Sentencia Civil Nº 14/2010, Audiencia Provincial de Guadalajara, Sección 1, Rec 257/2009 de 03 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

GUADALAJARA

SENTENCIA: 00014/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

GUADALAJARA

Sección 001

Domicilio: PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10

Telf: 949-23.52.30 y 31

Fax: 949-23.52.24

Modelo: SEN00

N.I.G.: 19130 37 1 2009 0100325

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000257 /2009

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 2 de GUADALAJARA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000966 /2008

RECURRENTE: ANGUTERRA RESTAURACION, S.L., GUADALAMAR RESTAURACION, S.L.

Procurador/a: Mª CRUZ GARCIA GARCIA, Mª CRUZ GARCIA GARCIA

Letrado/a: JESUS CASTELLANO ., JESUS CASTELLANO .

RECURRIDO/A: REALIA PATRIMONIO, S.L.U.

Procurador/a: JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR

Letrado/a: JUAN CARLOS RUBIO ESTEBAN

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dª ISABEL SERRANO FRIAS

D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDES

Dª Mª DEL CARMEN MARTINEZ SANCHEZ

S E N T E N C I A Nº 14/10

En Guadalajara, a tres de febrero de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 966/2008, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 de GUADALAJARA, a los que ha correspondido el Rollo 257/2009, en los que aparece como parte apelante ANGUTERRA RESTAURACION, S.L., GUADALAMAR RESTAURACION, S.L. representados por la Procuradora Dª Mª CRUZ GARCIA GARCIA , y asistidos por el Letrado D. JESUS CASTELLANO, y como parte apelada REALIA PATRIMONIO, S.L.U. representado por el Procurador D. JOSE MIGUEL SANCHEZ AYBAR, y asistido por el Letrado D. JUAN CARLOS RUBIO ESTEBAN, sobre acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDES.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- En fecha 7 de mayo de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª María Cruz García García en nombre y representación de las Entidades Guadalajara Restauración S.L. y Anguterra Restauración S.L. contra la entidad Realia Patrimonio SLU, debiendo absolver a la misma de todas y cada una de las pretensiones ejercitadas en la misma.= Ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de ANGUTERRA RESTAURACIÓN S.L. y GUADALAMAR RESTAURACIÓN S.L., se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día 2 de febrero.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los de igual clase de la resolución apelada, en cuanto no se opongan a los siguientes.

La indudable complejidad que entraña la presencia en el proceso de una pluralidad de partes que impugnan distintos pronunciamientos recaídos en la instancia exige precisar, siquiera someramente, que la Sentencia dictada y en mérito a la aclaración que tuvo lugar posteriormente por medio de Auto de fecha 14 de mayo del año 2.009 , estima parcialmente la demanda deducida por las mercantiles demandantes en el único extremo relativo a la declaración del carácter complejo del vínculo arrendaticio que liga a las mercantiles litigantes, desestimando las restantes peticiones contenidas en la demanda. La actitud procesal de las partes respecto de dicho pronunciamiento es la que sigue: 1.- la mercantil Anguterra Restauración SL impugna diversos pronunciamientos contenidos en la apelada. Comenzaremos, por ser quien manifiesta una discrepancia más profunda, con el examen de los distintos motivos en los que se articula el recurso. 2.- la mercantil Guadalamar Restauración S.L. discrepa en su recurso únicamente de dos pronunciamientos recaídos en la instancia, a saber, la desestimación del apartado i del suplico de la demanda consistente en que " se declare la obligación de Realia de presentar junto al recibo de gastos, una rendición de cuentas de conformidad al "gestor de negocios ajenos", con un desglose de éstos a fin de verificar la correcta atribución de los mismos y la naturaleza de éstos" y la condena en costas impuesta en la instancia en su relación. 3.- la sociedad Realia Patrimonio SLU, por vía de impugnación de la apelada, discrepa de la estimación en la instancia del pedimento atinente a la declaración del carácter complejo del vínculo arrendaticio que liga a las partes.

SEGUNDO.- Recurso de apelación interpuesto por Anguterra Restauración SL. Diremos, para facilitar el entendimiento de lo que sigue, que cuando se haga mención a la apelante nos referiremos exclusivamente a Anguterra, mientras que la apelada será la sociedad Realia. En el hecho segundo del recurso de apelación reprocha a la juzgadora de procedencia que haya apreciado incumplimiento de sus obligaciones por parte de las arrendatarias demandantes, en el particular relativo al pago de las rentas. Aduce que la codemandante Guadalamar, sí acreditó estar al corriente en el pago de las rentas, abonando además la cantidad reclamada para evitar el lanzamiento. El motivo se desestima. En primer lugar porque como acertadamente expresa la apelada, el pago que se invoca habría sido realizado por una mercantil distinta de la apelante que, además, tampoco ha impugnado el particular que nos ocupa. En segundo lugar y a mayor abundamiento diremos que con independencia de la naturaleza del vínculo a la que después se hará mención, resulta evidente que se produjo incumplimiento por parte de las arrendatarias de la obligación principal que les incumbe que no es otra que el pago de las rentas, incumplimiento que no desaparece por la posterior consignación de las rentas debidas con finalidad enervatoria y tal hecho, que se establece en la sentencia apelada, permanece incólume en esta alzada al no haber sido eficazmente combatido por la apelante.

Examinaremos a continuación el incumplimiento contractual que se imputa a la propiedad, cuando se afirma que no se construyó lo que consta en el folleto que fue entregado junto con el contrato de arrendamiento, o se alteró lo ofertado en dicho folleto. Difícilmente puede invocarse incumplimiento contractual de la parte demandada en relación con el extremo que ahora nos ocupa cuando el indicado documento-como del mismo se infiere con meridiana claridad-, carece de valor contractual. Es más, en el contrato no consta ninguna referencia al mismo lo que refuerza la conclusión alcanzada en la instancia y refrendada en esta alzada, de que tenía un simple valor publicitario con estimaciones que podían o no acercarse después a la realidad, pues consta también que se trataba de un documento que fue redactado en el año 2.005 y sujeta por tanto la realidad, a las variaciones que posteriormente pudieran introducirse. En cualquier caso y a mayor abundamiento los elementos constructivos en la forma que finalmente quedaron establecidos, existían al tiempo de la firma del contrato de arrendamiento, de suerte que lo que no podrá nunca invocarse es el desconocimiento por parte de los arrendatarios de las características de la cosa que le era entregada en arrendamiento, reconociendo expresamente en la estipulación primera del contrato firmado, que conocían las características arquitectónicas del centro y aceptaban las mismas y las modificaciones que se pudieran realizar respecto al proyecto original. En su consecuencia, comenzaremos afirmando respecto del pretendido incumplimiento que se imputa a la parte demandada, que ni el folleto al que se ha hecho referencia tiene valor contractual entre las partes, ni la arrendataria ahora recurrente puede alegar desconocimiento de la situación de hecho producida cuando firma el contrato de arrendamiento, lo que de por sí es suficiente para rechazar el incumplimiento contractual que se invoca como sustento de la acción ejercitada. Realmente resulta de todo punto inadmisible que se alegue incumplimiento contractual por variación de elementos respecto de los que aparecen en un folleto que carece de fuerza contractual entre las partes, cuando quienes invocan dicho incumplimiento podían sin dificultad alguna comprobar la realidad existente al tiempo de la firma, y decidir después con total libertad si firmaban o no el contrato. No obstante y toda vez que en el desarrollo del motivo, se particulariza en los diferentes elementos en cuya relación se afirma que la parte demandada ha incumplido sus obligaciones, censurando la valoración de la prueba realizada por la impugnada, examinaremos también en esta alzada cada uno de ellos.

1.- pretendido incumplimiento respecto del tótem circular descrito en el folleto. Lo que en síntesis se afirma por la recurrente es que el finalmente construido no se asemeja al proyectado ni en lo que se refiere a la altura de su estructura, ni en cuanto a la potencialidad de su reclamo. Se sostiene por la apelante que el construido tiene la mitad de altura que el prometido y, además, no tiene la vistosidad, atractivo y capacidad de reclamo que el inicialmente prometido. En realidad se trata de una cuestión subjetiva. Es evidente que el construido es distinto del contemplado en el folleto, mas de ello no cabe deducir incumplimiento del contrato. En primer lugar por lo más arriba razonado en relación con el carácter no vinculante del folleto y el conocimiento por la apelante de la situación de hecho existente al tiempo de la firma del contrato. En segundo lugar y a mayor abundamiento, porque las alegaciones vertidas en el escrito de recurso no desvirtúan la conclusión obtenida en la instancia atinente a que el ejecutado desempeña la misma función que el proyectado, actuando como reclamo y señalización del centro y pudiendo ser visto desde la misma distancia que aquel, incluso a una distancia superior toda vez que el nombre y la iluminación se concentran en la cumbre de la estructura a diferencia del anterior y, además, no es de altura inferior.

2.- incumplimiento relativo a la falta de acceso al centro comercial desde la A-2. Se arguye por la recurrente que el acceso realmente existente no es en absoluto directo, sino que se trata de una incorporación a través de una glorieta de distribución de tráfico ( denominada glorieta de cuatro caminos ), uno de cuyos ramales conduce al recinto y a otras construcciones, siendo que la distancia entre la salida de la autovía y la entrada al centro es de 1,2 a 1,5 kilómetros. El motivo también se desestima. En puridad y como se dice en la apelada tal acceso existe, dado que desde el desvío para entrar en la ciudad, se ha acondicionado una carretera recta que lleva directamente al centro comercial, siendo mínima la distancia a recorrer.

3.- incumplimiento en el particular relativo a la construcción de un bar temático. Se sostiene en el recurso de apelación que la eliminación final del mismo privó al centro comercial de un elemento de reclamo importante. El motivo perece. En primer lugar porque como razona la apelada, debe concluirse tras el examen de la prueba practicada que la apelante era conocedora de tal circunstancia al tiempo de la firma del contrato de arrendamiento. En segundo lugar y a mayor abundamiento, debe señalarse que realmente tampoco se alcanza a comprender en qué perjudica a la recurrente ( local de restauración ) la eliminación de un bar que en cualquier caso lo único que podía suponer es competencia para la demandante, todo ello y como también se razona en la instancia, sin olvidar que la eliminación del elemento examinado dotó de mayor luminosidad a los locales y vista directa desde las escaleras.

4.- incumplimientos en relación con el diseño del centro comercial. Se cuestiona por la recurrente la falta de espacios abiertos y de luz natural. Sin embargo y como se razona en la recurrida, del folleto no se infiere la existencia de espacios abiertos en el interior del centro ( sí en el exterior ) que han sido ejecutados, habiéndose construido lucernarios cenitales y verticales alrededor de la estructura permitiendo que se distribuya por el interior mediante el patio inglés que se ha ejecutado. El motivo se desestima.

5.- incumplimientos en relación con la accesibilidad al centro comercial. Más arriba se ha examinado la alegación referente a la falta de acceso desde la A-2 y se ha dicho que desde el desvío para entrar en la ciudad ( salida 55 ), se ha acondicionado una carretera recta que lleva directamente al centro comercial, siendo mínima la distancia a recorrer. La posibilidad de un acceso más corto ( salida 54 ), con independencia del carácter no vinculante del folleto al que con reiteración se ha hecho referencia, ni es obligación expresamente asumida en dicho folleto, ni resulta imputable su no realización a la parte demandada pues, efectivamente, depende de la urbanización de las zonas colindantes por parte de terceros. Igualmente se alude en este alegato impugnatorio a las dificultades de comunicación del centro comercial con el núcleo urbano de Guadalajara, alegando el recurrente que la parada de autobús más cercana es la del Hospital Universitario. Nuevamente debe esta Sala reiterar que ni el folleto informativo tiene carácter vinculante para las partes, ni en el mismo consta como obligación asumida por la propiedad la conexión directa del núcleo urbano de la Capital con el centro comercial por medio de servicio de autobuses, obligación que por lo demás, difícilmente podría asumir la demandada pues no resulta de su competencia. En cualquier caso debe recordarse que el centro comercial tiene acceso por carretera a través de la A-2 y de la R-2, por ferrocarril y AVE y mediante el correspondiente servicio de autobuses y, desde la ciudad al propio centro, acceso rodado por tres puntos y peatonal por dos. En lo relativo a la infraestructura interna, se dice que el núcleo vertical 1 no tiene posibilidad de comunicación entre las plantas 2ª y 3ª, esto es, entre las tiendas y los locales comerciales. Como bien se razona en la impugnada, la comunicación entra las plantas segunda y tercera era un hecho al tiempo de la firma del contrato y por tanto pudo y debió ser conocido por la apelante. En cualquier caso, ha resultado probada la existencia de un ascensor y escaleras mecánicas construidas de forma tal, que dirigen el flujo de personas hacia los cines y locales de restauración. El motivo se desestima.

6.- constituye también incumplimiento contractual que se imputa a la parte demandada, la mala gestión del centro evidenciada por el número de locales que se encuentran cerrados. Al respecto diremos que la existencia en sí de un número más o menos elevado de locales cerrados, no supone incumplimiento contractual por la potísima razón de no haberse pactado en el contrato la necesidad de determinado número de locales en funcionamiento. Podría argüirse por la apelante y tal parece ser la motivación que subyace en el examinado, que la existencia de locales cerrados es demostrativa de una deficiente gestión del centro por la demandada. Sin embargo y tanto en atención al número de locales que permanecen abiertos, como por razón de la crisis económica que desgraciadamente nos afecta, de tal hecho no puede inferirse una mala gestión del centro y en su consecuencia tampoco cabe estimar incumplimiento contractual en este extremo.

7.- también constituye alegación de la recurrente integrando a su decir incumplimiento del contrato por la parte demandada, la falta de promoción y publicidad adecuada del centro comercial. Lo que se sostiene por la apelante, es que las actividades de promoción y publicidad del centro comercial no iban dirigidas específicamente a los locales de restauración de la tercera planta, sino que iban encaminadas al sector textil de la planta primera. El motivo se desestima. La sentencia apelada ( folios 523, 524 y 525 de las actuaciones ), realiza un pormenorizado examen de la gestión realizada por la demandada antes y después de la apertura del centro comercial, sin que de las citadas actividades que por lo demás no han sido cuestionadas en cuanto a su realidad por la apelante, quepa deducir como ésta pretende en su recurso, que se favoreciera a los establecimientos encaminados al sector textil en perjuicio de los locales de restauración, de suerte que el hecho de que éstos últimos puedan ser los más afectados por la situación actual responde a motivos o causas diferentes a la falta de atención imputada a la demandada.

8.- incumplimiento de la obligación de rendir cuentas. Se reprocha en el recurso que pese a reconocer la resolución apelada la obligación de rendir cuentas, sin embargo no estima la demanda en este punto, siendo a más de lo anterior que se reconoce la obligación de forma distinta a la pretendida por el apelante. En su relación diremos que lo que se afirma en la resolución apelada y se reitera en esta alzada, es que si bien el arrendatario debe conocer el importe de los gastos comunes que corresponden al local arrendado, toda vez que en el contrato se pactó específicamente la obligación del arrendatario de satisfacer los gastos comunes que correspondan al local en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes del centro comercial, como pago accesorio al de la renta convenida, tal obligación no puede establecerse en la forma pretendida por la parte actora en su demanda, pues la relación jurídica que vincula a las partes es un contrato de arrendamiento y no un contrato de mandato o de gestión de negocio ajeno. Efectivamente, la rendición de cuentas es la operación que está obligada a realizar toda persona que tenga encomendada la administración de bienes ajenos, por la que expone el estado del patrimonio administrado y las gestiones realizadas para su conservación, con indicación de todo cuanto ha realizado en el desempeño de su cometido, de todo lo que ha pagado y de todo cuanto ha recibido, de todas las obligaciones que ha asumido frente a los terceros y de las que éstos asumieron frente a él -si actuó en nombre propio- o frente al mandante -si lo hizo como representante; debiendo resultar de la dación de cuentas-como ya precisó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1969 - no sólo todo lo que el mandatario ha dado o recibido, sino el índice de todas las operaciones realizadas: venta, compra, custodia, procedimientos judiciales incoados y resultado obtenido, créditos acordados o recibidos, dilaciones o plazos concedidos, etc., de modo que pueda tener el mandante la demostración de toda la actividad desarrollada por el mandatario. La obligación de rendición de cuentas que aparece expresamente impuesta a todo mandatario por el artículo 1720 del Código Civil -y de la que no queda dispensado aun cuando existan relaciones familiares entre mandante y mandatario-, es una obligación de carácter personalísimo, en la que es infungible la persona del deudor -sólo puede hacer la rendición de cuentas el propio mandatario-, por lo que tal obligación queda extinguida con la muerte del mandatario -que, como establece el artículo 1732 del Código Civil supone también la extinción del mandato. Por lo tanto a lo único que se encuentra obligada la entidad aquí demandada en mérito al contrato de arrendamiento que la liga a la parte actora, es a la aportación del correspondiente recibo de gastos y tal es la única "rendición de cuentas" que tiene que realizar, no evidentemente la pretendida en la demanda que ha obtenido un pronunciamiento desestimatorio en la instancia que ahora se refrenda, más propia de figuras como el mandato, la gestión de negocios ajenos o el contrato de cuentas en participación.

En lo que se refiere al cumplimiento en sí de la obligación, se aduce en el recurso que, en cualquier caso, al tiempo de su presentación, no se ha liquidado el período de gastos correspondiente a noviembre del año 2.007 hasta diciembre del año 2.008, habiendo transcurrido ya más de 6 meses desde el cierre del ejercicio, cuando una liquidación de dicha naturaleza debe tener lugar antes del 31 de enero de cada año. Frente a ello debemos señalar en primer lugar los efectos de la pendencia del proceso, o litispendencia "in genere" recogidos expresamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, en sus artículos 410 a 414 . La situación de litispendencia produce la ficción de mantener la actualidad de la demanda, tanto desde el punto de vista material como procesal, hasta que el proceso llegue a su fin, aunque durante el tiempo a lo largo del cual transcurre hayan cambiado las circunstancias fácticas entonces concurrentes. Circunstancias que se presumen inalteradas durante toda la pendencia del proceso. Se fija así como inmóvil la situación existente en el momento de la presentación de la demanda, para que las partes litigantes no puedan resultar perjudicadas por las modificaciones que puedan producirse a lo largo del proceso. En su consecuencia, lo que habrá de tomar en consideración esta Sala para resolver el recurso de apelación que se nos somete, es la situación que fue valorada y resuelta por la juzgadora a quo y no la que ulteriormente hubiera podido producirse, lo que significa que ni siquiera puede abordarse lo que se está alegando en el recurso interpuesto, relativo a la falta de liquidación de los importes pese al tiempo transcurrido. En segundo lugar y a mayor abundamiento, tras el examen del contrato resulta que las partes convinieron que una vez aprobado el cierre de cuentas anual, el arrendador notificará al arrendatario el importe de la diferencia que se haya producido entre las previsiones mensuales satisfechas y los gastos realmente efectuados, siendo que dicho importe será satisfecho por la parte deudora ( arrendador o arrendatario ) dentro del plazo de 15 días siguientes desde dicha notificación, siendo lo cierto que no consta acreditado que al tiempo de la presentación del recurso de apelación que nos ocupa, se haya aprobado el cierre de cuentas anual que hace nacer la obligación de la parte demandada. El motivo se desestima.

TERCERO.- En el cuarto de los motivos del recurso de apelación que ahora se examina interpuesto por Anguterra Restauración S.L., censura la apelante la no aplicación por la juzgadora de instancia de la teoría de la cláusula "rebus sic stantibus". En el contrato se estableció una renta equivalente al 6% de la cifra bruta de ventas y una renta mínima garantizada mensual de 6.152 euros, más una parte de los gastos estimada en 2.732,91 euros. Por la apelante se afirma que en relación con la renta mínima se ha producido un desequilibrio en la prestación de forma sobrevenida, que hace excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato por parte de la apelante generando prestaciones "ab initio" imposibles de cumplir. Comenzaremos diciendo en su relación que aún cuando la recurrente reitera en el motivo alegaciones de incumplimiento contractual más arriba examinadas para su desestimación que, en puridad, son ajenas al mismo, el alegato fáctico que verdaderamente sustenta la impugnación, como correctamente se concreta en la resolución impugnada, es que la renta mínima garantizada se estableció de conformidad con las expectativas de venta a realizar previamente determinadas por la arrendadora, que al no cubrirse las mismas por una disminución progresiva de los clientes, estando obligada la actora a mantener abierto el establecimiento mientras lo esté el centro comercial, con las consiguientes pérdidas, se produce una situación de desequilibrio en las prestaciones derivadas del contrato de arrendamiento por circunstancias sobrevenidas y extraordinarias, que provoca la aplicación de la cláusula que se examina.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 22 abril 2004 , recuerda, en esta materia: "En cuanto a la aplicación o no al caso de la cláusula rebus sic stantibus, dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula rebus sic stantibus como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957 , establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones»; doctrina que se mantiene en posteriores resoluciones de esta Sala (sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003)".Y la sentencia de 23 junio 1997 , en el aspecto probatorio, señala: "La jurisprudencia de esta Sala ha reconocido, con cautela y moderación, la aplicabilidad de la referida cláusula, manteniéndose exigente en la necesidad de la concurrencia de los requisitos que propician su aplicación - con especial referencia a la imprevisibilidad -, los que deben de acreditarse en forma racionalmente contundente y decisiva, pues se ha de rechazar cuando se hace abstracta e imprecisa alegación de la cláusula de referencia (sentencias de 6 noviembre 1992, 4 febrero, 15 marzo y 14 diciembre 1994 y 29 enero 1996 )".

Desde la precedente doctrina, se razona en la instancia con argumentos que permanecen incólumes en esta alzada al no haber tratado siquiera el apelante de combatirlos por medio del recurso de apelación, que la renta fija establecida en el contrato de arrendamiento no se estableció en atención al concepto de "tasa de esfuerzo", ni tampoco la arrendadora se comprometió a que las arrendatarias se mantuvieran en dicha tasa o, en su caso, reducir el importe de la renta fija. Lo efectivamente relevante para la fijación de la merced arrendaticia incluida la parte fija de la misma, fue, como para todo arrendamiento, la ubicación del local, sus características y la situación económica existente. Es evidente y así se dice en la apelada, que existía un sobreprecio en las rentas que se abonaban por las arrendatarias, mas ello era una situación extendida en toda España y que debió ser conocida por aquellas por su experiencia en el sector, de suerte que si admitieron dicho sobreprecio fue ante las expectativas de ganancia que finalmente no han tenido lugar. Mas ello no supone alteración de circunstancias con las notas más arriba señaladas que permitan la aplicación de la cláusula invocada por la apelante. Es indudable que las arrendatarias asumieron un riesgo aceptando el importe de la renta exigido por la arrendadora, mas igualmente indudable resulta que la no satisfacción de dichas expectativas no puede trasladarse a la parte demandada que, no olvidemos, ostenta el derecho a recuperar la inversión realizada a partir de la renta fijada en el contrato. El motivo se desestima.

En el quinto motivo del recurso de apelación se vierten por la apelante alegatos no conducentes a la finalidad pretendida con el recurso. En primer lugar se menciona errónea valoración de la prueba por la juzgadora de procedencia respecto de documentos que hacen referencia a la codemandante Guadalamar que, debemos recordar, únicamente cuestiona dos aspectos concretos de la resolución apelada y no el que aquí nos ocupa, con lo cual mal pueden tales alegaciones desvirtuar lo razonado en la instancia. En segundo lugar se realizan alegaciones respecto de la situación patrimonial de la apelante y se dice que no puede valorarse como motivo de incumplimiento, ni como extremo que resulte reprochable a la misma, alegaciones igualmente inútiles a los fines que nos ocupan, pues la juzgadora de instancia no sustenta la desestimación de la demanda en las afirmaciones que se le reprochan, siendo éstas realizadas a mayor abundamiento o " ex abundantia". Finalmente son ajenas a este litigio, por no guardar relación con razonamientos contenidos en la sentencia impugnada cuya revisión se pretenda en esta alzada, manifestaciones concernientes a la situación económica de una mercantil que, a lo que parece, ni siquiera es la demandada en estos autos. El motivo igualmente se desestima.

Resta abordar la impugnación realizada por la apelante respecto del pronunciamiento en cuanto a costas recaído en la instancia. Lo que se viene a alegar en definitiva, es que no procedería la imposición de costas en su relación toda vez que la demanda fue estimada en parte en mérito al auto aclaratorio dictado con fecha 14 de mayo del año 2.009 . El motivo se estima toda vez que tras el dictado del auto aclaratorio más arriba mencionado, debe concluirse con la apelante que se ha producido la parcial estimación de la demanda, en el particular relativo a la naturaleza del vínculo contractual. En nada empece a lo anterior, la defensa realizada por la apelada respecto del carácter de la petición que vierte la recurrente (sí debe reputarse "pretensión" que constituye objeto principal del proceso hasta el punto de propiciar, precisamente, la impugnación de la sentencia por la demandada) y, por otra parte, no cabe acudir a la teoría de la "estimación sustancial de la demanda" pues en realidad la demanda, a salvo el particular que nos ocupa, ha sido desestimada. Por todo lo anterior en su conjunto considerado, se acoge el motivo impugnatorio respecto del pronunciamiento en cuanto a costas que se contiene en la sentencia apelada.

CUARTO.- Recurso de apelación interpuesto por Guadalamar Restauración S.L. Se reproducen alegaciones que más arriba han sido examinadas al abordar el recurso de apelación interpuesto por la codemandante. Nada hemos de añadir en relación con el pronunciamiento sobre costas recaído en la instancia que ya se ha dicho, debe ser revocado. Sí hemos de insistir, sin embargo, en relación con la obligación que se pretende imponer a la parte demandada de "presentar junto al recibo de gastos, una rendición de cuentas de conformidad al-gestor de negocios ajenos-con un desglose de éstos a fin de verificar la correcta atribución de los mismos y la naturaleza de éstos". Lo que se afirma en la instancia, de forma correcta a juicio de esta Sala, es que la parte demandada está obligada (ha reconocido dicha obligación) a justificar los gastos comunes satisfechos, y lo está porque habiendo las actoras de adelantar su importe con ocasión del abono de la renta, finalmente habrán de "ajustar la cuenta" determinando a partir de los gastos efectivamente existentes, si la cantidad provista coincide con tales gastos o, por el contrario fue superior o inferior a los mismos. Lo que no puede tener acogida es la obligación de rendir cuentas como tal en la forma que se pretende por las actoras ahora recurrentes, debiendo reiterarse al respecto lo que más arriba se dijo respecto de que tal obligación es propia de contratos como el de mandato, gestión de negocio ajeno o cuentas en participación, que no son el litigioso. En definitiva diremos, que una cosa es justificar los gastos a los que ha hecho frente la demandada para comprobar si la cantidad adelantada por las actoras es suficiente, superior o, en su caso, inferior a tales gastos y otra, bien distinta, es la obligación de rendir cuentas como pretenden las demandantes, todo lo cual en su conjunto considerado necesariamente comporta la desestimación de este motivo impugnatorio.

QUINTO.- Impugnación de la Sentencia por parte de Realia Patrimonio SLU. La discrepancia se ciñe al pronunciamiento contenido en el Auto aclaratorio de 14 de mayo del año 2009 consistente en que "el contrato que une a las partes es de naturaleza compleja y no de naturaleza simple y ordinario". La consecuencia de dicho pronunciamiento es, sostiene la impugnante, su sometimiento a la regulación contenida en el Código Civil y no en la ley de Arrendamientos Urbanos. El motivo se estima. Esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión en su Auto de fecha 20 de julio del año 2009 y no puede, ahora, decir cosa distinta de lo que allí se razonó. Ciertamente, en aquella ocasión nos pronunciamos con motivo de un recurso de apelación interpuesto frente a un Auto que acordó la suspensión de las actuaciones en un procedimiento de desahucio por prejudicialidad civil (artículo 43 de la ley de procedimiento), como consecuencia de un procedimiento ordinario seguido entre las mismas partes. Ahora bien, las razones que en su momento provocaron la no apreciación de la prejudicialidad civil y la estimación del recurso de apelación interpuesto, condicionan ahora la resolución de la Sala. Dijimos entonces y debemos reiterar ahora que "es claro que pese a las servidumbres derivadas de la integración del local en un centro comercial, no por ello se priva al arrendatario de su independencia organizativa para instalar el negocio que ha tenido por conveniente y explotarlo con total capacidad de autoorganización en cuanto a medios humanos y materiales. De ahí que no se pueda coincidir con la Sentencia dictada en el procedimiento ordinario por el JPI Nº 2, que considera que el negocio del arrendatario no era autónomo, sino mera secuela o parte integrante de un negocio más amplio como es el centro comercial, al que considera negocio matriz, y al que lo ve supeditado en el horario de atención al público y clientela (...)". En opinión de esta Sala, sigue diciendo el Auto más arriba mencionado, "la autonomía empresarial del arrendatario era obvia, y el hecho de que, por su especial ubicación, debiera atenerse a determinados horarios de apertura y cierre, o a otras limitaciones derivadas del reglamento de régimen interior del centro comercial, así como supeditarse a efectuar ciertos actos de promoción del propio centro-lo mismo que el pacto sobre la renta, por el cual se obligaba a permitir comprobaciones sobre los ingresos brutos de su explotación, no desvirtúan la naturaleza locativa del contrato suscrito entre las partes, ni por supuesto impedían articular el juicio de desahucio en caso de impago de las rentas". Concluíamos diciendo "en suma, la naturaleza del contrato que unía a las partes era la de un arrendamiento de local de negocio, desde luego no la de un arrendamiento de industria. A pesar de algunas de las condiciones puestas al arrendatario, explicables por el pacto sobre renta variable y por la ubicación de local en un centro comercial, la función económico-social del contrato seguía siendo la típica de un contrato de arrendamiento de finca urbana para uso distinto de vivienda (...). Por otro lado, y lo que es más importante, la hipotética complejidad del contrato no implicaría en modo alguno que la controversia entre las partes resulte compleja".

A lo anterior añadimos ahora, que si bien es cierto que la jurisprudencia entiende que quedan excluidos de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometidos a la del Código Civil, los arrendamientos de local cuando la actividad que en el local se desarrolla no tiene fundamento propio, autónomo e independiente, sino que son meras secuelas complemento o parte integrante de otro negocio superior al que se encuentran supeditados en cuanto al horario de atención al público, clientes a los que se atiende y sometimiento a un control por parte de la dirección del negocio matriz, por vía de ejemplo el Tribunal Supremo ha aplicado esta doctrina en las siguientes Sentencias: 22 de junio de 1966 (Bar y bombonería instalado en el interior de un edificio destinado a teatro); 22 de Noviembre de 1968 (dependencia situada en el ángulo de la sala de proyecciones del cine "Castilla", estando destinado a la venta de refrescos, cafés, licores, y caramelos ): 10 de Marzo de 1971 (Peluquería de señoras y caballeros instalada en el interior de un hotel); 3 de Noviembre de 1977, (Puesto de venta de frutas instalado en el interior de un supermercado); 25 de Mayo de 1992, (Local arrendado para restaurante que forma parte integrante de un complejo turístico), si bien ello es cierto se decía, no lo es menos que en el caso examinado, las particularidades que indiscutiblemente presenta el contrato, no lo dotan de una vinculación tal que lo prive de autonomía, excluyéndolo de la legislación arrendaticia y sujetándolo al código civil. Así: 1.- El control contable del arrendatario por parte del arrendador, trae causa del sistema de abono de la renta y tiene por objetivo la determinación del importe de la renta variable. 2.- Los suministros de agua, luz y teléfono son por cuenta y a cargo del arrendatario. 3.- El hecho de que las obras de adaptación del local deban someterse a determinado anexo técnico y que cualquier modificación posterior deba ser aprobada por el arrendador, tampoco implica vinculación o sometimiento del contrato que le prive de autonomía, por responder la primera de las obligaciones a la lógica necesidad de unificar criterios técnicos y coordinar la actuación de los distintos intervinientes y, la segunda, a una tradición histórica plasmada en la legislación arrendaticia especial hasta el punto de constituir, conforme a la legislación del año 1964, causa de resolución del contrato de arrendamiento en caso de realizarse las obras sin el consentimiento del arrendador. 4.- Las limitaciones en cuanto al destino del local, prohibición de actividades concurrentes y de instalación de máquinas recreativas y de carácter lúdico o de reclamo de cualquier clase, el control por parte de la arrendadora en relación con los rótulos y carteles indicadores de los locales, la limitación de horarios y el control sobre la publicidad o promoción por parte de la arrendadora, si bien constituyen una evidente limitación para el arrendatario, no privan al contrato de autonomía e independencia, ni suponen que dicho contrato deba entenderse como una simple parte o apéndice de una relación jurídica superior vinculada al centro comercial. 5.- Finalmente, las limitaciones de la facultad de ceder o subarrendar, la aceptación expresa de las normas del régimen interior del centro comercial, la reserva sobre la admisibilidad de la clientela a favor de la arrendadora y la carencia de salida directa a la vía pública, la suscripción obligatoria de una póliza de seguros que cubran daños a terceros y responsabilidad civil en la que puedan incurrir sus ocupantes y, en fin, la conversión de su inobservancia en causa de resolución del contrato de arrendamiento, tampoco constituyen particularidades que conviertan al arrendamiento examinado en "complejo", toda vez que alguna de tales prohibiciones aparecía también contemplada en la legislación arrendaticia especial y, las otras, son muestra de la autonomía de las partes para regular sus relaciones en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en la forma que aparecen regulados en la vigente ley arrendaticia.

Para concluir diremos que resulta evidente que el contrato litigioso presenta las particularidades que pormenorizadamente describe la resolución apelada mas, éstas, son manifestación de la autonomía de voluntad contractual legalmente establecida para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda y no suponen, como más arriba se ha razonado, que aquel pierda su autonomía convirtiéndose en una suerte de apéndice o secuela de una unidad superior constituida por el centro comercial.

SEXTO.- En materia de costas: 1.- Respecto de las de primera instancia, no procede la imposición a ninguno de los litigantes como más arriba se ha razonado para acoger parcialmente el recurso de apelación interpuesto por las actoras, y aunque por mérito del pronunciamiento ahora recaído la demanda será totalmente desestimada, el asunto, cuando menos en relación con la naturaleza jurídica del contrato, presentaba dudas de derecho y de ello es muestra la jurisprudencia que se cita en la resolución apelada para defender el carácter complejo del vínculo arrendaticio. 2.- En relación con las de esta alzada y de conformidad con lo prevenido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la ley procesal, al haberse estimado parcialmente el recurso deducido por las demandantes y totalmente el interpuesto por la demandada, no ha lugar a pronunciamiento en su relación. Podría argüirse que en mérito a la estimación del recurso de Realia, habría de desestimarse el deducido por las actoras pues como consecuencia de la total desestimación de la demanda, éstas deberían ser condenadas en costas, mas en su relación diremos que este Tribunal revisa los pronunciamientos de la instancia en atención a la situación entonces existente y no la que resulta de las modificaciones que puedan introducirse en esta alzada, siendo en cualquier caso que a la vista de las decisiones contenidas en la apelada, el recurso de las actoras en relación con el pronunciamiento en cuanto a costas, aparecía justificado.

Vistos los preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Guadalamar Restauración SL y por Anguterra Restauración SL y totalmente el deducido por Realia Patrimonio SLU, contra la Sentencia dictada por el JPI Nº 2 de esta Capital de fecha 7 de mayo del año 2.009 aclarada por medio de Auto de fecha 14 de mayo del año 2.009 , debemos desestimar y desestimamos en su integridad la demanda presentada por Guadalamar Restauración SL y por Anguterra Restauración SL contra Realia Patrimonio SLU, absolviendo a la demanda de la totalidad de las pretensiones en su contra deducidas en el escrito de demanda, y todo ello sin hacer pronunciamiento en cuanto a costas ni en la instancia, ni en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.