Sentencia CIVIL Nº 140/2019, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 104/2019 de 08 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00140/2019
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 104/19
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a ocho de abril de dos mil diecinueve.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Juicio Verbal de Desahucio nº 339/18, procedentes del Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís,
Rollo de Apelación nº104/19 , entre partes, como apelante y demandada DOÑA Virtudes , representada
por la Procuradora Doña Eva Cobo Barquín y bajo la dirección del Letrado Don Rafael Cuesta del Valle y
como apelada y demandante DESARROLLO LAS PEÑICAS, SLU, representada por el Procurador Don Juan
Junquera Quintana y bajo la dirección del Letrado Don Marc Valles Fontanals.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís dictó sentencia en los autos referidos con fecha veintiocho de diciembre de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMANDO parcialmente la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Junquera Quintana, en nombre y representación de Desarrollo Las Peñicas, S.L.U., contra Dª. Virtudes representada por la procuradora de los Tribunales Sra. Ordóñez Fernández, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 4 de diciembre de 2015 sobre la finca sita en Lugar de DIRECCION000 , nº NUM000 , Concejo De Parres (33585), Asturias y debo condenar y condeno a la demandada a abonar la cantidad de 2.400 euros por rentas debidas, más el interés legal del dinero desde la fecha de la demanda, incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, hasta su completo pago. Manténgase el lanzamiento judicial de la finca.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Doña Virtudes y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO.

Fundamentos

PRIMERO.- Beyos y Ponga, S.A. era propietaria de una casa sita en el lugar de DIRECCION000 nº NUM000 , Concejo de Parres, y referencia catastral NUM001 , y el 4-12-2015 suscribió contrato de arriendo con Doña Virtudes con destino a vivienda habitual por plazo de un año prorrogable hasta tres, una renta de 400 € mensuales y una fianza por la misma suma, en más otra por igual cantidad en concepto de garantía adicional.

Pues bien, a Beyos y Ponga S.A. sucedió en la propiedad Desarrollos Las Peñica, S.L.U. y por ésta se instó juicio de desahucio y reclamación de rentas con fundamento en el impago de las rentas de marzo y mayo del año 2.018.

Doña Virtudes compareció el 28-09-2.018 ante el Tribunal del juicio ofreciendo la entrega de llaves, que la propiedad aceptó por escrito de 9-10-2.018, siquiera fijando la suma de las rentes devengadas y no satisfechas en 1.600 € (correspondientes a los meses de marzo, mayo, agosto y septiembre), interesando la continuación del juicio por la reclamación de esas rentas, pero como fuese que la entrega de llaves no llegó a efectuarse por razones que imputó a la arrendataria, mantuvo su pretensión inicial de desahucio; a eso siguió contestación de la demandada oponiéndose a la demanda e interesando su libre absolución, excepcionando que fue la propiedad quien no cumplió con las obligaciones al padecer la vivienda goteras 'desde hace tres años, no funcionando la calefacción desde hace meses', ni pintado la casa, ni hecho frente al pago del IBI ni de la plusvalía, impuestos que fueron repercutidos a la parte (hecho 2 de la contestación) y siendo que, además, abandonó la vivienda en septiembre del año 2.018.

El Tribunal de la instancia entendió concurrente la causa de desahucio (impago de la renta) y por puesta la vivienda a disposición de la propiedad en noviembre del año 2.018, por lo que declaró resuelto el contrato y condenó a la demandada al pago de la suma de 2.400 €.

Esta no se conforma y recurre interesando, con carácter principal, la desestimación de la demanda y, subsidiariamente, como debidas las rentas devengadas hasta el mes de septiembre e imputando a su satisfacción las sumas de la fianza y las abonadas en concepto de impuestos.

El recurso se desestima.



SEGUNDO.- Ante todo sorprende la pretensión de la recurrente de plena desestimación de la demanda y, por tanto, también de la de resolución del contrato de arriendo, cuando es que, según dice, ya no ocupa la vivienda litigiosa y ha arrendado otra, lo que de entrada le priva de la legitimación para recurrir el dicho pronunciamiento por falta de interés o gravamen ( art. 448.1 LEC ) y que donde efectivamente reside su interés es en el derecho de la propiedad al cobro de la renta y el mes en que la recurrente tuvo por resuelto el contrato.

Pues bien, en cuanto a lo primero, en su contestación la recurrente excepcionó el mal estado de la vivienda o, dicho de otro modo, el incumplimiento por la propiedad de sus deberes de conservación ( art. 21 LAU ), que de ser cierto daría pie a la arrendataria para tanto tener por resuelto el contrato (art. 27) como incluso, de afectar el sinalagma funcional del contrato, rechazar su obligación de pago de la renta en tanto tal situación permaneciese.

En el contrato de arriendo, en la estipulación Segunda bis, ante el desconocimiento sobre el estado de la finca arrendada, se pacta de cargo del arrendatario la ejecución de las obras necesarias para dotarla de condiciones mínimas de habitabilidad y si bien, ciertamente, dicho pacto entra en contravención con el deber de conservación de cargo de la propiedad, no pudiendo tenerse por puesto ( art. 6 LAU ), no se ha acreditado por la arrendataria los defectos que denuncia en su contestación ni el estado de la vivienda a la fecha de la constitución del arriendo, supuesto en el cual se presume recibida en buen estado ( art. 1.562 CC ); y, en este sentido las fotografías aportadas (dando por cierto que corresponden a la vivienda arrendada) no son suficientemente ilustrativas del estado anterior de la vivienda ni de sus goteras, funcionamiento de la calefacción o estado de la pintura, ni tampoco puede atribuirse plena fiabilidad al respecto a los correos incorporados por la recurrente, pues se limitan a recoger sus manifestaciones sobre el estado de la vivienda.

Mención aparte merecen los documentos relativos a impuestos, que se dicen soportados por la parte, cuando es que en unos el sujeto pasivo no es la parte o se refieren (los relativos al IBI) a finca catastral distinta de la arrendada (la C0001IJ) y aquél en que la recurrente aparece efectivamente como sujeto pasivo es el de la plusvalía por la transmisión del bien arrendado a Beyos y Ponga, S.A.

En segundo lugar, en cuanto a la entrega de llaves y momento de conclusión del arriendo, ya se relató como al ofrecimiento y entrega de llaves por la recurrente no siguió la efectiva entrega y puesta en posesión de la propiedad del inmueble arrendado.

El arrendatario está obligado a devolver la finca a la conclusión del arriendo ( art. 1.561 CC ) y aunque el art. 1.463 CC reconoce la entrega de llaves como forma de puesta en poder y posesión, refiriéndolo a los bienes muebles, se viene aceptando su aplicación a los inmuebles arrendados cuando efectivamente se produce con participación de la propiedad, lo que, como se ha relatado, no ha sido así, no acertándose a comprender el significado y eficacia negocial del documento al folio 272, pues no está suscrito por la arrendataria ni por ésta se pretendió la pérdida sobrevenida del objeto del litigio ( art. 22 LEC ) al tener el arrendador por recibida la cosa y por condonada la deuda, como resultaría del mismo.

Con carácter subsidiario, como se expuso, interesa la recurrente la reducción de la suma de condena dineraria en atención a la fecha que entiende de resolución del arriendo, pero, además y también, pretendiendo imputar a esa deuda la cuantía de la fianza; sin embargo en su contestación, respecto de la fianza, se limitó a advertir que debería 'serle devuelta' de conformidad con el art. 36-4 LAU , lo que así es o deberá ser, pero no sin más por el total, sino, como indica la norma, por el saldo que resulte a su favor; además de esa fianza legal se pactó otra convencional ( art 36-5 LAU ) expresamente destinada a compensar las rentas impagadas, todo lo que deberá tenerse en cuenta por una y otra parte al momento de la liquidación y pago de la condena dineraria, pero sin que proceda adelantarse a ello en esta alzada pues, como se dijo, en la instancia no fue motivo específico de defensa argüido por la recurrente la imputación de las fianzas a las rentas reclamadas, sino que se limitó a recordar el derecho a su devolución interesando, por el contrario, la plena desestimación de la demanda y, ya se sabe, en la alzada no puede alterarse el objeto del proceso ( art. 456 LEC ).

En suma, se desestima el recurso.



TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el art. 398 de la LEC .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Doña Virtudes contra la sentencia dictada en fecha veintiocho de diciembre de dos mil dieciocho por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia de Cangas de Onís , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Frente a esta resolución cabe recurso de casación y/0 extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.