Sentencia CIVIL Nº 141/2018, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 35/2018 de 15 de Mayo de 2018

Encabezamiento

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(Rollo 35/18)
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCION CUARTA
ROLLO Nº 35/18
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 8 DE GRANADA
EXPEDIENTE DIGITAL DE PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 270/17
PONENTE D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ
SENTENCIA NÚM 141/18
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ
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En la Ciudad de Granada a quince de mayo de dos mil dieciocho. La Sección Cuarta de esta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación el precedente expediente digital de Procedimiento
Ordinario, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia Número 8 de Granada, en virtud de demanda de
D. Luis Angel , representado/a en esta alzada por el/la Procurador/a/ D/Dª Manuel Evangelista Izquierdo y
defendido/a por el/la Letrado/a D/Dª Gabriel Martínez Asensio, contra Dª Remedios , representado/a en esta
segunda instancia por el/la Procurador/a/ D/Dª José Gabriel García Lirola y defendido/a por el/la Letrado/a
D/Dª Luis Molina Cabrera.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada, y

Antecedentes

PRIMERO.- La referida sentencia, fechada en 23 de noviembre de 2017 , contiene, literalmente, el siguiente fallo: 'Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. Manuel Evangelista Izquierdo en nombre y representación de D. Luis Angel contra DÑA. Remedios debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 9 de agosto de 2.016 sobre la nave rústica destinada a explotación ganadera en el paraje ' DIRECCION000 ' de Domingo Pérez (Granada), condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a devolver al actor la posesión de la nave arrendada dejándola libre y expedita, sin imposición de costas'.



SEGUNDO.- Sustanciado y seguido el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación; elevándose posteriormente las actuaciones a éste Tribunal señalándose día y hora para Votación y Fallo.



TERCERO.- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite. Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FRANCISCO RUIZ RICO RUIZ.

Fundamentos

PRIMERO.- La calificación e interpretación de los contratos corresponde a los tribunales de instancia salvo que se revele como ilógica o absurda o claramente vulneradora de los preceptos legales. La labor de captación y fijación de la voluntad concorde de los contratantes (y la calificación subsiguiente necesaria para subsumir el acto, el negocio o el derecho, bajo una norma u otras) corresponde a la soberanía de los tribunales de instancia salvo infracción de las normas que la disciplinan ( STS de 30-1-99 , 26-11-99 y 16-12-2004 ).

Quiere esto decir que solo puede prosperar el recurso basado en la disconformidad con la interpretación o calificación realizada por el tribunal de instancia cuando esta exégesis contradice abiertamente el espíritu o la letra del texto interpretado, sin que la recurrente pueda pretender sustituirla por su propio criterio, siempre y cuando las normas hermenéuticas hayan sido aplicadas correctamente ( STS de 23-6-2006 , 9-5-2007 y 9-2-2009 ).

Acerca de la interpretación contractual, señalan las STS de 29-1-2015 y 25-4-2016 'En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, Art. 1286 del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del Art. 1281 del Código Civil ) de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial, proyectado en el contrato.

Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde'.



SEGUNDO.- Dicho lo anterior, no podemos mostrar nuestra conformidad con la interpretación de los términos del contrato y la calificación efectuada por el Juzgador de Instancia, al considerar que el contrato celebrado entre las partes ha de ser considerado como un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, concretamente un arrendamiento de finca para ejercer en ella una actividad industrial, sometido a la legislación de arrendamientos urbanos y aplicable, por ende, la causa de resolución de los Arts. 23.2 y 27,2 de la LAU por realización en la cosa arrendada de obras no consentidas por el arrendador.

Debemos de decir que, pese a la denominación dada por las partes de 'contrato de arrendamiento de nave ganadera', en ningún caso puede ser concebida la relación contractual como arrendaticia urbana. El Art.

7 de la LAU señala que la citada Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de 'fincas urbanas' que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda, y el Art. 3.2 dispone que también tendrán la consideración de arrendamientos de 'fincas urbanas'... los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial. Desde luego, no es lo que ocurre en este caso, pues en el exponendo 1º se indica que se trata de una 'nave rústica' destinada a la explotación ganadera de caprino, y añade la parcela en que está situada y la superficie que comprende como tierra arable (TA) o improductiva (IM), señalando a continuación el 'número de explotación 105 Granada 0247.

Hemos de estar con la parte apelante en que más bien el objeto del contrato ha de calificarse de arrendamiento de explotación ganadera, en los términos que lo define el Art. 2 de la LAR como aquel que 'ya esté constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando ella sea objeto del mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario'. En el supuesto enjuiciado, la explotación ganadera estaba constituida desde hacía años, concretamente la licencia de apertura para 'explotación intensiva de ganado caprino (200 madres de cría con sala de ordeño) fue concedida con fecha 18-10-2004 a nombre del arrendador. El destino del arrendamiento es la explotación ganadera para comercializar leche y chotos, cediéndose las instalaciones, servicios y elementos anejos que forman parte del arrendamiento junto con licencias y el libro de explotación, como una unidad orgánica, y, además, se formaliza inventario por medio de reportaje fotográfico (estipulación 8ª).



TERCERO.- De conformidad con el Art. 1.2 de la LAR estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. En particular, a los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales se les aplicarán las disposiciones de esta Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado (Art.

1.3).

Pues bien, a la vista de la regulación especial de arrendamientos rústicos, la demanda de resolución del contrato no puede prosperar por los siguientes motivos: primero, el Art. 20 de la LAR faculta al arrendatario a efectuar las obras de reparación, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes. Lo cual significa que las obras ejecutadas de reconstrucción de patios con bloques y cercado con tela metálica de parte de la vega han de comprenderse dentro de las autorizadas por dicho precepto, máxime cuando son exigidas por el Decreto de la Junta 14/2006 de 18 de enero para el registro de explotaciones ganaderas que obliga a que estén situadas en un área 'cercada y delimitada', así como se revela del informe del técnico del Ayuntamiento de Domingo Pérez que, de acuerdo con la Guía de Bienestar Animal en Explotaciones de Rumiantes del año 2015, precisan de una superficie de reposo para alojamientos y patios de ejercicio. Seguido, no contempla la LAR, a diferencia de la LAU, como causa de resolución del contrato la realización obras sin consentimiento del arrendador en el Art. 25 de la citada Ley . Tercero, la estipulación 10ª del contrato de arrendamiento de 8 de agosto de 2016 autorizaba al arrendatario a realizar las obras necesarias para su primera instalación, aunque no menciona qué tipo de obras ni plazo para ejecutarlas.

Las demás obras debían ser autorizadas de forma expresa y escrita por el arrendador. Aunque las efectuadas se realizan a los cinco meses de vigencia del contrato y pudieran encontrarse comprendidas entre las iniciales, en cualquier caso se trata de una obra menor que, aunque no fuere autorizada no da lugar a un incumplimiento esencial del contrato que permita ejercitar la acción resolutoria sin perjuicio de las consecuencias que puedan derivarse al concluir el arriendo.

La LAR, en su Art. 6.4 determina que quedan excluidos de la Ley las 'explotaciones ganaderas de tipo industrial', aunque no las define ni las diferencia de los arrendamientos de explotaciones ganaderas del Art. 2.

La distinción de unas y otras han de ser la concurrencia o no de las notas que legalmente caracterizan a los segundos. En el supuesto de que pudiera entenderse que nos hallamos ante una explotación ganadera de tipo industrial, tampoco había de prosperar la demanda.

Esta clase de arrendamientos no se regiría por la LAU, como antes dijimos, sino por el Código Civil, el cual faculta al arrendatario a realizar obras de mejora (Art. 1573 ), con los mismos derechos que el Art. 487 concede al usufructuario. Del mismo modo el Art. 1569 del Código Civil no contempla entre las causas de resolución del contrato de arrendamiento común la realización de obras sin el consentimiento del arrendador, con tal que desestime la cosa arrendada a los usos o servicios pactados y no a otros que la hagan desmerecer.



CUARTO.- Con arreglo al Art. 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de la instancia han de ser impuestas a la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,

Fallo

Esta Sala ha decidido revocar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de esta ciudad y, desestimando íntegramente la demanda, debemos absolver a la demandada de las pretensiones formuladas contra ella, con imposición de las costas de la instancia a la parte actora, todo ello sin condena a las costas de esta alzada y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Así por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.