Sentencia Civil Nº 143/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 420/2006 de 15 de Marzo de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 420/2006 - B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 189/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 143

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a quince de marzo de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 189/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Rubí, a instancia de D/Dª. Luis Manuel , contra D/Dª. AJISAL; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de febrero de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: QUE DESESTIMADO TOTALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR Luis Manuel CONTRA AJISAL SCCL, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LA EXPRESADA DEMANDADA DE LAS PETICIONES EFECTUADAS EN SU CONTRA Y CON EXPRESA IMPOSICIÓN DE COSTAS A LA PARTE ACTORA.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de marzo de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda formulada por el demandante arrendador Sr. Luis Manuel , frente a la demandada arrendataria "Ajisal,S. C.C.L.", en reclamación de la cantidad de 28.420'73 €, en concepto de rentas adeudadas de las mensualidades de febrero de 2004 a abril de 2005, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 27 de abril de 1999, del local sito C/Comercio nº 14, del Polígono Industrial Compte de Sert, en Castellbisbal, apela la parte demandante solicitando la condena de la demandada al pago de la cantidad reclamada por haberse producido el desistimiento anticipado, unilateral, e injustificado, de la demandada, con fecha 13 de febrero de 2004, a lo que opone la demandada que la resolución del contrato de arrendamiento de produjo de mutuo acuerdo.

Centrada así la cuestión discutida, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el contrato de arrendamiento, de 27 de abril de 1999 (doc 2 de la demanda), se concertó por el plazo de seis años; que la demandada comunicó a la actora, por medio del burofax de fecha 14 de enero de 2004 (doc 3 de la demanda), que el día 13 de febrero de 2004 procedería a rescindir el contrato, dejando el local libre y vacuo y expedito; y que la demandada dejó libre el local con esa fecha, dejando de pagar la renta desde la mensualidad de febrero de 2004.

En relación con el desistimiento, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento "ad nutum", o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente para los contratos "intuitu personae", es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir. Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993, 25 de enero de 1996, 23 de mayo de 2001, y 15 de julio de 2002;RJA 4835/1993, 318/1996, 6472/2001, 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no contiene un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964 , y únicamente en el artículo 11 admite la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato, pero sólo en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año, admitiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , De los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

En este caso, en el momento del desistimiento de la demandada, con fecha 13 de febrero de 2004, no habían transcurrido los cinco años de vigencia del contrato, por lo que todavía no era posible el desistimiento unilateral de la arrendataria.

No obstante lo anterior, opone la demandada arrendataria que la resolución del contrato no se produjo unilateralmente, sino por el mutuo acuerdo de las partes, y en este sentido es doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen o extingan relaciones jurídicas exigibles y permitan o impidan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven, basta, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, desde que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem",sino tan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

Por otro lado, en relación con la prueba de presunciones, el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, sin que, según doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ,entre las más recientes),se exija que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los "facta concludentia" que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva.

En este caso, resulta de lo actuado que, recibida por la actora la comunicación de la demandada consistente en el burofax de fecha 14 de enero de 2004 (doc 3 de la demanda), por el que se le comunicaba al actor que el día 13 de febrero de 2004 procedería a rescindir el contrato, el demandante no sólo no consta que contestara oponiéndose a la resolución, sino que por el contrario giró un recibo, de fecha 5 de febrero de 2004, por importe de 896'82 € (doc 4 de la demanda), posterior a la comunicación de la demandada, en el que hizo constar que el recibo era por el concepto de "Febrer 2004 i ultim 1 a 13 Febrer", admitiendo que el recibo era el último y que la relación arrendaticia se extinguía con fecha 13 de febrero de 2004. A lo anterior se añade que el 13 de febrero de 2004 el demandante recibió las llaves del local de la demandada, sin formular oposición, protesta, o reserva alguna, y asimismo cobró de la demandada la cantidad de 3.046'57 € en concepto de devolución de la fianza de la nave (doc 6 de la demanda). Y que el actor, al día siguiente de la entrega de las llaves, concertó un nuevo contrato de arrendamiento, de fecha 14 de febrero de 2004, con la sociedad "Makila Outsourcing Process, S.L." (doc 2 de la contestación).

Atendido el resultado de la prueba practicada, y la ausencia de prueba en contrario, es posible por lo tanto alcanzar la conclusión probatoria de que hubo el acuerdo entre las partes de dar por concluida la relación arrendaticia el 13 de febrero de 2004, careciendo de acción el demandante para la reclamación de las rentas posteriores.

Por el contrario, no puede estimarse probado el contenido del acuerdo más allá de la extinción del contrato de mutuo acuerdo en la fecha indicada, no habiéndose probado cumplidamente que hubiera un acuerdo para la compensación de cantidades adeudadas, que se encontraban pendientes de liquidación al término de la relación arrendaticia, siendo disconformes las alegaciones de las partes, e igualmente contraria a la certeza de la compensación la emisión por la actora del recibo por la renta de febrero de 2004, careciendo también de valor probatorio el recibo de la fianza por importe de 3.046'57 € (doc 6 de la demanda) por haber siso emitido por la demandada, sin intervención de contrario, o ningún otro acto del demandante, que puede ser considerado como acto propio del actor, aparte de su cobro, que nada impide entender que pudiera hacerse a cuenta de la mayor deuda.

Por lo tanto, queda a cargo de la demandada el pago de la renta de los días 1 a 13 de febrero de 2004, por cuanto es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992 ),que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este sentido, es lo cierto que, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1162 y 1163,párrafo segundo, del Código Civil .

En consecuencia procede la condena de la demandada al pago del recibo de los trece días de renta de febrero de 2004, por importe de 896'82 €, más gastos de devolución por importe de 6'24 €, cantidad de la que debe restarse la parte retenida de la fianza por importe de 300'50 €, quedando la cantidad adeudada en 602'56 €, inferior a la reclamada, procediendo en definitiva la estimación parcial de la demanda, y por consiguiente la estimación parcial del recurso de apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación de la parte demandante, no procede hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por el demandante D. Luis Manuel , se REVOCA PARCIALMENTE la Sentencia de 17 de febrero de 2006 dictada en los autos nº 189/05 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Rubí , acordando en su lugar la estimación parcial de la demanda, y la condena de la demandada "Ajisal, S. C.C.L." a pagar al actor la cantidad de SEISCIENTOS DOS EUROS CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (602'56 €), sin expresa imposición de las costas de la primera instancia, ni del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.