Sentencia CIVIL Nº 14/2021, Juzgado de Primera Instancia - Pamplona/Iruña, Sección 5, Rec 620/2019 de 08 de Enero de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000014/2021

En PAMPLONA/IRUÑA, a Ocho de Enero de Dos Mil Veintiuno

Vistos por mí, Doña Ikerne Aznar Malo, Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Pamplona/Iruña, los presentes autos de Juicio Ordinario, registrado con el número 620/2019, en los que han sido parte demandante DOÑA Matilde representada por el Procurador de los Tribunales Sr. De Pablo y asistida técnicamente por el Letrado Sr.Lopez de la Peña Saldías y como demandado LUCAS FIMERSA S.L., representado por la procuradora Sra. Urricelqui y defendido por los Letrados Sr.Avila Ojer y Sr.Sanjurjo San Martín, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 117 de la Constitución Española, dicto la presente resolución sobre la base de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO.-Fue turnada a este Juzgado demanda de Juicio Ordinario, en reclamación de cantidad, formulada por la parte actora en la que, exponiendo los hechos que constan en la misma, previa alegación de los fundamentos de derecho que consideró aplicables al caso, se concluye la demanda suplicando que, previos los trámites legales pertinentes, sea dictada Sentencia estimando la demanda, condenando al demandado a abonar la cantidad de 5.460,10 euros más los intereses legales correspondientes.

SEGUNDO.-Admitida a trámite la demanda por Decreto de 17 de julio de 2019, se emplazó a la demandada por veinte días contestando mediante escrito fechado el 27 de septiembre de 2019 en el que, tras exponer los hechos y razonamientos jurídicos que consideró de aplicación concluye en súplica del dictado de una sentencia desestimatoria, formulando reconvención en la que interesa el dictado de una sentencia por la que se condene a la demandante a abonarle 1.500 euros más intereses.

Emplazada la actora para contestar a la reconvención ésta lo hizo en tiempo y forma interesando su desestimación.

TERCERO.-La audiencia previa tuvo lugar el día 9 de marzo de 2020 y en la misma, tras comprobar por S.Sª la subsistencia del litigio y fijar las cuestiones controvertidas se propuso por las partes la prueba que consideraron oportuna admitiéndose por S.Sª las que constan en soporte audiovisual.

CUARTO.-La Vista se celebró el 15 de septiembre de 2020 y a al misma acudieron ambas partes debidamente representadas y defendidas.

Tras la práctica de la prueba admitida, a excepción del interrogatorio de parte que fue renunciado, y la testifical del Sr. Pablo, y la formulación de las partes de sus conclusiones finales por su respectivo orden, quedaron los autos vistos para sentencia.

La Vista consta en soporte audiovisual.

QUINTO.-En el presente procedimiento se han observado todas las formalidades que exige la Ley.

Fundamentos

PRIMERO.-Manifiesta la parte actora, en su escrito de demanda, que suscribió, el 22 de mayo de 2017, un contrato privado de arrendamiento del local comercial de su propiedad, sito en la Calle Navarro Villoslada, nº 2, bajo de Pamplona, con la Sra. Sandra por un periodo de cinco años que comenzaba el 1 de junio de 2017, en el que se subrogó como arrendataria la mercantil demandada el 24 de agosto de 2018. La renta pactada fue de 550 euros mensuales con un periodo de carencia de ocho meses, habida cuenta que la arrendadora se encargaba de acometer los trabajos de acondicionamiento que requería el local para explotar un negocio, quedando las mejoras para la arrendadora a la finalización del contrato. Añade la parte demandante que la arrendataria le comunicó su intención de desistir del contrato en septiembre de 2018, a lo que ella se opuso, no siéndole devueltas las llaves hasta el 21 de diciembre de 2018. Reclama la parte actora, en la presente litis, las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2018; 782,10 euros por los desperfectos que, afirma, presentaba el local a su entrega; 854 euros por el aparato de aire acondicionado que, señala, colocó la Sra. Sandra y se levó del local, pese a lo pactado; 600 euros por el mostrador que la Sra. Sandra retiró el local a su entrada y no ha devuelto; Y 3.327,50 euros en concepto de daños y perjuicios por los cinco meses que el local permaneció desocupado hasta que fue nuevamente arrendado. Estima la parte que de dichas cuantías debe descontarse los 1.500 euros de fianza.

Frente a tales pretensiones la parte demandada argumenta que desde el inicio del arrendamiento el local presentaba numerosos deterioros motivados por las filtraciones de agua cuando había tormenta, así como problemas de exudación de la carpintería de las fachadas, por lo que comunicó a la arrendadora, en septiembre de 2017, su intención de abandonar el local dado que ésta no cumplía con su obligación de mantenerlo en condiciones para servir al uso convenido, pese a los requerimientos que se le hicieron en tal sentido. Señala que la arrendadora estuvo conforme, pero, tras remitirle un mail con su intención como ésta le solicitó, la Sra. Matilde se negó a la resolución. Añade que siempre estuvieron las llaves a disposición de la arrendadora que, sin embargo, no mostró interés en recogerlas, así como tampoco en devolver la fianza, por lo que ni procede el pago de rentas ni la indemnización por daños y perjuicios. Por lo demás, respecto de los daños por los que se le reclama niega que esté acreditada su ejecución y que, en todo caso, obedecen a la desidia de la arrendadora en la reparación de las deficiencias. En relación al aire acondicionado sostiene que estaba facultada para retirarlo, dado que su colocación no se contemplaba en las obras de adecuación del local. Y, respecto del mostrador manifiesta que la arrendadora le manifestó que podía hacer con él lo que quisiera por lo que redujo su tamaño a su costa. Por último formula reconvención a fin de que le sea devuelta la fianza de 1.500 euros en su día entregada.

SEGUNDO.-A tenor de la documental obrante en autos, en concreto el documento nº 1 del escrito de demanda, queda acreditado que entre la demandante y la Sra. Sandra -a la que sucedió la demandada- se suscribió el 22 de mayo de 2017, un contrato de arrendamiento del local propiedad de la parte demandante sito en la Calle Navarro Villoslada, nº 2, bajo de Pamplona para destinarlo al comercio de moda y complementos con una duración prevista de cinco años a partir del 1 de junio de 2017.

Según manifiestan ambas partes en septiembre de 2018 la arrendataria manifestó a la arrendadora su intención de no continuar con el contrato. Obra al documento nº 5 de la contestación el mail remitido con tal contenido. A juicio de la parte actora se trata de un desistimiento unilateral y, por tanto, procede el abono de las mensualidades de renta devengadas hasta que le fueron entregadas las llaves, así como de una indemnización en concepto de daños y perjuicio habida cuenta que el contrato se pactó por cinco años. A juicio de la parte demandada, sin embargo, el contrato fue válidamente resuelto atendiendo a las deficiencias que presentaba el local que lo hacían inútil para el uso convenido y ante la falta de reparaciones por parte de la arrendadora para solucionarlas.

Pues bien, el artículo 21.1 de la LAU señala que 'el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil', estableciendo el artículo 27.3 del mismo Texto Legal la facultad del arrendatario de resolver el contrato cuando el arrendador no realice las mencionadas reparaciones.

En el caso de autos existe en las actuaciones prueba suficientemente acreditativa tanto de que el local presentaba deficiencias que lo hacían inútil para el uso al que estaba destinado, como de que la reparación de tales deficiencias fueron requeridas en varias ocasiones por la arrendataria a la arrendadora, como de que la misma desoyó tales requerimientos.

Y así obra al documento nº 12 prueba pericial que confirma que el local presentaba problemas de filtraciones por una impermeabilización deficiente de marquesina y repisa que provocó manchas en la parte inferior de las carpinterías, deterioro en el rodapié, manchas de humedad en las caras interiores de fachadas desprendimientos en cara inferior de forjado superior y desprendimientos de la pintura en la zona de la marquesina. Así mismo la pericial acredita que las carpinterías exudan resina con un aspecto deteriorado. El perito aclara que se trata de un problema que no se soluciona con un mantenimiento de las mismas porque su origen se encuentra en un secado incompleto de la madera antes de su confección.

Debe tenerse en cuenta, además, que se trata de un local de venta al público de ropa y complementos por lo que el aspecto del mismo no es meramente una cuestión de estética sino que incide en la propia finalidad perseguida ya que afecta a la visión que el cliente tiene del local y, por tanto, repercute muy negativamente en las ventas. Además, el problema de la carpintería puede causar daños en la ropa de los clientes que se acercan al local y en la propias prendas que se ofertan al público. El perito recoge en su informe que se llegaron a producir daños puntuales en el género incluso.

Por lo demás, los documentos nº 6 y nº 11 de la contestación acreditan, sin género de dudas que tales patologías fueron puestas en conocimiento por parte de la Sra. Sandra a la arrendadora con repetidos requerimientos para que le diera una solución y, así mismo, acreditan que la misma se limitó a manifestarle que estaba trasladando tal problema a la comunidad de propietarios por considerar que eran los responsables de las filtraciones. Compareció como testigo el Sr. Jose Francisco que manifestó que el seguro le envío a pintar una mancha de humedad producida por una gotera, pero ello no es suficiente para subsanar las deficiencias a las que se ha hecho mención. Ello supone un claro incumplimiento de sus obligaciones como arrendadora que, conforme a la normativa transcrita faculta a la arrendataria para resolver el contrato.

Válidamente resuelto, por tanto, dado que se comunicó mediante mail fechado el 10 de septiembre de 2018 (Doc nº 10 de la contestación) no procede ni el abono de las rentas que se reclaman ni el pago de indemnización alguna.

TERCERO.-Debe abordarse ahora la cuestión relativa a la cuantía que se reclama en concepto de desperfectos que presentaba el local a su entrega y que importa 782,10 euros.

La parte demandante aporta un presupuesto confeccionado por el Sr. Carlos Ramón que hace referencia a la necesidad de arreglar los desperfectos de paredes y techos y su pintado en el interior del local, el lijado y pintado de los paneles de poliuretano del exterior y la colocación de dos focos Led.

Los documentos 9 a 14 son fotografías que acreditan los desperfectos que quedaron en el local tras ser abandonado por la arrendataria que, por otro lado, no son negados por la parte demandada. El hecho de que hayan sido o no reparados resulta indiferente a estos efectos. La parte demandada se comprometió contractualmente a acondicionar el local a cambio de ocho meses de carencia de renta y a dejar las mejoras a beneficio de la arrendadora y, por tanto, debe responder de los desperfectos que presente con independencia de que la misma haya acometido o no su reparación. El propio concepto de fianza lleva a tal conclusión dado que se prevé para hacer frente a los eventuales desperfectos que presente el objeto arrendado sin necesidad de acreditar su reparación.

CUARTO.-Se reclama, así mismo, el importe del aparato de aire acondicionado que la Sra. Sandra colocó en el local con ocasión de las reformas acometidas en el mismo y que, sin embargo, retiró tras abandonarlo. Basamenta la parte actora su pretensión en la cláusula primera del contrato que señala 'al finalizar el arrendamiento todas las instalaciones y acondicionamiento que se realicen en el local quedarán en beneficio de la parte arrendadora'.

La clausula es clara y se refiere, incluso, a 'instalaciones' dentro de las que se encuadra, sin duda, el aparato de aire acondicionado. La propia parte arrendataria envió a la arrendadora la factura de su colocación, dado que obra en su poder, por lo que la conclusión ha de ser que la parte arrendadora tiene derecho a su ocupación y, por tanto, ante su falta a solicitar la indemnización por su importe. El hecho de que se su colocación fuera prevista en un primer momento o con posterioridad en nada afecta a la cuestión, dado que los términos de lo pactado por las partes son claros.

Dado que no se ofrece un valor alternativo por el deterioro que la depreciación que la misma hubiera podido sufrir por el transcurso del tiempo debe condenarse a la parte a abonar los 359 euros por la compra del aparato conforme a la factura que obra como Doc nº 8 demanda. Efectivamente, y tal y como señala la demanda, pese a que en la misma está escrito a mano 'total 854 euros' no se acredita de dónde sale ese importe y sólo se justifican los mencionados 359 euros.

QUINTO.-La última de las cuestiones controvertidas se refiere al mostrador que se encontraba en el local. La parte arrendadora reclama 600 euros en tal concepto. Se niega la arrendataria aduciendo que le pidió a la Sra. Matilde que se lo llevara del local, pero ésta le dijo que no lo quería y podía hacer con él lo que quisiera por lo que lo reformó. La reforma queda acreditada en los autos a través de la factura que se aporta como documento nº 3 de la contestación. En los términos en los que, se infiere de los whattsapps aportados, se desarrollaban las relaciones entre las partes no parece dable que el mostrador se reformara sin el conocimiento de la arrendadora por lo que no puede prosperar la pretensión deducida en este sentido.

SEXTO.-Por tanto la parte arrendataria está obligada a abonar a la arrendadora la cantidad de 1.141,10 euros.

A la citada cantidad debe descontársele la entregada en concepto de fianza. Como es sabido para que pueda producirse la compensación, es necesario que se cumplan los requisitos que establece el Código Civil y que tradicionalmente han venido destacando la doctrina y la jurisprudencia: 1. Reciprocidad y propio derecho ( art. 1195 del Código Civil); 2. Que cada uno de los obligados lo esté principalmente y sea a la vez acreedor principal del otro ( art. 1196 del Código Civil); 3. Que las dos deudas han de consistir en una cantidad de dinero, o si las cosas debidas son fungibles, han de ser de la misma especie y también de la misma calidad si ésta se hubiese designado ( art. 1196.2.º del Código Civil; 4. Que las deudas estén vencidas ( art. 1196.3.º del Código Civil); 5. Que las deudas sean líquidas y exigibles ( art. 1196.4.º del Código Civil); 6. Que ninguna de las deudas ha de estar sujeta a retención ni ha de ser objeto de contienda promovida por tercera persona y notificada oportunamente al deudor ( art. 1196.5.º CC) y 7. Ausencia de prohibición legal ( art. 1200 del Código Civil). Como señala la SAP de Madrid (Sección 14ª), núm. 256/2016 de 22 junio, con cita en la de 21 de febrero de 2014 'La fianza arrendaticia es una garantía que responde de la restitución del inmueble en el mismo estado en que se recibió, Arts.1561 a 1564 C.C (LEG 1889, 27) . y que despliega su eficacia en la fase de liquidación del contrato, de manera que, salvo pacto expreso en contrario, no es compensable con la rentas debidas, y su reintegro solo es exigible cuando el inmueble se devuelve en buen estado. Es por tanto un crédito finalista, que no cumple las condiciones del Art.1195 y 1196 C.C ., porque no es cantidad liquida ni exigible; depende de la existencia de daños en el inmueble arrendado, y de su importe...Efectivamente, para que proceda la compensación como forma de extinción de las obligaciones recíprocas es preciso que ambas partes sean por derecho propio recíprocamente acreedoras y deudoras en base a una deuda líquida, vencida y exigible. La deuda reclamada por la actora es líquida, está obviamente vencida y es por ende exigible'. En definitiva no se trata tanto de que no puedan compensarse los importes adeudados en concepto de rentas y cantidades asimiladas con el importe de la fianza, como de que no pueden compensarse hasta que la fianza no haya cumplido su finalidad y, por tanto, hasta que no constituya un crédito líquido y exigible por la determinación de la inexistencia de daños y perjuicios que satisfacer con la misma.

En el caso de autos la fianza ya ha cumplido su finalidad de garantía y, habiéndose determinado en la presente resolución el importe de los desperfectos causados cabe su compensación judicial.

Además, formulada reconvención por la parte demandada, la actora debe abonarle los 358,90 euros que restan hasta los 1.500 prestados como fianza.

SEXTO.-La citada cantidad devengará el interés legal del dinero, conforme al artículo 1.108 del C.C. desde la fecha de interpelación judicial.

SEPTIMO.-Conforme al principio del vencimiento objetivo no cabe hacer expresa imposición de costas a ninguna de las dos partes ni en demanda ni en reconvención, dada la estimación parcial de ambas.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmentela demanda interpuesta por DOÑA Matilde contra LUCAS FIMERSA S.L. y, en consecuencia, declaro que la demandada adeuda a la demandante 1.141,10 euros que han sido satisfechas mediante compensación con la fianza entregada. Todo ello sin imposición de costas.

QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO parcialmentela demanda reconvencional interpuesta por LUCAS FIMERSA S.L. contra DOÑA Matilde y, en consecuencia, condeno a ésta a abonar a aquella la cantidad de 358,90 euros que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de interpelación judicial. Todo ello sin imposición de costas.

Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que contra esta Sentencia puede interponerse RECURSO DE APELACION, preparándolo ante este Juzgado, mediante escrito que se presentará dentro del QUINTO DIA desde el de su notificación, en el que se deberá citar la resolución apelada y manifestar su voluntad de recurrir, con expresión de los pronunciamientos que impugna, para su resolución por la Ilma. Audiencia Provincial de Navarra, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Si el recurrente fuere el demandado, deberá manifestar y acreditar por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, conforme a lo dispuesto en el art. 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El referido recurso se declarará desierto, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios periodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato.

Así por ésta mi Sentencia, de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo pronuncio, mando y firmo.

EL/LA MAGISTRADO-JUEZ

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3162000004062019 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.