Sentencia CIVIL Nº 141/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 140/2018 de 12 de Abril de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
OVIEDO
SENTENCIA: 00141/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000140/2018
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a doce de Abril de dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 113/17, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Avilés, Rollo
de Apelación nº 140/18 , entre partes, como apelante y demandado DON Agustín , representado por la
Procuradora Doña Ana Belén Pérez Martínez y bajo la dirección del Letrado Don Armando Calderón Álvarez,
y como apelada y demandante DOÑA Ofelia , representada por la Procuradora Doña Nuria Arnáiz Llana y
bajo la dirección de la Letrado Doña Juana María Gómez Martín.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Avilés dictó sentencia en los autos referidos con fecha ocho de enero de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Ofelia condeno a Agustín a restituirle la cantidad de 3.323,76 €, con intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. Sin imposición de costas.

Notifíquese a las partes.'.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por Don Agustín , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la actora Doña Ofelia se promovió demanda de juicio ordinario ejercitando una acción de reclamación de cantidad de daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento contractual frente a Don Agustín , solicitando se dicte sentencia en la que se condene al demandado a abonarle la cantidad de 6.771,60 euros, correspondientes al daño emergente por las rentas y gastos pagados desde que se produce el incumplimiento contractual, y 1.000 € en concepto de daños morales sufridos durante ese período de tiempo.

Sostiene la actora haber celebrado un contrato de arrendamiento de local comercial siendo el propietario del mismo el demandado, y hallándose el local en la Avda. José Fernandín núm. 31 en la localidad de Piedras Blancas (Castrillón). El contrato suscrito el 2 de diciembre de 2.015 se pactó por un período de dos años, concluyendo sin necesidad de previo aviso el 1 de diciembre de 2.018. Igualmente se estipuló que ambas partes convenían que transcurrido el plazo de un año desde el inicio del arrendamiento, la arrendataria podía darlo por rescindido, debiendo notificar este extremo de forma fehaciente al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Pues bien, el arrendamiento, según señala la actora, fue pacífico el primer mes, pero a partir del mes de enero de 2.016 comenzaron a salir humedades en todo el local comercial, hechos que fueron puestos en conocimiento del demandado, primero de forma verbal y luego se le remitió un burofax el 6 de abril de 2.016 y ya en el burofax remitido el 12 de mayo de 2.016 se ponía de manifiesto que el día 30 de noviembre de 2.016, a la vista de estos hechos, finalizaba el año de contrato de arrendamiento y debido a todos los problemas que estaba teniendo la arrendataria con el local no tenía intención de continuar en el arrendamiento del mismo. Sostiene la actora que la situación aún empeoró, ya que la demandante fue requerida por el Ayuntamiento de Castrillón para que en el plazo de un mes aportara una memoria técnica para apertura de actividades y lógicamente ningún profesional iba a realizar esa memoria en el estado en que se encontraba el local; ante esta situación se dio de baja en el Censo de Empresarios Profesionales y Retenedores de la Agencia Tributaria el día 30 de mayo de 2.016, comunicando el cese en el Ejercicio de la Actividad Comercial al Ayuntamiento de Castrillón en fecha 2 de Junio de 2.016. Finalmente se intentó celebrar un acto de conciliación con el demandado, que terminó sin avenencia y ya, por último, el 30 de noviembre de 2.016 se procedió a la entrega de las llaves y por parte del demandado a la devolución de la fianza.

Con base en estos hechos, y tras aportar un informe pericial sobre la tipología de los daños en el que se considera que las humedades se deben a filtraciones de aguas pluviales procedentes del impacto directo de la lluvia sobre las fachadas, la falta de una impermeabilización correcta de los morteros hidrorófugos de la placa exterior, la falta de impermeabilización del frente del forjado de suelo planta primera, así como la ausencia de goterón en la zona de transición entre las plantas superiores y el aplacado local y la disposición de las carpinterías dispuestas sobre el aplacado con un cordón de sellado en su perímetro, se reputan elementos suficientes para establecer como causa de la presencia de humedades en el local destinado a la venta de ropa de niños la incorrecta y deficiente ejecución de la fachada del mismo.

Con base en estos hechos, y con cita de los arts. 1.089 siguientes y 1.542 y siguientes del CC , así como los arts. 29 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos , se solicita se dicte sentencia en los términos expuestos, toda vez que en cuanto a los daños morales la situación generó a la actora un estado de zozobra y angustia y en cuanto a los 6.771,60 euros restantes los solicita por los daños y perjuicios ocasionados a la actora por el incumplimiento contractual, partiendo del pago de las rentas y gastos que por razón del arrendamiento se devengaron durante el año de vigencia del contrato.

Por su parte el demandado solicita la desestimación de la demanda, alegando que respecto a las humedades que se citan de contrario ha de dejarse constancia que son humedades no por infiltración sino por condensación, que en el mismo momento en que se tuvo conocimiento de la existencia de las humedades se puso en conocimiento de la Comunidad, quien a su vez contactó con la aseguradora Mapfre, que mandó a un empleado, quien según la carta que se aporta como documento núm. 1 señala: 'Verificar manchas por humedad en paredes de sala zona de las ventanas. No hay ninguna avería de agua, filtración exterior zona ventanas'. Después de esto la parte demandada mandó a un especialista en humedades, quien realizó un presupuesto por importe de 425 €, señalando: 'Pintar paredes interiores en la zona de las ventanas con pintura especial antihumedad y antimoho, color blanco. Para evitar manchas de humedad producidas por la condensación interior'. Y finalmente se muestra disconformidad con el informe aportado con la demanda y se señala que la única causa de las humedades por condensación es la propia conducta de la actora al no ventilar el inmueble con frecuencia o buscar otro mecanismo.

El Juzgador 'a quo' dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, condenando al demandado a abonar a la actora la cantidad de 3.323,76 €, suma ésta que se obtiene por los conceptos de renta y comunidad abonados por la actora desde el mes de junio de 2.016 incluido hasta noviembre de 2.016, lo que en concepto de renta suponen 3.223,60 € y 80,16 € de comunidad, lo que arroja un total de 3.323,76 €, no concediendo cantidad alguna por el período en el que la arrendataria utilizó el local, al no haberse acreditado en qué concreta medida el estado de aquél le supuso una efectiva disminución de ingresos frente a los que podría haber obtenido de no concurrir aquellas circunstancias; y en cuanto a los 1.000 € en concepto de daño moral solicitados, no se han acreditado mínimamente, por lo que esta partida fue rechazada. Frente a la sentencia del Juzgador 'a quo' interpuso el demandado recurso de apelación.



SEGUNDO. - Basa fundamentalmente su recurso la parte apelante en que las humedades alegadas de contrario no lo eran por filtración sino por condensación, que el informe pericial acompañado con la demanda se confecciona por un Ingeniero Industrial y que la actora que había propuesto la declaración de arrendatarios anteriores de local desistió de tal prueba. Sostiene el apelante que la sentencia no ha valorado adecuadamente el informe pericial propuesto por el demandado, que se practicó por un Perito judicial, Aparejador, cuya experiencia y conocimientos en la materia objeto de pericial se considere superior a la del Ingeniero. Asimismo, se pone de manifiesto que no obstante enviarle al local a un especialista, no quiso la demandante que se llevaran a cabo las obras propuestas por éste.

La Sala, valorada la prueba en su conjunto, llega a la misma conclusión que el Juzgador 'a quo', quien detalladamente señala el iter de la relación contractual de ambos litigantes, la puesta en conocimiento ya en el mes de enero de 2.016 por parte de la actora al demandado, primero de forma verbal y posteriormente en abril mediante un burofax, de la existencia de las humedades, así como que posteriormente en mayo de 2.016 le comunicó no sólo la persistencia de los problemas, sino que no deseaba renovar el contrato. Igualmente subraya el órgano 'a quo' que el informe propuesto a instancia de la actora se elaboró en abril de 2.016 y se redactó en mayo del mismo año, frente al hecho de que en el informe pericial judicial el informe es de fecha noviembre de 2.017, siendo el día 10 cuando el Perito visita el local. Del contraste de los dos informes periciales lo que queda claro es que las humedades existían en el local destinado a venta de ropa de niño y que éstas eran de la suficiente entidad como para que llegara a intervenir la aseguradora del edificio, que la arrendataria contratara un perito y que la propiedad enviara un técnico para tratar de repararlas, de modo que de todo ello se infiere que eran de una gravedad tal que afectaban al desarrollo del negocio, de donde se concluye, en criterio que la Sala comparte, que las humedades eran de una gravedad tal que afectaban al desarrollo del negocio. De otro lado debe señalarse que el Juzgador 'a quo' no omite ni soslaya el informe del perito judicial, sino que pone de manifiesto que sean las humedades causadas por filtración en la fachada o porque la propia construcción sus condiciones constructivas favorecen la condensación del vapor de agua por falta de aislamiento, lo cierto es que en ese local las humedades se producían, haciendo alusión el Juzgador 'a quo' a la opinión de la pericial de Mapfre y a la del perito de la actora, que indica que la ausencia de goterón es determinante en aquellas estancias que no están protegidas por la cubierta o bien se decanten por las condiciones constructivas del edificio como sostiene el perito judicial, debido a que se produce la rotura del puente térmico en invierno, por lo que la actividad humana y la condensación que ésta produce podría ser la causa las humedades, lo cierto es que éstas existían en el local e impedían el desarrollo normal de la actividad para la que el mismo fue contratado. Debiendo asimismo señalar, respecto a la alegación de la parte apelante del envío de un técnico para pintar, que la actora manifestó en el interrogatorio que le fue practicado que un empleado de la casa de pinturas compareció y le dijo que pintaría y luego utilizaría su pintura sobre la primigenia, pero nunca más volvió.

Así las cosas, debe señalarse que como declara la sentencia de la Audiencia Provincial de Zamora de 20 de diciembre de 2.016 : ' Como es sabido, la obligación del arrendador de conservación del bien arrendado encuentra su marco legal en el art. 21 LAU que lleva por rúbrica conservación de la vivienda y en el art. 1554.2 CC (LEG 1889, 27). En el primero, la LAU señala claramente esta obligación cuyo incumplimiento determina que podría el arrendatario ejercitar acciones judiciales por dicho incumplimiento. El arrendador viene, pues, obligado no sólo a entregar la cosa en estado de servir al uso de su destino, sino también a mantenerla en esa situación durante todo el tiempo de vigencia del contrato. De ahí la obligación del artícu lo 1554.2 del Código Civil de hacer las obras para su conservación durante el desarrollo del arriendo, obligación que nace desde el instante en que el arrendatario le haga saber al arrendador la existencia de deficiencias que hagan precisa una obra de reforma, art 21.3 de la LAU , conforme al cual: 'El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador ' . Lo mismo puede decirse que señala para el local de negocio el art. 30 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos al disponer: ' Conservación, mejora y obras del arrendatario'.

'Lo dispuesto en los artículos 21, 2 , 3 y 26 de esta Ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19, desde el comienzo del arrendamiento'.

Por todo ello, procede desestimar el recurso apelación interpuesto.



TERCERO.- Se imponen las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Don Agustín contra la sentencia dictada en fecha ocho de enero de dos mil dieciocho por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Avilés , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se le dará el destino legal.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.