Sentencia CIVIL Nº 142/2019, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 1110/2018 de 14 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
Rollo de apelación nº 001110/2018
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE ORIHUELA
Autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) - 000059/2018
SENTENCIA Nº 142/2019
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Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Marcos de Alba y Vega
Magistrado: D. Fernando Fernández Espinar López
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En ELCHE, a catorce de marzo de dos mil diecinueve
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos.
Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 59/2018,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación
en virtud del recurso entablado por la parte apelante Autos Jomarsan, S.L., habiendo intervenido en la alzada
dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Francisco J. Maseres Sánchez
y dirigida por el Letrado Sr. Alberto Martínez Alcalá, y como apelada Comunidad de Bienes DIRECCION000
, C.B. (integrada por D. Rosaura , D. Everardo , Dª Serafina , D. Felipe y D. Fidel ), representados por
el Procurador Sr. Vicente Giménez Viudes y dirigida por el Letrado Sr. Pedro Manuel Molina López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 21 de Junio de 2018 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:' Que estimando la demanda promovida por la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , C.B, integrada por DOÑA Rosaura , DON Everardo , DOÑA Serafina , DON Felipe y Fidel , representada por el Procurador de los Tribunales Sr. Vicente Giménez Viudes asistida del Letrado Sr. Pedro Molina López, contra la sociedad mercantil AUTOS JOMARSAN, S.L sobre desahucio por expiración del plazo contractual y falta de pago de las rentas, debo acordar y acuerdo el desahucio de la finca ocupada por la mercantil AUTOS JOMARSAN, S.L , que es el inmueble sito en C/ DIRECCION001 , nº NUM000 , DIRECCION002 , Orihuela Costa, finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Orihuela N º 1, con apercibimiento de lanzamiento que tendrá lugar el día 12 de julio de 2018, a las 10.30 horas, sino se desaloja voluntariamente antes de la fecha indicada, y debo condenar y condeno a la parte demandada al pago de la cantidad de 1.000 euros, en concepto de rentas vencidas y no satisfechas, así como las que venzan hasta el completo desalojo en concepto de indemnización por daños y perjuicios, más los intereses que se especifican en el Fundamento de Derecho Quinto, y con expresa condena en costas a la parte demandada .'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Autos Jomarsan, S.L. en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 1110/2018, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día de la fecha.



TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.- Debe desestimarse la excepción de inadecuación de procedimiento por complejidad de la cuestión debatida en el juicio de desahucio por falta de pago.

Dice la STS 10-5-1993 'La doctrina de la Sala se ha pronunciado en la cuestión para sostener que cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y trascendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumarial, sino se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( Sentencias de 13 de abril de 1929 , 3 de junio de 1948 , 27 de noviembre de 1950 , 5 de febrero de 1951 , 18 de diciembre de 1953 , 14 de mayo de 1955 , 17 de marzo de 1968 , 9 de diciembre de 1972 y 12 de marzo de 1985 , entre otras). Ahora bien, tal doctrina no es tan absoluta y rígida que no permita a la Sala y dentro del mismo proceso de desahucio el examen de aquellas cuestiones estrechamente enlazadas con el contrato subsistente y con vigencia actual, que sin necesidad de proceder a aislar la acción locativa, cabe su consideración por integrarse directa o necesariamente en la misma.'.

En similar sentido se pronuncia la STS de 12 de junio de 1997 al afirmar que 'faltaban los términos sencillos y claros propios de un proceso sumario y rápido, en el que no pueden solventarse situaciones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente ( SS. 13 abril 1929 , 3 junio 1948 [RJ 1948779 ], 27 noviembre 1950 [RJ 19501833 ], 5 febrero 1951 [RJ 1951253 ], 18 diciembre 1953 [RJ 1954288 ], 14 mayo 1955 [RJ 19551701 ], 17 marzo 1968 , 9 diciembre 1972 [RJ 19731507 ] y 12 marzo 1985 [RJ 19851139], entre otras) .En definitiva, la jurisprudencia ha declarado que no pueden ventilarse en su ámbito cuestiones de naturaleza compleja, que presenten como dudosa la verdadera situación de los demandados respecto a los bienes objeto de desahucio ( STS 13-3-52 , 6-4-60 , 2-2-61 , 4-10-62 , 20-5- 65 , 27-11-68 , etc.) y entre las cuestiones que rebasan el ámbito de este juicio se encuentran, pues, las concernientes al derecho de propiedad ( STS 27-3-1950 y 4-12-1964 ), a la validez de los títulos invocados por el actor ( STS 24-5-1949 , 4-12-1964 ) y las referentes al mejor derecho a poseer ( STS 23-11-1917 , 12-12-1919 ).'.

Aquí no existe más complejidad que la que deriva de la propia argumentación defensiva de la mercantil recurrente, siendo de aplicación el criterio expuesto, entre otras por la SAP de Madrid de 26 de noviembre de 2015 : 'El juicio de desahucio por falta de pago de la renta, cuyas especialidades aparecen recogidas en los artículos 22.4 , 250,1 y 444 de la LEC , se caracteriza por ser un proceso especial y sumario en el que solo cabe debatir por este cauce limitado la existencia o no del contrato de arrendamiento y el pago o impago de las rentas a fin de determinar si procede no la resolución del contrato, y en su caso, las cuestiones correspondientes a las rentas reclamadas. Es un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de LEC , que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda. Tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, a fin de dilatar la resolución de cuestiones que la Ley, por razones de urgencia y simplicidad, encuadra dentro de la tramitación procesal de un procedimiento sumario ( SS TS 16-2-1994 , 15-6-2000 y 3-12-2001 ).

En definitiva, no basta cualquiera alegación de los demandados para apreciar la existencia de complejidad.'.



SEGUNDO.- También debe desestimarse el segundo motivo de apelación dirigido impugnar la no enervación pretendida con la contestación a la demanda.

Dice a estos efectos la resolución apelada con criterio que aceptamos: 'NO CABRÁ ENERVACIÓN ALGUNA si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, TREINTA DIAS de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. En este caso, no resulta controvertido que la parte actora mediante carta de 28 de noviembre de 2017 comunicó a la demandada su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento instándole a abandonar el inmueble antes del día 31 de diciembre de 2017, reclamándoles todas las deudas que pudieran quedar pendientes antes del 31 de diciembre de 2017, literalmente se dice; 'De la misma forma, les recuerdo que deberán abonar todas las rentas que pudieran quedar pendiente antes del 31 de diciembre de 2017'. Dicho requerimiento se efectuó con más de 30 días de antelación a la presentación de la demanda, que tuvo lugar el 9 de enero de 2018, y la consignación de los 3.000 euros se efectuó con posterioridad a la presentación a la demanda en fecha 9 de abril de 2018, razón por la cual no procede la enervación de la acción de desahucio ...

... La mercantil demandada partiendo de su consideración de que nos encontramos ante un devengo bimensual del pago de la renta, considera que no puede alegarse retraso en el pago de la misma cuando el plazo de dos meses no ha llegado a su fin, puesto que la deuda no sería en ningún caso exigible. Y basa tal afirmación en un supuesto pacto verbal en el que se acordó rebajar la renta a 500 euros mensuales con pago bimensual de 1.000 euros, pagaderos en efectivo, debiendo acudir la actora al cobro. La parte actora está conforme con que se rebajó la renta a 500 euros mensuales, en base al mentado documento n.º cinco pero no está conforme con que se pactara una pago bimensual. La parte demandada para sustentar su tesis, se basó en el juicio en la declaración testifical de D. Modesto , empleado de Autos Jomarsan S.L, que afirmó que generalmente era él quién pagaba la renta bimensual en efectivo, que conocía a Everardo que era la persona que se ponía en contacto con él cuando necesitaba cobrarle, e incluso en una ocasión le visitó a su caravana para cobrarle; que en alguna ocasión le llamó cuando se retrasaba en el pago y que él mismo llamada a Everardo cuando tenía dinero para pagarle. En resumen, podemos concluir que los pagos no se realizaban siempre con carácter bimensual sino que había retrasos y además se pone en evidencia que el impago de las rentas no se ha debido a la falta de comparecencia de la parte arrendadora, que en todo momento trataba de ponerse en contacto con D. Modesto para cobrarle la renta. En definitiva debe desestimarse dicho motivo de oposición, pues basta un somero examen del documento convencional de fecha 14 de septiembre de 2007, en especial de su cláusula segunda: ' la renta que se pacta para el arrendamiento convenido será de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (1.650 EUROS) MENSUALES, ...', sin perjuicio de las sucesivas rebajas que afectaron al importe de la renta que siempre fue mensual.

En base a dichos razonamientos se considera probado que el plazo contractual expiró en fecha 14 de noviembre de 2014, que la parte demandada a fecha actual continua en la posesión de la parcela arrendada y que desde el mes de noviembre de 2017 no ha abonado las rentas mensuales que se han ido devengando, la parte demandada adeuda a la actora las rentas mensuales devengadas desde el mes de noviembre ...'.



TERCERO.- Tampoco cabe aceptar la impugnación de la decisión del tribunal de instancia de declarar igualmente el desahucio por transcurso del plazo pactado.

Igualmente basta con remitirnos a la resolución de instancia que efectuó una valoración de la prueba que aceptamos en esta alzada: ' En fecha 14 de septiembre de 2007 la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , C.B suscribió contrato privado de arrendamiento con la mercantil demandada para el arriendo de la finca sita en en C/ DIRECCION001 , nº NUM000 , DIRECCION002 , Orihuela Costa, finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Orihuela N º 1, en el que se estipuló el pago de una renta mensual por 1.650 euros mensuales y una duración de 10 años, de modo, que el contrato quedaría extinguido en fecha 14 de septiembre de 2017 ( documento n.º 1 de la contestación). Posteriormente, dicho contrato fue modificado mediante una Anexo de fecha 27 de mayo de 2008, por medio del cual se reducía la renta mensual a abonar a la cantidad de 1.000 euros al mes más IVA, precio que se mantendría durante una año a contar desde el mes de junio de 2008, y por tanto hasta el mes de junio de 2009, vencido ese plazo, se vería anulada la capacidad de dicho Anexo volviendo a regirse la relación obligatoria por lo pactado en el co 31 marzo de 2009 las partes suscribieron un convenio que modificaba el contrato inicial, así en su estipulación primera acuerdan congelar y paralizar los pagos del arriendo hasta que se ejecute la vía de servicio en el lugar inmediato a la situación de la parcela objeto del arrendamiento que tenía fecha incierta. (documento nº 4 de la demanda). Examinado en conciencia dicho acuerdo, el mismo habla literalmente de 'Congelar y paralizar los pagos del arrendamiento, en ningún párrafo habla de interrumpir el plazo del arriendo, por lo que debe desestimarse la interpretación que del mismo hace la parte demandada, de modo que no puede fijarse la fecha de extinción del contrato en diciembre de 2020, pero tampoco puede establecerse la fecha de extinción del contrato en 30 de junio de 2012 como pretende la parte actora al omitir en su demanda, mediante la no aportación del contrato inicial, que la duración del contrato se fijó en 10 años, por tanto debe reiterarse que la fecha de expiración del plazo contractual tuvo lugar el 14 de septiembre de 2017, no obstante se prorrogó hasta noviembre de 2017, mes en que la parte demandada fue requerida para que desalojase la parcela y abonara las rentas pendientes de pago, por aplicación del artículo 1.581 del Código Civil ; la parte actora se ampara para fijar la fecha de expiración del plazo convenido el día 30 de junio de 2012, en el documento n.º 5 de su demanda, impugnado de contrario por no estar firmado por las partes, dicho documento de fecha 1 de enero de 2011, dice 'que los dos contratos anteriormente firmados, el del día 14 de septiembre de 2007 y el firmado el 31 de marzo de 2009 tienen plena válidez, modificándose única y exclusivamente lo establecido en dicho documento, y una vez transcurrido el plazo de tiempo establecido en el presente acuerdo, quedarán plena y totalmente vigentes los contratos anteriores', a continuación en su Estipulación Segunda dice: 'El presente acuerdo de arrendamiento iniciará su vigencia el día 1 de enero de 2012, teniendo una duración de 6 meses...', pues bien aún considerando que efectivamente ambas partes alcanzaron dicho acuerdo, debe concluirse de su tenor literal que el mismo tuvo una vigencia de 6 meses, de manera que transcurrido dicho plazo, volvieron a regir las estipulaciones del contrato originario de 14 de septiembre de 2007 y su anexo de 31 de marzo de 2009, incluida la estipulación que fija la duración del contrato en 10 años, precisando como se ha indicado anteriormente que transcurrido dicho plazo se prorrogó por tres meses hasta que la parte demandada fue requerida para su desalojo. '.

También resulta irrelevante a estos efectos esa eventual inversión producida el año 2007, que, en todo caso, se efectuó con conocimiento del límite temporal pactado.



CUARTO.- Tampoco existe ninguna infracción procesal. El demandante cumple con la carga de la prueba y demuestran la existencia del arriendo, la falta de pago y el transcurso del plazo pactado. No ocurre lo contrario, pues la parte demandada no demuestra ninguno de sus argumentos defensivos, lo que entra dentro de la valoración probatoria.

En cuanto a la existencia de la incongruencia omisiva, no cabe su examen si realmente no se acude al expediente del artículo 215 de la ley procesal . En todo caso, es criterio de esta Sección Novena que no se compensa la fianza con las cantidades debidas por concepto de renta.

Siendo finalidad de la fianza regulada en el artículo 36 LAU el aseguramiento de sus obligaciones por parte del arrendatario, tanto las relativas al pago de la renta, como a la debida conservación del objeto arrendado, al finalizar el arrendamiento puede suceder que la parte arrendadora aplique el importe de la fianza a saldar las deudas arrendaticias pendientes de pago, o a la reparación de los desperfectos causados por el arrendatario. O también que debe ser la fianza devuelta, así como la compensación de su importe con las cantidades debidas, lo que no es sino la aplicación del mismo a la parcial satisfacción de la deuda pendiente de pago ( art. 1202 CC ). Pero la aplicación de la fianza o su devolución depende de la comprobación por parte del arrendador que el objeto se entregó en correcto estado y sin la pendencia de deudas generadas.

Y ya hemos dicho en nuestra sentencia de 1 de abril de 2016 que ' En relación con el art. 36 LAU , un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza , tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999 , Soria 23 de diciembre 1994 , Badajoz 15 de marzo de 1995 , Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991 , Málaga 4 de marzo de 1994 ...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen,la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contra to ( art. 36-4 ) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contra to, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contra to y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves .'.

Y también en la de 12 de julio de 2015 que '... la fianza no es compensable, dice la SAP de Alicante de 20 de marzo de 2012 'Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves. Además, al tiempo de la presentación de la demanda, artº 410 de la LEC , por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil . '.

En definitiva, nos remitimos al tribunal de instancia en todo lo resuelto en la sentencia objeto de apelación.



QUINTO.- Se imponen a la recurrente las costas de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil AUTOS JOMARSAN, S.L., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela, de fecha 21 de junio de 2018 , que confirmamos en su integridad. Se imponen a la recurrente las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Hágase saber a las partes que esta sentencia no es firme y que contra la misma, cabe recurso extraordinario por infracción procesal y/o recurso de casación en los casos previstos en los arts. 468 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil que deberán ser interpuestos en un plazo de VEINTE DÍAS contados a partir del siguiente al de su notificación para ser resueltos, según los casos, por la Sala Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana o por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Junto con el escrito de interposición de los recursos antedichos deberán aportarse, en su caso, los siguientes documentos, sin los cuales no se admitirán a trámite: 1º Justificante de ingreso de depósito por importe de CINCUENTA EUROS (50.- €) en la 'Cuenta de Depósitos y Consignaciones' de este Tribunal nº 3575 indicando el 'concepto 04' para el recurso extraordinario por infracción procesal y el 'concepto 06' para el recurso de casación.

2º Caso de ser procedente, el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la jurisdicción prevista en la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, y normativa que la desarrolla.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr.

Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.

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