Sentencia Civil Nº 140/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 7, Rec 866/2003 de 08 de Abril de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 140 / 04

Iltmos. Sres.:

D. José Madaria Ruvira.

D. José Teófilo Jiménez Morago.

D. Fernando Cambronero Cánovas

En la ciudad de Elche, a ocho de abril de dos mil cuatro.

La Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Alicante, con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio de MENOR CUANTÍA seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. UNO de ORIHUELA, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante D. Miguel y DOÑA Leticia representados por el Procurador D./Sra. Torres Carreño y dirigidos por el Letrado D./Sr. Sánchez Andrés y como apelada y demandada en la instancia MANAGEMENT HORUS , SOCIEDAD LIMITADA y D. Eduardo representados por el Procurador D./Sr. Pastor Garcia y con la dirección del Letrado D./Sr. Padilla Garcia de Arboleya.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Orihuela en los referidos autos, tramitados con el núm. 417/98, se dictó Sentencia con fecha 16/10/02 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando como desestimo la demanda legalmente interpuesta por DOÑA María Dolores , en nombre y representación de DON Miguel Y DOÑA Leticia, frente a MANAGEMENT HOUR S.L.Y Eduardo, debo declarar y declaro no haber lugar a las pretensiones en la misma deducidas con imposición a la actora de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma , que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formando el Rollo núm. 866/03, en el que se señaló para la deliberación y votación el día 8/03/04, en el que tuvo lugar.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, salvo el plazo para dictar Sentencia.

VISTO, siendo ponente el Iltmo. Sr. magistrado D. Fernando Cambronero Cánovas.

Fundamentos

PRIMERO.- Que el recurrente , centra su oposición a la Sentencia alegando en síntesis que no debe aplicarse el art.34 de la LH en la medida en que no puede considerarse a los demandados como terceros adquirientes de buena fe, puesto que Eduardo, la Mercantil Management Horus,SL y la Mercantil Playa Vieja,SL son lo mismo. Estas dos últimas sociedades forman una sola gestionada por el primero. En el presente caso, ni siquiera debe plantearse el problema de la buena fe, por no existir el concepto de tercero. Termina suplicando la revocación de la sentencia de instancia.

Frente a tales manifestaciones , la parte apelada presentó escrito de oposición al recurso, con el contenido que en el mismo consta.

SEGUNDO.- Que a la vista de la descripción cronológica de los hechos contenida en la Sentencia de instancia, que acogemos plenamente y a la que únicamente añadiremos que la venta en escritura pública se efectuó el 11 de Diciembre de 1.985 con entrega del precio y objeto de la misma, perfeccionándose así la venta. Se anota el embargo el 10/1/94, se expide certificación de cargas el 3/03/95, se inscribe la propiedad a favor de los actores el 16/12/95 y la declaración de obra nueva, también a su favor el 16/03/96 , y se dicta auto de adjudicación el 9 de Mayo de 1.997 .

La cuestión asi planteada, exige la integra estimación del recurso , basicamente por los siguientes motivos motivos:

1º) El adjudicatario y el cesionario, no adquirieron de quien según el Registro eran el propietario.

2º) Se trató de una compra de cosa ajena.

3º) No cabe considerar a Management Horus, SL como un tercer adquiriente hipotecario.

El primero relativo a la no aplicación al presente supuesto del art.34 de la LH . Porque aun cuando en la certificación de Cargas y Gravamenes constaba que el Cesionario adquiría de quien aparecía como propietario en Registro , eso no fue asi, puesto que desde que se expide la certificación de cargas hasta que se adjudicó en pública subasta y se cedió el remate, pasaron más de dos años. En ese periodo, los actores, que habían adquirido la propiedad por documento privado más de 23 años antes, (el 15 de Enero de 1.974), inscribieron tanto la citada escritura como otra posterior de obra nueva . En definitiva , la subasta se celebró con datos erróneos, puesto que desde que fue inscrita la propiedad de la finca en el Registro hasta que se subastó pasaron más de 17 meses. Con lo que no se puede considerar que ni el adjudicatario ni el cesionario estuvieran adquiriendo de quien en el Registro aparecía como propietario, puesto que en el Registro desde hacia 17 meses los propietarios eran otros.

El segundo motivo por el que debe ser estimado el recurso es porque estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena, sobre el que ésta Sala , ya ha tenido ocasión de pronunciarse en innumerables ocasiones. Pues si la primera compraventa concertada ya había quedado totalmente consumada por pago íntegro del precio del comprador y entrega de la cosa por el vendedor, ya no nos hallaríamos ante un supuesto de doble venta sino de venta de una cosa que ya no pertenece al vendedor ( en éste caso a la Caja Territorial de Madrid, S.A.) y sí los compradores primeros (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1951, 23 de mayo de 1955, 7 de abril de 1971 , 30 de junio de 1986 , 11 de abril y 17 de noviembre de 1992, 8 de marzo de 1993, 3 y 25 de marzo de 1994 y 2 de julio y 25 de noviembre de 1994, entre otras).

La venta de cosa ajena no aparece regulada en nuestro ordenamiento, mostrándose unánime la doctrina y la jurisprudencia en que, salvo la presencia de algún vicio del consentimiento o ilicitud de la causa, el contrato es válido, puesto que, entre otras razones , no existe ningún precepto en el Código Civil que exija al vendedor ser propietario de la cosa vendida. La naturaleza puramente obligacional de la compraventa , con independencia de los efectos reales que pueda alcanzar, unida a la tradición (artículos 609 y 1.095 ) queda satisfecha con la perfección del contrato (artículo 1.450 ). Se evita así la injusticia que para los intereses en juego comporta la sanción de nulidad, y se confiere al comprador la posibilidad de que el contrato sea título válido para la usucapión. Entre las Sentencias del Tribunal Supremo que afirman la validez del contrato de compraventa con independencia de la ajenidad de la cosa, que dará lugar en su caso a la entrada del id quod interest, si la cosa resulta imposible, o al saneamiento por evicción, si, una vez entregada, es recuperada por el verdadero propietario , se encuentran las de 5 de julio de 1958 , 5 de julio de 1976, 7 de junio y 25 de octubre de 1958, 5 de julio de 1976, 7 de junio y 25 de octubre de 1996. Ahora bien, cuando la venta de cosa ajena se encuentra inmersa en un supuesto de "doble venta", entonces la jurisprudencia cambia su doctrina y califica de inexistente la segunda venta por falta de objeto, sin que, como hemos dicho, resulte aplicable el artículo 1.473 del Código Civil , que requiere la existencia de dos ventas válidas. Asimismo , la nulidad del título del ultimo comprador conlleva la inaplicación de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria .

La Sentencia del Tribunal supremo de 25 de julio de 1996 declara, consolidando la anterior doctrina, "que la tipificación de la doble venta, contemplada en el citado precepto -artículo 1473 del Código Civil -, requiere para su existencia que , cuando se perfeccione la segunda venta, la primera no haya sido consumada todavía, pues de haberlo sido, ya no se da el supuesto del artículo 1473, sino una venta de cosa ajena, con las consecuencias jurídicas propias de la misma". Y en relación a la inaplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria añade: "Que de los requisitos que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria exige para el surtimiento de la figura del Tercero hipotecario (adquisición de dominio o algún Derecho real sobre los bienes inmuebles, de buena fe y a título oneroso , de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo e inscripción e dicho Derecho a favor del adquirente) , el primero de ellos ha sido concretado y puntualizado por reiterada y uniforme jurisprudencia de esta Sala en el sentido de que el acto adquisitivo del Tercero ha de ser necesariamente válido." Así, la Sentencia de 23 de mayo de 1989 declara que " la cualidad del Tercero hipotecario, no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un Derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base en tal acto o negocio jurídico su Derecho en el Registro de la Propiedad pues si el acto adquisitivo del Tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeñará la menor función convalidante o sanitaria, ya que únicamente asegura la adquisición del Tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurídico del Registro, que para dicho Tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca; igualmente, la Sentencia de 17 de octubre 1989 proclama que para que el artículo 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del Tercero o protegido: Si fuera nulo , se aplicaría el artículo 33 de la propia Ley Hipotecaria, y la declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto invalido. El artículo 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio. El artículo 34 es una excepción al anterior artículo 33, tal como resulta de su propia finalidad, así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de 1961 y de su colocación sistemática en la Ley actual ". En idéntico sentido se pronuncia la Sentencia de 8 de marzo 1993, que también recoge las dos anteriormente transcritas. Sin que en el caso examinado podamos considerar a la Mercantil Cesionaria Management Horus, S.L. como un tercero hipotecario distinto del adjudicatario Eduardo , porque éste es el Administrador Único de aquella, con lo que no puede darsele un tratamiento distinto , sin incurrir con ello una ficción absurda, ya que tanto la adjudicación como la cesión, la realiza y acepta la misma persona.Además de que no se trata de un tercero que adquiriera de quien en el Registro, como deciamos, aparecia como propietario.

TERCERO.- Según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (S. T.S. 19-10-1998, 15-11-1990 ) sobre la figura del tercero hipotecario, éste es aquél que adquiere del titular registral confiado en el contenido del Registro e inscribe , está protegido y no le afecta la posterior declaración de nulidad del derecho del transmitente, no siéndole oponible al tercero que inscribe los actos inscribibles no inscritos, ( que como ya decíamos no es el caso) deviniendo en inatacable la adquisición llevada a cabo por terceros, siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:

a) Que los Terceros protegidos sean adquirientes del dominio de inmueble o de un Derecho real limitativo del dominio.

b) Que tal adquisición se realice con buena fe, es decir , que su adquisición se ha llevado acabo confiando en lo que el Registro publica.

c) Que el negocio adquisitivo ha de encontrarse fundado en un título oneroso.

d) Que el disponente o transferente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero o terceros deben adquirir de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitirle.

e) Que ese tercero o terceros inscriban a su vez su propia adquisición".

Concurriendo estos presupuestos, el artículo 34 enerva la acción reivindicatoria o la declarativa de propiedad y protege al adquiriente frente a cualquier pretensión de impugnación de su título adquisitivo; siendo la adquisición "a non domino" la manifestación característica de la protección pública registral del tercero hipotecario, aunque en la realidad extraregistral el transmitente (titular según Registro) no fuera dueño del bien. Se habla, pues, de una expropiación en virtud de la "fe pública registral" o de una adquisición del dominio por ministerio de la Ley Esta situación excepcional exige , pues, un exacto cumplimiento de todos los requisitos ínsitos en el precitado artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

CUARTO.- En conclusión, la aplicación de la anterior doctrina al caso sometido a la consideración de esta Sala, comporta necesariamente la estimación del recurso de apelación planteado por los demandantes por cuando se vendió en pública subasta la finca litigiosa, ya se encontraba consumada la primera venta producida por documento privado de compraventa de fecha 15 de Enero de 1.974 , disfrutando desde su perfección los actores de la posesión de dicho inmueble , por lo que en aplicación de la teoría del título y el modo consagrada en los artículos 609 y 1095 del Código Civil, adquirieron los demandantes el dominio de la finca desde la celebración de dicho convenio , posteriormente protocolizado. Por consiguiente, cuando el mismo bien inmueble es objeto de venta mediante pública subasta y adjudicado, nos encontramos ante una venta de cosa ajena NULA por inexistencia de objeto y causa, por lo que no siendo válido el título de la mercantil demandada no puede ser considerado , no obstante haber inscrito su título de dominio, tercero hipotecario amparado por los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria .( AP Alicante, sec. 7ª, S 11-11-2002, núm. 618/2002. Pte: Jiménez Morago, José Teófilo )

Sin que el hecho de que la anotación de embargo (10/01/94) fuera de fecha anterior a la inscripción de la escritura de los actores, el 16/12/95 afecte al resultado al que hemos llegado, puesto que la anotación preventiva de embargo , no crea ni declara Derechos subjetivos sobre la finca anotada.

QUINTO.- Que en materia de costas será de aplicación el art.394 en relación con el art.398 ambos de la L.E.C. .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS: Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Torres Carreño en nombre y representación de D. Miguel y DOÑA Leticia contra la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia núm. UNO de ORIHUELA, de fecha 16/10/02, en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha Resolución dejándola sin efecto, y en su lugar debemos DECLARAR Y DECLARAMOS:

1º) Que la finca núm. NUM000, parcela NUM001, así como la edificación existente sobre la misma autorizada por la escritura de obra nueva del Registro de la Propiedad de Paula, es propiedad por mitad y proindiviso de los verdaderos dueños , Don Miguel y Doña Leticia, libre de cargas , gravámenes o arrendatarios, mandando estar y pasar a los demandados por la anterior declaración.

2º) La nulidad de la adjudicación judicial en cuanto a la finca de referencia, núm. NUM000, parcela NUM001, mandando estar y pasar a los demandados por la anterior declaración.

3º) La cancelación de la inscripción 3ª de la citada adjudicación judicial, producida en el Registro de la Propiedad de Paula , al Libro NUM002, Tomo NUM003, Folio NUM004, Finca núm. NUM000, así como cualquier inscripción posterior que traiga causa del anterior, condenando a los demandados al pago de los Impuestos, Derechos y gastos que ello ocasione.

4º) La segregación de la finca de referencia, núm. NUM000, parcela NUM001 , de la finca núm. NUM005 del Registro de la Propiedad de Paula ; y , todo ello, con expresa imposición de las costas del procedimiento a los demandados.

Con imposición de las costas de primera instancia a los demandados y sin expresa condena en cuanto a las de ésta alzada.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente Resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Libro II y Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1-2.000 .

Así , por esta nuestra Sentencia definitiva, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION: La anterior Resolución ha sido leida y publicada en el dia de su fecha por el Iltmo. Sr. ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.