Sentencia CIVIL Nº 141/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 767/2017 de 05 de Abril de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.115.00.2-2015/0000060
Recurso de Apelación 767/2017
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Pozuelo de Alarcón
Autos de Procedimiento Ordinario 6/2015
APELANTE : D. Serafin
PROCURADOR D. ANTONIO ORTEU DEL REAL
APELADO: Dña. Zaira
PROCURADORA Dña. ANA GARCIA ORCAJO
SENTENCIA Nº 141/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMOS SRES. MAGISTRADOS:
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dña. MARIA JOSE ROMERO SUAREZ
En Madrid, a cinco de abril de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
6/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Pozuelo de Alarcón a instancia de D.
Serafin apelante - demandado, representado por el Procurador D. ANTONIO ORTEU DEL REAL contra Zaira
apelado - demandante, representado por el Procurador D. ANTONIO ORTEU DEL REAL; todo ello en virtud del
recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 17/10/2016 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente Dña. MARIA JOSE ROMERO SUAREZ

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón, se dictó sentencia con fecha 17 de octubre de 2016 , cuya parte dispositiva dice: 'ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por Zaira representado por la Procuradora Sra. María Pardo Martínez contra Serafin , representado por el Procurador Antonio Orteu Del Real, condenando a éste último al pago a la actora de la cantidad de 20.502,88 euros. euros, más los interés y al pago de las costas procesales derivadas de este procedimiento'.

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Serafin se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte, que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 4 DE ABRIL DE 2018, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la Sentencia parcialmente estimatoria de las pretensiones deducidas por Dña.

Zaira , como arrendadora, contra D. Serafin , como arrendatario, se presenta recurso de apelación por el demandado, y se impugna la Sentencia por la demandante.

El apelante invocando el error en que incurre la Juzgadora de Instancia al valorar las pruebas, la incongruencia extrapetita, e infracción de la doctrina jurisprudencial sobre las obligaciones que corresponden al arrendatario y al arrendador.

La parte demandante impugna la valoración probatoria que se contiene en la Sentencia en relación a la pericial aportada por su parte, así como respecto a los daños que en el mismo se contienen.



SEGUNDO.- Sobre las pretensiones de las partes.

La Sentencia apelada estima parcialmente las pretensiones de la demandante y condena a la parte arrendataria a abonar la mensualidad de renta del mes de julio de 2014, una segunda mensualidad -agosto de 2014- al incumplir el periodo de preaviso pactado para proceder a la resolución contractual, fijado en dos meses, así como al importe, ascendente a 13.299,49 Euros - reparación alero, ventanas y contraventanas madera- más 1.034,55 Euros, correspondiente al arreglo de los toldos por utilizar lejía en su limpieza. Del importe total deduce la fianza arrendaticia.

La demandante reclamaba el importe total de 80.326,07 Euros, de los que 74.357,23 Euros correspondían a daños causados en la vivienda.

Los escritos de ambas partes obligan a esta Sala a revisar la prueba practicada en autos, partiendo de que, es un hecho indiscutible, que cuando se procede a devolver la posesión de la vivienda arrendada por el demandado a la arrendadora, el inmueble presenta una serie de desperfectos y daños que cada una de las partes imputa a la contraria, ya sea por incumplimiento del deber de mantenimiento, ya sea por incumplimiento del deber de conservación, ya sea por un mal uso del objeto arrendado, o ya sea por incumplimiento de lo expresamente pactado entre las partes.



TERCERO.- Renta del mes de julio e indemnización de la mensualidad de agosto .

En lo que respecta a los pronunciamientos condenatorios al pago de la renta del mes de julio y de agosto de 2.014, compartimos íntegramente las conclusiones de la Juzgadora de Instancia. La mensualidad de julio se adeudaba, y así se viene a reconocer por la parte demandada, sin que sea dable al arrendatario compensar parte de su importe con el de la fianza prestada en su día, que responde de otras obligaciones del arrendatario distintas al pago de la renta.

Sobre la mensualidad de agosto, también resulta indudable la procedencia de la condena a su pago en concepto de indemnización, por no cumplir el arrendatario con el plazo de preaviso pactado en la cláusula segunda del contrato arrendaticio, conforme a lo dispuesto en los artículo 9 , 10 y 11 de la LAU de 1.994, antes de su modificación por la Ley 4/2013. Y ello de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.255 y 1.258 del Código Civil . A este respecto, no puede atenderse a lo argumentado por la parte apelante en el sentido de que fue un ofrecimiento realizado por la apelada. En realidad, de los emails examinados, a los folios 495 y ss, lo que se advierte es que fue una propuesta realizada por el arrendatario que se aceptaba por la arrendadora siempre y cuando se cumpliese con una serie de condiciones, que se advierten justificadas, como era facilitar la revisión del estado del inmueble conjuntamente, así como el pago íntegro de la renta del mes de julio, sin posibilidad de compensarla con la fianza, que es lo que pretendió el demandado. Dado que dichas condiciones no se cumplieron, el posible acuerdo quedó sin objeto. Tampoco puede prosperar la invocación de la cláusula octava, en la que se permite al arrendatario resolver el contrato sin compensar a la arrendatario con indemnización alguna para el caso de que las condiciones de habitabilidad de la vivienda se vieran alteradas de manera considerable, porque no existe prueba alguna que acredite en autos que la vivienda resultase inhabitable, aunque careciese de contraventanas.

Por tanto, ambos pronunciamientos se confirman.



CUARTO.- Sobre los daños reclamados y la incongruencia extra petita.

En este motivo se abordan las pretensiones de ambas partes en esta alzada, porque se alega el error en la valoración de las pruebas practicadas en autos.

Principiemos recordando que la cuestión debe abordarse desde la perspectiva de lo pactado entre las partes, y desde la perspectiva legislativa.

Así, conforme se pactaba en el contrato, la vivienda debía entregarse por el arrendatario en el mismo estado de conservación (idóneo para su uso y disfrute) que el recibido, salvo el desgaste producido por el normal uso de la misma (estipulación segunda).

Eran obligaciones del arrendador, entre otras, la revisión de la caldera y acumulador de agua antes del 1 de septiembre 2010, la pintura de tres dormitorios y el salón, el mantenimiento del jardín, el mantenimiento de la piscina y su primer llenado. Eran obligaciones del arrendatario, además del buen uso de todos los elementos e instalaciones, asumir las pequeñas reparaciones de alumbrado, enchufes, griferías, desatrancos, llaves y otro análogos; el mantenimiento de la caldera y acumulador de agua, los productos/plantas para el jardín (estipulación quinta y sexta).

La vivienda se entregaba en perfectas condiciones, respondiendo el arrendatario de los desperfectos por mal uso, contando con treinta días para informar sobre la existencia de anomalías (estipulación octava).

Se obligaba el arrendatario a no perforar ni agujerear alicatados y mármoles (cocina/baños).

Desde el punto de vista normativo, como dispone el artículo 21 LAU sobre la conservación de la vivienda '1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .' Los citados artículos contemplan, respectivamente que 'El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.' y 'El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.' Por su parte, el apartado 4 del artículo 21 LAU añade 'Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario'.

Como contempla la SAP Barcelona sección 13 de 11 de mayo de 2017 ' La obligación del arrendador de realizar las obras de conservación y reparación tiene tres límites: a) Que el desperfecto, deterioro o desgaste sea imputable al arrendatario o a las personas con quien conviva ( art. 21.1 LAU , en relación con los arts. 1563 y 1564 C.C . y art. 111 TR de 1964).

b) Que la vivienda se haya destruido por causa no imputable al arrendador o que el coste de la reconstrucción (si se trata de una destrucción parcial) sea superior al cincuenta por ciento del valor real de la vivienda al ocurrir el siniestro (art. 21.1, párrafo segundo y 28, en relación con el art. 118 TR de 1964).

c) Las pequeñas reparaciones que exija desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas son de cargo del arrendatario (art. 21.4 del mismo cuerpo legal) '.

Junto a esta previsión legal debe tenerse en cuenta ' la matización jurisprudencial que toma en consideración el transcurso del tiempo y la consiguiente y razonable depreciación de la cosa durante el tiempo que dura el arriendo. Si la cosa se devuelve en el estado en que se recibió, pero 'usada', el arrendatario cumple con su obligación '.

En este caso el arrendamiento duró cuatro años.



QUINTO.- Sobre la valoración de las pruebas periciales .

Se aportan en autos tres informes técnicos, dos por parte de la apelante y uno por parte de la actora, que también acompaña un reportaje fotográfico del estado de la vivienda al momento de entregar la vivienda.

En este aspecto debemos dar la razón a la parte impugnante cuando manifiesta que la Juzgadora de Instancia no ha considerado inicialmente el informe del perito Sr. Braulio , porque se valora que las fotografías que se contienen en su informe son las proporcionadas por la propiedad. Esta afirmación no aparece en ninguna parte del informe, ni se declara así por el perito al ratificar el mismo. Lo que acompaña a su informe es el reportaje fotográfico del estado de la vivienda al ser entregada al arrendatario -con independencia de su valoración en un sentido u otro, o que se ajuste a la realidad en tales fechas-, así como las fotografías realizadas por el Notario a fecha de la recuperación (al folio 155), y, el resto de las numerosas fotografías fueron tomadas por el propio perito, como se evidencia de su visionado. No obstante lo expuesto, la Juzgadora de Instancia si lo valorará más delante.

Sobre el resto de los informes, el primero es un informe técnico emitido por el Sr. Ezequiel que fue el unido al acta de manifestaciones obrante al folio 475, y el segundo es un informe pericial, con su anexo, emitido por el Sr. Jeronimo .

En primer lugar, lo que se evidencia de todos los informes periciales, técnicos y del propio reportaje fotográfico de la actora, es que el estado de las contraventanas, ventanas y demás elementos de madera (aleros incluidos ), ya se encontraban en mal estado de conservación cuando se entrega la vivienda en arrendamiento. Así se comprueba del reportaje fotográfico de entrega de la vivienda, por lo que la responsabilidad sobre su adecuado mantenimiento recaía en la propiedad. Su deterioro se debe a su exposición continua a los agentes atmosféricos, sin acreditarse que hubieren sido tratados periódicamente para evitar su ruina, lo que implica una falta de mantenimiento muy anterior al arrendamiento. Por tanto, concluimos que no fue la falta de toldos la razón de su lamentable estado, excediendo en cualquier caso esta partida de lo que debe entenderse por pequeñas reparaciones por deterioro debido al uso, no acreditándose en modo alguno un daño deliberado por parte del arrendatario.

Lo que conlleva que ninguna responsabilidad puede exigirse al arrendatario, al no evidenciarse que el deterioro patente de dichos elementos le sea imputable. Y no solo porque así se aprecia de las fotografías realizadas antes del arrendamiento, sino por obligación legal que atañe al arrendador, conforme dispone el 21 de la LAU ya citado.

En relación a la situación de los toldos , la cuestión es más discutible porque el informe emitido por la empresa que efectuó el arreglo residencia su defectuoso estado en la utilización de agentes abrasivos e inadecuados en su limpieza, o mediante el uso de una karcher. En el reportaje fotográfico aparecen en buen estado de conservación. Y no puede obviarse que el testigo representante de la citada empresa no solo ratificó el informe, sino que declaró que hubo de almacenar los toldos arreglados, durante un año, porque los residentes de la vivienda no le dejaban pasar a colocarlos de nuevo. En este sentido, sí tiene relevancia la declaración de la asistenta Sra. Violeta , porque lo que se viene a reconocer es que los toldos los intentó limpiar ella, ya que Dña. Zaira no los limpió nunca. Limpieza que, como declaró la empresa de toldos, no resultaba necesaria para el adecuado mantenimiento de los mismos. Ninguna prueba técnica se aporta que contradiga el informe del especialista en la materia.

Por tanto, esta partida deberá ser sufragada por el arrendatario, a tenor del artículo 1.564 del Código Civil , 1.034,55 Euros .

Lo que conlleva, por el momento, en que la Sentencia debe ser revocada porque no procede condenar a la parte apelante al pago de los 13.299,49 Euros, ni totalmente ni en un 50%.



SEXTO.- Impugnación de Dña. Zaira .

Partiendo de la normativa antes expuesta, y de lo pactado contractualmente, consideramos la importante matización que efectúa el perito Sr. Jeronimo en el anexo a su informe (al folio 680), en el que manifiesta que la vivienda la vio amueblada, nueve meses antes de la entrega y que no pudo observar determinados elementos hasta el nivel de detalle que consta en el informe de la parte arrendadora, porque no era ese el objeto de su visita.

Teniendo en cuenta todos los informes aportados en autos, consideramos acreditado que cuando la vivienda se entrega por el arrendatario adolecía de daños debidos al desgaste por el uso ordinario del inmueble, o mal uso, o falta de mantenimiento que le afectaba contractualmente, y que debieron ser abordadas por el propio arrendatario.

En este sentido compartimos el criterio expresado por esta Audiencia Provincial de Madrid, que refiere de qué desperfectos no debe responder la parte arrendataria, que son aquellos compatibles con el uso habitual y ordinario de la vivienda arrendada. Así, la Sentencia AP Madrid Sección 11ª 27 de febrero de 2015 recurso 131/2014 ' aún sin restarle veracidad, no responden a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda. Una superficial reparación del suelo de madera, la reparación de agujeros de cuadros, la pintura de paramentos, es lo normal que la experiencia dice debe exigirse en un piso que es ofrecido - de nuevo- en alquiler para vivienda ' y Sentencia Sección 12ª 12 de noviembre de 2015 recurso 130/2015 ' En lo que se refiere a la pintura en sí, el deterioro de la misma proviene del uso normal de un inmueble '. ( SAP Madrid secc 14 de 30 de septiembre de 2.016 , y SAP Palma Mallorca sección 3 de 29 de junio de 2017).

Por ello, desestimamos cualquier partida relativa a pintura, paredes, suelos y rodapiés, sin que se acredite que excedan de un 'uso normal' del inmueble. Ahora bien, no se da esta circunstancia en las correspondientes a pequeñas reparaciones en persianas y cocina ( 298,96 Euros ), que si quedaron acreditadas en autos a los folios 390 a 392, así como tampoco en los desperfectos advertidos pericialmente en persiana motorizada del despacho ( 585,75 Euros ), jardín, luminarias en porche ( 31,10 Euros ), llave de la depuradora rota con presencia de piedras ( 450 Euros ), macetones rotos ( 326,35 Euros (42,95 más 173,50 más 109,90)), agujero en la pared en fachada taladrando el ladrillo con salida de un cable (260 Euros), puerta del muebles de lavabo caídas ( 555 Euros (185 x 2)), todos ellos constatados por el Notario en el acta aportada al folio 155. A lo que debe añadirse el lamentable estado de ciertos elementos eléctricos, como interruptores, enchufes arrancados o inexistentes ( 137.70 Euros (3x 45,90 Euros)), o grifo del fregadero ( 165,80 Euros ) cuya reparación correspondía contractualmente al arrendatario, y los taladros efectuados en el mármol de uno de los baños, identificado en el informe como P8- BAÑO CD (partida p08), lo que tenía prohibido el arrendatario ( 77,40 Euros ).

Todo ellos se deben o al mal uso de tales elementos (taladro en fachada, llave de la depuradora), o la falta de atención por el arrendatario al tratarse de pequeñas reparaciones por el uso de tales elementos, o a incumplimiento contractual de su deber de reparar o mantener determinados elementos, tal y como se ha expuesto. Estos se imputan al arrendatario al tratarse de desperfectos, por deterioro o desgaste imputable al arrendatario o a las personas con quien conviva ( art. 21.1 LAU , en relación con los arts. 1563 y 1564 C.C ). No se tratan de defectos por falta de conservación a fin de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Sobre tales partidas debemos reseñar dos de ellas: 1.- La instalación del aire frio/calor ( 840 Euros ), que se imputan al arrendatario, al constar del examen de los emails entre las partes que fue el arrendatario quien prescindió del contrato de mantenimiento existente, sin que se acredite que tipo de mantenimiento realizaba, tal y como venía obligado contractualmente, dado el estado de abandono que presentaba. Añadir a ello que respecto a los correos electrónicos remitidos por el arrendatario sobre las supuestas deficiencias que denunciaba, éste no ha acreditado que fuesen imputables a la arrendadora, porque, de hecho, éste no dejo pasar a ningún técnico a pesar de los varios burofax remitidos por la arrendadora requiriéndoles para ello, no aportando informe técnico que refrende sus afirmaciones, y que contradiga el informe pericial de la actora.

2.- Sobre la partida referida a jardín, el único informe que recoge esta partida es el realizado por el perito de la actora. Del resultado probatorio (pericial y testifical de la empresa de mantenimiento) ha quedado acreditado que el lamentable estado del césped y de las plantas existentes se debió a dos factores, la reducción de las horas de mantenimiento del jardín por parte de la empresa contratada por la arrendadora, y por los cortes de agua y manipulación del riego automático realizados por el arrendatario. Por tanto, esta partida la ciframos en 7.534,08 Euros (7.184,08, más 200 y 150 por plantas), que siendo imputable a ambas partes, responderá el arrendatario por mitad, esto es, 3.767,04 Euros .

Sumando todas las partidas resulta un total de 8.269,65 Euros al que debe deducirse la fianza por importe de 5.300 Euros, lo que hace un total de 2.969,65 Euros más el IVA correspondiente a cuyo pago se condena a la parte arrendataria en tal concepto.

En conclusión, se estima parcialmente el recurso de apelación, se estima parcialmente la impugnación de contrario, lo que conduce a la parcial estimación de la demanda, procediendo condenar al demandado a que abone a la parte actora el importe de 11.468,84 Euros por rentas, más 2.969,65 Euros más el IVA que corresponda, en concepto de indemnización, más los intereses legales.

SEPTIMO.- Costas .

Al amparo del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede imponer las costas devengadas en esta alzada a ninguna de las partes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

SE ESTIMA PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.

Serafin y SE ESTIMA PARCIALMENTE LA IMPUGNACION presentada por la representación procesal de Dña. Zaira contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo de Alarcón de 17 de octubre de 2016, aclarada por Auto de 6 de febrero de 2017, en los autos de Juicio Ordinario nº 6/2015 y REVOCAMOS PARCIALMENTE la Sentencia recurrida en sentido de condenar a D. Serafin a que abone a Dña. Zaira el importe de 11.468,84 Euros por rentas, más 2.969,65 Euros más el IVA que corresponda, en concepto de indemnización, cantidades que devengarán los intereses del artículo 576 LEC desde la fecha de esta resolución.

Todo ello sin imposición de las costas devengadas en primera instancia ni en esta alzada y con devolución a la recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución de conformidad con lo establecido en el artículo 248.4 de la L.O.P.J , advirtiendo contra las partes cabe interponer recurso de casación, y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la LEC el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 del expresado Texto Legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0767-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Líbrese testimonio de la presente el cual se llevará a los autos de su razón quedando el original en el presente libro y remítase otro al Juzgado de procedencia a los efectos oportunos.

Así por esta sentencia lo mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.