Sentencia Civil Nº 141/2010, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 414/2008 de 09 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00141/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2008 0100443

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000414 /2008

Juzgado procedencia : JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CALAHORRA

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000155 /2007

S E N T E N C I A Nº 141 DE 2010

Ilmos. Sres.

Magistrados:

Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA

D. LUIS MIGUEL RODRÍGUEZ FERNÁNDEZ

D. RICARDO MORENO GARCÍA

En la ciudad de Logroño a nueve de abril de dos mil diez

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 155/2007, procedentes del JDO.1ª INST. E INSTRUCCION Nº 1 de CALAHORRA, a los que ha correspondido el Rollo 414/2008, en los que aparece como parte apelante Dª Isabel , representada por la procuradora Dª MONICA EMMA PALACIO ANGULO, y asistida por el letrado D. ROBERTO ESTEBAN GOROSTIOLA, y como apelados: 1.-PROMOCIONES NASSICA, S.L., representada por la procuradora Dª LOURDES URDIAIN LAUCIRICA; 2. Rafaela , DON Andrés Y Rosana (COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE CALAHORRA), representados por el Procurador DON JESÚS LOPEZ GRACIA y asistidos por el letrado D. EDUARDO AZNAR GONZALEZ, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª CARMEN ARAUJO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 11 de julio de 2008, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía:

"DESESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por Dª Isabel , representada por el procurador D. José Luis Varea Arnedo contra La Comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Calahorra, D. Andrés , Dª Rosana , Dª Rafaela , representados por la procuradora Dª Carmen Miranda y contra PROMOCIONES NASSICA SL, representada por el procurador D. Isidro del Pino y absuelvo a los demandados de los pedimentos ejercitados en la demanda.

ESTIMO íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por PROMOCIONES NASSICA SL, representada por el procurador D. Isidro del Pino contra Dª Isabel , representada por el procurador D. José Luis Varea Arnedo Y:

- Declaro que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es un contrato mixto de local y vivienda.

- Declaro la resolución de dicho contrato suscrito entre las partes en fecha 1 de junio de 1973.

- Condeno a la actora a dejar libre y expedito el inmueble arrendado y a disposición de sus propietarios dentro de los plazos legales.

Las costas procesales han de ser satisfechas, dada la desestimación íntegra de la demanda y estimación íntegra de la reconvención, por la parte demandante, tanto las derivadas de su propia demanda como de la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandante, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 28 de enero de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dados los términos en que se articula el recurso por la actora-reconvenida formulado frente a la sentencia de instancia, cuyo fallo es del tenor que en el antecedente de hecho primero de la presente consta, la primera cuestión a dilucidar es la naturaleza del contrato entre las partes celebrado y que obra a los folios 2 y 3 de los autos.

Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, dictada antes y a partir de La Ley Locativa de 1964 , el régimen jurídico de los arrendamientos mixtos quedaba determinado por el que correspondía al elemento objetivo predominante, al decir (SSTS de 18 de abril de 1950, 28 de junio de 1975 y 30 de junio de 1979 ), que el arrendamiento mixto ha de regirse por una única normativa, que tiene que ser la del elemento objetivo principal o preponderante en atención al principio jurídico de la accesoriedad, y ello con la finalidad de mantener la integridad del contrato tal y como lo idearon los interesados y para esa determinación debe acudirse a la intención de los contratantes (factores subjetivos) y a la mayor importancia de uno u otro destino (factores objetivos).

Que, en el caso que nos ocupa, en fecha 1 de junio de 1973, la actora celebra con la propiedad de la casa nº NUM000 de la CALLE000 de Calahorra (La Rioja), el contrato de arrendamiento del local y piso que describe la manifestación B) del contrato (folio 2), y señalan las condiciones primera, tercera, quinta, sexta y séptima, conviniendo una renta global "por ambas dependencias" (condición segunda), estableciendo expresamente la condición sexta que "la arrendataria dedicará el local arrendado al negocio de venta al público de confección en general y la vivienda para domicilio de la misma", y previniendo, literalmente, la condición séptima que "el presente contrato de local y vivienda, por la renta global expresada, se considerará como uno sólo y con el carácter de local de negocio por lo que se aplicarán al mismo las normas que para esta clase de contratos establece la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos".

Pues bien, conforme al contenido del contrato, se trata de un contrato de arrendamiento mixto equiparado a local de negocio, configurándose el contrato como de local de negocio con vivienda aneja, conforme a la previsión del artículo 5-1 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que contempla el singular supuesto del arrendamiento de local de negocio que disponga de vivienda anexa para el uso de las personas que el mismo menciona, vivienda cuyo uso es accesorio, auxiliar o complementario de lo que constituye el uso principal, que es el dimanante de la posesión del local de negocio, y ya no sólo porque jurisprudencialmente así se suele considerar por claras razones socioeconómicas, sino porque en el presente caso se viene a establecer así en el propio contrato, según se ha expuesto, en tanto la condición sexta establece el tipo de negocio a desarrollar en el local por la arrendataria, constituyendo el móvil esencial la explotación negocial frente a la vivienda que llevaba consigo. Asimismo, en la cláusula o condición séptima , se somete el contrato locativo a la regulación propia de los arrendamientos de locales de negocio y expresamente se establece la consideración del contrato como de arrendamiento de local de negocio, abonándose una renta única global, aún cuando a raíz de la implantación del IVA se haya producido la diferenciación de las rentas en cuanto a la vivienda y al local, sin que haya existido, sin embargo, novación contractual, como denota la correspondencia entre las partes a los folios 4 a 6, 22 y 23, (repercutiéndose el IVA sobre la correspondiente al local) 143 a 145 (pretendiendo la propiedad el cese de la distinción de las rentas y la repercusión del IVA sobre el total), 151 y 152 (mostrando la arrendataria su desacuerdo), 159 (insistiendo la propiedad en el abono de la renta "por el sólo concepto de local de negocio), que evidencia la falta de voluntad novatoria, en ningún caso expresada, como consentimiento específico al respecto. Y, como establece la STS nº 882/1998, de 2 de octubre , "De acuerdo con reiterada jurisprudencia la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de Julio de 1.996 ) y la sentencia de 15 de Marzo de 1.996, con cita de la de 27 de Noviembre de 1.990,, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin necesidad da constancia documental. Por su parte, la sentencia de 18 de Marzo de 1.992 , recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de Febrero de 1.964, 11 de Febrero de 1.965, 2 de Junio de 1.968 y 25 de Enero de 1.991 )".

SEGUNDO.- Que, pretende la arrendataria apelante que la propiedad incumplió la obligación de hacer las reparaciones necesarias imposibilitando que la arrendataria pueda vivir en la vivienda objeto de arrendamiento, por lo que pretende se realicen aquellas y ser indemnizada con la devolución de las rentas abonadas desde septiembre de 2003 hasta enero de 2006, y se suspenda su obligación de pago de la renta "hasta que se repare la vivienda en debidas condiciones".

Como establece la sentencia de la Sección 4ª de La Audiencia Provincial de las Palmas nº 224/2007, de 24 de mayo , "Nuestro Código Civil en su artículo 1.554 2º , establece como una de las obligaciones del arrendador la de hacer en la cosa objeto del contrato y durante todo el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y que a su vez es una consecuencia de la también obligación del arrendador, de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa -art. 1.554 3º C.C , por otro lado, que el artículo 107 de la antigua Ley Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1.964 -LAU 1964-,, que es la aplicable a la presente litis vía Disposición Transitoria Tercera de la vigente de 1.994 , también establece que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador y aunque ni la LAU ni el Código Civil nos da el concepto de las reparaciones necesarias, la doctrina y la jurisprudencia considera como tales las indispensables para mantener la vivienda o el local de negocio en uso y las impuestas por autoridad competente, refiriéndose las primeras a las que sean de absoluta precisión para que el objeto del arrendamiento pueda mantenerse en estado de servir al fin de que el uso y disfrute de la finca se realice de una manera normal, debiendo excluirse aquellas obras que puedan representar mejora o beneficio (Ss. 7-noviembre-61 y 27-mayo-80), no incluyéndose tampoco entre las obras necesarias las de reconstrucción o reedificación (Ss. 20 y 28-febrero-75 y 27-mayo-80 ). El arrendador, por tanto, está obligado a realizar tanto las obras necesarias para prevenir el daño (conservación) como las obras consecuencia de la falta de previsión (reparación).

Ya la STS de 28 de junio de 1980 (núm. 237/1980 ) sostuvo que «la obligación positiva exigible al arrendador de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias en adecuado estado de uso, conforme a lo preceptuado en el artículo 1554, número segundo, del Código Civil , del que es trasunto el artículo 107 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , según esta Sala tiene señalado (sentencias de 20 y 28 de febrero de 1975 ), alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, y proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa (con solución diversa a la del Derecho navarro, ... ), a no ser que el desperfecto sea debido a culpa del arrendatario (artículo 1563 ) o que en virtud de lo acordado haya asumido éste dicha obligación (sentencia de 2 de diciembre de 1972 ), ya que en tal supuesto "conductor omnia secumdum legem conductionis facere debet" como expresan los textos históricos (Decreto ley 25, párrafo tres, título dos, libro 19 ), por cuanto se trata de aspectos disciplinados por derecho dispositivo; Y en caso de incumplimiento por no ejecución o retraso en la efectividad de tales reparaciones, claro está que el arrendador resultará responsable de los daños ocasionados por su culposo proceder, evidenciado en este aspecto subjetivo por la conciencia de la necesidad de las reparaciones y la negativa o el retraso en la realización a pesar de haber sido constituido en mora por requerimiento del arrendatario u otro acto equivalente, como dispone el artículo 1556 del citado Código, en relación con el párrafo segundo del 1559 , Y si bien el concepto de reparación hay que limitarlo a la mera corrección de los deterioros sufridos por la cosa sin que la obligación del arrendador pueda extenderse a lo que signifique reconstrucción o reedificación (sentencias de 26 de diciembre de 1942, 3 de febrero de 1962, 17 de junio de 1972 12 de noviembre de 1974, 20 Y 28 de febrero de 1975 ), es manifiesto igualmente que la inexigibilidad de tal conducta encaminada a la nueva creación de elementos desaparecidos o que se hallen en trance de desaparición, no constituye óbice a la viabilidad de la acción que asiste el arrendatario para alcanzar el condigno resarcimiento por el quebranto derivado del incumplimiento de sus obligaciones contractuales por la otra parte negocial (sentencias citadas de 20 y 28 de febrero de 1975 ), (... )".Criterio éste contenido, entre otras, en sentencias de 20 de febrero de 1975, 14 de diciembre de 1990, 30 de enero y 2 de diciembre de 1991 y 17 de febrero de 1993 , obligación que encuentra su fundamento en el hecho de que si se impone al arrendatario soportar el devolver la vivienda al concluir el contrato en el mismo estado de conservación en que la recibiera, determina, correlativamente, el imponer al arrendador la realización durante la vigencia del contrato de aquellas reparaciones que resulten necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, quedando excluidas de la obligación impuesta al arrendador las que podrían denominarse reparaciones locativas, es decir, pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda y a las que alude el artículo 21.4 de la vigente Ley especial, las cuales serán, en todo caso, a cargo de la parte arrendataria."

En similar sentido la sentencia de la Sección 13ª de La Audiencia Provincial de Barcelona nº 130/2008, de 27 de febrero , al establecer que "el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega al arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2 ) Y la tercera , dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3 ) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce. Por ello, el contenido de la obligación del arrendador se inicia mediante la entrega al arrendatario del objeto del arriendo, para de esa forma propiciar el goce, y perpetuarse a través de su deber permanente de conservar el inmueble en condiciones para servir al uso convenido, o lo que es lo mismo, que no se agote aquella con la simple puesta a disposición de la cosa; sino que subsiste durante toda la existencia de la relación arrendaticia, mereced a una serie de prestaciones sucesivas, de donde se configura, en suma, la obligación con un contenido positivo de hacer (art. 1088 ) cual es la de mantener, mediante las obras y reparaciones necesarias, el inmueble en estado de aptitud objetiva plena para su destino..., podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar, en tanto que la noción de reconstrucción excedería de tales deberes, según aprecio la STS de 20 de junio de 1980 . El dato de la necesariedad de la obra para la conservación del inmueble no es nuevo ya que en el mismo sentido se pronunciaba el antiguo art. 107 LAU 1964 "y habrá de entenderse referido a aquellas que sean de absoluta precisión para que se pueda mantener el uso y disfrute pactados sobre la finca arrendada, excluyéndose toda obra que suponga mejora del inmueble, y quedando, en consecuencia, asimismo, excluidas aquellas otras que lo sean de reconstrucción o reedificación. Piénsese que reparación y reconstrucción son conceptos cuantificables en base a la distinción que apunta el párrafo 20 del apartado 10 del art. 21, que remite para la segunda idea a la regulación prevista en el art. 28 ; pero el problema vendrá planteado en la practica precisamente por la abundancia, variedad y dificultad de deslindar los matices cuantitativos, cual por ejemplo la necesidad de reconstrucción parcial. En definitiva, el art. 21 de la ley (al que se remite el art. 30 ) dispone que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho de elevar la renta, todas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Se trata, pues, de un precepto de corte similar al art. 107 TRLAU 64 Y al art. 1554.2 CC , con el que se pretende dar adecuada finalidad al principio fundamental de conservar la cosa arrendada en estado de servir al uso a que ha sido destinada y, por tanto, a realizar en ella, mientras subsista el contrato, todas las reparaciones necesarias. Las características más significativas son, por tanto, las siguientes:

1ª) Configuran una obligación distinta de la que la propia ley impone al arrendador en el art. 1554-3 CC de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", al referirse ésta a perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas ajenas a las obras imputables a la conducta del arrendador, cuyo incumplimiento da lugar a causas también distintas de resolución del contrato.

2ª) Se refiere a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64 )

3ª) Se autoriza al arrendatario a ejercitarlas, en todo momento y previa comunicación al arrendador, siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave", con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.

4ª) La obligación de reparar no se detiene cuando la destrucción en la vivienda es imputable al arrendador. Lo que se pretende es hacer efectiva la exigencia impuesta al arrendador cuando en conducta omisiva, consciente y voluntaria, impide llevar a cabo aquellas obras de reparación y seguridad necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad propias al destino para el que se arrendó el inmueble, siempre que las obras estuvieran catalogadas como de reparación.

5ª) Pueden venir ordenadas por la autoridad competente, distinta de la judicial y referidas no solo a obras de conservación, sino a cualquiera, con el único límite impuesto por la destrucción de la vivienda.

Y por el contrario quedarán excluidas:

1ª) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el arto 1566 ; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93 , al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato.

3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Competen al arrendatario, si bien el hecho de que la Ley se remita a la vivienda y no a los accesorios del art. 2.2 plantea el problema de la obligación alcanza solo a los pequeños deterioros de ésta o también a la instalaciones. Creemos que tanto en uno como en otro caso lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario.

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial (dictada en interpretación y aplicación del artículo 107 TRLAU ) declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa» (STS de 7 de noviembre de 1961 ), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951 ), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951 ), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva (STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970 ), Y las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS de 4 de diciembre de 1992 ), entre otras. Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales (SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980 ), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979 ), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980 )."

Y, también la sentencia de la Sección 3ª de La Audiencia Provincial de Burgos, nº 239/2007, de 4 de junio , que expresa: "Declara el artículo 107 de la LAU/1964 (que es la que resulta aplicable al tratarse de un contrato de arrendamiento concertado el 1 de mayo de 1973)... que las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.

Por obras o reparaciones necesarias se entiende aquellas indispensables para que el inmueble arrendado pueda servir al uso convenido, abarcando cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado, ya proceda la necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de un suceso con las notas del caso fortuito o fuerza mayor o vengan impuestas por la autoridad competente (por tanto, por oposición a la conveniencia, comodidad o lujo) y van referidas no solo a la propia vivienda sino también a los elementos comunes del edificio en que esté ubicada. De igual modo está conservación o reparación en lo necesario tiene límites precisos, no debiendo incluirse las reparaciones menores ocasionadas por el uso ordinario de la vivienda o local arrendado que no llegan a impedir o obstaculizar gravemente el uso del inmueble y que se entienden a cargo del arrendatario, o aquellas cuyo valor supere el 50% del real del inmueble. En este sentido a título meramente ilustrativo la jurisprudencia ha considerado comprendidas dentro de este concepto: las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas ... etc. ( STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989 )"

Pues bien, en el caso que nos ocupa, aporta la actora informe pericial (folios 113 y 114) realizado por el perito arquitecto técnico Don Emilio , en fecha 24 de octubre de 2004, sobre desperfectos por filtraciones de agua de lluvia en la vivienda y en el local arrendados y reparaciones necesarias, por un importe total estimado de 11.579,12 euros, y otro informe posterior del mismo perito, de fecha 3 de julio de 2006, (folio 136) que expresa subsistir la imposibilidad de ocupar la vivienda en toda su superficie, al haber comenzado las obras pero sin haberse acabado y en algunos casos, que señala, haberse ejecutado incorrectamente. También obra en autos el informe emitido en fecha 6 de mayo de 2008, (folios 581 a 610) por la perito judicialmente designada, arquitecto superior Dª Hortensia , que expone la situación de la vivienda, local y portal, y concluye que "la vivienda arrendada es habitable en un 80%, siendo la principal causa de ese 20% faltante la dificultad de realizar las tareas que se llevan a cabo en la cocina, y los aspectos de salubridad y estéticos en cuanto a los acabados generales de las partes comunes del portal de acceso a la vivienda arrendada". Y, señala reparaciones necesarias en la vivienda arrendada (baño, cocina, mirador, y dormitorio), en el portal y en la terraza del patio interior, con un presupuesto estimado de 7.219,86 euros (folio 586). Expresa la perito sus discrepancias con los informes del Sr. Emilio , y, añade, que sería necesario colocar una canaleta en el tejado que da a la terraza del patio interior, para canalizar las aguas de lluvia y no humedecer más la zona y, en cuanto a salubridad, señala la conveniencia de realizar trabajos de reparación de revoques, pintura y limpieza general en las zonas comunes del edificio. Igualmente, en el acto del juicio los peritos reiteran sus informes en cuanto a las obras pendientes y necesarias, concretando Dª Hortensia que ha habido mantenimiento estructural, pero deja que desear en zonas comunes, y reitera la necesidad de las obras en cuanto a aspectos estéticos y en el patio por prevención.

Por tanto, a pesar de las obras efectuadas, desde que en el año 2003 se produjo una tormenta que produjo filtraciones de agua y daños en la vivienda arrendada, como resulta de la testifical de Don Martin , de las periciales y de la documental aportada a los folios 122,125,127,129,130 a 134, 136, 148 a 150, 291 a 293,298 a 305, 307,309,390 a 411, 413 a 417 y 422, subsiste la necesidad de efectuar reparaciones en la vivienda y elementos comunes del inmueble, atendiendo al informe de la perito judicialmente designada, dada la fecha de emisión, respecto a la de la demanda y la de los informes del perito de parte, muy anteriores, además de la indudable imparcialidad de la Sra. Hortensia y explicaciones por la misma realizadas respecto a las cuestiones suscitadas, resultando su dictamen claro y exhaustivo, sin motivo para disentir de sus conclusiones, correspondiendo a los propietarios-arrendadores la obligación de efectuar las obras.

La alegación de los propietarios demandados de constituir las pretensiones de la actora un abuso del derecho, no pueden ser aceptadas dada la naturaleza e importe de las obras necesarias a efectuar según la perito Sra. Hortensia , por lo que no estamos ante una pretensión "inciviliter" como se alega; consta el importe de la renta actualizada sucesivamente, la repercusión del importe de las obras realizadas, como de igual modo se repercutirá el de las obras pendientes, cuando se efectúen, y en fin el importe de las obras, en absoluto desproporcionado, y la naturaleza de éstas excluyéndose la reconstrucción y también que constituyan mejoras no necesarias. (A contrario sensu, Sentencia nº 224/2007, de 24 de mayo, de la Sección 4ª de La Audiencia Provincial de Las Palmas, y sentencia nº 424/2008, de 20 de octubre, de la Sección 1ª de La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ).

En suma, ha de estimarse la pretensión de la actora de que se realicen por los demandados las obras necesarias de reparación, que, en base a la prueba practicada, se concretan en las especificadas por la perito judicialmente designada, conforme se establece en el presente fundamento de derecho.

TERCERO.- Que, dada la situación de la vivienda arrendada, no puede imputarse al capricho de la actora que no pueda habitar la misma desde septiembre de 2003, pretendiendo ser indemnizada por ello en el importe de las rentas abonadas desde septiembre de 2003 hasta enero de 2006. No puede compartir el tribunal, conforme a lo expuesto en los precedentes las consideraciones al respecto realizadas por la Juez a quo en el penúltimo párrafo de la página 5 de la sentencia recurrida, como tampoco la alegación de la apelante de no abordarse tal cuestión por la juez a quo, invocando el artículo 218 de La Ley Procesal , rechazando expresamente la omisión por la recurrente alegada, aún no compartiendo la Sala la decisión adoptada por la juzgadora de instancia al respecto.

El Tribunal Supremo, aplicando la legislación anterior, definió la habitabilidad como la "aptitud de un edificio para ser utilizado conforme a un concreto y particular destino". La determinación de la habitabilidad a efectos arrendaticios habrá de efectuarse en cada caso concreto en función de los criterios de seguridad y adecuación exigidos por el artículo 47 C.E . referidos al concepto de vivienda digna.

El estado de la vivienda durante el tiempo señalado es indiscutible conforme a la prueba aportada; existen incorporadas fotografías concluyentes al respecto, como facturas, licencias, y correspondencia entre las partes sumamente reveladoras al respecto. También consta que dilatadamente en el tiempo se han ido realizando obras en el inmueble con las consiguientes molestias, añadidas al estado de la vivienda, desde luego poco adecuado a residir en ella de modo normal, en condiciones dignas de seguridad y salubridad. Constan reiteradas reclamaciones en el tiempo y retraso en las reparaciones con pendencia de realización de otras, por lo que, la producción de perjuicio a la actora resulta evidente, considerándose suficientemente acreditada tal situación de incumplimiento mantenido de la obligación legal esencial que a los arrendadores corresponde de conservar la cosa objeto de arrendamiento para servir al uso y disfrute del mismo, causante de perjuicios a la ahora apelante. Ahora bien, no olvidemos que el objeto principal del arrendamiento es un local de negocio y nada se alega siquiera respecto al mismo, continuando, según la propia recurrente, desarrollando su actividad comercial en el local arrendado, abierto al público, según la actora, con normalidad. Por ello, la pretensión de indemnización no puede extenderse a la totalidad de las rentas que corresponden no sólo a la vivienda, sino a ésta y principalmente al arrendamiento del local de negocio. Por tanto, aún utilizando como base o punto de partida el importe de las rentas, la indemnización ha de atemperarse al real perjuicio causado, que lo es respecto a la vivienda alquilada, por lo que, conforme a la facultad prevenida en el artículo 1103 del Código Civil, la indemnización se contraerá al importe de la tercera parte de las rentas abonadas por la actora, por el alquiler de la vivienda y local de negocio, desde el mes de septiembre de 2003 hasta el mes de enero de 2006 como se pretende en el recurso, (aún cuando en la demanda se solicitaba la indemnización por el importe de las rentas pagadas hasta la presentación de la demanda).

CUARTO.- También pretende la recurrente la "suspensión del pago de la renta hasta que se repare la vivienda en condiciones", desde la presentación de la demanda.

Actualmente el artículo 26 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , establece que cuando se ejecuten en la vivienda arrendada obras de conservación o que hayan sido acordadas por la autoridad competente que la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o desistir del mismo, sin derecho a indemnización alguna. Y, en caso de suspensión, ésta afecta a la obligación del pago de las rentas. Pero, en el caso enjuiciado, al tratarse de un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1973, la normativa aplicable (artículo 119 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ) no contempla otro caso de suspensión del contrato que el de la realización de obras ordenadas por la autoridad.

Como establece la Sentencia de la Sección 14ª de La Audiencia Provincial de Madrid, nº 567/2007, de 10 de octubre : "El artículo 119 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable al contrato de arrendamiento litigioso, establece que "cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este capítulo se reputarán en suspenso por el tiempo que duren aquellas, quedando asimismo suspendida por igual período la obligación de pago de rentas".

La interpretación y finalidad de este precepto legal es clara: la voluntad del legislador de proteger el derecho del arrendatario, en cuanto que no pudiendo hacer uso de la vivienda o local arrendado, resulta así mismo inoperante el cumplimiento de la obligación del pago del precio, al desaparecer el fundamento de esta obligación.

Los requisitos exigidos para optar por la suspensión del contrato son: a) Que la realización de la obra (ya afecte a elementos o servicios de la vivienda, ya a los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la misma) impida la habitabilidad de la vivienda arrendada. b) Que la imposibilidad de habitar o de utilizar la finca arrendada sea de carácter temporal y una vez finalizadas las obras pueda volver a la vivienda el arrendatario. c) Que las obras sean aquellas cuya ejecución es acordada por la autoridad competente e impiden la habitabilidad de la finca."...

..."Y es que, como dice la sentencia de la sección 25ª de esta Audiencia Provincial, de 16 de marzo de 2006 , el artículo 119 de la Ley de Enjuiciamiento civil "causa de forma automática, y sin necesidad de especial intimación a las partes, la suspensión del contrato de arrendamiento si la autoridad competente dispone la ejecución de obras que lleven aparejado el desalojo de la finca. La suspensión del contrato implica la congelación de los derechos ) obligaciones de los contratantes manteniéndolos en estado latente hasta el momento en que se terminen las obras Entre los derechos del arrendatario se encuentra la posesión efectiva y uso de la vivienda que también queda automáticamente suspendido, siendo su obligación dejar el objeto arrendado a disposición del arrendador, de ahí que si no lo hace voluntariamente existirá causa legal para lanzarle acudiendo a la autoridad judicial". Y, obviamente queda suspendida la obligación del arrendatario de abonar la renta convenida."

Pero ocurre que en el caso que nos ocupa, la vivienda es un elemento secundario del contrato, siendo el principal el local de negocio, como en el fundamento de derecho primero de la presente se expresa, respecto al que no consta suponga afectación alguna la realización de las obras que ha de ejecutar la propiedad. Sí, en cambio, se daría la situación que prevé el artículo 119 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , respecto a la vivienda, al concurrir desde la fecha de esta sentencia la situación que el mismo previene, por lo que, aún no dándose exactamente la situación que previene el precepto, razones de equidad, en relación con los artículos 1554 y 1558-2 del Código Civil , determinan a estimar que procede la reducción del importe de la renta en un tercio desde la fecha de la presente hasta la finalización de las obras que ha de ejecutar la parte demandada en la vivienda arrendada, siguiendo el mismo criterio que el que se considera para el establecimiento de indemnización por daños y perjuicios causados a la demandante a que se refiere el precedente fundamento de derecho.

QUINTO.- De lo hasta aquí expuesto resulta la estimación parcial de la demanda instauradora de la litis, pero, plantea el recurrente también la incorrección de la aplicación de la Ley, de la Jurisprudencia y de la Doctrina, en cuanto a la denegación de la prórroga del arrendamiento, cuestión ésta planteada de contrario, por vía reconvencional y estimada por la juzgadora a quo.

Lo que alega la reconvenida-apelante es que, dada la naturaleza del contrato, tratándose de un arrendamiento mixto de local de negocio y vivienda, no procede la aplicación de la causa de denegación de la prórroga alegada por la reconvincente, al no ser, según la recurrente, la desocupación de la vivienda causa de resolución contractual, por cuanto el local de negocio, elemento esencial del arrendamiento, sigue siendo usado con total normalidad.

Y considera este Tribunal que, atendiendo a la naturaleza del contrato en el primer fundamento de derecho establecida, con la previsión contractual (condición séptima) de conferir el carácter de arrendamiento de local de negocio, y aplicar las normas para tal arrendamiento establecidas en La Ley de Arrendamientos Urbanos, que en este extremo ha de ser, también, estimado el recurso, ya que no se cuestiona la ocupación del local de negocio, sin que resulte de aplicación la causa de resolución alegada por la reconviniente, teniendo en cuenta que la doctrina del Tribunal Supremo señala que los contratos sujetos a La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , como el de autos, únicamente podrán resolverse a instancia del arrendador por las causas señaladas en el artículo 114 de dicha Ley , causa que, indica El Tribunal Supremo, configuran un listado cerrado de causas resolutorias, no pudiendo prosperar una acción resolutoria a instancia de los arrendadores con apoyo en causa no prevista en la Ley.

El contrato, de acuerdo con lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , está sujeto a prórroga forzosa por ser su fecha anterior a la entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de Política Económica, y subsistir a la entrada en vigor de La Ley Locativa de 1994, y, por tanto, sujeto a la prórroga legal del artículo 57 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , extinguiéndose de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 de la citada Disposición Transitoria Tercera , por jubilación o fallecimiento del arrendatario persona física, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local, causa ni siquiera invocada en este caso, no concurriendo la que se alega del apartado 11 del artículo 114 de La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , debiendo dejarse sin efecto los pronunciamientos al respecto incluidos en la sentencia de instancia (declarando la resolución del contrato y condenando a la actora al desalojo del inmueble arrendado).

SEXTO.- Estimada en parte la demanda y parcialmente estimada la reconvención (ésta unicamente en cuanto a la naturaleza mixta del contrato, si bien con las precisiones que en el fundamento de derecho primero de la presente constan) respecto a las costas de la primera instancia, conforme al artículo 394-2 de La Ley de Enjuiciamiento Civil , cada parte abonará las costas causadas a su instancia, soportando las comunes por mitad.

Y, respecto a las costas de la alzada, estimado parcialmente el recurso, en virtud de lo establecido en el artículo 398-2 de La Ley de Enjuiciamiento Civil , no ha lugar a imponerlas a ninguno de los litigantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por el procurador de los Tribunales Don José Luis Varea Arnedo, en nombre y representación de DOÑA Isabel , contra la sentencia, de fecha 11 de julio de 2008, dictada por El Juzgado de Primera Instancia nº1 de los de Calahorra , en autos de juicio ordinario, en el mismo registrado al nº 155/2007, de que dimana el Rollo de Apelación nº 414/2008, procede:

1) La revocación de dicha sentencia dejando sin efecto el pronunciamiento desestimatorio de la demanda y el de estimación íntegra de la reconvención.

2) La estimación parcial de la demanda interpuesta por Doña Isabel contra Don Andrés , Dª Rosana y Dª Rafaela , y Promociones Nassica S.L., condenando a los demandados: a) A realizar en el inmueble arrendado, sito en la CALLE000 nº NUM000 de Calahorra (La Rioja), las obras necesarias que en su informe señala la perito judicialmente designada Dª Hortensia , conforme se expresa en el fundamento de derecho segundo de la presente; b) a indemnizar a Doña Isabel en la cantidad correspondiente a la tercera parte de las rentas abonadas por ella por el alquiler de la vivienda y local de negocio arrendados a que se refiere el presente procedimiento; y, c) a asumir la reducción del importe de la renta en un tercio desde la fecha de la presente hasta la finalización de las obras necesarias que ha de ejecutar la demandada en la vivienda arrendada.

Se absuelve a los demandados de los demás pedimentos contra los mismos deducidos.

En cuanto a las costas causadas por la demanda principal en la primera instancia, cada parte abonará las causadas a su instancia, soportando las comunes por mitad.

3) La estimación parcial de la reconvención por la codemandada Nassica S.L. formulada contra la demandante Doña Isabel , confirmando el pronunciamiento que declara que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es un contrato mixto de local de negocio y vivienda, si bien con las precisiones al respecto incluidas en el fundamento de derecho primero de la presente, revocando los relativos a la declaración de resolución y desalojo, absolviendo a la reconvenida de las demás pretensiones contra ellas deducidas.

Respecto a las costas causadas por la demanda reconvencional en la primera instancia, cada parte abonará las originadas a su instancia y soportará las comunes por mitad.

4) No ha lugar a imponer a ninguno de los litigantes las costas de la alzada.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.