Sentencia CIVIL Nº 140/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 342/2019 de 12 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00140/2020
Modelo: N10250
DE LAS CIGARRERAS, 1 (A CORUÑA)
-
Teléfono: 981182091 Fax: 981182089
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MP
N.I.G. 15030 42 1 2018 0007082
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000342 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000415 /2018
Recurrente: Marino , Daniela
Procurador: INMACULADA GRAIÑO ORDOÑEZ, INMACULADA GRAIÑO ORDOÑEZ
Abogado: ENRIQUE SANTIAGO RIEGO PENA,
Recurrido: Elisabeth
Procurador: JOSE ANTONIO CASTRO BUGALLO
Abogado:
S E N T E N C I A
Nº 140/20
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA
CIVIL-MERCANTIL
Ilmo. Sr.Magistrado:
PABLO GONZÁLEZ-CARRERÓ FOJÓN
En A CORUÑA, a doce de mayo de dos mil veinte

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los Autos de
JUICIO VERBAL 0000415 /2018, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA, a los que
ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000342 /2019, en los que aparece como parte
apelante, Marino , Daniela , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. INMACULADA GRAIÑO
ORDOÑEZ, asistido por el Abogado D. ENRIQUE SANTIAGO RIEGO PENA y como parte apelada, Elisabeth
, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JOSE ANTONIO CASTRO BUGALLO, asistido por el
Abogado D. INMACULADA LUCINI GARCIA, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO. DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE A CORUÑA se dictó resolución con fecha 06-03-2019, la expresada resolución contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que estimando parcialmente demanda y reconvención, debo condenar y condeno solidariamente a don Marino y doña Daniela a que abonen a doña Elisabeth la cantidad de dos mil veintiséis euros con siete céntimos (2.026,07 euros), más los intereses legales correspondientes. Sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por Marino Y DOÑA Daniela , se interpuso recurso de apelación para ante esta Audiencia Provincial, que le fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.



TERCERO.- Ha sido Ponente el Ilmto. Sr. Magistrado DON PABLO GONZÁLEZ-CARRERÓ FOJÓN.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio. Resolución en primera instancia y recurso de apelación .

1. A la finalización por mutuo disenso del contrato de arrendamiento que en los términos del documento privado de fecha 20 de febrero de 2012 mantenían don Marino y doña Daniela , como arrendatarios, con doña Elisabeth , como arrendadora, y que tenía por objeto la vivienda del piso NUM000 del edificio nº. NUM001 de la CALLE000 (antes DIRECCION000 ), los arrendatarios reclamaron judicialmente la devolución de la fianza que por importe de dos mensualidades de renta (850,00 €) entregaron a la arrendadora al inicio de la relación contractual. La arrendadora demandada se opuso a la demanda por considerar que la suma reclamada ha de compensarse con la mayor deuda que los demandantes mantienen con ella por dos concretos conceptos sobre los que formula demanda reconvencional: la renta correspondiente a los primeros siete días del mes de diciembre de 2016 (99,12 €) y el importe de la reparación de los daños que presentaba la vivienda cuando fue devuelta, que cifra en 3.413,35 € (inicialmente se reclamaba también parte de la renta correspondiente al mes de octubre de 2016 por importe de 118,00 €, pero la reconviniente desistió de este concreto extremo de su reclamación en el acto de la vista).

2. La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de A Coruña en fecha 6 de marzo de 2019 acogió la demanda y parcialmente la reconvención. Tras examinar la prueba practicada concluye que ha de reconocerse a favor de la reconviniente tanto el crédito correspondiente a los siete días del mes de diciembre de 2016 durante los cuales los arrendatarios prolongaron la ocupación de la vivienda hasta la entrega de las llaves (99,12 €), como el que corresponde al importe acreditado de la reparación de los daños que la vivienda presentaba al ser devuelta y que son de la responsabilidad de los arrendatarios (2.776,95 €). Compensadas las dos sumas con la fianza que retiene la arrendadora (850,00 €), concluye la sentencia condenando a los actores/reconvenidos a pagar a la Sra. Elisabeth la suma de 2.026,07 € de principal. La sentencia no hizo especial imposición de las costas del juicio en primera instancia.

3. El recurso de apelación de los arrendatarios don Marino y doña Daniela combate las valoraciones fácticas, probatorias y jurídicas en que basa la sentencia de primera instancia la estimación parcial de la reconvención.

El recurso impone así al tribunal de apelación una revisión de lo actuado en primera instancia y del resultado obtenido, sobre la que advierte la jurisprudencia señalando que 'el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez a quo'. Así lo ha declarado el Tribunal Constitucional ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) y la Sala Primera del Tribunal Supremo -de cuya sentencia de 4 de diciembre de 2015 (ROJ : STS 4946/2015) procede el texto entrecomillado anterior- para la que cualquier pretensión de limitar los poderes del tribunal de apelación merece 'una severa crítica' ( sentencias de 15 de octubre de 1991 y de 21 de diciembre de 2009).



SEGUNDO.- Renta correspondiente a los primeros siete días del mes de diciembre de 2016 .

4. Es un hecho reconocido por ambas partes que a pesar de que el acuerdo alcanzado comprometía a los arrendatarios a dejar la vivienda a la finalización del mes de noviembre de 2016, las llaves del piso no fueron devueltas hasta el día 7 de diciembre. Los actores mantienen que la prolongación de la ocupación de la vivienda fue convenida verbalmente con la arrendadora y compensada con los electrodomésticos que dejaron en la casa; la Sra. Elisabeth sostiene, por el contrario, que únicamente accedió a, petición de los inquilinos, a que prolongaran la ocupación un día más, advirtiéndoles de que debían entregar las llaves el día 2 de diciembre en las dependencias de una agencia inmobiliaria de A Coruña; explica que los inquilinos incumplieron su compromiso, pese a las llamadas telefónicas que les hizo, y no entregaron las llaves hasta el día 7 por la tarde.

5. Puesto que el contrato de arrendamiento se encontraba en plena anualidad de renovación que concluía en febrero de 2017, lo único indiscutiblemente cierto es que las partes convinieron su finalización anticipada y que ésta se produjo de facto el día 7 de diciembre. No puede negarse, en tales circunstancias, el derecho de la parte arrendadora a percibir la renta correspondiente a todo el periodo de tiempo durante el que la casa permaneció ocupada, y no es tampoco razonable sostener que su pretensión deba ser rechazada por reclamar como renta lo que debió reclamar como indemnización por una ocupación no consentida y no amparada por un contrato en vigor porque, en realidad, si las partes convinieron la entrega anticipada de la vivienda en una determinada fecha y, por la razón que sea, la efectividad de lo convenido se demoró unos días en interés de los arrendatarios, igualmente lógico es entender que la relación contractual se prolongó hasta el momento mismo en que los arrendatarios devolvieron las llaves.

6. Sobre las conversaciones que las partes mantuvieron acerca de esta cuestión no existe prueba que permita confirmar ninguna de las dos versiones, salvo que la Sra. Elisabeth reconoció en prueba de interrogatorio que inicialmente aceptó una demora de un día que los arrendatarios no respetaron. No están ciertamente probadas las reiteradas llamadas telefónicas que la propietaria dice haber hecho a los inquilinos desde el día 2 de diciembre, pero tampoco existe prueba alguna del supuesto acuerdo compensatorio a que aluden los demandantes/reconvenidos, y sin él carecen de excepción que neutralice el derecho de la arrendadora. El pacto compensatorio no se puede presumir a partir del hecho cierto de haber quedado en la casa electrodomésticos y otros enseres de valor a beneficio de la propiedad porque el deudor de una cosa -de la renta, en este caso- no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida ( artículo 1166 del Código civil). En cuanto a este extremo, por lo tanto, el recurso habrá de ser desestimado.



TERCERO.- La obligación de devolución del arrendatario a la conclusión del arriendo. Responsabilidad por deterioro o pérdida.

7. Los artículos 1561, 1562 y 1563 del Código civil asientan la obligación de los arrendatarios de devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibieron, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Ese estado de las cosas que define la obligación de los arrendatarios es, en primer lugar, el que el que el propio contrato describe; a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Pero es también el que, en el concreto ámbito del arrendamiento de viviendas, se infiere del artículo 23 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, a tenor del cual el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. El régimen legal se completa con la asignación de responsabilidad al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (o de las personas de su casa, de cuyos actos igualmente responde frente al arrendador).

8. De lo expuesto se deriva que la comparación entre el estado de la finca al inicio del arriendo y el que presenta a su finalización no puede tomar en consideración, por una parte, lo que por el transcurso del tiempo o por causa inevitable vinculada al uso normal de una vivienda haya perecido o se haya menoscabado. Es el arrendador, no el arrendatario, el que debe soportar tales menoscabos. Por otra parte, siempre a salvo lo anterior, el arrendatario responde de deterioros o pérdidas que tuviese la cosa arrendada, esto es, del resultado dañoso de actos u omisiones propios o de las personas de su casa. Pero el daño no es cualquier alteración del estado o la apariencia de una cosa; el daño implica siempre un detrimento patrimonial, una pérdida injusta del valor de una cosa y, por consiguiente, no está obligado el arrendatario a revertir cualquier innovación ligada al uso normal de una vivienda salvo, naturalmente, que altere su configuración.



CUARTO.- Valoración de la prueba .

9. Coincidiendo con el mismo punto de partida de la sentencia apelada, el informe técnico del perito don Edmundo , aportado con el escrito de contestación/reconvención, goza de la fiabilidad que le otorga el hecho de haber sido emitido a partir de un examen personal de la vivienda realizado unos veinte días después de su desalojo (el 28 de diciembre, a las 16:30 horas). Se trata, en todo caso, de un informe pericial que debe ser valorado conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la LEC) y confrontado, en cuanto a los hechos sobre los que el perito emite sus valoraciones, con los que resulten de las demás pruebas practicadas.

10. El referido informe es internamente contradictorio, puesto que describe menos daños de los que a continuación valora. Dice el perito: i) que los inquilinos de la vivienda dejaron en ella mobiliario de su propiedad que la propietaria no desea conservar 'generando los trabajos de desalojo del mismo un coste para la propiedad' (ilustra este extremo con tres fotos de la terraza posterior de la casa en las que se ven una pérgola con toldo, macetas, una silla y una mesa de esquina, otra del salón en la que hay un sofá múltiple y una mesa de centro, y otra presumiblemente de la cocina en la que se ve un horno microondas); ii) que el arrendatario modificó el color de uno de los paramentos verticales de uno de los dormitorios y del cuarto de baño de la vivienda (aporta foto del dormitorio, con la pared ya pintada de nuevo de blanco, y del cuarto de baño, en la que se ve parcialmente que la parte superior de la pared en torno a la ventana, sobre la franja de alicatado, está pintada de un color oscuro); y iii) que existen en dos de los dormitorios de la vivienda y en el pasillo hall daños por mal uso y por la existencia de mascotas en el solado de corcho de dichas estancias, que no pueden considerarse como desgaste normal por el uso de las instalaciones. Tras indicar que el resto de las anomalías o desperfectos existentes en la vivienda corresponden a desgastes graduales por un normal uso de las instalaciones, en su valoración posterior de las reparaciones incluye el coste correspondiente a daños que no fueron previamente descritos: coste de recuperación de contras de madera de uno de los dormitorios y los marcos de dos de los dormitorios, desmontaje (sic) de una cafetera de cocina, dormitorios, cuarto de baño para desalojo y traslado a punto limpio autorizado, incluyendo medios auxiliares y mano de obra, coste de trabajos de limpieza de juntas de alicatado y retirada de pegatinas de paramentos verticales en cuarto de baño, y coste de trabajos de tapado de agujeros en solado de terraza exterior y fachada con retirada de lavadora y sellado de toma de agua y desagüe.

11. Es indudable que la decisión de los inquilinos de dejar en la vivienda objetos o enseres que el propietario no quiere aprovechar puede generar un daño patrimonial equivalente al costo de la mano de obra de terceros necesaria para liberar la vivienda de tales objetos y trasladarlos, en su caso, hasta un almacén o un punto limpio. Pero la realidad del gasto y su importe es en este caso dudosa, en primer lugar porque la discutida factura en la que se asienta la reclamación, emitida por la empresa SEVENTRES CONSTRUCCIONES S.L., de Candás (Asturias), no ha sido ratificada en el acto del juicio y no consta siquiera que haya sido pagada. Ni la factura fechada el 6 de febrero de 2017 ni el presupuesto que la antecede (que reseña dos fechas distintas, el 17 de diciembre y el 27 de diciembre de 2016) describen los muebles desmontados y retirados del interior de la vivienda, y del patio se mencionan 'palets, arcón, macetas, plantas ...'; está sin embargo demostrado que el sofá que reseña la fotografía del informe pericial seguía en la vivienda cuando la inspeccionó el perito de la parte demandada en enero de 2019, y que al menos el arcón (un antiguo frigorífico) no fue retirado del patio y continúa en el mismo emplazamiento; es decir, los dos elementos más pesados y voluminosos, que son los que razonablemente habrían de justificar el mayor coste de los trabajos de retirada, resulta que siguen en la vivienda y han sido aprovechados por la propietaria y por su nuevo inquilino, con lo que la factura es probadamente inexacta en cuanto a este extremo. Consta también que la misma mesa blanca de esquina que aparece en el patio en una de las fotografías del perito seguía en el mismo emplazamiento cuando la vivienda ya había sido ocupada por el nuevo inquilino (se ve con claridad en la fotografía del folio 59, tomada desde un edificio situado enfrente de la parte trasera de la vivienda), lo mismo que una estantería metálica para macetas en el balcón anterior. La conclusión es que este gasto, que el perito presupuestó en 790,00 € y que la factura de Seventres fija, con limpieza del patio, en 816,75 €, más IVA en ambos casos, no está debidamente justificado.

11. La pintura de dos paramentos verticales en color distinto del que inicialmente tenían, tras una ocupación de la vivienda que se prolongó durante más de cuatro años, no es una alteración estructural ni un desperfecto del que los arrendatarios deban responder frente a la propietaria. Pintar una pared es normalmente una actuación de conservación, cuando no una pequeña reparación, y, en todo caso, una innovación meramente estética que no altera la estructura de la vivienda ni su estado; no es un detrimento patrimonial o una pérdida injusta del valor de una cosa.

12. El informe pericial no menciona, al describir los daños en la vivienda, actuaciones de los ocupantes sobre la pintura o el barniz de las contras de madera de uno de los dormitorios y los marcos de los dos dormitorios, pese a lo cual presupuesta 450,00 €, más IVA, para trabajos de recuperación de esos elementos. En su escrito de oposición al recurso sostiene la arrendadora que esos elementos estaban inicialmente barnizados y que a la devolución de la vivienda estaban pintados de color marrón, razón por la cual para devolverlas a su estado original (barniz sobre madera) hubo que realizar tres tareas: decapar, lijar y barnizar. En el escrito de contestación a la demanda y reconvención se dice en cambio que las dos contraventanas a que se refiere el presupuesto estaban barnizadas y cuando la devolvieron están pintadas de blanco (página 6 in fine). Con todo, más relevante es señalar que no consta en modo alguno que los arrendatarios hayan pintado o suprimido el barniz de las contras y marcos, si es que efectivamente tales elementos estaban inicialmente barnizados y no pintados, que es dato que no resulta de la prueba (si resulta de las fotografías aportadas con la demanda que, al tiempo de la ocupación inicial de la vivienda arrendada, las contras del ventanal del salón eran de color marrón y las del dormitorio de color blanco).

13. De los daños que el informe pericial describe y valora, el más importante es el del solado de corcho de los dormitorios de la vivienda y del pasillo hall, que el perito atribuye al mal uso y a la existencia de mascotas.

Ciertamente, las cuatro fotografías que el informe adjunta son escasamente reveladoras de la realidad y naturaleza de los daños a que se refiere el informe porque si bien en dos de ellas (superior derecha e inferior izquierda) se aprecian manchas oscuras que ocupan una o dos planchas de corcho cada una -que aparecen también en las fotografías hechas por la agencia inmobiliaria y aportadas con la contestación-, las marcas cuadradas que aparecen en tres de las fotografías del informe, sin duda causadas por el apoyo de muebles sobre el soldado, ya estaban cuando se ocupó el piso al menos en la habitación italiana contigua al salón, según se aprecia con claridad en una de las fotografías aportadas con la demanda (folio 37); de hecho, el perito aclaró en el acto de la vista que los daños a que se refiere su informe no tienen que ver con las referidas marcas cuadradas de color oscuro.

14. En todo caso, el perito que inspeccionó la vivienda pocos días después de su desalojo insistió en el acto de la vista -en coincidencia sustancial con el relato de los testigos que depusieron a instancia de la reconviniente- en que el solado de corcho en algunas dependencias presentaba en general daños importantes causados por un mal uso, no un simple desgaste normal ni meros daños localizados, y descartó razonablemente por ello - en contra de la opinión del perito de la parte actora-reconvenida, que no pudo ver la casa antes de su reforma- la posibilidad de reparar el daño sustituyendo únicamente algunas planchas de corcho por otras nuevas. Este daño imputable a los arrendatarios debe considerarse, por ello, suficientemente demostrado, y puesto que la suma reclamada y reconocida en la sentencia (810,70 €, más IVA= 980,95 €) es incluso inferior a la que el perito presupuestó para la reparación, debe ser en cuanto a este extremo desestimado el recurso de apelación.

15. El cuarto de baño y el aseo de la vivienda presentaban, a tenor de las fotografías aportadas con el escrito de contestación-reconvención, suciedad acumulada que refleja desatención por parte de los arrendatarios, con manchas de humedad y las juntas entre azulejos ennegrecidas a un nivel incompatible con los deberes de conservación que incumben a los arrendatarios. Como la partida de la factura de SERVES incluye en este caso la pintura de la pared, se tomará para determinar el importe del daño la valoración del perito Sr. Edmundo , que calculó 100,00 € más IVA (121,00 €).

16. Así pues el recurso ha de ser parcialmente estimado para fijar en 1.101,95 € el importe de los desperfectos de los que deben responder los inquilinos reconvenidos. La compensación de esa suma y el importe adeudado de la renta de los primeros días de diciembre (99,12 €) con el importe de la fianza (850,00 €) reducirá a 351,07 € el importe de la condena.



QUINTO.- Costas y depósito .

17. No procede hacer especial imposición de las costas de esta alzada ( artículo 398. 2 de la LEC).

18. Se dispondrá la devolución a la parte apelante del depósito constituido para recurrir ( disposición adicional decimoquinta de la LOPJ, apartado 8).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimo en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Marino y doña Daniela contra la sentencia de fecha 6 de marzo de 2019 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de A Coruña, y fijo en trescientos cincuenta y un euros con siete céntimos (351,07 €) el importe neto del principal que los apelantes -reconvenidos- deben satisfacer a la reconviniente, doña Elisabeth , como saldo resultante de la compensación judicial derivada de la parcial estimación de la demanda y la reconvención, con los intereses establecidos en la sentencia apelada.

No hago especial imposición de las costas de esta alzada.

Devuélvase a la apelante el depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución del Iltmo. Sr. Magistrado que la firma y leída por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.