Sentencia Civil Nº 14/2003, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 19/2003 de 12 de Diciembre de 2003

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:14/2003
Número de Recurso:19/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7000288 /2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 19 /2003

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 463 /2001

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID

De: Jorge

Procurador: MANUEL SANCHEZ-PUELLES GONZALEZ-CARVAJAL

Contra: Alfredo PERNOD RICARD

Procurador: MARIA LUISA MARTIN BURGOS, MARIA LUISA MARTIN BURGOS

Ponente: ILMO. SR. D.MODESTO DE BUSTOS GOMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GOMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CALOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. VICTORIANO JESUS NAVARRO CASTILLO

SENTENCIA

En MADRID, a doce de diciembre de dos mil tres.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 58 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Jorge , y de otra, como demandados-apelados Alfredo y PERNOD RICARD, S.A.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- Se acepta en lo esencial la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, excepto en el hecho de fijar la indemnización en la cantidad equivalente al importe de seis meses de renta.

SEGUNDO.- Como bien se dice en el fundamento de derecho primero de la resolución combatida Don Jorge ejercita en este procedimiento una acción de reclamación de cantidad por un importe de 29.381.197 pts., (28.281.197 pts., solicitadas en el escrito de demanda, más 1.100.000 pts., en que el actor amplió la demanda en el acto de la Audiencia Previa) esto es, 176.585 E., que dirige contra los codemandados, solicitando su condena al abono solidario de dicha suma en concepto de indemnización de los daños y perjuicios que al demandante se le han irrogado como consecuencia de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento que, sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, tenía suscrito con el Sr. Alfredo en fecha 31-03-00.- Los codemandados se oponen a las pretensiones de la parte actora por las razones que constan en su escrito de contestación a la demanda, las cuales se dan aquí por reproducidas por economía expositiva, si bien ofrecen indemnizar al demandante como consecuencia de lo acontecido en la cantidad de 4.400.000 pts., (26.445 E), correspondiendo dicha cantidad al importe de cuatro mensualidades de renta, pactada entre las partes litigantes en la cantidad de 1.100.000 pts/mes (6.611 E.), habiendo depositado a tal efecto en la cuenta de consignaciones de este Juzgado la cantidad de 3.3000.000 pts., teniendo la parte actora en su poder 1.100.000 pts., que en concepto de fianza el Sr. Alfredo le entrego a la firma del contrato del arrendamiento litigioso.

En el seno de este procedimiento y en lo que ahora interesa para la decisión del recurso, ha quedado acreditado:

Que al contrato de arrendamiento de la vivienda unifamiliar sita en la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 de Madrid, le es aplicable el régimen legal establecido en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, rigiéndose, en consecuencia, por los pactos y estipulaciones convenidos por las partes, en su defecto, por lo dispuesto en los Títulos I y II de dicha Ley, y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Que, si bien el plazo del arrendamiento se concertó por 3 años, también se previó que si el Sr. Alfredo (arrendatario) tuviera que fijar su residencia fuera de Madrid, después de los primeros dieciocho meses de arrendamiento, podía rescindir (resolver) el contrato sin que haya lugar a indemnización alguna, con la única obligación de preavisar al arrendador con dos meses de antelación. Facultad correlativa a la reconocida al arrendador una vez transcurridos los dos primeros años de vigencia del contrato -estipulación segunda-.

Que Don Alfredo anticipó el 25 de enero de 2001 a Don Jorge su voluntad de desistir del arrendamiento con efectos del día 15 de marzo, confirmando la renuncia anunciada en la conversación sostenida el día anterior, al tiempo que manifestaba su voluntad de renunciar a la fianza en su día constituida -folio 54-. Esta postura resolutoria fue reiterada los días 13 de marzo de 2001, si bien en esta carta elevó su oferta indemnizatoria a 3.3000.000 pesetas, equivalente a tres meses de renta, y 30 de marzo de 2001, ofreciendo además como incremento de la indemnización el importe de la fianza -folios 62, 63, 68 y 69-.

El arrendador por su parte rechazó la comunicada resolución y la indemnización ofrecida en sus cartas de 30 de enero de 2001, 15 de marzo de 2001 y 4 de abril de 2001 -folios 56 a 59, 66, 67, 71 y 72-.

La entrega de las llaves del chalet y la puesta en posesión del demandante tuvo lugar el 6 de abril de 2001 -folios 77 y 78-.

No existe razón alguna imputable al arrendador que dé causa a la resolución del contrato, al constar el exacto cumplimiento de sus obligaciones.

La vivienda unifamiliar permanecía deshabitada el día señalado para la vista del juicio (19 de diciembre de 2001) -folio 228 y grabación audivisual-, pese a encargarse a la Agencia Inmobiliaria de la que es titular Don Santiago su arrendamiento en el mes de mayo 2001, posiblemente debido al incremento de la renta y al escaso plazo del arrendamiento ofertado (un año).

Y f) El demandante Don Jorge , únicamente discrepa de la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia de la valoración realizada sobre la cuantía de los daños y perjuicios reclamados contenida en la letra B) de su segundo fundamento de derecho, solicitando la integra estimación de la demanda o, en todo caso, la fijación de una indemnización equivalente a una anualidad de renta -alegación cuarta del recurso-.

El demandado-apelado solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Teniendo en cuenta que el contrato litigioso se rige en primer lugar por la voluntad de las partes, resulta valida la estipulación por la que, de conformidad con la libertad de pacto que instituye el artículo 1255 del Código Civil, los contratantes fijaron en tres años la duración del contrato. Estipulación que conforme a la irrevocabilidad del contrato -artículos 1256 a 1258 del Código Civil- es de obligado cumplimiento para las partes, lo que excluye el desistimiento sin mas de cualquiera de ellas y produce la inevitable consecuencia, en caso de desconocimiento, de generar el derecho en el contratante cumplidor de optar por el cumplimiento o por la resolución del contrato, pudiendo exigir, además, en ambos casos, la indemnización de los daños y perjuicios que el incumplimiento le haya ocasionado, según lo dispuesto en los artículos 1101, 1124, 1556 y 1568 del Código Civil.

En este caso el arrendador ha optado por ejercitar la acción de resolución del contrato por el incumplimiento padecido, acompañada de la petición de los daños y perjuicios experimentados - fundamento VIII del escrito de demanda-, que hace coincidir con el importe de las rentas pendientes de percibir hasta el mes de abril de 2003, que era cuando el contrato expiraba, importe de los tributos locales de los ejercicios 2001, 2002 y parte proporcional del 2003 y los gastos soportados para realizar las reparaciones solicitadas por el arrendatario con anterioridad a la entrega de la vivienda en arrendamiento. Petición que no parece acorde con la opción elegida, pues si el contrato se resuelve al mismo tiempo no puede demandarse, como indemnización, la misma cantidad que tendría derecho a percibir el arrendador en concepto de renta si el contrato se hubiera cumplido, máxime cuando los actos del arrendador evidencia una indisponibilidad del chalet por el arrendatario y una voluntad de arrendarlo de nuevo y de llevar a cabo el mismo su ocupación antes de que venciese el plazo de duración inicialmente estipulado. Tiene derecho al resarcimiento pero no con los parámetros y extensión pretendidos.

Las Audiencias Provinciales vienen limitando la cuantía de la indemnización por lucro cesante al periodo de tiempo que la vivienda quede sin alquilar o sin ocupar por el arrendador, pues durante el mismo ni percibió renta alguna ni le reportó la utilidad que le procura su ocupación - Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria (Sección 4ª) de 13 de febrero de 2001, de Guadalajara de 14 de diciembre de 2001, de Zaragoza (Sección 5ª) de 11 de enero de 2002, y de Las Palmas (Sección 5ª) de 5 de abril de 2002-.

Ahora bien, tal criterio general, dada la naturaleza y régimen del contrato celebrado el 31 de marzo de 2000, queda supeditado a los acuerdos y pactos suscritos por las partes. En este caso, el arrendatario quedaba autorizado a resolver el contrato, sin obligación de indemnizar al arrendador, después de los primeros dieciocho meses de arrendamiento, por lo que parece ir en contra de la voluntad plasmada en el contrato imponer una obligación mas allá de lo convenido. En otras palabras, el arrendador puede obligar al arrendatario a cumplir las obligaciones que le impone la firma del contrato durante los primeros dieciocho meses de su vigencia, con el derecho a ser resarcido en caso de incumplimiento, pero no mas allá de ese tiempo en que la resolución queda amparada por el contrato sin derecho a resarcimiento.

Así pues, si Don Alfredo resolvió unilateralmente el contrato a los 11 meses de su inicio, quedaban otros siete meses para que tal manifestación de voluntad no comportase una violación de aquel, pues a partir de ese momento constituía un derecho o facultad no sancionada con la obligación de indemnizar el arrendador.

Por ello entendemos que la indemnización debe extenderse a una mensualidad mas de renta (en la sentencia se conceden seis) equivalente a 1.100.000 pesetas, en cuya cuantía se incrementa la condena, permaneciendo invariable la argumentación de la sentencia en lo atinente al rechazo de las restantes peticiones, plenamente compartido por este Tribunal, a la que, por tanto, nos remitimos en licito ejercicio de la jurisprudencia que declara que la sentencia que confirma a la de primera instancia no tiene porque repetir o reproducir los mismos argumentos de aquella, pues basta, en aras de la economía procesal, efectuar una motivación por reenvío o remisión con la sola corrección de lo que, en su caso, fuese necesario -Sentencias del Tribunal Constitucional 115/96, 105/97, 224/97, 36/98 y 116/98, y del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1992, 19 de abril de 1993, 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1999, 3 de febrero y 5 de marzo de 2000, 2 de noviembre y 29 de diciembre de 2001, 21 de enero y 25 de noviembre de 2002, entre otras-.

CUARTO.- Al estimarse parcialmente el recurso no se hace imposición a ninguna de las partes de las costas causadas por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 58, de Madrid, en fecha once de septiembre de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. MANUEL SANCHEZ- PUELLES en nombre y representación de D. Jorge contra D. Alfredo y PERNOD RICARD representados en autos por el procurador DÑA. Mª LUISA MARTIN BRUGOS, debo condenar y condeno a los demandados a que de forma solidaria abonen al actor la cantidad de 33.057 E., (5.500.000 pts.) de las cuales ya obran consignadas en autos 19.833 E., (3.300.000 ptas), y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dió traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día 4 de diciembre de 2003.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

FALLO

Que debemos estimar, y estimamos, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por Don Jorge contra la sentencia dictada el 11 de septiembre de 2002 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 58 de los de esta Capital en los autos de juicio ordinario nº 463/01, seguidos a su instancia contra Don Alfredo y Pernod Ricard; resolución que, CONFIRMÁNDOLA en el resto, únicamente se REVOCA en el sentido de incrementar la condena en 1.100.000 pesetas (6611,13 euros), cantidad que devengará los intereses de mora procesal desde la fecha de la sentencia de primera instancia; sin hacer imposición de las costas procesales causadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 19/03 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico