Sentencia CIVIL Nº 140/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 429/2018 de 28 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN UNDÉCIMA
VALENCIA
NIG: 46190-41-1-2017-0003337
Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) [RPL] Nº 429/2018- L -
Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] Nº 000445/2017
Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 7 DE PATERNA
Apelante: DABNEY S.L.U..
Procurador.- Dña. MARIA PAZ CONTEL COMENGE.
Apelado: D. Primitivo .
Procurador.- Dña. Mª CARMEN JOVER ANDREU.
SENTENCIA Nº 140/2019
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
Dª SUSANA CATALAN MUEDRA
Magistrados/as
D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA
D. MANUEL ORTIZ ROMANI
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En Valencia, a veintiocho de marzo de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D.
ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los auto s de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] nº 445/2017,
promovidos por DABNEY S.L.U. contra D. Primitivo sobre 'desahucio por falta de pago y reclamación
de rentas', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por DABNEY S.L.U.,
representado por el Procurador Dña. MARIA PAZ CONTEL COMENGE y asistido del Letrado D. FRANCISCO
BAS ROS contra D. Primitivo , representado por el Procurador Dña. Mª CARMEN JOVER ANDREU y asistido
del Letrado D. JOSE LAZARO FERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 7 DE PATERNA, en fecha 5-3-18 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) [JVD] nº 445/2017 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda promovida por la Procuradora D.ª Paz Contel Comenge, en nombre y representación de la mercantil Dabney, S.L.U., bajo la asistencia letrada de D. Francisco Bas Ros, contra D. Primitivo , representado por la Procuradora D.ª M.ª del Carmen Jover Andreu y con asistencia de D. José Lázaro Fernández, y en consecuencia: 1) No ha lugar a declarar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 5 de agosto de 2011 sobre la vivienda sita en CALLE000 , nº NUM000 , grupo NUM001 , vivienda nº NUM002 , Mas del Rosari de Paterna. 2) Se condena a D. Primitivo a satisfacer a la demandante el importe de las mensualidades de agosto, noviembre y diciembre de 2013 y de enero a octubre de 2014 así como los gastos de Comunidad de Propietarios del 3º y 4º trimestre de 2013 y del 1º, 2º, y 3º trimestre de 2014. 3) Cada parte deberá satisfacer las costas causadas a su instancia y las comunes, si las hubiere, por mitad.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de DABNEY S.L.U., y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Primitivo . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 28 de febrero de 2.019.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.


PRIMERO.- Antecedentes.

1- Este procedimiento se inició por la demanda, en la que se ejercitó la acción de resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de agosto de 2011 con el demandado, de la vivienda sita en CALLE000 , nº NUM000 , grupo NUM001 , vivienda nº NUM002 , Mas del Rosari de Paterna, basada en el incumplimiento por el demandado de la obligación del pago de la renta pactada en el contrato que se acompaña como documento nº 2 de la demanda, solicitando que deje el inmueble libre y expédito a disposición de la demandante. Acumuladamente, ejercitó la acción de reclamación de las cantidades adeudadas en concepto de mensualidades de renta desde agosto de 2013 a junio de 2017, más los gastos de Comunidad de Propietarios del 3º y 4º trimestre de 2013 y de la anualidad de 2014 y de 2015 y las rentas y gastos que se devenguen hasta la puesta a disposición de la demandante del inmueble arrendado.

2- El demandado la contestó, oponiéndose a ella y alegando el cumplimiento de la obligación del pago de las rentas, rescisión del contrato a finales del 2013 al no haber comunicado la renovación del contrato y retraso desleal en el ejercicio de la acción por parte de la demandante.- Estrando las rentas embargadas al arrendador las pagaba a Hacienda desde agosto 2012 a diciembre 2013, a partir de mediados 2013 cerró la oficina y fue imposible ponerse en contacto con la propiedad, a finales de 2013 rescindió el contrato sin poder comunicarse con la propiedad.

3- Se dictó sentencia que estimó parcialmente la demanda y en consecuencia se acordó: 1) No ha lugar a declarar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 5 de agosto de 2011 sobre la vivienda sita en CALLE000 , nº NUM000 , grupo NUM001 , vivienda nº NUM002 , Mas del Rosari de Paterna. 2) Se condena a D. Primitivo a satisfacer a la demandante el importe de las mensualidades de agosto, noviembre y diciembre de 2013 y de enero a octubre de 2014 así como los gastos de Comunidad de Propietarios del 3º y 4º trimestre de 2013 y del 1º, 2º, y 3º trimestre de 2014. 2) Cada parte deberá satisfacer las costas causadas a su instancia y las comunes, si las hubiere, por mitad.

4- Ante esta resolución la parte actora interpuso recurso de apelación, en base a dos motivos: Error en la valoración de la prueba en cuanto a la resolución del contrato e incorrecta aplicación del derecho en cuanto al régimen legal aplicable a la duración del contrato.



SEGUNDO.- Recurso de apelación.

Ante esta resolución la parte actora interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis: 1- Error en la valoración de la prueba en cuando a la resolución del contrato.- ya que la sentencia asume lo manifestado por la parte demandada sobre la fecha en que dejó de residir en el inmueble sin que haya aportado prueba, recayendo sobre el mismo acreditar dicho abandono. Además frente a esta manifestación consta la del demandado ante la Secretaría del Juzgado indicando dicha vivienda como su lugar de residencia y como domicilio en activo aportó el de su despacho profesional, además éste es el que aparece en la diligencia de averiguación domiciliaria, la parte demandada reconoce que no ha notificado la resolución del contrato a la propiedad, además ha reconocido que iba todas las semanas a recoger el correo, la demandante como sociedad mercantil tiene un domicilio conocido y el demandado es un abogado en ejercicio, lo cual extraña que no sea capaz de comunicar la resolución del contrato a una sociedad, y por último, consta que en 2016 por medio de burofax se le reclamó la deuda pendiente.

2- Incorrecta aplicación del derecho en cuanto al régimen legal aplicable a la duración del contrato.- Dado que a diferencia de lo que indica la sentencia debe aplicarse al régimen legal y no el establecido en el párrafo segundo de la estipulación séptima del contrato y por tanto está sometida a la prórroga legal obligatoria de cinco años salvo comunicación en contrario del inquilino y posterior de tres años. La parte demandada no acreditó haber efectuado comunicación en tales términos, ni siquiera el primer año de la vigencia del contrato y por tanto no existiendo dicha comunicación el contrato sigue vigente.



TERCERO.- Sobre error en la valoración de la prueba en cuanto a la resolución del contrato.

La Juez 'a quo' explicó en el fundamento de derecho segundo '...Delimitadas las posiciones mantenidas por las partes procede, en primer lugar, analizar la rescisión del contrato alegada por el demandado en tanto la estimación de tal motivo de oposición determinará el sentido de todos los pronunciamientos interesados por la actora en el suplico de su demanda. En los términos pactados por las partes en el contrato convinieron una duración inicial de un año, sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley que comenzaba a regir el día 1 de octubre de 2011 (cláusula 1ª), precisando que el arrendatario se obligaba a comunicar fehacientemente al arrendador su intención de prorrogar el contrato con una antelación de 2 meses antes de que finalice el plazo del arrendamiento fijado en el presente contrato (cláusula 7ª). Recordando que en virtud del contrato suscrito las partes quedan obligadas a cumplir lo expresamente pactado debiendo estar al sentido literal de las cláusulas del contrato si los términos fueran claros ( arts 1258 y 1281 Código Civil ) ninguna duda suscita en el presente caso la necesidad de comunicación por parte del arrendatario de su voluntad de prorrogar la vigencia del contrato pactando además que el aviso debía hacerse con una antelación de dos meses y por medio fehaciente. Así las cosas, expirando la vigencia del contrato el 1 de octubre de 2013, admitido por el demandado que se mantuvo en la posesión del inmueble cumplido el plazo, en concreto, hasta el mes de diciembre de 2013, trasladándose a otro domicilio en enero de 2014 debe partirse del hecho de que el arrendatario cumplió con el preaviso pactado prorrogando la vigencia una anualidad más, esto es, hasta el 1 de octubre de 2014 fecha en que el contrato perdió su vigencia.

Incumbiendo a la parte demandante la carga de probar la vigencia del contrato en tanto hecho positivo en que funda su pretensión, la misma no ha sido satisfecha no habiendo quedado probado que el demandado comunicara en los términos pactados la prórroga del contrato, debiendo la actora asumir las consecuencias desfavorables de tal déficit probatorio y estimar que el contrato finalizó en fecha 1 de octubre de 2014 al concluir el plazo de vigencia que las partes pactaron. Como consecuencia de lo expuesto no ha lugar a declarar la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del pago de las rentas interesada por la actora careciendo de objeto tal pronunciamiento al haber expirado el contrato el 1 de octubre de 2014...' .

La Sala comparte la valoración probatoria efectuada por la Juez 'a quo' sin apreciar el error indicado en el recurso, en realidad poco mas habría que añadir.

Tiene razón el recurrente que la prueba esencial del término del arrendamiento es la entrega de las llaves al arrendador momento en que tradicionalmente se declaraba terminada la posesión de la vivienda por el deudor, pero también es cierto que en este caso han concurrido circunstancias especificas que inciden en la determinación del momento en que cesó la posesión del demandado y se produjo el término del contrato arrendaticio. Por cuanto efectivamente observamos que el arrendador reclama en la demanda presentada el 10 de julio de 2017 las rentas desde el tercer trimestre de 2013, habiendo transcurrido casi cinco años.

Frente a esta realidad el demandado señaló que abandonó la vivienda en 2013 y que no pudo devolver las llaves al desconocer el domicilio de la mercantil demandante, para contradecir esta idea el actor aportó en el acto del juicio, certificado de la Comunidad de Propietarios de la finca (folio 83), sin embargo contrariamente a lo alegado por la parte en aquél lo que se indica es que se comunican con la mercantil por teléfono y por correo electrónico, no con un domicilio concreto y determinado, lo que corrobora la tesis del demandado.

Evidentemente ni la conducta del actor arrendador se puede calificar de diligente si observamos, por un lado que dejó transcurrir cinco años antes de ejercitar acción alguna a pesar del cese de pagos del arrendatario y a que ésta mercantil, ha cambiado de domicilio, basta comparar para constatarlo que en el contrato su domicilio es diferente al que detenta en la actualidad como se observa del indicado en el encabezamiento de la demanda y además está ubicado en Palma de Mallorca, sin que se haya probado comunicación alguna al arrendatario de dicho cambio de domicilio a los efectos contractuales. A lo que debe añadirse que, en fecha de 29 de octubre de 2013, se comunicó al demandado por la Agencia Tributaria el embargo de las rentas a esa mercantil, (folios 57 a 66). Tampoco la conducta del demandado se puede calificar de diligente pues podría haber intentado conocer el domicilio actual del arrendador a fin de remitirle las llaves, averiguaciones que no consta realizadas.

Ahora bien, ante estas dos actuaciones la Sala coincide con la Juez 'a quo', pues para determinar el momento del término del contrato debe estarse a lo pactado entre las partes, que según la cláusula 7 del contrato, la extinción se produce al término del plazo anual si el arrendatario no comunica con una antelación de dos meses su intención de prorrogarlo. Cláusula que por mora del artículo 1258 del CC vincula a las partes, y permite concluir que si el demandado no efectuó esa comunicación el contrato quedo resuelto. O lo que es igual se acepta la fecha de resolución fijada en Sentencia al ser conforme a la voluntad de las partes manifestada en el contrato y con los actos concurrentes.

Es cierto que aunque resuelto el contrato el demandado no se liberaría de sus obligaciones contractuales si hubiese continuado ocupando la vivienda; sin embargo, sobre este extremo no existe prueba alguna, racayendo la carga probatoria al ser un hecho positivo y ante la facilidad probatoria del actor a éste ( artículo 217 de la LEC ), calificándose para este fin de insuficiente la manifestación en la comparecencia ante la Secretaría del Juzgado al no poder certificarse que fuese una manifestación literal del demandado, y sin olvidar que si ha quedado acreditado que no se le pudo citar en la vivienda arrendada en las diferentes ocasiones en que se intentó como si que se logró sin dificultad en otro distinto en la ciudad de Valencia.



CUARTO.- Sobre la incorrecta aplicación del derecho en cuanto al régimen legal aplicable a la duración del contrato.

Este motivo del recurso no puede prosperar por cuanto no fue objeto de discusión en primera instancia la eficacia o no de la cláusula 7 del contrato en relación con la regulación que para los contratos de vivienda recoge el artículo 6 de la LAU ; sino que, como explicó la Juez 'a quo' y ha realizado la Sala en el fundamento anterior, aquella ha permitido determinar que la actuación del demandado conforme con lo pactado en el contrato determinaba interpretar y aceptar que se produjo a su instancia la resolución del contrato conforme lo pactado. No se omite además que la regulación de los artículos 6 , 9 y 10 de la LAU no implica que la duración del contrato sea obligatoria para el arrendatario que en cualquier momento puede resolverlo, sin perjudico de las consecuencias económicas. Lo que no es el caso, pues el hecho controvertido era la vigencia del contrato hasta la demanda en la que se solicitó su resolución, y ésta ha quedado desvirtuada desde el momento que el arrendatario ajustándose a la previsión contractual no comunicó su prórroga, acción que es interpretada en el sentido de la resolución del contrato en aquella fecha, conforme lo explicado anteriormente.



QUINTO.- Costas de segunda instancia.

Habiéndose desestimado el recurso de apelación debe imponerse a la parte apelante el pago de las costas procesales devengadas en segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Dabney S.L.U. contra la Sentencia número 34/2018 de 5 de marzo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de Paterna, en el juicio verbal tramitado con el número 445/2017 .



SEGUNDO.- Confirmar la resolución recurrida.



TERCERO.- Imponer la parte apelante el pago de las costas procesales devengadas en primera instancia.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Respecto al depósito constituido por el recurrente, de conformidad con la L.O. 1/09 de 3 de Noviembre en su Disposición Adicional Decimoquinta, ordinal 9 º, procede la pérdida del depósito, quedando éste afectado a los destinos especificados en el ordinal 10º.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C ., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse en un solo escrito ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir establecido en la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, con las formalidades previstas en aquélla.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.