidamente el lanzamiento ya que, se

han puesto las llaves a disposición de la SAREB de una manera fehaciente, a través de la comunicación recibida por la actora en fecha 20/10/20 según el doc. 1 de la oposición, no impugnado,y por requerimientomediante escrito de fecha 22/03/21 que ya se ha practicado a través del juzgado sin que dicha actora las haya recogido lo que puede constituir un rechazo tácito de las mismas;2) De los mails aportados como Documentos nº 6 y 7 de la oposición, y de la declaración de la Sra. Angelina, en contra de lo que valora dicha sentencia y de la documental que no valora,facturas de arrendamiento aportadas como doc. 1 a 3 de la oposición, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2014, pago del suministro eléctrico, y pago del seguro contratado con ZURICH, sobre los locales arrendados, documentos todos ellos a nombre de MODA JOE LIN SL, se induce que era ésta la arrendataria y no la demandada como persona física aunque fuera a nombre de ésta el contrato de arrendamiento, de modo que, cuando la actora compró las naves en octubre de 2014 quedó subrogada en la posición del anterior arrendador a lo que se refieren tales mails

, el cual había aceptado la cesión de dicho contrato a favor de la citada mercantil que es la que ostenta legitimación pasiva en la litis;3) Según consta en el correo electrónico de 13/11/2014 enviado por Servihabitat a Doña Angelina (documento 5 oposición), se comunica a ésta que '... hasta que no exista contrato en vigor y os podamos emitir las facturas, no hagáis ingreso...' y tales facturas no se emitieron nunca ni nunca se realizó otro contrato, sin que se pueda fijar la deuda de la demandada en base solo a la certificación de la primera (documento nº 3 de la demanda) de fecha 29/10/2018 por importe de 198.938,68.-€, comprendiendo a rentas el periodo de octubre de 2014 a junio de 2018, y a las facturas que une por 4.598.-€ que se corresponden con la base imponible más el IVA del 21%, IVA que, por dicha falta de emisión y porser de ejercicios pasados, la arrendataria no se ha podido deducir y que dicha actora no ha ingresado en Hacienda con su enriquecimiento injusto ; 4) Según con lo establecido en la cláusula 2ª del contrato éste estaba vencido desde el 03/06/2015 por el transcurso de los cinco años pactado, permaneciendo MODA JOE LIN, S.L. ocupando la nave en condición de precario, puesto que por dejadez de la actora no se realizó un nuevo contrato, indicando además que no se pagara nada hasta que no se enviaran las facturas, lo que nunca hizo, permaneciendo la citada mercantil en las naves sin pagar renta alguna desde junio de 2015, por lo que únicamente se habría devengado en concepto de dicha renta, una vez deducida la fianza, el importe de 22.800.-€ correspondientes a las de noviembre de 2014 a mayo de 2015,o de estar a la efectiva desocupación que tuvo lugar en fecha 20/10/20, hasta esta fecha en que dicha actora recibió comunicación fehaciente por parte de la referida mercantil en que se le indicaba además de que el local estaba vacío y a su disposición, con baja de los suministros eléctrico y de agua desde 2019, y que las llaves se encontraban en el despacho de abogados DM VIZCAINO ABOGADOS para que las recogiera.

La actora se opuso al recurso por su no admisibilidad y, de acordarse, por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.-Esta Sala, comparte la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con examen de las pruebas, de su valoración y de las normas y doctrina aplicables en relación con cada uno de los motivos de recurso, con la debida sistemática.

1) Como normas y doctrina citamos :

-Sobre las que fijan el ámbito de la presente el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, señala "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado."

Por su parte el art. 459 de la LEC sobre la apelación por infracción de normas o garantías procesales:dice:'En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello'.

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante.

Por su parte matizando esta tema en la segunda instancia en coherencia con los arts. 410 a 412 de la LEC que fijan el inicio de la litispedencia sin permitir la variaci ón de hechos tras la demanda y contestación, es reiterada la jurisprudencia según la cual:'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).

-En lo que afecta a la legitimatio ad causam o la falta de acción viene referida a la titularidad de la relación jurídico-material invocada por el demandante en el proceso concreto de que se trate, la misma, constituye un presupuesto de tal acción, o con mas precisión, un presupuesto preliminar del fondo propiamente dicho, o presupuesto de la estimación de la demanda, cuya apreciación conlleva la obligación por parte del Juez de conocer de la cuestión de fondo estrictamente considerada, dictando una resolución desestimatoria de la pretensión deducida ( STS. de 9 de octubre de 1993); precisando la STS. de 28 de febrero de 2002 que 'La legitimación 'ad causam' consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar. Sin que pueda olvidarse que, como indica la STS. de 26 de mayo de 2004:'Esta Sala tiene reiteradamente declarado que, puede ser examinada de oficio por el órgano judicial '( sentencias de 1 de febrero de 1994, 13 de noviembre de 1995, 30 de enero de 1996

y 30 de mayo de 2002).

Es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que la parte que reconoce extrajudicialmente la legitimación procesal al otro litigante, teniéndole como titular de la relación jurídica litigiosa, no puede posteriormente, en el ámbito del procedimiento, negar esa misma legitimación que tiene reconocida; y ello como consecuencia de la doctrina de los actos propios, considerando como tales (v.gr. Ss. T.S. 15.Jun.2001 EDJ 2001/12531, 14.Feb.2001 o 16.Jun.1989) aquéllos que, como expresión del consentimiento, obedecen al designio de crear, modificar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo de un modo inalterable la situación jurídica del autor.

Por último reseñamos la doctrina del Tribunal Supremo en sentencia de19 de diciembre de 2007 que dice: 'La doctrina del levantamiento del velo es un instrumento jurídico que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían 'terceros ' -los socios- en partes responsables a partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la misma, que permita constatar una situación de abuso de la personalidad jurídica societaria perjudicial a los intereses públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los derechos de los demás o se utiliza como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento y que se produce, entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre ellas el pago de deudas ( STS 29 de junio de 2006 y las que en ella se citan). Como dice lasentencia de 28 de enero de 2005, supone, en definitiva, un procedimiento para descubrir, y reprimirlo en su caso, el dolo o abuso cometido con apoyo en la autonomía jurídica de una sociedad, sancionando a quienes la manejan, con lo que se busca poner coto al fraude o al abuso'. Ahora bien, la operación del levantamiento del velo societario debe utilizarse cuidadosamente, en casos extremos y de forma subsidiaria, cuando no haya más remedio y no se puedan esgrimir otras

armas sustantivas y procesales ( sentencia del T.S. de 31 de Octubre de 1.996 ), pues la personalidad jurídica está contemplada en la ley ( arts. 35 y 38 del C. Civil , art. 1 del C. de Comercio yarts . 7 del TR de la LSAy 11 de la LSRL ) y ha sido eficaz para la expansión financiera y económica.

-Como normas y doctrina citamos, sobre la carga de la prueba el art. 217 de la LEC, en su apartado 1 dice que cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

Su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Por último, su apartado 7 dice que para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En este caso tales hechos que ha de probar el actor son, la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las partes y el incumplimiento por el arrendatario de las obligaciones que para él se derivan de dicho contrato, concretamente la del pago de las rentas, hecho que de una parte, permite solicitar la resolución del contrato y el consiguiente desahucio ( arts. 1.556 y 1.569.2º C.Cy 27.2º a) de la vigente L.A.U.) y de otra reclamar las sumas debidas ( art. 1.124 C.C) y el demandado ha de probar que ese pago medió.Así lo dice, (EDJ 2007/358628) la SAP Santa Cruz de Tenerife de 11 julio de 2007 en sus Fundamentos'CUARTO.- Hecha la anterior precisión, por lo demás el recurso debe estimarse, acogiendo la Sala las razones expuestas en el mismo.A la parte demandante le corresponde, de acuerdo con la norma del art. 217

L.E.C EDL 2000/77463, acreditar los hechos de los que se derivan los efectos jurídicos correspondientes a sus pretensiones. En este caso tales hechos son dos: la existencia de un contrato de arrendamiento que vincula a las partes (de lo que no hay duda) y el incumplimiento por el arrendatario de las obligaciones que para él se derivan de dicho contrato, concretamente la del pago de las rentas, hecho que de una parte, permite solicitar la resolución del contrato y el consiguiente desahucio ( arts. 1.556 y 1.569.2º C.C . EDL 1889/1 y 27.2º a) de la vigente L.A.U. EDL 1994/18384)y de otra reclamar las sumas debidas ( art. 1.124 C.C EDL 1889/1)La propia existencia del contrato locativo implica la de la obligación del arrendatario de abonar las correspondientes deudas y es dicho arrendatario quien debe, en su caso, acreditar que así lo ha hecho. El mismo art. 217 citado, en su párrafo sexto, prevé que para la aplicación de las normas de distribución de la prueba en él contenidas 'el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes litigantes'.Desde esa perspectiva, el arrendador difícilmente puede probar un hecho negativo como es la falta de pago; no se le puede exigir la

presentación de recibos, como se menciona en la sentencia, pues los acreditativos de pago estarían en poder del arrendatario y el propietario solo podría, en todo caso, aportar los que tuviera confeccionados para entregarlos en su momento contra la entrega del dinero, lo que tampoco haría prueba de la falta de pago, ya que se trataría de documentos elaborados por el propio arrendador o adquiridos en alguna imprenta cuya posesión no sirve a los efectos pretendidos. El demandado se opuso a las pretensiones de la demanda alegando el pago y a tales efectos presentó un documento (folio107) que pretendía ser un recibo firmado por el arrendador, por el que se reconocía la percepción de 15.000 euros por parte del Sr. Alfonso, en fecha 13 de mayo de 2.005 y se tenía por pagado el alquiler hasta el 30 de junio de 2.007.La juzgadora de instancia estimó (con criterio que comparte esta Sala) que dicho documento, impugnado por la parte actora, no tenía eficacia como prueba del pago de las rentas y por ello consideró que el arrendatario había incumplido su obligación de abonar las mismas y procedía la resolución contractual y el desahucio: pero, por los razonamientos que se han reproducido más arriba, concluyó que lo que no quedaba acreditado era la cantidad concreta debida, desestimando en consecuencia la pretensión de condena dineraria. Considera esta sala que por los mismos motivos que llevan a considerar deudor al demandado, cabe estimar que lo es en la cantidad indicada en el escrito de demanda, pues no hay razón para no creer lo que el respecto manifiesta el actor, adoleciendo, a lo sumo, de imprecisión dicha demanda en cuanto a especificar a que mensualidades se refería la falta de pago, lo que en todo caso se explica por la forma de abono, parcial y desordenada, que era usual por parte del inquilino, hecho este admitido por el demandado, sin que pueda reprocharse al actor no haber aportado más prueba al respecto, por las razones ya dichas'.

Según la doctrina, por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual ; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrasede ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC ) el TS, recuerda que ' Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador'.En este contexto, conviene recordar las declaraciones del TS al respecto :a) En la STS 24.7.2008 establece como doctrina jurisprudencial'2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad

de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrasede ordinario en el abono de las rentas periódicas.' En la STS 19.12.2008'2º.- La declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrasede ordinario en el abono de las rentas periódicas'Doctrina mantenida en SSTS 26.3.2009, 20.10.2009 y 30.10.2009.b)En la STS 23.5.2015 se precisa que

causa resolutoria ha de concurrir el momento del impago, es decir, cuando según el contrato no se paga, sin que quepa retraso; no el momento de presentación de la demanda'

Por su parte el citado art. 17 de la LAU en su ap . nº 2 dice'Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta',y en su ap. 3, ' el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada'y el , ' siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultare haberse puesto en beneficio del uno o del otro'.

Ha de recordarse por último, que las SSTS de 19.12.2008 y 6.3.2009, se refieren al impago de rentas 'fuera de plazo', debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones ( STS 20.10.2009).

Tambièn es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación del pago de la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato, no bastando para que ésta cese el mero abandono de la finca por parte del arrendatario, aunque éste sea conocido por el arrendador, obligación que asimismo se mantiene (si bien no tanto propiamente como renta sino como indemnización o contraprestación por el uso) en el supuesto de que, extinguido el contrato, el arrendatario continúe en la posesión de la finca, de tal manera que la obligación de pago de la renta subsiste en tanto no se reintegre al arrendador la posesión de la finca (normalmente a través de la entrega de las llavesde la finca, símbolo de la posesión). Así pues, el hecho que resulta determinante para la determinación del momento en que el arrendatario entrega al actor las llavesde la finca (y, con ellas, la posesión), y que únicamente se excluye en el supuesto de que, existiendo un ofrecimiento actual y efectivo, la entrega no haya podido llevarse a cabo por un expreso rechazo o por una conducta obstativa o negativa de la propia arrendadora, de manera que sea imputable sólo a la misma la demora en dicha entrega. Finalmente, sentada la obligación del pago de la renta, corresponde al arrendatario, de acuerdo con lo dispuesto en art.217 de la LEC y en tanto que hecho extintivo de su obligación, la carga de acreditar el momento en que se puso la finca a disposición del arrendador, reintegrándole en la posesión

-Respecto de la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia que señala, que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órganode la primera.

En este sentido es tambiéndoctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoraciónrealizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994, 20 julio de 1995).

El art. 326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice':1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica'.

El art. 374 regula la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos y dice que esta prueba se valorara conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

-Según la jurisprudencia los requisitos que han de darse para tenerlo como probado, son: a) aumento del patrimonio del enriquecido -o una no disminución del mismo ( STS, Sala Primera, de 8 de enero de 1980 EDJ 1980/1103)-; b) correlativo empobrecimiento del actor, representado por un damnum emergens o por un lucrum cesans; c) la conexión entre enriquecimiento y empobrecimiento;d) falta de causa que justifique el enriquecimiento.

2)- Procede revisar las pruebas y su valoración bajo el anterior prisma normativo ydoctrinal en relación con cada motivo de recurso, con la adelantada conclusión de surechazo por haber seguido la juez de instancia un iter lógico en esa valoración,por lo que pasamos a argumentar.

-Si bien no se formula en primer lugar ha de ser resuelto en él, por depender de ello el examen de los demás, el motivo relativo a la falta de legitimación pasiva de la demandada fundado, como reiteramos, en que, de los mails aportados como Documentos nº 6 y 7 de la oposición, y de la declaración de la Sra. Angelina,

en contra de lo que valora dicha sentencia y de la documental que no valora,facturas de arrendamiento aportadas como doc. 1 a 3 de la oposición, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2014, pago del suministro eléctrico, y pago del seguro contratado con ZURICH, sobre los locales arrendados, documentos todos ellos a nombre de MODA JOE LIN SL, se induce que era ésta la arrendataria y no la demandada como persona física aunque fuera a nombre de ésta el contrato de arrendamiento, de modo que, cuando la actora compró las naves en octubre de 2014 quedó subrogada en la posición del anterior arrendador a lo que se refieren tales mails,el cual había aceptado la cesión de dicho contrato a favor de la citada mercantil que es la que ostenta tal legitimación pasiva en la litis.

Como pruebas aplicables a este motivo y a todos los formulados cabe destacar que el 3 de junio del 2010 se suscribió un contrato de arrendamiento de local por NAU URBANA S.L. con la demandada, cuyo objeto era el arrendamiento de la nave situada en el Polígono DIRECCION001, DIRECCION000 nº NUM000, finca del Registro de Propiedad de Manises, tomo NUM005, libro NUM006, folio NUM007, finca número NUM004, inscripción NUM002, configurada a su vez en 3 Naves industriales, la Nave NUM001, con una superficie construida de 435,7m, la Nave NUM002, con una superficie construida de 439,45m, y la Nave NUM003, con una superficie construida de 439,45m.

El contrato se firmó por una duración de 5 años según su cláusula segunda y en la séptima contempla la recepción y entrega del inmueble tanto a la finalización del plazo acordado, como de cualquiera de sus prórrogas que se acuerdan, y las partes pactaron una renta mensual inicial por importe de 3.800 euros, más el IVA actualizable según las variaciones del IPC.

Asimismo, con fecha de 21 de octubre de 2014, la arrendadora. y la actual actora SAREB formalizaron escritura de Compraventa sobre las indicadas naves.

Partiendo de estos antecedentes, cabe analizar los e-mails citados que son de abril y mayo del 2015 y, si bien es cierto que en ellos se habla de la subrogación de la arrendadora y no de la arrendataria, que en ellos se entiende como tal a MODAS JOE LIN S.L que es quien figura como titular de las facturas de arrendamiento aportadas como doc. 1 a 3 de la oposición, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2014, pago del suministro eléctrico, y pago del seguro contratado con ZURICH y que la testigo asesora fiscal de aquella mercantil Sras. Evangelina Angelina manifestó que hacía esa facturación y todos los gastos a su nombre, es más cierto que ,también manifestó que ella no llevaba la contabilidad de la demandada, que las rentas eran declaradas a nombre de la mercantil, y que no vioel contrato de arrendamiento y que en contra de la cesión de éste que alega la última en su recurso a favor MODAS JOE LIN S.L, en aquellos correos se confundan las denominaciones

,por el contrario el burofax que se remite por la gestora de este arrendamiento el 15 de Marzo de 2018 ya siendo propietaria la actora (documento 4 de la demanda se reclamaron) se dirgió en ese concepto de arrendataria a dicha demandada como persona física en reclamación de las rentas adeudadas a esa fecha, el cual no fue recogido por la misma pese a dejarse aviso.

No adverada pues la cesión del contrato a la repetida mercantil y siendo además que la Sra. Evangelina es su socia y administradora única (certificado del Registro Mercantil al folio 178), como dice la juzgadora de instancia, el que las rentas fueran declaradas a nombre de la mercantil sería a fin de obtener beneficios fiscales, aprovechando la primera estas declaraciones junto a otros pagos hechos a nombre de la segunda para alegar la personalidad jurídica societaria en la presente en aras de perjudicar los intereses de la actora, siendo que la contratante en cuyo contrato ésta se subrogó era tal administradora pero como persona física que es quien ostenta la legitimación pasiva en la presente.

-Siguiente motivo de recurso es el relativo a la entrega de la posesión, alegando el indebido acuerdo del lanzamiento pues las llaves se pusieron a disposición de la SAREB de una manera fehaciente, a través de la comunicación recibida por la actora en fecha 20/10/20 según el doc. 1 de la oposición, no impugnado,y por requerimientomediante escrito de fecha 22/03/21 que ya se ha practicado a través del juzgado sin que dicha actora las haya recogido lo que puede constituir un rechazo tácito de las mismas.

Según la doctrina expuesta, es a la demandada a la que incumbe adverar la entrega de la posesión y el que,existiendo un ofrecimiento actual y efectivo, la entrega no haya podido llevarse a cabo por un expreso rechazo o por una conducta obstativa o negativa de la propia arrendadora, de manera que sea imputable sólo a la misma la demora en dicha entrega.

Esta prueba no se ha realizado en la litis en la que ya en su curso es cuando la entrega de las llaves ha tenido lugar sin que conste la misma a fecha del dictado de la sentencia, de modo que hay que estar a los hechos de la demanda con cuya interposición la posesión la tenía la demandada acorde con lo cual dicha sentencia debía acordar el lanzamiento aunque no se ejecute.

-Siguiente motivo de recurso es que, segúnlo establecido en la cláusula 2ª del contrato éste estaba vencido desde el 03/06/2015 por el transcurso de los cinco años pactado sin que se pueda exigir el pago de rentas desde esta fecha dado que ODA JOE LIN, S.L, continuó ocupando la nave en condición de precario, puesto que por dejadez de la actora no se realizó un nuevo contrato, indicando además que no se pagara nada hasta que no se enviaran las facturas.

Como dice acertadamente la misma juzgadora la propia dicción del contrato en su cláusula séptima contempla la recepción y entrega del inmueble tanto a la finalización del plazo acordado, como de cualquiera de sus prórrogas, es decir, existe previsión específica de prórroga contractual, la cual se induce del citado burofax en reclamación de deuda pendiente datado en 15 de marzo de 2018 y, vigente éste, lo ocupara o no la arrendataria su obligación de pagar las rentas existe hasta la entrega de la posesión que, como hemos dicho antes, no ha tenido lugar hasta el dictado de la sentencia .

No obsta a ello el que, según el documento 5 de la oposición la gestora del arrendamiento enviara un e-mail a la testigo citada Sra. Angelina el 13-11-2014,es

decir recién adquirida la propiedad por la actora, de que hasta que no hubiera contrato en vigor y se puedan emitir facturas no se hagan ingresos, porque ello es acorde con los otros citados correos relativos a la subrogación formal de la arrendadora en el contrato inicial no con la extinción del existente que se había prorrogado, en coherencia con lo cual se reclamaron las rentas a la demandada en el año 2018 sin que, pese a dirigirse la comunicación al local arrendado y se dejara aviso lo recogiera, manteniendo la posesión en tanto no entregada en forma con total pasividad.

-Por último, se alega en el recurso que, desde que se remitió el citado correo electrónico de 13/11/2014 nunca se emitieron facturas sin que se pueda fijar la deuda de la demandada en base solo a la certificación de deuda unida como documento nº 3 de la demanda de fecha 29/10/2018 por importe de 198.938,68.-€, y el mismo, partiendo de que de esta suma la sentencia descuenta la renta de octubre del 2014,se rechaza y con ello el recurso porque, tal suma se corresponde a la pactada como renta por 4.598.-€ con el 21% de IVA y porque, pese a que dicha demandada niegue esta deuda en base a la extinción del contrato, lo hemos declarado vigente y, al margen de ello, la continuación de su devengo con ese impuesto hasta la entrega de la posesión, lo que excluye el alegado enriquecimiento injusto por estar amparado en tal contrato, entrega que no ha tenido hasta se ofrecieron las llaves por el citado escrito de 22-3-2021,lo que se pudo hacer antes de haberse hecho caso omiso por la actora al ofrecimiento previo por la citada misiva de 3-10-2020, a raízde lo cual por Diligencia de Ordenación de 25-3-2022 se requirió a ésta,que por el de 1-4-2021 la admitió e instó que se dejara sin efecto el lanzamiento, todo ello, sin perjuicio de que cese ese devengo desde esta fecha.

TERCERO.-Por la desestimación del recurso, las de esta alzada se imponen a la apelante, según los arts. 394 y 398 de la LEC.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimacióndel recurso de apelación formulado por la representación de D. Evangelina, contra la sentencia de fecha 18-2-2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Quart de Poblet, debemos confirmarla íntegramente, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interéscasacional conforme a los arts.477.2.3º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011, y extraordinario por infracción procesal a interponer en el plazo de 20 días.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Doy fé: la anterior resolución, ha sido leíday publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a seis de abril de dos mil veintidós.