Sentencia Civil Nº 141/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 865/2011 de 12 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8MADRIDSENTENCIA: 00141/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

28000 1 0011113 /2011

RECURSO DE APELACION 865 /2011

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 857 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL

De: SOCIACION PEÑA SAN LORENZO

Procurador: MARÍA BELEN AROCA FLOREZ

Contra: SOCIEDAD ESTATAL DE GESTION INMOBILIARIA DE PATRIMONIO S.A.

Procurador: ANA CARO ROMERO

Ponente : ILMO. SR. D. JESÚS GAVILAN LÓPEZ

SENTENCIA Nº 141/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILAN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a doce de marzo de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal nº 857/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de San Lorenzo de El Escorial, seguidos entre partes, de una como demandada-apelante la ASOCIACIÓN PEÑA SAN LORENZO, representada por la Procuradora Dña. María Belen Aroca Florez, y de otra, como demandante-apelada la SOCIEDAD ESTATAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE PATRIMONIO, S.A., representada por la Procuradora Dña. Ana Caro Romero.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D JESÚS GAVILAN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 28 de marzo de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Antonia Pastor Peguero, en nombre y representación de la SOCIEDAD ESTATAL DE GESTION INMOBILIARIA DE PATRIMONIO SA, contra la ASOCIACIÓN "PEÑA SAN LORENZO", representada por el Procurador Don Félix Herrero peña, y en su consecuencia:

1.- Debo declarar y declaro extinguido en contrato de arrendamiento del local número cuatro, ubicado en el edificio conocido como "Casa Martinica", en el término municipal de San Lorenzo de El Escorial (Madrid) y celebrado el día 1 de agosto de 1971 entre la propiedad y le demandada; debiendo condenar a la demandada a reintegrar dicho inmueble y poniéndolo a disposición de aquélla, libre, vacuo y expedito, bajo apercibimiento de lanzamiento.

2.- Debo condenar y condeno a la demandada a abonar a la actora una indemnización consistente en la cantidad mensual de DOCIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS CON TRECE CÉNTIMOS (268,13 euros) desde el día 1 de enero de 2010 hasta el efectivo desalojo del inmueble, más los intereses legales que devengue la citada cantidad desde el día 23 de octubre de 2009 hasta la fecha de la presente resolución, y desde ésta y hasta su completo pago, el interés legal incrementado en dos puntos.

Lo anterior debe entenderse sin hacer especial pronunciamiento en cuento a las costas procesales devengadas en la presente causa.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 8 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Antecedentes procesales y objeto del recurso.-

1.- La demanda planteada por la SOCIEDAD ESTATAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE PATRIMONIO SA, contra la ASOCIACIÓN PEÑA SAN LORENZO, tiene por objeto:

1º).- Declarar extinguido el contrato de arrendamiento del local número cuatro, ubicado en el edificio conocido como "Casa Martinica" en el término municipal de San Lorenzo de El Escorial (Madrid) y celebrado el 1 de agosto de 1971 entre la propiedad, actualmente la actora, y la Asociación Madrid demandada, Peña San Lorenzo.

2º).- Declare el derecho de la actora a recuperar la posesión del local y, en consecuencia, condene y declare la obligación de la Asociación demandada de abandonar dicho inmueble y ponerlo a disposición de la propiedad, libre, vacuo y expedito, bajo apercibimiento de lanzamiento de la demandada, así como, en su caso, de cualquier otro ocupante que se encuentre en el local.

3º).- Condene igualmente a la Asociación demandada al pago de la cantidad de 1.388,96 euros en concepto de indemnización por la ocupación indebida del local, cantidad ésta que se deberá ir incrementando a razón de 268,13 euros mensuales, más los intereses legales que resulten de aplicación.

4º).- Que imponga en su caso, si se estimara oportuno, a la demandada el pago de las costas y gastos procesales causados.

2.- La parte demandada se opone a la demanda alegando que se había producido una renovación tácita del contrato, estando vigente, por lo que solicita la desestimación de la demanda e imposición de costas a la demandante.

3.- La sentencia de instancia estima la demanda interpuesta en cuanto a la resolución del contrato por expiración del término legal de quince años desde la entrada en vigor de la LAU de 1.994, de acuerdo con la Disposición Transitoria Cuarta al tratarse de una asociación sin ánimo de lucro, y parcialmente la indemnización reclamada que cifra en la suma de una mensualidad, hasta la efectiva entrega de la posesión o desalojo del inmueble , todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de la demandada, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos:

1º) Vulneración del principio de legalidad al reconocerse una acción ejercida previamente a la llegada de su término, al presentarse la demanda antes del vencimiento del plazo declarado en la sentencia de 1 de Enero de 2.010 .

2º) Error en la aplicación de la D.T. 4ª de la LAU de 1.994, en relación con el artículo 1.566 del CC , al haber interesado la resolución con fecha 31de Julio de 2.009 , no el 1/1/2010, sin que a esta fecha se produjera esa comunicación de resolución del contrato.

3º) Inexistencia de ocupación ilegal y enriquecimiento injusto, por constar el intento de pago de las rentas.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se desestime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias.

5.- De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, respecto al recurso formulado de contrario, con imposición de costas a la apelante.

6.- Se impugna igualmente la sentencia, basado en que, en definitiva se trata de un contrato de arrendamiento de local en el que se excluye expresamente la aplicación de la LAU, sometiéndose a la voluntad de las partes y supletoriamente al CC, según consta en la condición segunda, que, según se alega, es muy clara a la hora de excluir la aplicación de la LAU, de conformidad con el art. 2.2 del mismo Cuerpo legal , rigiéndose por lo pactado y por el CC y las Leyes procesales comunes. Al regirse por lo pactado resulta de aplicación la condición tercera en la que se establece un plazo de duración anual, pudiéndose prorrogar por anualidades sucesivas "siempre que una de las partes no comunique a la otra, por escrito, su propósito de resolverlo con una antelación de un mes a la fecha de su vencimiento". Esto fue precisamente lo que realizó la actora apelante mediante burofax entregado debidamente el 21 de mayo de 2009 y que se acompaña como doc. n° 7 de la demanda, por el que se requiere a la demandada, dando por resuelto el contrato y debiendo proceder a la entrega de las llaves el día 31 de julio de 2009.

Se solicita estimar íntegramente la demanda y por tanto se declare resuelto el contrato de arrendamiento con fecha de 31 de julio de 2009 obligando a la demandada a abandonar el local objeto de autos con apercibimiento de lanzamiento y declarando la obligación de pagar a la actora en concepto de indemnización por la ocupación indebida del local, la suma de 1.388,96 € calculados desde el mes de agosto de 2009 hasta octubre del mismo año, así como la cantidad de 268,13€ mensuales hasta que se produzca la recuperación de la posesión por mi mandante.

SEGUNDO.- Recurso interpuesto por la ASOCIACIÓN PEÑA SAN LORENZO.- Motivo primero.- Vulneración del principio de legalidad al reconocerse una acción ejercida previamente a la llegada de su término.-

Se alega el hecho de haberse presentado la demanda antes del vencimiento del plazo declarado en la sentencia de 1 de Enero de 2.010 . No pueden aceptarse las alegaciones al respecto; en primer lugar, se invoca genéricamente el principio de legalidad, sin manifestarse cuál es el precepto sustantivo o procesal que se ha infringido; en segundo término, la acción ejercitada es de resolución contractual por expiración del término anual, en base al preaviso denegatorio de la reconducción tácita, al amparo del artículo 1.566 del CC ; el hecho de haberse estimado la demanda por el Juzgado, aplicando la norma que consideró pertinente, dentro de la potestad jurisdiccional iura novit curia , esto es, la D.T. 4ª de la LAU de 1.994, y en consecuencia el plazo de 15 años de expiración del contrato, no altera ni la litispendencia del procedimiento desde la presentación de la demanda, de acuerdo con el artículo 410 de la LEC , ni la congruencia de la sentencia, al amparo del artículo 218 LEC , pues no es que se haya ejercitado una acción antes de la llegada de su término, como se alega, sino la aplicación de un determinado precepto, cuyo examen se constituye en la cuestión de fondo del recurso interpuesto.

El motivo se desestima.

TERCERO.- Motivo segundo.- Error en la aplicación de la D.T. 4ª de la LAU de 1.994, en relación con el artículo 1.566 del CC .-

Se funda en el hecho de haber interesado la resolución con fecha 31de Julio de 2.009, no el 1/1/2010, sin que a esta fecha se produjera esa comunicación de resolución del contrato. No pueden aceptarse los argumentos en tal sentido, por las siguientes consideraciones:

En cuanto al régimen jurídico aplicable , y por ende la determinación de la fecha en la que venció y quedó extinguido el contrato, de acuerdo con el artículo 1º de la Ley 29/1994 de 24 noviembre 1994 , de Arrendamientos Urbanos, le es de aplicación imperativa, estando previsto en la D.T. 4ª.2 antes enunciada, respecto de los establecidos con anterioridad a 1.985, que los contratos de arrendamiento asimilados a inquilinato, como el presente, se regirían por lo estipulado en la disposición transitoria 3ª. A estos efectos, como continúa diciendo el mencionado apartado, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la regla 2 a) del apartado 4, a los que corresponde un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquéllos de los mencionados en la citada regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.

En el presente caso, el contrato existente no corresponde ni a la Iglesia Católica ni a ninguna Corporación , que siempre está referida a aquellas de derecho público, en virtud del artículo 4.2 del Texto Refundido de la LAU de 1.964, al que se remite la D.T. anterior, sin que tampoco quepa considerarla como Corporación, en el sentido gramatical de organización compuesta por personas que, como miembros de ella, la gobiernan, o de empresa, normalmente de grandes dimensiones, en especial si agrupa a otras menores, como viene definida en la esfera privada, al constar y así declararse por la sentencia de instancia que se trata de una mera asociación recreativa, sin ánimo de lucro, como elemento diferenciador específico, por lo que le es de aplicación el segundo inciso de su apartado 2º citado, esto es, contrato asimilado de inquilinato, al que le correspondería un plazo de extinción de diez años, desde la entrada en vigor de la LAU de 1.994, que, en consecuencia, habría finalizado en el año 2.005.

Extinguido el contrato originario, con posterioridad le era de aplicación el artículo 1.566 en relación con los artículos 1.577 y 1.581 del CC , en cuanto su reconducción tácita, prorrogándose anualmente ( SAP Madrid , sec. 10ª, de 10-10-2007, nº 435/2007, rec. 823/2006 , citando las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 11/10/1966 , 6/11/1967 , 3/11/1973 , 9/4/1985 y 17/10/1986 ).

Por ello, realizado el requerimiento de extinción del contrato en Mayo de 2.009, esto es, con la antelación mínima de un mes, que establecen tanto la estipulación tercera del contrato, como por la previsión legal del artículo 1.566 en relación con los artículos 1.577 y 1.581 , todos ellos del CC , el contrato quedó extinguido definitivamente a 31 de Julio de 2.009, que era la fecha de su vencimiento, y por ende, la demandada ha ocupado ilegalmente el inmueble desde esa fecha, sin que fueran precisos nuevos requerimientos de denegación de reconducción tácita anual.

El motivo se desestima.

CUARTO.- Motivo tercero.- Inexistencia de ocupación ilegal y enriquecimiento injusto, por constar el intento de pago de las rentas.

Los anteriores argumentos dejan sin contenido el último de los motivos invocados; efectivamente, desde la declaración de ocupación ilegal del inmueble por la demandada, fijada el 31 de Julio de 2.009, es procedente el pago de la cantidad correspondiente a las mensualidades devengadas o para ser exactos a la suma abonada hasta ese momento en tal concepto, pero ahora por el de daños y perjuicios derivados de la ocupación, ante la inexistencia de arrendamiento, haciéndose entrega a la demandante de las sumas consignadas y puestas a su disposición el 17 de Marzo de 2.011, folio 111 de autos, más la que correspondan hasta el efectivo desalojo del inmueble, que no hayan sido hechas efectivas, aplicándose a estas los intereses legales del artículo 576 LEC , desde la fecha de la sentencia de instancia, 28 de Marzo de 2.011 , cuando se reconoció el derecho a ser indemnizada a la demandante.

Todo lo anterior lleva a desestimar en su integridad el recurso.

QUINTO.- Recurso planteado por la SOCIEDAD ESTATAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE PATRIMONIO SA.- Error en la aplicación de la D.T. 4ª de la LAU e indemnización procedente.-

Por la actora apelante por vía de impugnación de la sentencia, se cuestiona el régimen jurídico aplicable, lo que ya ha sido resuelto, dando por reproducidos los anteriores fundamentos. Respecto a la solicitud de estimar íntegramente la demanda y por tanto declarar resuelto el contrato de arrendamiento, con fecha de 31 de julio de 2009 obligando a la demandada a abandonar el local objeto de autos, con apercibimiento de lanzamiento y declarando la obligación de pagar a la actora en concepto de indemnización por la ocupación indebida del local, la suma de 1.388,96 € calculados desde el mes de agosto de 2009 hasta octubre del mismo año, así como la cantidad de 268,13€ mensuales hasta que se produzca la recuperación de la posesión por mi mandante, así ha sido aceptado por la Sala, aunque se haya aplicado el último inciso de la D.T. 4º.2 de la LAU de 1.994; en consecuencia, debe estimarse íntegramente la demanda, pues estaba justificada la negativa a recibir la rentas desde Agosto de 2.009, al haberse extinguido el contrato, y con ello la imposición de costas en primera instancia, al amparo dl artículo 394 LEC .

Todo ello lleva a colegir la estimación del recurso.

SEXTO.- Costas de esta alzada.-

Se imponen a la apelante demandada por la desestimación de su recurso, sin especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas por la actora apelante por vía de impugnación de la sentencia, al haberse estimado el propio, al amparo del artículo 398 de al L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) Que debemos DESESTIMAR el recurso interpuesto por la ASOCIACIÓN PEÑA SAN LORENZO contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 28 de marzo de 2011 , en relación con las pretensiones objeto de recurso.

2º) Que debemos ESTIMAR el recurso interpuesto por SOCIEDAD ESTATAL DE GESTIÓN INMOBILIARIA DE PATRIMONIO SA, contra la referida sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 28 de marzo de 2011 , que se revoca dictando otra en su lugar por la que se declara resuelto el contrato de arrendamiento, con fecha de 31 de julio de 2009, del local número cuatro, ubicado en el edificio conocido como "Casa Martinica" en el término municipal de San Lorenzo de El Escorial (Madrid) y celebrado el 1 de agosto de 1971, condenando a la demandada a abandonar el local objeto de autos, con apercibimiento de lanzamiento.

3º) Que debemos condenar a la demandada a pagar a la actora en concepto de indemnización por la ocupación indebida del local, la suma mensual correspondiente a la última mensualidad vigente de 268,13€, desde la fecha de resolución del contrato, 1 de Agosto de 2.009, hasta el efectivo desalojo y puesta a disposición del local a favor de la actora, haciéndose entrega a la demandante de las sumas consignadas y puestas a su disposición el 17 de Marzo de 2.011, más las que correspondan hasta el efectivo desalojo del inmueble, que no hayan sido hechas efectivas, aplicándose a estas los intereses legales del artículo 576 LEC , desde la fecha de la sentencia de instancia, 28 de Marzo de 2.011 .

4º) Se imponen a la demandada las costas de primera instancia, así como las ocasionadas en esta alzada por su recurso; no se hace especial pronunciamiento sobre la ocasionadas por el recurso de la demandante.

Contra esta resolución y de acuerdo con el artículo 208.4 de la LEC , no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de aquellos extraordinarios de infracción procesal o casación que puedan interponerse, al amparo de los artículos 469 y 477 de la LEC , caso de concurrir los requisitos legales, cuya interposición se llevará a cabo ante esta Sala, en el plazo de 20 días.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a