Sentencia Civil Nº 140/2012, Audiencia Provincial de Ourense, Sección 1, Rec 270/2011 de 23 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OURENSE

SENTENCIA: 00140/2012

APELACIÓN CIVIL

La Audiencia Provincial de Ourense, constituida por el Señor, don Fernando Alañón Olmedo, Presidente, ha pronunciado, en nombre de S.M. El Rey, la siguiente

S E N T E N C I A NÚM. 140

En la ciudad de Ourense a veintitrés de marzo de dos mil doce.

VISTOS, en grado de apelación, por esta Audiencia Provincial, actuando como Tribunal Civil, los autos de Juicio Verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Ourense, seguidos con el n.º 195/2010, Rollo de Apelación núm. 270/2011, entre partes, como apelante D.ª Regina , representada por la Procuradora D.ª Ana Isabel Crespo Damota, bajo la dirección del Letrado D. José Ramón de Dios de Dios y, como apelado, D. Gustavo , representado por la procuradora D.ª Mª Paz Feijóo Montenegro-Rodríguez, bajo la dirección del Letrado D. Gumersindo Fornos Viéitez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Ourense, se dictó Sentencia en los referidos autos, en fecha 7 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Feijoo Montenegro en nombre y representación de Don Gustavo , frente a Doña Regina por lo que en dicha razón se absuelve a esta última de las pretensiones de la misma. Igualmente debo desestimara como desestimo la demanda en reclamación de cantidad presentada por la representación procesal de Doña Regina frente a Don Gustavo , por lo que en dicha razón se absuelve a este último de las pretensiones de la misma.

En cuanto a las costas procesales, estese a lo dispuesto en el apartado correspondientes. ".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso por la representación de D.ª Regina recurso de apelación en ambos efectos, y seguido por sus trámites legales, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la presente litis la parte demandante pretende la condena de la contraria al pago de la cantidad de 1200 € más los intereses legales correspondientes, suma que dimana de la relación contractual habida entre las partes por cuya virtud la demandante, arrendó a la demandada el piso que se halla en el DIRECCION000 NUM000 del nº NUM001 de la calle DIRECCION001 de esta Ciudad, convenio que fue suscrito el 23 de agosto de 2009 y que tendría una duración de 9 meses y 15 días, comenzando a regir el 15 de septiembre de 2009. Con fecha 30 de septiembre de 2009 la arrendadora recibió un burofax en el que se resolvía el contrato de forma unilateral. Ante esa actuación se remite por la propietaria del inmueble comunicación también a medio de burofax en la que se indica la procedente aplicación de la cláusula segunda del contrato por cuya virtud en caso de finalización del contrato de arrendamiento antes de su natural vencimiento, la arrendataria debería indemnizar con cantidad equivalente al 25% de las rentas pendientes, con un mínimo de tres mensualidades, precisamente periodo de devengo de la suma exigida en la litis.

A los presentes autos les fueron acumulados los seguidos con el número 433/2011 ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de Ourense, en cuyo seno la ahora demandada formulaba acción en reclamación de la suma de 600 €, cantidad que se desglosa en la de 400 € correspondiente a la fianza arrendaticia entregada y 200 € que se refieren a la mensualidad correspondiente a la segunda quincena del mes de septiembre de 2009, todo ello amparado en la pretendida consideración de la nulidad del contrato de arrendamiento por inidoneidad del objeto arrendado.

Con fecha 7 de febrero de 2011 se dictó sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de los de Ourense en la que en síntesis se significa que no es posible entender la nulidad del negocio de arrendamiento, admitiendo sin embargo, que la vivienda arrendada no se encontraba en condiciones para ser arrendada y servir de vivienda a la arrendataria - o a quienes de ella habrían de traer causa- y, en consecuencia, declara la resolución contractual, si bien con manifiesta confusión no se expresa de manera precisa si el incumplimiento fue total o parcial. Ahora bien, a pesar de lo anterior, se reprocha a la arrendataria el haber tardado 15 días en comunicar la resolución contractual y por tanto considera debida la suma de 200 € en concepto de renta por la real ocupación habida. Sobre la devolución de la fianza, habida cuenta de que aún no se ha producido la entrega de llaves, considera la sentencia inviable su devolución.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de la parte demandada, actora en el proceso acumulado, solicitando la revocación de la sentencia y el dictado de nueva resolución por la que, acogiendo los motivos de recurso, se estime en su integridad la pretensión deducida en el proceso acumulado. La recurrente, tras analizar los antecedentes del supuesto de hecho litigioso, determina que no es cierto que la parte arrendataria, en contra de lo sostenido en la sentencia, se hubiera comportado de forma negligente pues está acreditado, por la prueba testifical practicada, que no llegó siquiera a entrar en la posesión del inmueble, que intentó negociar durante la segunda quincena de septiembre con el arrendador la resolución contractual y respecto de la entrega de llaves, la misma no ha podido tener lugar debido a que el arrendador condicionaba su recepción a la entrega de la cantidad que en esta litis reclama. Vuelve a insistir la recurrente en la nulidad del contrato y, finalmente, incide en la resolución por incumplimiento y sus efectos.

TERCERO.- La nulidad de los contratos puede venir derivada de dos situaciones, la primera por no concurrir alguno de los requisitos a que se refiere el artículo 1261 del Código Civil (consentimiento, objeto y causa) y la segunda por establecerse en contra de las prescripciones de la normativa cogente, tal y como previene el artículo 6.3 del mismo cuerpo legal . En el supuesto que se analiza no se está ante un contrato nulo porque la esencia de la cuestión sometida a decisión judicial estriba exclusivamente en la idoneidad del bien arrendado para cumplir las finalidades que determinaron la relación arrendaticia y esa cuestión se integra dentro del cumplimiento contractual, que se refiere a un contrato perfecto en el que concurren los ya citados requisitos del artículo 1261 del Código Civil . Así el artículo 1554 al fijar las obligaciones del arrendador incluye aquella referente al mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del bien arrendado lo que no es posible en los supuestos de absoluta inidoneidad del mismo, causa de la resolución contractual.

Sentada la resolución contractual por incumplimiento del arrendador cabe analizar cuáles son los efectos de tal declaración. En ese sentido cumple señalar que el incumplimiento se produce desde el primer momento. No hay un incumplimiento del arrendador sobrevenido a la celebración del contrato sino que el mismo aparece ab initio, en el primer momento del tracto contractual. Esa consecuencia es consustancial a la causa declarada de incumplimiento cual es la inidoneidad de la vivienda arrendada para cumplir el destino convenido. Así pues, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1124, será preciso determinar cuál es el montante indemnizatorio del que es acreedor el inquilino y si partimos de atender que en ningún momento obtuvo satisfacción alguna por la detentación del inmueble, no cabe duda de que ninguna prestación de las por él satisfechas era realmente debidas, al no encontrar acomodo en la recíproca prestación del arrendador, de tal modo que se produjo una evidente quiebra del sinalagma contractual de las obligaciones contractuales recíprocas. La sentencia del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2010 indica que " Respecto al planteamiento de los efectos de la resolución, debe recordarse que ésta es una cuestión muy discutida, ya que a salvo lo dispuesto en el Art. 1303del Código Civil , con las salvedades establecidas en las disposiciones siguientes, el Art. 1124 CC no contiene ninguna norma dirigida a determinar cuál es el alcance de la resolución por incumplimiento . La doctrina tradicional entiende que se producen dos tipos de efectos, la extinción de las obligaciones y la restitución ( Arts. III.- 3 :509 y 3:510 del Draft of Common Frame of Reference, DCFR y Arts.1202 y 1203 del Proyecto de reforma del CC ). Pero si bien ello es así, no se fija el momento en que estos efectos van a producirse, aunque lo lógico será considerar que éste debería tener lugar desde que se produjo el incumplimiento " de tal modo que en el entendimiento de que desde la entrega de la vivienda ésta no cumplía los requisitos que la adecuarían al fin contratado, los efectos de la resolución hay que residenciarlos desde el inicio de la relación contractual. La indemnización, por consiguiente, debe pasar por la devolución de cuantas prestaciones cumplió a cambio de ninguna por la contraria lo que entraña la necesidad de estimar la demanda que dio lugar al proceso acumulado y la necesaria devolución de la renta pactada (200 €) y de la fianza entregada (400 €), y no es posible supeditar la entrega de ésta a la efectiva puesta a disposición de las llaves porque tal conducta no es sino el reflejo de la devolución del bien arrendado y sobre esta situación no hay duda alguna sentado el abandono del mismo por parte de los demandados. Así el artículo 36.4 de la Ley de arrendamientos urbanos supedita la devolución de la fianza a la finalización del arriendo, lo que ya ha tenido lugar; en igual sentido la regulación de tal instituto en el Código Civil, exige una obligación válida que la soporte (artículo 1824 ) y si bien tal previsión se refiere a la fianza personal, no hay obstáculo alguno para extender ese requisito a la fianza pecuniaria.

CUARTO.- La estimación del recurso de apelación planteado supone la no imposición de las costas del recurso a ninguno de los litigantes. Si procede imponer las devengadas derivadas de la reclamación efectuada por el recurrente que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de enjuiciamiento civil , habida cuenta de la plena estimación de la demanda, serán impuestas a la parte demandada.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª Regina , la Procuradora D.ª Ana Isabel Crespo Damota, contra la Sentencia, de fecha 7 de febrero de 2011, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 5 de Ourense , en autos de Juicio Verbal, seguidos con el n.º 195/2010, Rollo de Apelación núm. 270/2011, cuya resolución se revoca, y estimando la demanda de reclamación de cantidad interpuesta por la representación procesal de D.ª Regina contra D. Gustavo , debo condenar y condeno a éste a abonar a la demandante la suma de 600 €, más los intereses legales correspondientes, con imposición de las costas de la instancia a la parte demandada, sin imponer las de la alzada a ninguno de los litigantes y todo ello manteniendo el resto de los pronunciamientos contenidos en el fallo de la resolución impugnada.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso alguno.

Así por esta mi sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronuncio, mando y firmo.