Sentencia CIVIL Nº 14/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 318/2019 de 16 de Enero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 318/2019 -J

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de Gavà

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 80/2018

Parte recurrente/Solicitante: Epifanio

Procurador/a: JOSE ANTONIO LOPEZ JURADO GONZALEZ

Abogado/a: Olga Moreno Martínez

Parte recurrida: Florencia

Procurador/a: REBECA RABAL LLACER

Abogado/a: FRANCISCA GOMEZ MINGUEZ

SENTENCIA Nº 14/2020

Magistradas/o:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 16 de enero de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 18 de marzo de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 80/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador JOSE ANTONIO LOPEZ JURADO GONZALEZ, en nombre y representación de Epifanio contra Sentencia - 13/12/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora REBECA RABAL LLACER, en nombre y representación de Florencia .

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rabal actuando en nombre y representación de Dª Florencia, contra D. Epifanio, debo condenar y condeno a éste a que abone à la Sra. Florencia la cantidad de 2.800 euros, más los intereses legales correspondientes en los términos recogidos en el fundamento jurídico quinto de esta resolución y las costas del procedimiento'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 24/10/2019.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por el demandado, D. Epifanio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual es estimada en su integridad la demanda presentada en su contra por Dª. Florencia, en reclamación de la devolución de la fianza arrendaticia que, por importe de 2.800 euros, entregó al demandado al tiempo de suscribir ambos un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2013, en relación con la vivienda sita en la AVENIDA000, nº NUM000 casa de Castelldefels, propiedad del demandado.

La actora alegó en su demanda que dicho contrato finalizó en virtud de sentencia firme dictada en procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de cantidad, y que la entrega de la posesión tuvo lugar en fecha 12 de febrero de 2015, sin que el demandado hubiese procedido aún a la devolución de la fianza, pese a haber transcurrido sobradamente el plazo de treinta días previsto en el art.36 LAU.

El demandado se opuso en la contestación, partiendo de que la actora conocía cuál era el estado de la finca al tiempo de arrendarla, y de que tuvo que presentar en su contra y en contra del otro arrendatario demanda de juicio verbal de desahucio de pago de rentas y de reclamación de cantidad e iniciar un procedimiento de ejecución para obtener su cobro, a través del cual había podido recuperar las cantidades adeudadas con sus intereses, si bien no había podido recuperar los gastos judiciales devengados por esas actuaciones ni por un incidente de nulidad de actuaciones instado de contrario, al tener reconocido los allí demandados el derecho de asistencia jurídica gratuita. Alegó que, por tal motivo, con la fianza arrendaticia había podido mitigar en parte los perjuicios sufridos, puesto que, además, la vivienda no fue entregada en buenas condiciones; no procedía la devolución de la fianza porque los arrendatarios no habían cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato, al existir desperfectos y haber cantidades por suministros pendientes, entre otras cuestiones, en contra de lo estipulado en la cláusula quinta: 'para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de este contrato y responder de los posibles daños en las instalaciones de la casa, así como de la reparación o sustitución, en su caso, del mobiliario y enseres reseñados en el Anexo del contrato. En ningún caso se entenderá que la fianza puede aplicarse al pago de la renta. La fianza se entregará a la parte arrendataria, una vez se haya verificado los suministros y el estado de la vivienda sean correctos. Después se devolverá la fianza en un plazo máximo de un mes desde la finalización del contrato'. En concreto, los incumplimientos de los arrendatarios fueron los siguientes: 1) falta de realización de las obras en la cocina, para lo cual les fue concedida una carencia de un mes de renta (1.400 euros), obras que fueron realizadas por la arrendataria actual; 2) al tiempo de concertar el contrato, en la vivienda había un mueble canterano catalán de nogal del siglo XVIII en la sala de estar, el cual ya no estaba al tiempo de la entrega de llaves; el demandado disponía de un mueble idéntico en su tienda de antigüedades, valorado en 6.000 euros, y faltaban también otros muebles; 3) la vivienda presentaba desperfectos, y tuvo que ser pintada de forma íntegra por un profesional, quien tapó también los agujeros que se habían realizado, por un coste aproximado de 600 euros; 4) existía deuda pendiente por suministros, y, para evitar el coste de sufragar la deuda de los arrendatarios, se tuvieron que contratar nuevos contadores por parte del demandado, y 5) el demandado tenía a su favor las costas causadas en el procedimiento declarativo, en el de ejecución y en el incidente de nulidad señalados (en total, 5.304,76 euros), por lo que procedía su compensación, legal o judicial ( arts. 1195 CC y 1196 CC).

La actora se opuso a la compensación de deudas, pues alegó que se hizo entrega de la vivienda a la persona designada por la propiedad, en la forma que constaba documentalmente acreditada, sin que, hasta la presentación de la demanda, fuese requerida por parte del demandado en el sentido expuesto en la contestación, quien reconoce que se halla en disposición de la fianza. Añadió que no procedía compensar las costas procesales causadas en otros procedimientos, al tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita.

La sentencia es estimatoria de las pretensiones de la actora. Se parte de la regulación legal de la fianza y de lo pactado en el contrato de arrendamiento acerca de su finalidad concreta, así como de que, conforme a las reglas de la carga de la prueba ( art.217 LEC), una vez acreditado por la actora el hecho que hace nacer la obligación de devolver el importe de la fianza, que es la extinción del contrato de arrendamiento, corresponde al demandado probar las excepciones que opone. Se motiva que no procede dar lugar a ninguna de ellas, razón por la cual no cabe compensar la fianza arrendaticia con los conceptos alegados por el demandado.

El demandado apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda, por aplicación de la compensación legal; de modo subsidiario, solicita la aplicación de la compensación judicial respecto del crédito que ostenta por costas procesales en la cuantía de 5.304,76 euros, importe superior al reclamado de contrario. Y solicita la imposición de costas al actor apelado, por temeridad.

La actora apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El apelante reitera en su recurso que procede la compensación de los conceptos señalados, en virtud de la prueba documental y testifical practicada. Alega error en la valoración de la prueba, y alega también falta de pronunciamiento en la sentencia recurrida sobre la compensación judicial.

Por lo que respecta a la carencia otorgada para la realización de obras de reforma en la cocina, reitera que fue pactada con tal finalidad, y que no fueron realizadas por los arrendatarios, sino por la arrendataria posterior, la Sra. Piedad, que así lo corroboró durante el juicio, donde declaró como testigo.

Sin embargo, este Tribunal comparte el criterio del juez 'a quo' cuando distingue entre lo pactado en la cláusula segunda y lo pactado en la cláusula sexta del contrato. En efecto, en la cláusula segunda 'in fine', consta: 'El presente contrato se establece un período de CARENCIA desde la firma del presente contrato hasta el 15 de AGOSTO de 2013; para que pueda acomodar el piso así como para poder instalar los electrodomésticos y adecuar el piso (...)'. En la cláusula sexta, consta, en cambio, lo siguiente: 'El arrendador autoriza a la parte arrendataria a hacer reforma integral de la cocina de la planta baja sin que ello autorice a tirar pared o tabique alguno de la vivienda que afecten a la distribución original de la vivienda. Todos los gastos irán a cargo del arrendatario. En cualquier caso las mejoras realizadas quedarán en beneficio de la propiedad una vez el inquilino abandone la vivienda, sin obligación por parte del arrendador a pagar compensación alguna por las obras realizadas. El arrendatario se compromete a presentar a propietaria un croquis de las mismas, antes de efectuar dichas obras de reforma integral de la cocina'.

Como se señala en la sentencia recurrida, no se fija que la reforma de la

cocina sea una obligación para los arrendatarios, sino que se establece como una facultad ('El arrendador autoriza'), que, en caso de haberse ejercido, ya tenía un beneficio claro para la propiedad, cual era aprovecharse de la mejora a la finalización del contrato, sin tener que pagar cantidad alguna por la misma. Además, al momento de regular la carencia en la cláusula segunda, no se hace ninguna referencia a la cocina ni a su reforma. Y cabe añadir que no hay base alguna para asimilar el coste de las obras de reforma integral de una cocina con el importe limitado a una mensualidad de renta (1.400 euros); de hecho, la testigo Sra. Piedad realizó obras de reforma de la cocina, y su importe es superior, según resulta de la documental aportada con la contestación, y que, durante el juicio, la testigo cifró entre 4.000 y 5.000 euros, por haberlas ido realizando poco a poco.

Por lo que respecta a la compensación solicitada del importe de un mueble canterano catalán de nogal del siglo XVIII, que el demandado reitera estaba en la sala de estar, lo cual es negado por el actor en su recurso, en la sentencia recurrida se señala cómo las testificales practicadas, en las personas del Sr. Narciso y de la Sra. Santiaga, y las fotografías acompañadas al contrato y a la contestación permiten reconocer como cierta la preexistencia del mueble y su desaparición durante la relación contractual, si bien no existe prueba de su valor ni tampoco de que el mismo haya sido sustituido a costa del propietario, al no haber prueba documental, y menos pericial.

La actora no ha impugnado la sentencia, por lo que, jurídicamente, debe ser tenida por aquietada a la preexistencia del mueble en cuestión en la vivienda. Pero lo que no cabe es acoger una valoración unilateral del demandado ascendente a 6.000 euros, sin valoración pericial alguna que la avale, cuando la prueba correspondía al demandado, quien pide su compensación. Es más, aunque es cierto que el demandado no tenía la obligación de sustituir el mueble, entra en contradicción cuando afirma en su recurso que no pudo aportar una valoración ni un dictamen pericial del mueble, porque ya no disponía de él y no podía ser examinado por un profesional, cuando, en su contestación, afirmó que disponía de uno idéntico en su tienda de antigüedades y que había sido valorado en 6.000 euros. Si así fue, pudo haber aportado fotografías del mueble de que disponía, para ver su similitud con el que es objeto de litigio, y aportar esa valoración a la que alude, aparte de que podría haber aportado una valoración pericial del canterano litigiosos a partir de las propias fotografías aportadas.

En cuanto a que la vivienda presentaba desperfectos, y tuvo que ser pintada de forma íntegra por un profesional, quien tapó también los agujeros que se habían realizado, el apelante dio ya en su contestación un coste tan solo aproximado, ascendente a 600 euros, por lo que se trata también de una valoración unilateral. Este Tribunal comparte lo que se pone de relieve en la sentencia recurrida acerca de que el testigo Sr. Narciso, quien reconoció tener relación de amistad con el demandado, afirmó que la vivienda presentaba pequeños desperfectos y que participó en labores de pintura y sellar juntas de una bañera, y que la testigo Sra. Santiaga, quien manifestó que la hermana del demandado era su madrina, afirmó que la vivienda se devolvió en muy mal estado, en especial la pintura de colorines de las paredes; de hecho, en la contestación, el demandado aludió directamente a temas de pintura y de cobertura de agujeros, sin precisar, sin embargo, lo de los colorines. Pero, aunque no se niega que la casa fuese pintada, tras un arrendamiento que no llegó a alcanzar los dos años, pues así lo reconoció la testigo Sra. Piedad durante el juicio -dijo que, cuando ella entró, estaba recién pintada-, no ha quedado probado ex art.217 LEC el coste que tuvieron estas reparaciones. Además, es cierto que el testigo Sr. Narciso reconoció que hizo labores de pintura, pero no consta ningún tipo de contraprestación económica, que, desde luego, no ha quedado documentada durante procedimiento; el citado testigo declaró que no se hicieron facturas, sino que lo hizo como favor 'entre comillas', entre sábados y domingos.

Cabe añadir que el demandado no aporta tampoco prueba pericial alguna de valoración de los desperfectos señalados.

Respecto de la compensación relacionada con los suministros, lo cierto es que el apelante reitera que, para evitar el coste de sufragar la deuda de los arrendatarios, tuvo que contratar nuevos contadores. A tal efecto, aportó con la contestación facturas de suministros, que afirmó impagadas, y documental relativa a los nuevos contadores.

Sin embargo, como alega la apelada en su escrito de oposición al recurso, en el documento de entrega de llaves de fecha 13 de febrero de 2015, consta la lectura de los suministros de agua, luz y gas, pero, posteriormente, nada fue reclamado por el apelante. Y, aparte de que la apelada alega que los suministros no quedaron impagados, la realidad es que las facturas aportadas con la contestación van a nombre de los arrendatarios, no del arrendador; los suministros se pusieron, pues, a nombre de los arrendatarios, por lo que, en caso de haber resultado impagados, cabría la posibilidad de que su importe les fuera reclamado por las correspondientes Compañías prestadoras del suministro. De hecho, el demandado no abonó tales suministros, sino que asumió el coste de nuevos contadores. Y, sobre todo, como se señala en la sentencia recurrida, en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, se pactó lo siguiente: 'Correrán a cargo de la arrendataria los gastos de los suministros de la vivienda (...) La luz y el agua están dadas de alta y al corriente de pago. El arrendatario realizará el cambio de cuenta bancaria en la factura de la luz, agua y gas'. Por tanto, no procede que la actora afronte la contratación de nuevos contadores al finalizar el contrato, pues esa obligación no resulta del mismo ni aparece justificado su coste en la documentación aportada con la contestación a la demanda.

En cuanto a la compensación de las costas procesales causadas en otros procedimientos judiciales previos relacionados con el arrendamiento, la actora era -y es- beneficiaria del derecho a la asistencia jurídica gratuita, de modo que, aunque fue condenada en costas -al igual que el otro arrendatario demandado, el Sr. Rogelio- el art. 36.2 LAJG dispone lo siguiente:

'Cuando en la resolución que ponga fin al proceso fuera condenado en costas quien hubiera obtenido el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o quien lo tuviera legalmente reconocido, éste quedará obligado a pagar las causadas en su defensa y las de la parte contraria, si dentro de los tres años siguientes a la terminación del proceso viniere a mejor fortuna, quedando mientras tanto interrumpida la prescripción del artículo 1.967 del Código Civil. Se presume que ha venido a mejor fortuna cuando sus ingresos y recursos económicos por todos los conceptos superen el doble del módulo previsto en el artículo 3, o si se hubieran alterado sustancialmente las circunstancias y condiciones tenidas en cuenta para reconocer el derecho conforme a la presente Ley. Le corresponderá a la Comisión la declaración de si el beneficiario ha venido a mejor fortuna conforme a lo dispuesto en el artículo 19, pudiendo ser impugnada la resolución que dicte en la forma prevista en el artículo 20.'

En este caso, no consta que tal declaración haya tenido lugar, como se señala en la sentencia recurrida, de modo que, partiendo de que el art.1195 CC dispone que 'Tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra', no se dan los presupuestos previstos para que tenga lugar conforme al art.1196 CC, que dispone lo siguiente:

'Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.'

Finalmente, en cuanto a que en la sentencia recurrida no se aluda a la compensación judicial, ceñida a la de las costas procesales, lo cierto es que tampoco procede su apreciación.

La STS, Sala 1ª, de 14 de marzo de 2012, dispone lo siguiente:

'Distingue generalmente la doctrina entre la compensación legal, convencional, facultativa y judicial. En este sentido, la legal es la que regula el propio Código Civil en los artículos 1195 a 1202 y actúa aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y los deudores (artículo 1202). La convencional se da cuando las partes pactan la extinción recíproca de las obligaciones, pero sin concurrir los requisitos legales de la compensación (artículo 1255)). La facultativa tiene lugar cuando los obstáculos que impiden la compensación legal, son salvados de forma unilateral por aquel a quien favorece. Y, por último, la judicial tiene lugar cuando es el juez el que la determina en cuanto pronuncia una sentencia que contiene una condena dineraria a favor de cada una de las partes y en contra de la otra, según las pretensiones de las mismas formuladas en el proceso; supuesto en el que lo que procede es fijar el saldo resultante a favor de una u otra parte tras desaparecer los respectivos créditos en la cantidad concurrente, de modo que tal extinción viene ordenada por el propio órgano jurisdiccional en sentencia y como resultado de un proceso ( sentencias, entre otras, de 7 junio 1983 ; 17 mayo 1984 ; 31 mayo y 24 octubre 1985 ; 11 octubre y 21 noviembre 1988 ; 2 febrero 1989 ; 30 enero y 2 julio 1991 ; 19 febrero , 12 junio y 16 noviembre 1993 ; 9 abril y 30 diciembre 1994 ; 1 febrero , 8 junio y 27 diciembre 1995 ; 8 junio 1998 , 18 enero 1999 , 17 julio 2000 y 12 marzo 2004 ).'

Aplicar en este caso la compensación judicial supondría 'burlar' las disposiciones y los beneficios concedidos por la LAJG a quien tiene reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita, y convertiría en letra muerta la exigencia de que la exacción -no la tasación- de las costas tenga lugar cuando el beneficiario llegue a mejor fortuna, razón por la cual no puede tener lugar.

Por consiguiente, a tenor de todo lo expuesto, al no acogerse el error en la valoración de la prueba esgrimido por el apelante en su recurso, procede su desestimación y la confirmación de la resolución recurrida.

TERCERO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Epifanio contra la sentencia dictada en fecha 13 de diciembre de 2018 por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 9 de Gavà, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.