Sentencia CIVIL Nº 140/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 561/2017 de 23 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0178928

Recurso de Apelación 561/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1129/2015

APELANTES/APELADOS:BINTI CAPITAL S.L. y otros 4

PROCURADORA Dña. BEATRIZ SANCHEZ-VERA GOMEZ-TRELLES

APELADO:MBQ ARCHIECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L.

PROCURADORA Dña. SILVIA DE LA FUENTE BRAVO

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. CESÁREO DURO VENTURA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a veintitrés de abril de dos mil dieciocho.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1129/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid a instancia de BINTI CAPITAL S.L., D./Dña. Carlos Miguel , D./Dña. María , D./Dña. Noemi y D./Dña. Juan Miguel como partes apelantes/apeladas, representados por la Procuradora Dña. BEATRIZ SANCHEZ-VERA GOMEZ-TRELLES contraMBQ ARCHIECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L.como parte apelada/apelante, representada por la Procuradora Dña. SILVIA DE LA FUENTE BRAVO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 29/03/2017 .

VISTO, Siendo Magistrado PonenteD./Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 29/03/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Estimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez-Vera Gómez-Trelles en nombre y representación de D. Juan Miguel y Dña. Noemi , Dña. María , D. Carlos Miguel y Binti Capital SL contra MBQ Architecture and Development Projets SL y en su mérito declaro la nulidad de los contratos suscritos entre las partes en litigio y condeno a la demandada a la restitución de las cantidades percibidas más los intereses legales de conformidad con el fundamento jurídico sexto. Con expresa condena en costas a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de BINTI CAPITAL S.L., D. Carlos Miguel , Dña. María , Dña. Noemi y D. Juan Miguel , que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que formuló oposición al recurso e impugnó la resolución apelada, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso trae causa de lademandainterpuesta por D. Juan Miguel , DÑA. Noemi , DÑA. María , D. Carlos Miguel y la mercantil BINTI CAPITAL S.L., frente a la mercantil MBQ ARCHITECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L. (en adelante MBQ), mediante la que se postulaba sentencia que: i) declare la nulidad de cualesquiera cláusulas abusivas y, en particular, de aquellas estipulaciones de los contratos suscritos entre respectivos actores y la demandada (Acuerdo Primero y Estipulaciones segunda, cuarta y séptima) en cuanto suponen una eventual exoneración de responsabilidad de MBQ frente a los compradores en el supuesto de que no llegue a otorgarse la compraventa por causa imputable a la vendedora, sin reciprocidad para éstos a quienes no se les reconoce, a la vez, la facultad de desistimiento, viniendo obligados en todo caso a otorgar el contrato de compraventa o a pagar la cantidad de 50.000 euros más IVA por cada parcela objeto del contrato; y se solicita que se condene a la demandada al pago a cada uno de los demandantes de la cantidad que estime el Juzgador conforme a su prudente arbitrio, atendiendo a las indemnizaciones establecidas en el mismo contrato. Se invoca la normativa reguladora del mandato y la general de las obligaciones y contratos, así como la normativa protectora de consumidores y usuarios en lo aplicable a la materia de adquisición de inmuebles y de intermediación de fincas en cuanto a la obligación de informar, y en cuanto a las cláusulas abusivas, como contrarias a la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones.

Tales pretensiones se sustentan en los siguientes hechos, descritos en la fundamentación fáctica de la demanda:

i). Estando los demandantes interesados en adquirir unas parcelas para la construcción de su vivienda habitual en la zona de Aravaca o limítrofes, la mercantil MBQ ARCHITECTURE AND DEVELOPMENT PROJETS S.L. (que forma parte del grupo de empresas MBP GROUP, dedicadas a la gestión inmobiliaria), les ofertó las parcelas apetecidas, resultantes de la reparcelación de la parcela sita en la CALLE000 num. NUM000 de Aravaca, de referencia catastral NUM001 , en su condición de mandatario en exclusiva para la venta del inmueble del que resultaban. Así, MBQ presentó a los demandantes su proyecto de venta de parcelas denominado ARAVACA COUNTRY, según dossier elaborado al efecto por MBQ en el que, además de la descripción de la parcela original (integrada por tres fincas registrales, dos de las cuales se encuentran ocupadas por una vivienda a segregar y rehabilitar) se describen y determinan las 8 parcelas resultantes de la reparcelación, 2 de las cuales se encuentra ocupadas por una vivienda a segregar y rehabilitar, y se incluye estudio de detalle y reparcelación así como anteproyecto de reforma y rehabilitación.

El proceso de compraventa de las parcelas, conforme a la página titulada 'Formalización de reservas y compraventa', tenía dos fases: la reserva de la parcela (20.000 euros) y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa (en un plazo máximo de tres meses desde la señalización de la reserva).

ii). Con fechas 4 y 8 de abril de 2014 los demandantes suscriben contrato DE ARRAS CONFIRMATORIAS, preparado por MBQ, y entregaron coetáneamente 20.000 euros por cada una de las cuatro parcelas a adquirir, según Acta Notarial de Depósito en la que se protocolizaron, respectivamente, los contratos suscritos con sus anexos y cheques bancarios de pago:

D. Juan Miguel y DÑA. Noemi , 10.000 euros cada uno para la adquisición de la parcela resultante número NUM002 en el precio de 400.000 euros.

DÑA. María , la cantidad de 20.000 euros para la adquisición de la parcela resultante número NUM003 en el precio de 400.000 euros.

D. Carlos Miguel y la mercantil BINTI CAPITAL S.L. -a través de su representante Sr. Carlos Miguel , la cantidad de 20.000 euros cada uno para la adquisición de las parcelas resultantes número NUM004 y NUM005 en precio de 400.000 euros cada una.

La duración del contrato era de cuatro meses, plazo previsto para el otorgamiento de la escritura de compraventa de las parcelas y del arrendamiento de servicios, comprometiéndose la parte compradora a comparecer para dichos otorgamientos en la Notaría designada al efecto por MBQ antes del 4 y 8 de agosto de 2014.

A cada contrato se incorporaba el plano de la parcela correspondiente y la solicitud de reparcelación, los honorarios de MBQ y los gastos inherentes a la reparcelación y compraventa de cada parcela.

iii). En el MANIFIESTAN Tercero se manifiesta que la sociedad MBQ tiene el encargo profesional de venta en exclusiva. Asimismo, en el apartado 5º de la estipulación 2º se indica 'por el presente contrato, la sociedad MBQ, como mandatario en exclusiva, de venta de la finca objeto de reparcelación ...'. El mandato de venta en exclusiva del inmueble por parte de la propiedad a MBQ les fue exhibido a los compradores en la Notaría con ocasión de la firma del contrato, si bien no se protocolizó en las Actas Notariales de depósito coetáneamente otorgadas con cada contrato y que fueron entregadas posteriormente a los compradores. También en los PARTES DE VISITA a la finca se indica 'que la entidad mercantil International Property Management S.L. está habilitada para la intermediación en la venta de los bienes inmobiliarios descritos en el presente documento'.

iv). En el referido contrato, estipulación segunda -obligaciones de las partes- se establecía el compromiso del comprador de firmar el posterior contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura con MBQ y entregar la cantidad indicada, se condiciona a la compraventa de la parcela. Se dispone también que la cantidad entregada por el comprador (20.000 euros) la perderá en caso de no otorgarse el contrato de compraventa por su causa, salvo muerte o invalidez permanente del comprador o su cónyuge. Asimismo, en caso de no otorgarse el contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura, además de perder la cantidad entregada (20.000 euros) el comprador pagará 30.000 euros más IVA a MBQ. En la estipulación segunda, apartado, 5 se incluía la obligación de MBQ de no proceder a la venta a terceros y, para el caso de incumplimiento, la obligación de MBQ de indemnizar al comprador en 400.000 euros por parcela, como lucro cesante a favor del comprador. En la estipulación cuarta se incluía una indemnización a favor de los compradores en caso de que la compraventa no se llevara e efecto por causa imputable a la vendedora de 1.400 euros en concepto de desplazamientos, gastos notariales y honorarios profesionales; así como la devolución de las cantidades depositadas.

v). Habiendo requerido los demandantes información a fin de preparar el otorgamiento de la compraventa, en fecha 11 de julio de 2014 Dña. María y D. Bruno reciben e-mail certificado mediante el que MBQ les comunica la imposibilidad de culminar el objeto del contrato firmado el 4 de abril de 2014 (igual comunicación que se remite a los demás compradores demandantes). Se indica que la intermediación de la operación correspondía a la Inmobiliaria GILMAR, con quien MBQ llevaba la gestión conjunta para la venta -en abierta contradicción con el mandato exclusivo de venta por la propiedad que MBQ había manifestado en el contrato-. Que MBQ había obtenido autorización para la venta de las cuatro parcelas resultantes de la parcelación, a que se refiere el litigio num. NUM002 , NUM004 , NUM003 y NUM005 resultantes -las otras dos parcelas restantes y las dos viviendas preexistentes las vendería GILMAR-. Pero que, sin reparcelación previa, la parcela original se ha vendido con la intermediación de GILMAR, en lo que nada ha tenido que ver MBQ, por lo que MBQ no puede seguir adelante con los compromisos asumidos en el contrato de 4 de abril de 2014, poniendo a su disposición el dinero depositado (los 20.000 euros respectivos) más 1.400 euros recogidos en la obligación cuarta, párrafo tercero, del contrato.

A dicha comunicación se da respuesta mediante requerimiento notarial de 21 de julio de 2014 en la que se insta a MBQ para que, con los propietarios, comparezcan en la Notaría que se indica el día 29 de julio de 2014 para elevar a público la compraventa de las parcelas indicadas; y subsidiariamente, de no poder otorgarse dicha escritura pública, se le requiere para que exprese y acredite la causa de dicha imposibilidad.

No hubo comparecencia en la Notaría por los propietarios en contestación al requerimiento notarial, aunque sí contestación mediante burofax en la que se manifiesta que no se admite ni se reconoce de ninguna forma la existencia de contrato alguno con estudio de arquitectura MBQ al que se hace referencia en el requerimiento.

Por todo ello, habiendo devenido frustrada la compraventa, dado que en efecto se ha procedido a venta de la parcela catastral num. NUM001 (integrada por tres fincas registrales num. NUM006 , NUM007 y NUM008 del Registro de la Propiedad de Madrid num 40), a otros compradores en fecha 6 de junio de 2014, reclama indemnización por daños y perjuicios:

i). Indemnización pactada: 400.000 euros por parcela, ya que en cada contrato se incluía, en la estipulación segunda, apartado 5º, la prohibición de venta a terceros y, para el caso de incumplimiento, MBQ deberá indemnizar con dicha suma por parcela, ya como penalidad, ya como indemnización por lucro cesante de la futura oportunidad de negocio a favor del comprador.

ii). Subsidiariamente, indemnización por lucro cesante ( art. 1106 CC ) por el ilícito y doloso proceder de MBQ ( art. 1107.2 CC ). Aporta informe pericial elaborado por peritos tasadores inmobiliarios, conforme al cual, calculando dicho lucro cesante en la diferencia entre el precio de las parcelas (conforme a la cuota proporcional de valor de cada una respecto del precio total de la venta que tuvo lugar el 6 de junio de 2014 -5.778.000 euros-, les corresponderían las siguientes indemnizaciones:

D. Juan Miguel y DÑA. Noemi , 248.471,77 euros.

DÑA. María , 292.479,84 euros.

D. Carlos Miguel 247.177,42 euros

La mercantil BINTI CAPITAL S.L. 17.429,44 euros.

iii). Más subsidiariamente, para el caso de que el Juzgador considere adecuada la moderación de las anteriores indemnizaciones, se solicita el ejercicio de dicha facultad, atendiendo que en el contrato se establece la obligación de satisfacer a MBQ en todo caso la cantidad de 50.000 euros por parcela, solicitando con ello que MBQ asuma la misma cantidad.

iv). Más subsidiariamente como daño emergente, dado que en el contrato se preveía la indemnización de 1.400 euros en concepto de desplazamientos, gastos notariales y honorarios profesionales para el otorgamiento de los contratos, se reclaman las cantidades que han abonado los demandantes:

D. Juan Miguel y DÑA. Noemi , 1.702,18 euros.

DÑA. María , 1.702,18 euros.

D. Carlos Miguel 1.400 euros y la mercantil BINTI CAPITAL S.L. 1.702,18 euros.

La demandada se opone a la demanda,rechazando la nulidad de las cláusulas que se pretende, como también que haya lugar a indemnización alguna por no haberse acreditado daño ni ninguno de los requisitos que requiere la ley para que surja el derecho a indemnización.

Explica que MBQ tuvo conocimiento de la existencia de suelo en Aravaca, tratándose de tres fincas registrales unidas que formaba una sola propiedad para las cuales concibió un plan de segregación en 8 parcelas para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas. La idea de MBQ era tramitar el estudio de detalle y licencia de parcelación de este conjunto, asumiendo como inversión a riesgo el trabajo de preparar el estudio de detalle, y proponer a futuros clientes la contratación de sus servicios de arquitectura ligado al éxito de la adquisición del suelo.

Para hacer posible esta operación, teniendo en cuenta que había que obtener primero la segregación de las fincas originarias, tal como se especifica en el Acuerdo Primero del contrato de arrendamiento de servicios MBQ de 8 de abril de 2014 denominado 'Arras Confirmatorias', se hacía imprescindible: 1) que la propietaria del suelo consintiese en vender las fincas matrices; 2) que se consiguiesen ocho clientes -cuatro de ellos para GILMAR- para adquirir la finca en su totalidad; 3) que el Ayuntamiento aprobase la solicitud de segregación o parcelación en ocho fincas; 4) que se formase una comunidad de propietarios sobre las parcelas segregadas que incorporase una determinada estipulación relacionada con gastos de comunidad. Solo de cumplirse tales condiciones los clientes, ahora demandantes, tendrían que contratar a la sociedad demandada la realización del proyecto de arquitectura que se esboza en el contrato, o indemnizarle en 50.000 euros por parcela en el supuesto de, una vez compradas las parcelas, no lo hicieran.

La iniciativa de MBQ partía de su relación comercial con la empresa GILMAR, que tenía el mandato para la venta, con quien acordó verbalmente, la concesión del plazo de cuatro meses para la captación de posibles compradores para la venta de 4 de las parcelas que resultarían tras la segregación de la originaria.

Para ello, las partes firman el contrato de 'Arras Confirmatorias' que, en realidad, no es sino un contrato prospectivo de prestación de servicios preparatorio para la futura contratación de los servicios de arquitectura. Y advierte que en el contrato no existe compromiso de compra a cargo de los demandantes, que únicamente suscriben la obligación de contratar a los arquitectos MBQ en caso de comprar la parcela, y que en ningún caso se establece una comisión por la intermediación de la venta. La firma de ese contrato de arrendamiento de servicios quedaba condicionada a la futura compraventa de la parcela.

Se insiste por tanto en que no se trata de un contrato de arras preparatorio de la compraventa, sino de un precontrato del arrendamiento de los servicios de arquitectura, condicionado a una futura compraventa de la parcela; y es por ello que el propio contrato prevé como causa resolutoria del mismo una serie de condiciones que tienen que ver con que finalmente el objeto del contrato de arquitectura devenga imposible.

Afirma que MBQ no actuaba en representación de los vendedores, sino comoprojet managementpara un futuro contrato de arrendamiento de servicios condicionado a la venta de la parcela, y que al no haberse producido, puso a disposición de los demandantes las cantidades depositadas, así como la indemnización pactada por gastos.

Rechaza la abusividad de las cláusulas contractuales que también se pide en la demanda, sosteniendo que el contrato fue consensuado entre las partes y sus cláusulas negociadas y acordadas, no existiendo parte débil que la ley haya de proteger especialmente. Señala al respecto que fue a instancia de la parte compradora que se introdujo la cláusula penal que establece una indemnización a su favor de 400.000 euros que por su desproporción no es entendible que se impusiera por la demandada.

La sentencia estima la demanda.Desde la relación contractual establecida entre las partes, y resultado de la prueba testifical, entiende que ha quedado acreditado que GILMAR tenía encomendado el encargo de venta no en exclusiva de la parcela por la propiedad, según se desprende del contrato de encargo de venga aportada en prueba de exhibición de documentos, y que GILMAR no encomendó a MBQ gestión alguna de venta ni la elaboración del proyecto de reparcelación, que realizó MBQ por su cuenta y riesgo. Considera que hubo engaño por parte de la demandada que, careciendo de mandato alguno, realiza un proyecto de reparcelación sobre una vivienda que no es de su propiedad y comienza a vender su proyecto y actividades futuras sobre un terreno cuya enta en exclusiva no le estaba encomendada, encargo que es inexistente, y recepciona cantidades de dinero en concepto de arras confirmatorias por importe coincidente con el de la reserva de la parcela pero que en el acta de depósito se aplica a las arras confirmatorias.

Engaño que califica de doloso al tratarse de una maquinación insidiosa y que determina la existencia de vicio en el consentimiento y conlleva la nulidad del contrato ante la falta de objeto por inexistencia del contrato de mandato; por lo que considera que no es innecesario entrar en el examen de la abusividad de las cláusulas del contrato. Con ello, a los efectos de la declaración de nulidad, remitiéndose al art. 1303 CC , con estimación de la demanda, declara la nulidad de los respectivos contratos y condena a la demandada a la restitución de las cantidades percibidas más los intereses legales, imponiendo a la demandada las costas procesales.

Los demandantes recurren en apelación dicha sentencia.Solicitan que se declare la validez del contrato y la nulidad de las cláusulas abusivas, y se condene a la demandada conforme a lo pretendido. Se alegan como motivos de recurso:

i). Incongruencia y falta de motivación. Se advierte que lo que se pidió en la demanda fue la nulidad por abusivas de determinadas cláusulas del contrato, que en ningún momento se solicitaba la nulidad del contrato con restitución de las cantidades entregadas por razón del contrato que ya habían recuperado. No se alegó vicio en el consentimiento por error como fundamento de la nulidad contractual que no se pedía; y se añade que, aún declarando la nulidad del contrato, la sentencia debió pronunciarse sobre las indemnizaciones solicitadas, bien por responsabilidad contractual o por responsabilidad extracontractual.

ii). Mandato de venta. Error en la valoración de la prueba documental y testifical. MBQ actuó en virtud de un acuerdo de colaboración con GILMAR y MBQ habría actuado como mandatario sustituto de GILMAR.

iii). Objeto y calificación del contrato. Inexistencia de error. El contrato no es solo de arrendamiento de servicios sino preparatorio de la compraventa con la intermediación de MBQ, siendo ésta la intención de los demandantes al suscribirlo.

iv). Responsabilidad de MBQ contractual, en cuanto que procedente de mandato de intermediación para la venta, ya expreso o ya tácito, con indemnización de daños y perjuicios ex art. 1101 CC , y subsidiaria extracontractual ( art. 1902 CC ) también con indemnización de daños y perjuicios.

v). Cuantificación de la indemnización. Reitera sus peticiones de: i) indemnización pactada; ii) subsidiariamente, indemnización por lucro cesante; iii) subsidiariamente, moderación de las indemnizaciones solicitadas en virtud de la cláusula penal (50.000 euros a cada demandante); subsidiariamente, daño emergente (gastos conforme justifica).

La demandada se opone al recurso e impugna a su vez la sentenciacon argumentos que fundamentan tanto la oposición al recurso como su impugnación.

Comienza por poner de relieve la incongruencia de la sentencia de primera instancia, mostrando su conformidad en este punto con el recurso de la contraparte.

A continuación reitera los argumentos de su contestación a la demanda, sosteniendo que el contrato no es preparatorio para la venta de las parcelas por intermediación, sino de arrendamiento de servicios, habiendo actuado en la contratación únicamente comoprojet management; ninguna comisión se establece en el contrato por la venta, ni hay compromiso de venta; las cantidades se entregan como 'arras confirmatorias' del arrendamiento de servicios que quedaba sujeto a la condición de que la compraventa se hiciera efectiva, de modo que, al no realizarse, se pusieron a disposición de los demandantes. Se refiere de nuevo al acuerdo de colaboración con GILMAR.

Advierte, además, que la responsabilidad extracontractual no fue alegada en la demanda y es nueva en la alzada, como también el argumento de mandatario sustituto.

Niega, por otra parte, que haya cláusulas abusivas, tratándose de un contrato negociado en términos de igualdad.

Solicita por todo ello que se revoque la sentencia de instancia y se desestime la demanda.

Los demandantes se oponen a la impugnaciónreiterando los argumentos tanto de su demanda como de su recurso de apelación.

SEGUNDO.- Incongruencia. Causa de pedir. Motivación.

Tal como han quedado delimitados los términos del recurso y la impugnación, abordamos, en primer lugar, conjuntamente aquellos motivos que resultan coincidentes en apelante e impugnante.

Cabe recordar que el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige como notas que han de cumplir las sentencias la exhaustividad, la congruencia y la motivación, y su primer inciso establece que deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito, y harán las declaraciones que aquéllas exijan condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate, advertencias que empero no suponen el requisito de concreta réplica a cada alegato, argumento y observación que expongan los litigantes.

En punto a lacongruencia, la doctrina jurisprudencial consolidada sobre la congruencia expresada entre las más recientes en STS de 29 de enero de 2015 con cita de la STS de 18 de mayo de 2012 , declara que 'el deber de congruencia, consiste en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no están sustancialmente alterados en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ). La labor de contraste o comparación no requiere que se realice de modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la resolución establecida, sino que se faculta para que se decida sobre el mismo objeto, coincidiendo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). El artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que las sentencias han de ser congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes deducidas oportunamente en el pleito. Ello significa que el tribunal incurrirá en incongruencia si se aparta de alguno de los elementos que comprenden y delimitan ese objeto litigioso determinado por las 'pretensiones', esa concreta acción afirmada en la demanda que se identifica por los sujetos, el `petitumÂ? y la `causa petendiÂ? '.

La STS de 15 de febrero de 2017 se pronuncia sobre el principio de congruencia en los siguientes términos con cita de la sentencia núm. 834/2009 de 22 diciembre : '...como declaran las de 21 de julio de 2000, 17 de diciembre de 2003, 6 de mayo de 2004, 31 de marzo de 2005, 17 de enero de 2006, 5 de abril de 2006, 23 de mayo de 2006 y 18 de junio de 2006, entre otras muchas, la incongruencia, como vicio interno de la sentencia, existe cuando se concede más de lo pedido por el actor o menos de lo aceptado por el demandado; cuando no se resuelve sobre alguna de las pretensiones oportunamente deducidas en el proceso; cuando se aprecian excepciones no opuestas por la parte demandada, salvo cuando puedan estimarse de oficio; o, finalmente, cuando se altera por el Tribunal la causa petendi [causa de pedir] como fundamento jurídico-fáctico de las peticiones deducidas en el proceso, generando la consiguiente indefensión para la otra parte.

Por su parte la STS de 10 de enero de 2017 afirma: ' Esta sala, en su sentencia 173/2013, de 6 de marzo , declaró: «El deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia». Y en la 468/2014, de 11 de septiembre, afirmó: «De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ('ultra petita'), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ('extra petita') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ('infra petita'), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito».'

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada. (ST de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 (...). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS de 10 de diciembre de 2004 y 5 de febrero de 2009 ).

De la proyección al caso de la precedente doctrina se sigue que la sentencia apelada ha de tildarse de incongruente, tal como ambas partes litigantes convienen en sus respectivos escritos de recurso e impugnación, por cuanto si bien en el Fallo expresa que estima la demanda, otorga cosa diferente a lo pretendido, resultando incongruente con el planteamiento realizado en la demanda donde, en ningún momento, se pide la nulidad del contrato y sus consecuencias inherentes conforme al art. 1303 CC , sino que acciona precisamente por incumplimiento contractual reclamando las indemnizaciones que entiende que le corresponden por los daños y perjuicios sufridos por tal incumplimiento -además de solicitar la declaración de nulidad únicamente de determinadas cláusulas del contrato por tildarlas de abusivas-, viéndose sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica la relación entre el Fallo y las pretensiones procesales. Adolece con ello igualmente la sentencia del defecto de motivación suficiente sobre tales cuestiones proyectadas en el litigio.

Por consiguiente, el motivo tanto de recurso como de impugnación ha de ser acogido.

TERCERO.- Contrato. Calificación.

Llegados a este punto procede determinar la naturaleza y calificación del contrato litigioso, lo que se constituye en el verdadero eje del debate.

Es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que las normas o reglas de interpretación contenidas en los arts. 1281 a 1289 CC constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo 1º del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los arts. siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto de la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 2-11-83 , 3-5-84 , 22-6-84 , 18-9-85 , 15-7-86 , 20-12-88 , 19-1-90 , 7-7-95 , 28-7-95 , 30-12-95 y 2-9-96 , entre otras muchas).

Conforme a la técnica interpretativa que indica la doctrina jurisprudencial, el contrato debe ser interpretado como un todo. Así lo recoge la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2010 : 'La labor interpretativa, de averiguación y comprensión del sentido y alcance del contrato, descansa en un conjunto complementario y subordinado de normas ( artículos 1281 a 1289 CC ), de entre las cuales tiene preferencia la regla contenida en el artículo 1281.1 CC , que obliga a interpretar el contrato según el sentido literal de los términos en que están redactadas, siempre que sean claros y no surjan dudas sobre la verdadera intención de los contratantes ( SSTS de 29 de enero de 2010, RC n.º 1985/2005 , y las que en ella se citan). Por el contrario, de existir dudas, esto es, si del significado gramatical de las palabras empleadas pudiera colegirse que entran en contradicción con la verdadera intención de los contratantes, ha de ser ésta la que debe prevalecer ( artículo 1281.2 CC ), de manera que no puede conformarse el órgano judicial con el sentido gramatical, y, sirviéndose de los demás medios de interpretación, ha de indagar la verdadera intención que se esconde detrás, que puede inferirse de las circunstancias concurrentes y de la total conducta de los interesados ( artículo 1282 CC ). A lo que debe añadirse que, por constituir el contrato un todo orgánico e indivisible, las cláusulas que lo integran no pueden interpretarse aisladamente sino unas por las otras, a fin de atribuir a las dudosas el sentido que resulta del conjunto de todas (1285 CC).'

'La búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad)' ( SSTS 1ª 197/2015, 16.4 y 196/2016, 30.3 ; sim. 196/2015 , 17). Es «el criterio hermenéutico denominado del 'canon de la totalidad' (o canon de la totalidad y coherencia) como exigencia de correlación entre las partes y el todo, o recíproca iluminación de significado entre el todo y sus elementos constitutivos' ( STS 1ª 517/2001 , 24).

En tal contexto, la tarea de interpretación al examinar el contrato litigioso, nos lleva a considerar que, en efecto, estamos ante un precontrato de arrendamiento de servicios, no de un compromiso de venta por intermediación.

Resulta conveniente recordar que el contrato de mediación o corretaje es aquél en que una de las partes (mediador) asume la función esencial de poner en relación a dos o más personas a fin de facilitar la eventual conclusión de un contrato o de posibilitar su efectiva perfección o consumación, mediante la prestación de los servicios necesarios para ello, percibiendo aquél una contraprestación económica previamente fijada o susceptible de determinación de quien realiza el encargo (comitente), sin que el agente o mediador, salvo apoderamiento y representación expresa, intervenga directamente en la conclusión final del contrato, al cesar en su función progestora una vez que pone en relación a las partes que son las que han de perfeccionar el contrato de que se trate.

Pues bien, del examen preciso de los contratos en cuestión se desprende que, en efecto, se trata de un precontrato de arrendamiento de los servicios de arquitectura de MBQ, sujeto a la condición de que se haga efectiva la venta de la parcela a la que respectivamente se hace referencia, que resultaría de la previa reparcelación de la parcela originaria que es la que se pone a la venta por la propiedad, y no de un compromiso de venta por intermediación para la venta de un inmueble. Las notas que caracterizan el contrato de mediación concurren en el suscrito por GILMAR con la propiedad al que ahora nos referiremos.

Del contenido de los contratos litigiosos podemos apreciar que en el MANIFIESTAN 4º se dice:Las partes convienen formalizar un contrato de arras confirmatorias para garantizar la contratación de MBQ por los siguientes servicios: a) Como Projet Management, para la ejecución de la Reparcelación del solar descrito ... b) Para la elaboración del Proyecto de edificación de las futuras construcciones ... según cuadro de honorarios ...

En el ACUERDO PRIMERO:Comprometerse a formalizar el contrato de arrendamiento de servicios con MBQ .... La firma del citado contrato de arrendamiento de servicios se realizara previa a la firma de la compraventa de la parcela ....

ACUERDO SEGUNDO:Garantizar la futura firma del contrato de arrendamiento de servicios, en exclusiva, de MBQ como projet management para la ejecución de la reparcelación del solar descrito en la manifestación segunda del presente documento, y para la elaboración del proyecto de edificación de la futura construcción de una vivienda unifamiliar de al menos 500 metros cuadrados construidos, según cuadro de honorarios adjunto.

ACUERDO TERCERO:Este contrato de arras será cancelado y devuelto su importe íntegramente por MBQ en caso de no producirse la compraventa por causa achacable a la parte vendedora.

ESTIPULACION SEGUNDA. Obligaciones de las Partes. 1.El comprador se compromete a firmar un contrato de arrendamiento de servicios con MBQ según la tabla de honorarios ... 2. D. ........ entrega a MBQ a cuenta y como arras confirmatorias del futuro contrato de arrendamiento de servicios la cantidad de 20.000 euros que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento y recuperará si la venta no se produjese por las causas previstas en el presente contrato. Dicha cantidad se descontará de los honorarios devengados por la firma del contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura con MBQ, que el comprador formalizará previamente a la compraventa ... y condicionado a ésta, de forma que si ésta no se produce, el contrato firmado no tendrá validez alguna. El importe total por dichos servicios profesionales será de 50.000 euros más IVA...

ESTIPULACION CUARTA. Exigencia de Responsabilidad.MBQ se quedará con la cantidad entregada como arras en este contrato, en caso de incumplimiento del comprador de la promesa de formalizar contrato de arrendamiento de servicios con MBQ una vez realizada la compraventa, siempre y cuanto ese incumplimiento no estuviese justificado, según las causas previstas para su devolución, que se fijan en este contrato.

Los términos de las estipulaciones de esos contratos se trasladan, además, al Acta Notarial de Depósito, en la que se protocoliza el contrato suscrito con sus anexos y cheque bancario de pago, en cuyo EXPONEN I se dice: 'En el día de hoy se ha suscrito contrato en virtud del cual ........... que tiene previsto adquirir la parcela a que se refiere el mismo documento (ubicada en CALLE000 num. NUM000 de Aravaca, de referencia catastral NUM001 ), se compromete a firmar un contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura con MBQ consistente en la rehabilitación de la edificación preexistente o construcción de nueva planta sobre la referida parcela, para lo cual, y en concepto de arras de dicho contrato de arrendamiento de servicios, ............... entrega a MBQ la cantidad de 20.000 euros.'. Y en el EXPONEN II: El destino de la cantidad representada por el citado cheque es: En caso de que llegue a formalizarse la compraventa de la parcela y la formalización del arrendamiento de servicios, dicha cantidad se descontará por igual de los honorarios que se devenguen por la firma del citado contrato de servicios de arquitectura. b) En el caso de que no llegue a formalizarse la compraventa de la parcela por causa no imputable a la parte vendedora, dicha cantidad quedará en poder de MBQ. c) En el caso de que no llegue a formalizarse el contrato de arrendamiento de servicios en los términos pactados, aunque sí llegara a formalizarse la compraventa de la parcela (incumpliendo, por tanto, la parte compradora lo pactado en el contrato de arras de arrendamiento de servicios a que se ha hecho referencia), dicha cantidad quedará en poder de MBQ, salvo que dicha compraventa no se produzca por alguna de las causas resolutorias previstas en el contrato que queda unido a este acta...'.

Resulta con ello plenamente plausible la explicación de la demandada MBQ cuando refiere que tuvo conocimiento de la existencia de suelo en Aravaca, tratándose de tres fincas registrales unidas que formaba una sola propiedad para las cuales concibió un plan de segregación en 8 parcelas para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas; que su idea era tramitar el estudio de detalle y licencia de parcelación de este conjunto, asumiendo como inversión a riesgo el trabajo de preparar el estudio de detalle, y proponer a futuros clientes la contratación de sus servicios de arquitectura ligado al éxito de la adquisición del suelo; y que para hacer posible esta operación, teniendo en cuenta que había que obtener primero la segregación de las fincas originarias, era preciso que la propiedad del suelo consintiese en vender las fincas matrices y conseguir ocho clientes para adquirir la finca en su totalidad -MBQ aportaría cuatro y los otros cuatro serían para GILMAR-. Operación enmarcada en el acuerdo de colaboración con GILMAR que era quien tenía el encargo de venta de la parcela original.

CUARTO.-Sin embargo, es palmario que la expresión que se contiene textualmente en los contratos, preparados por la demandada y que fueron suscritos respectivamente por los demandantes, así en el MANIFIESTO Tercero: 'TIENE EL ENCARGO PROFESIONAL DE VENTA EXCLUSIVA y Proyecto de Reparcelación de la parcela principal, referenciada anteriormente, QUE LE HA ENCOMENDADO LA PROPIEDAD DE DICHA PARCELA', expresión que se reproduce en la ESTIPULACION Segunda 'MBQ como mandatario en exclusiva de venta de la finca', añadiendo '... se obliga a no vender ... a terceros distintos...'; incluso en la estipulación segunda, apartado quinto, se establece una indemnización a cargo de MBQ para el caso de venta a terceros; y que también se indica en los PARTES DE VISITA 'la entidad mercantil Projet Management está habilitada para la intermediación de la venta', es manifiestamente engañosa pues no responde a la realidad, y llevó a los demandantes interesados en la compra de esas parcelas que se les ofrecían, como resultantes de la reparcelación de la parcela originaria, a la convicción de que suscribían, no solo un precontrato de arrendamientos de servicios condicionado a la efectiva venta de la parcela, sino un compromiso de venta con quien consideraron intermediario con mandato al efecto de la propiedad, creándoles con palmaria mala fe contractual falsas expectativas en la compra de las respectivas parcelas, que finalmente quedaron frustradas al haberse procedido a la venta a un tercero de la parcela originaria, sin reparcelar, por el verdadero intermediario GILMAR.

Solo GILMAR tenía el mandato de venta de esas fincas, conforme al contrato aportado a las actuaciones (folio 471), suscrito por D. Ángel Daniel y Dña. Margarita , como propietarios, y GILMAR, a quien encargan y autorizar para que, sin carácter de exclusiva, procediera a la venta del inmueble de su propiedad sita en la CALLE000 num. NUM000 de Aravaca (Madrid), con la referencia catastral ya indicada. Y así consta expresamente la voluntad de los propietarios mediante burofax en el que se manifiesta que 'no se admite ni se reconoce de ninguna forma la existencia de contrato alguno con estudio de arquitectura MBQ al que se hace referencia en el requerimiento'.

Es por tanto GILMAR la que recibe el mandato expreso a tal efecto ( art. 1710 CC ), a quien confían los propietarios la gestión de sus intereses en la negociación de la venta del inmueble -la parcela original sin reparcelar-, sin que exista prueba alguna que permita concluir que la propiedad hubiera conocido y aceptado, aún tácitamente, la intervención en dicho contrato de MBQ.

Respecto del mandato tácito, la STS de 20 de noviembre de 2.013 señala que 'La sentencia 707/2012, de 27 de noviembre -referida al mandato- señala que el apoderamiento tácito, deducido de hechos concluyentes, esto es, [de] actitudes o comportamientos que, interpretados en un contexto relacional determinado, revelan inequívocamente la voluntad de dar vida a un contrato de mandato [...] el mandato aparente ocurre cuando el mandante aparente, con su comportamiento, genera en el tercero con quien se relaciona la convicción de la existencia del mandato, corroborado por la actitud del mandatario que actúa frente al tercero bajo esta apariencia de representación. En el primer caso existe un verdadero mandato, en el segundo, aunque no existe, la apariencia generada frente al tercero de buena fe provoca que no pueda verse perjudicado por la ausencia de poder de representación'. Recuerda dicha sentencia -con cita, entre otras, de la número 266/2008, de 14 de abril - que la jurisprudencia considera que debe ser mantenido en su contrato quien lo realizó de buena fe con un representante aparente, lo que, sin embargo, exige ' que el tercero haya fundado su creencia de buena fe no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora'.

En el presente caso, nada acredita un supuesto mandato tácito de la propiedad en favor de MBQ para la venta de su inmueble; nada revela la voluntad de los propietarios de estar representados por MBQ en las negociaciones para la venta; sino todo lo contrario. Lo único que advertirmos en los antecedentes de la Memoria incorporada a los contratos es la indicación de que el documento se redacta por encargo de los cónyuges Margarita y Ángel Daniel con el fin de solicitar y tramitar ante el Ayuntamiento de Madrid la aprobación del Estudio de Detalle y Licencia de Parcelación, para la segregación.

QUINTO.-Las alegaciones de la parte demandante en cuanto que MBQ habría actuado como mandatario en sustitución (figura prevista en el art. 1.721 CC ), además de que se produce ex novo en la alzada, tampoco podría haber sido acogida.

Ciertamente, en el ámbito del mandato, el artículo 1721 del Código Civil admite que el mandatario pueda nombrar un sustituto, si el mandante no se lo ha prohibido.

En concreto, la admisión en el artículo 1721 del Código Civil de la sustitución en el mandato constituye una derogación excepcional del principio tradicional de prohibición de la novación subjetiva en los contratos 'intuitu personae', como es el contrato de mandato, basado en la confianza depositada por el mandante en el mandatario, estando admitido doctrinalmente que la sustitución pueda operar: 1.- por transferencia, cuando el mandatario, obrando en nombre del mandante y en virtud de facultades por éste conferidas, con o sin designación de la persona del sustituto, traslada a otro esas facultades de que fue investido, con el efecto de quedar desligado del mandato y puesto en su lugar el sustituto para actuar en nombre del mandante y en relación directa con él; o 2.- por delegación, cuando queda intacta la situación del mandatario, permitiéndole, además de conservar íntegramente su mandato primitivo, comportarse frente el sustituto, submandatario, o comandatario, como si de un verdadero mandante se tratara, estableciéndose asimismo una relación jurídica entre el sustituto y el mandante cuando la delegación es consentida.

Por lo que, en la sustitución por transferencia opera una asunción extintiva de las obligaciones del mandato, mientras que en la sustitución por delegación opera, frente al mandante principal, una asunción cumulativa, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1992 , y 29 de abril de 2005 ) que la asunción, tanto la extintiva, prevista en los artículos 1203.2 º, 1204 , y 1205 del Código Civil , como la acumulativa, por la introducción de un nuevo deudor junto al primitivo, debe ser expresa, con constancia de una específica declaración de voluntad en ese sentido de parte del asuntor, así como del conocimiento y consentimiento del acreedor, no siendo admisible en forma tácita o presuntiva.

En el presente caso, nada de esto ha tenido lugar, más allá del acuerdo de colaboración que habrían alcanzado GILMAR y MBQ, que desde luego es ajeno al contrato de intermediación para la venta de esa parcela otorgado por la propiedad con GILMAR y no puede amparar las repetidas expresiones en los contratos litigiosos de que MBQ actúa como mandatario de venta -y además en exclusiva- de las fincas en cuestión, que no responde a la realidad.

Respecto a tal acuerdo de colaboración es revelador el testimonio prestado por D. Íñigo , director general de GILMAR, y D. Leopoldo , director comercial en Aravaca de GILMAR ( art. 376 LEC ). De la visualización de la grabación audiovisual cabe destacar que D. Íñigo , director general de GILMAR, manifestó que MBQ no tenía relación comercial con ellos, negando que hubieran compartido el encargo que tenían para la venta con MBQ, aunque reconoce que sí compartieron el estudio de arquitectura; lo que conoce porque así se le comunicó por el director de la oficina en Aravaca a quien preguntó al respecto. En cuanto a D. Leopoldo , director comercial en Aravaca de GILMAR, vino a atestiguar que i). la propiedad no quería dividir la finca original, sino venderla como un todo, sin perjuicio de que luego los compradores la dividieran; ii) que MBQ les presentó el proyecto de parcelación y les dijo que ellos tenían cuatro personas interesadas en comprar cuatro parcelas y si GILMAR tenía a los demás compradores que eran necesarios, entonces se podía vender toda la finca, como quería la propiedad; que la condición era que tenía que venderse toda y por eso, si no salía, se les devolvía lo entregado; iii) reconoce que existió el acuerdo de colaboración, pero no le consta que la propiedad autorizara esa comercialización, y que en la operación final de venta MBQ no tuvo nada que ver.

SEXTO.-En definitiva, el contrato que MBQ suscribe con los demandantes es un precontrato de arrendamiento de servicios, sujeto a la condición de que se produzca la venta de las parcelas, no de un compromiso de venta, en el que ninguna base de negociación para tal relación jurídica se fija, pero en el que se dice, conforme a lo ya desarrollado, que MBQ actúa en virtud de un encargo de venta, además 'en exclusiva'-, lo que no era cierto.

De este modo, efectuada finalmente la venta de la parcela originaria, sin llegar a haber sido reparcelada, a través de GILMAR, quien era el verdadero intermediario conforme al mandato expreso que le fue conferido, los demandantes se han visto frustrados en sus legítimas expectativas tal como les fueron creadas por MBQ al suscribir el contrato.

Lo expuesto nos coloca ante la circunstancia acreditada de que la demandada actuó de forma intencionada al trasladar a los demandantes una información alterada de los términos reales de la contratación, ocultando o tergiversando datos esenciales para componer la voluntad contractual de los ahora demandantes, todo ello con la finalidad de obtener un beneficio destinado a su propio interés, que no era sino conseguir el contrato de arrendamiento de servicios para su proyecto de arquitectura.

La actuación de los contratantes ha de ajustarse por imperativo de lo dispuesto en preceptos como los art. 7.1 y 1.258 CC , a la buena fe en sentido objetivo, que consistente en el deber de observar un comportamiento honesto y leal, ajustado a los cánones éticos imperantes, integra las relaciones contractuales y se requiere en el ejercicio de los derechos. En este caso, cabe afirmar, en sintonía con el concepto de mala fe, que la demandada ha infringido de modo voluntario su deber jurídico, es decir, con la conciencia de que con la conducta observada realiza un acto antijurídico, haciendo lo que no debe hacerse ( SS. 9 de marzo de 1.962 , 31 de enero de 1.968 , 19 de mayo de 1.973 , 5 de diciembre de 1.995 , 30 de marzo de 2.005 , entre otras), y justifica la exigencia de responsabilidad a tenor de lo dispuesto en los art. 1101 y 1107 párrafo segundo del Código Civil .

SEPTIMO.- Abusividad de cláusulas contractuales

Antes de entrar en el examen de las indemnizaciones pretendidas, debemos referirnos a la pretensión que también se deduce en la demanda de declaración de nulidad de determinadas cláusulas contractuales por abusivas (Acuerdo Primero y Estipulaciones segunda, cuarta y séptima) que se sustenta en que supondrían una eventual exoneración de responsabilidad de MBQ frente a los compradores en el supuesto de que no llegue a otorgarse la compraventa por causa imputable a la vendedora, sin reciprocidad para éstos a quienes no se les reconoce, a la vez, la facultad de desistimiento, viniendo obligados en todo caso a otorgar el contrato de compraventa o a pagar la cantidad de 50.000 euros más IVA por cada parcela objeto del contrato.

Pretensión que no puede tener acogida, resultando irrelevante conforme a lo ya desarrollado, y dado que el reiterado precontrato de arrendamiento de servicios quedó ineficaz al haberse procedido a la venta de la parcela a terceras personas, siendo precisamente condición para la formalización del contrato -de arrendamiento de servicios- que la compraventa tuviera lugar. Resulta con ello innecesario entrar en el examen de si con tales cláusulas se infringía la normativa especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU y que sanciona como abusivas 'todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato' ( art. 82.1 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , que aprobó el texto refundido de la LGDCU).

Por tanto, esta pretensión no ha de tener acogida.

OCTAVO.- Indemnizaciones

Abordamos, para finalizar, la determinación de los perjuicios sufridos por los actores como consecuencia de la irregular actuación de la demandada.

A la hora de fijar la indemnización equivalente al daño sufrido, es lo cierto que, partiendo de la procedencia indemnizatoria por el daño ocasionado en el orden material, para establecer cuantitativamente dicha indemnización se ha de atender a las circunstancias concurrentes de naturaleza objetiva, para establecer el perjuicio directo.

Centrados en el caso litigioso, encontramos, en primer término, que los demandantes han sufrido unos concretos perjuicios económicos, anudados al irregular actuar de la demandada al contratar, dado que en el contrato se preveía la indemnización de 1.400 euros en concepto de desplazamientos, gastos notariales y honorarios profesionales para el otorgamiento de los contratos, está acreditado que han abonado las cantidades:

D. Juan Miguel y DÑA. Noemi , 1.702,18 euros.

DÑA. María , 1.702,18 euros.

D. Carlos Miguel 1.400 euros y la mercantil BINTI CAPITAL S.L. 1.702,18 euros.

Procede por ello su estimación.

Por otra parte, atendiendo a que en la estipulación cuarta del contrato se pacta que de no otorgarse el contrato de arrendamiento de servicios de arquitectura, además de perder la cantidad entregada (20.000 euros por parcela) se pagarán 30.000 euros más IVA a MBQ por cada parcela, de modo que MBQ percibiría en todo caso 50.000 euros por parcela, cabe aplicar el mismo criterio indemnizatorio y, en consecuencia, estimar los daños y perjuicios sufridos, respectivamente, por los demandantes en dicha cantidad. De modo que, habiendo recuperado, como reconocen, la cantidad que inicialmente depositaron -20.000 euros- cabe establecer el quantum indemnizatorio en la suma de 30.000 euros a cada uno.

NOVENO.-Conforme a todo lo expuesto, se está en el caso de estimar en parte el recurso de apelación, así como la impugnación, revocando la sentencia de instancia y estimando en parte la demanda; sin imposición de las costas de la primera instancia, ni de las causadas en la alzada ( art. 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1.- ESTIMANDO EN PARTEel recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Juan Miguel , DÑA. Noemi , DÑA. María , D. Carlos Miguel y la mercantil BINTI CAPITAL S.L., así comoESTIMANDO EN PARTEla impugnación formulada por MBQ ARCHITECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L., frente a la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2017 por la Titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Madrid, SE REVOCA dicha resolución, y en su lugar se estima en parte la demanda interpuesta por citados demandantes frente a la mercantil MBQ ARCHITECTURE AND DEVELOPMENT PROJECTS S.L, condenado a esta demandada a abonar a los demandantes las cantidades que se reseñan a continuación con sus intereses legales desde la fecha de la sentencia de primera instancia:

D. Juan Miguel y DÑA. Noemi : 31.702,18 euros.

DÑA. María : 31.702,18 euros.

D. Carlos Miguel 31.400 euros.

BINTI CAPITAL S.L. 31.702,18 euros.

2.-No se hace especial imposición de las costas de la primera instancia, ni las causadas en la alzada.

La estimación del recurso determinala devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0561-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe