Sentencia Civil Nº 141/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 453/2007 de 05 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 453-2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 801/2005

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE GAVÀ

S E N T E N C I A Nº 141/2008

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cinco de Marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 801/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Gavá, a instancia de Dª. Araceli , D. Juan Pablo y Dª. Patricia , contra D. Gaspar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de Marzo de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. Pedro Fernández Martínez, actuando en representación de Juan Pablo y por sucesión procesal Araceli , Patricia y Juan Pablo , contra Gaspar , y en su virtud DECLARO resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Castelldefels, PASAJE000 , nº NUM000 , NUM001 , NUM001 (antes PASAJE001 NUM002 ), que hasta el momento unía a las partes por ser procedentes las causas de denegación de prórroga forzosa de los números 3, 4 y 5 del artículo 62 LAU de 1964 en relación con el número 11 del artículo 114 del mismo cuerpo legal, y CONDENO al demandado a que desaloje dicha vivienda, dejándola libre, vacua y expedita y a entera disposición del demandante con apercibimiento de lanzamiento y con imposición de costas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de Febrero de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 24.3.1981, sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 , sobre la vivienda sita en el PASAJE000 , NUM000 . NUM001 , NUM001 (antes PASAJE001 NUM002 ) de Castelldefels, con fundamento en los arts. 114.11 en relación con el 62 números 3, 4 y 5 TRLAU 64 (de aplicación por razones de vigencia temporal), y en base a que no usaba la vivienda de forma habitual -durante más de 6 meses en el curso de un año- haciéndolo en otra de Cornellà de Llobregat, o, en todo caso, uso de dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas no es indispensable para atender a sus necesidades o la libre disposición de una vivienda desocupada y apta para satisfacer sus necesidades, y de características análogas a la arrendada, en los 6 meses anteriores, a dicha pretensión se opuso el demandado alegando que residía en la vivienda arrendada de forma habitual, y que ya era propietario de otra vivienda en Cornellà al concertar el arrendamiento, donde reside su hija con su pareja

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda (aunque bastaba una de las tres causas de denegación de prórroga alegadas en el escrito inicial, considera que concurren las tres), con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza éste por (1) interesando la nulidad de actuaciones desde la admisión de la demanda , y (2) error en la valoración de la prueba, respecto de la concurrencia de las causas de denegación de prórroga (considerando acreditada la ocupación "principal y prioritaria" en la vivienda arrendada). Con ello, el debate, salvo la nulidad interesada, queda planteado en los mismos términos que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda entre D. Juan Pablo (arrendador/actor) y D. Gaspar (arrendatario/demandado) al f. 336; el primero falleció en 17.12.2005 (la demanda fue formulada en 15.12.2005), habiéndole sucedido procesalmente su esposa e hijos, Dª Araceli , D. Gaspar , Dª Patricia y Dª María Cristina (f. 251). 2) El arrendatario, es propietario (f. 16 y ss) de una vivienda sita en Cornellà de Llobregat (localidad contigua a la de su trabajo en S. Vicenç dels Horts y a 15'4 km de Castelldefels, f. 48 y ss), C/ DIRECCION000 , NUM003 NUM004 , NUM004 de 55'67 m2 (compuesta por recibidor, paso, comedor-estar, cocina, aseo, tres dormitorios, galería con lavadero con terraza delantera) en la que reside con su familia de modo permanente, siendo titular de la línea telefónica (f. 19), constando en el buzón su nombre y el de su esposa y estando los consumos (agua, luz, gas natural, f. 359 y ss) a su nombre, domicilio que constata como propio (considera dicha vivienda como su domicilio "oficial", en el interrogatorio, coincidiendo con su esposa, en su declaración testifical), en documentos públicos y en el DNI (f. 66 y ss, 81 vuelto, 232 y ss), en cuya vivienda fue emplazado (f. 76 vuelto) utilizando la vivienda arrendada de forma residual, esporádica y en períodos vacacionales (informe de detectives, a los f. 29 y ss en relación con la testifical de la detective y la propuesta por el mismo demandado), e incluso los recibos por consumos en Castelldefels se remiten al domicilio de Cornellá (f. 154 y ss en relación con el interrogatorio del demandado), admitiendo el demandado en el interrogatorio que "está viviendo e los dos sitios", habiendo "elegido" el piso en Castelldefels" por estar "a escasos metros de la playa, ... la tranquilidad del lugar y disfrutar del mar, paisaje y todas las cualidades y atractivos de una zona costera y turística", aparte de que, ya en el primer recurso de reposición contra el auto de admisión, alega el demandado "por el uso del piso, objeto del contrato, de modo estable, habitual y con permanencia, y elegido por su ubicación, características, para descansar, pues para ir al trabajo está más cerca del de Cornellà ..." (f. 78, 5º), o "la superficie y situación de cada uno de los dos pisos y el uso y necesidades familiares y de independencia, pueden hacer disponer de uno u otro piso, por su proximidad al trabajo, para ir a comer, pero por su tranquilidad y paisaje, para descansar, dormir y pasar el fin de demanda ..." (f. 78, 5º, pfo.6º). 3) Los consumos de la vivienda arrendada son, muy bajos y correspondientes a períodos estivales, en el caso de la luz generalmente en base a lecturas estimadas, notoriamente inferiores a la del domicilio de Cornellà de Llobregat (f. 161 y ss, 359 y ss); y los consumos telefónicos reales en la vivienda arrendada, se dan en los meses de junio a septiembre (f. 186 y ss, singularmente, 203 y ss). 4) A la demanda precedió requerimiento denegando la prórroga forzosa e instando al desalojo, vía burofax (f. 39 y ss), a lo que contestó el demandado, a través de una comunicación dirigida a "D. Daniel . Las Carolinas 13.3º.2ª 08012 Barcelona" (f. f 45 y ss), respecto de quien se reconoce que realizó determinados tratos previos: cambiar las condiciones del contrato, entrega de llaves en septiembre,...) y coincide con el expedidor de los recibos de renta (f. 83: "D. Daniel -Fincas Borbón, empresa que encarga el informe de detectives, f. 32).

TERCERO.- Se presentó la demanda en 15.12.2005 (el fallecimiento del actor fue posterior, aunque solo dos días después; y desde la presentación se produjo la "litispendencia" ex art. 410 LEC , si después, como lo fue se admite), admitiéndose a trámite por auto de 29.12.2005; el demandado fue emplazado en 17.1.2006 , y formula recurso de reposición contra el auto de admisión en 24.1.2006 , interesando solo la suspensión del plazo para contestar la demanda (aunque se alude a que "duda ... de la capacidad jurídica y de obrar de la contraparte, pues no entendemos ese cambio de actitud ...)" y de no admitirse se acuerde la reanudación para comparecer y contestar, por OTROSI se pide que se requiera a "la actora" para que aporte los datos del gestor- administrador encargado de la redacción y gestiones del arrendamiento, para "poder contestar a la demanda", al no procederse a la suspensión, contesta a la demanda (f. 90 y ss), y sin alegar nada sobre capacidad procesal o legitimación (que no se cuestiona), aporta copia de certificación de defunción del "actor", interesando solo "que se requiera al sucesor la acreditación de este hecho y de su legitimación activa acompañando poderes que acrediten su postulación y representación procesal"; es decir, a instancia del demandado se inicia la sucesión procesal, o, en todo caso" el mecanismo para la regularización de la legitimación activa, lo que se hace con la providencia de 16.2.2006 (f. 252, cuando acuerda requerir "a la actora para que en el plazo de 8 días acredite en su caso, el fallecimiento de su principal y con su resultado se acordará", cuya resolución devino firme; tras dar traslado a la "actora" y pedir ésta plazo para personación de los sucesores, por providencia de 2.3.2006 se acuerda conceder 10.días "para la personación como sucesores procesales" (f. 265), que se recurre, por escrito de 13.3.2006, a la vez que - de nuevo - contra el auto de admisión de la demanda, interesando la nulidad de actuaciones; en el interín, antes de la resolución del recurso, se produce la personación de los sucesores procesales (f. 277 y ss), dictándose providencia de 22.3.2006 acordando que "se tiene parte actora como sucesores procesales de D. Juan Pablo a Araceli , Patricia y Juan Pablo ..." (completándose con la providencia de 23.6.2006, en la que se tiene por acreditada la representación de Dª María Cristina ), es decir, comparecen los llamados a la sucesión procesal, ratificando con ello, las actuaciones anteriores; a ello sigue otro escrito de 3.4.2006 formulando recurso de reposición contra las providencias de 2.3.2006, 22.3.2006 y contra el auto de 29.12.2005 (f. 296 ) interesando la nulidad de actuaciones. Por auto de 12.6.2006 se desestiman los recursos al no expresarse la infracción legal cometida.

En la audiencia previa, la demandada alega como excepción "la falta de capacidad para ser parte", cuando ya había operado el mecanismo de la sucesión procesal ex art. 16 LEC (y ningún acto de disposición ex art. 22 ni cualquier otro que pudiera afectar a los intereses de la parte actora, había sido aceptado con anterioridad).

CUARTO.- Aún cuando el poder del procurador fuese anterior a la presentación de la demanda y existiese una administración, lo cierto es que en dicho momento el poder y el mandato "aún no" estaban extinguidos (arts. 1732 CC, 27 y 30 LEC), y teniendo en cuenta lo antes expuesto, así como que el procurador tiene obligación de seguir actuando (art. 1718 CC ), el principio de conservación de los actos procesales y la puesta en conocimiento del fallecimiento, a fin de que se personasen los sucesores, previa si identificación, lo que hicieron en los plazos conferidos, máxime cuando existía una Administración, existieron negociaciones previas (al menos, en el requerimiento, se ofrece la posibilidad de un arrendamiento de temporada -que de hecho es lo que se venía realizando-, lógicamente, concertado por "alguien" en la posición de arrendador), una situación interina (herencia yacente, con una administración, no solo no revocada, sino continuando la gestión del arriendo, situación conocida y consentida por el arrendatario) y una personación de los herederos, admitidos como "sucesores", que ratifican todas las actuaciones anteriores, superando la "crisis procesal", por lo que no procede nulidad alguna.

Por lo demás, se constata una exhaustiva valoración de todos los elementos probatorios aportados por ambas partes, y difícilmente la testifical del demandado puede acreditar lo que se pretende por éste (es decir que reside habitualmente en Castelldefels: todos los testigos son amigos, coinciden en que el demandado suele ir a Castelldefels en verano, Navidades, Semana Santa o fines de semana ("suben muchísimo" desde Cornellà a Castelldefels, dice la Sra. Carina ), solo el Sr Ildefonso es de Castelldefels (quien manifiesta ver al demandado los fines de semana); y la Sra. María Inmaculada , al parecer consuegra, llega a manifestar que su hijo, casado con una hija del demandado, vive en otro domicilio distinto del de sus padres en Cornellá; aún cuando no fuese la misma hija, sino otra, a la que se refiere el demandado como la que reside en su vivienda de Cornellà, la Sra. Regina (esposa de aquél), manifiesta que ésta hija "vive con nosotros" (lógicamente, en Cornellà).

Y lo que, en definitiva pretende el demandado (desde el primer recurso de reposición, contra el auto de inadmisión) es acreditar: (1) que al concertar el arriendo, el actor conocía que disponía de otra vivienda en Cornellá de Llobregat, conociendo y consintiendo la ocupación de ambas, sin que por ello concurran los motivos de denegación de prórroga alegados (2) y que el actor, por su estado, no pudo consentir la formulación de la demanda (es decir, no pudo consentir que se instase la resolución). Ello no puede derivar, sin más, de la adquisición de la vivienda de Cornellà con anterioridad al arrendamiento, ni puede resultar de la absurda pretensión del interrogatorio del fallecido o de la constatación de las preguntas que pudieran hacérsele, sin perjuicio de utilizar todos los medios de prueba admisibles, incluidas las presunciones, sin que las propuestas para esta alzada se consideren relevantes a los efectos pretendidos.

QUINTO.- De aquellos hechos considerados acreditados se infiere la concurrencia manifiesta de las causas de resolución alegadas, pues: A) Existe una desocupación superior a los seis meses: La doctrina científica y la jurisprudencia, a la hora de interpretar el supuesto 3º del art. 62 de la L.A.U ., haciéndolo restrictivamente dado el carácter social de la Ley Arrendaticia que tiene como finalidad dar cobertura y seguridad a uno de los derechos más esenciales del individuo como es su domicilio, viene entendiendo que la falta de ocupación ha de considerarse referida al hecho de no ser utilizada la vivienda por el inquilino para la satisfacción de las necesidades propias y diarias con carácter definitivo y primario; así es, la prórroga forzosa es un beneficio que la Ley concede para dotar de estabilidad al disfrute de un bien de primera necesidad como es la vivienda y por ello la misma Ley prevé que dicho beneficio podrá denegarse por el arrendador ordinariamente perjudicado por dicha medida social cuando conste que la vivienda no sirve al fin que lo justifica, es decir, permanece desocupada más tiempo del que está ocupada, sin desempeñar el papel de morada u hogar familiar continuado, y ello aún cuando se haga de ella cualquier otra utilización, incluso constante e intensa, así hay falta de ocupación cuando el arrendatario tiene cubierta la señalada necesidad al residir éste en otro lugar no siendo usada la vivienda arrendada para su destino, con la única excepción de que tal desocupación obedezca a justa causa. Determinar si existe a favor del inquilino causa que justifique la desocupación de la vivienda en un período mayor corresponde al prudente arbitrio del Tribunal, para lo que habrá de estar a las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, no obstante, la doctrina jurisprudencial entiende que cuando la desocupación de la vivienda se debe a un impedimento permanente, no existe justa causa de desocupación, pues de no entenderse así se llegaría al absurdo de hacer definitiva una situación que es contraria a la propia naturaleza del contrato arrendaticio, manteniendo un inquilinato respecto de una vivienda permanentemente desocupada. La prueba que por reparto de la carga procesal debe exigírsele al arrendador actor, no es, pues, la de ausencia total del inquilino de la vivienda sino la del no uso de la misma en la forma señalada, no obstante, ha de tenerse en cuenta al enjuiciar ese deber procesal la índole del objeto de la prueba, constituido por un hecho negativo que, por naturaleza, es siempre de difícil comprobación directa, debiendo acudirse la mayor parte de las veces a vías indirectas o indiciarias, en definitiva, a la prueba presuntiva de los arts. 385 y ss LEC , indicios que en cualquier caso han de ser claros y precisos, aportando datos objetivos cuya interpretación más razonable los convierta, en función del contexto en que aparecen, en signos inequívocos de la desocupación, al ser incompatibles, dentro de un normal orden de cosas, con el disfrute de la vivienda por el inquilino, en conclusión, será el Tribunal quien a través de la valoración de las pruebas directas o indirectas aportadas al juicio deberá inferir su existencia, que deberá entender como cumplidamente probada. Por otro lado, la propia norma excluye la consecuencia resolutoria de la no ocupación en aquellos casos en que esta obedezca a justa causa y tenga un carácter transitorio o temporal, correspondiendo la carga de la prueba tanto de la concurrencia de justa causa como de su temporalidad, al arrendatario, que la alega y a quien beneficia. Efectivamente, tras un nuevo y definitivo análisis de la prueba practicada por parte de la Sala, se considera suficientemente acreditado (según lo expuesto en el fundamento 2º de esta resolución) que el arrendatario ha dejado de residir en la vivienda arrendada. Es más la ocupación que se afirma habitual, choca con las quejas por las dificultades que manifiesta el demandado ofrece la vivienda arrendada para residir, por razón de la inadecuación de las instalaciones (singularmente la infraestructura eléctrica obsoleta) en las que pretende justificar estancias más largas en Cornellà. B) Se ocupa otra vivienda, en propiedad "en la misma población". Efectivamente, conforme al art. 62.4 TRLAU , es causa de denegación de la prórroga forzosa la ocupación por el inquilino de "dos o más viviendas en la misma población, y el uso de todas ellas no es indispensable para atender a sus necesidades", cuyo fundamento radica en el hecho de que, al implicar aquella prórroga una carga importante para el arrendador si bien basada en el deseo de protección de la estabilidad del hogar del arrendatario (que constituye uno de los pilares de la cuestión arrendaticia) ante la escasez de viviendas, es lógico que, cuando éste sea titular de un derecho que le permita disfrutar de una vivienda distinta de la que motiva la denegación de la prórroga (aquí arrendamiento), carece de sentido que se dé aquella protección. Del precepto se infiere:

1) La ocupación efectiva de (o disposición efectiva sobre) dos o más viviendas, con la siguiente precisión: no es necesaria una ocupación material y simultánea, bastando con que las viviendas se encuentren a disposición del arrendatario (doble derecho de disposición). 2 ) que una de ellas sea la arrendada, ocupando la otra con igual o superior título, que dé derecho a disfrutarlas (habrá que excluir los supuestos de precario y las situaciones sometidas a un plazo concreto, tras el cual desaparecerá; por ej., contrato sujeto al RDL 2/85, frente a la estabilidad de la prórroga forzosa que se pretende denegar). 3) por tanto, ocupación con ese destino, y no otro: necesidades familiares o domésticas presentes, entendidas en sentido amplio, abarcando las exigencias requeridas por la actividad profesional "liberal" para la obtención de medios indispensables para la subsistencia). 4) que estén en la misma población (en el sentido indicado en la resolución recurrida). 5) que el uso simultáneo o conjunto no sea indispensable (hecho, la "indispensabilidad", cuya prueba corresponde al arrendatario). Debe valorarse cuál es la situación de ambas viviendas que deben estar ocupadas: es decir, constituir la sede de un hogar familiar con más o menos utilización de una y otra, lo cual supone, de un lado, conocer la distribución, servicios, estado de conservación, naturaleza del derecho de disfrute (aquí arrendamientos sujetos a la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 ), su ubicación, ....°, y, de otro, las necesidades del inquilino y del núcleo familiar que, con cierta estabilidad, convivan con él (número de personas, edad, salud, actividades, dedicaciones, etc...desechando las situaciones de comodidad o mero capricho, ...). C) Disponían de esa vivienda en los 6 meses anteriores a formularse la demanda. Conforme al art. 62.5 TRLAU 64 , es causa de denegación de prórroga "cuando el inquilino, en un plazo de 6 meses inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada", lo que supone la concurrencia de los siguientes requisitos: (1) Que el arrendatario tenga a su disposición (como titular de una derecho real de goce o disfrute) una vivienda, sin que sea necesario que esté en la misma localidad, ni que la situación de doble disposición sea permanente, continuada y sin interrupción. (2 ) que la vivienda esté desocupada, o esté ocupada por mera tolerancia o liberalidad del arrendatario (como el caso de ocupación por familiares). (3) que su vivienda sea apta para cubrir sus necesidades y sea de características análogas a la arrendada (dos condiciones que deben cumplirse), atendiendo al lugar donde están situadas, la existencia de medios de comunicación, el estado de condiciones de ambas viviendas, servicios y equipamientos sociales, ....°. datos que han de ser objeto de prueba. (4) que dicha vivienda haya estado a disposición del arrendatario durante (en algún momento de....°en cualquier momento del transcurso del plazo, pues se alude a un tiempo pasado "hubiese tenido") los 6 meses inmediatamente anteriores a la demanda, aunque al formularla no la tenga.

SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC)

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Gaspar contra la sentencia dictada en fecha 22 de Marzo de 2.007 en los autos de Juicio Ordinario nº 801/2005 de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.