Sentencia Civil Nº 143/2010, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 570/2009 de 16 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00143/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000570 /2009

SENTENCIA Nº 143

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MIGUEL CABRER BARBOSA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Dª. COVADONGA SOLA RUIZ

En PALMA DE MALLORCA, a dieciséis de abril de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, de Juicio Verbal (Desahucio por Falta de Pago), seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Inca, bajo el Número 280/08, Rollo de Sala Número 570/09, entre partes, de una como demandante apelante D. Ángel , representado por el Procurador D. Onofre Perelló Alorda y defendido por el Letrado D. Sebastián Matas Salvá; y de otra como demandada apelada Dª. Elsa , no personada en esta alzada.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado- juez del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Inca en fecha 23 de marzo de 2009 , se dictó sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Pedro Puigdellivol Alou, acuando en nombre y representación de D. Ángel contra D. Elsa , y declaro que no ha lugar a la resolución de contrato de arrendamiento de fecha 1 de julio de 1976 ni al desahucio de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 de la localidad de Inca.

Se imponen las costas del presente procedimientos a la parte actora."

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites, se celebró deliberación y votación en fecha 26 de enero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución recurrida, excepto el tercero, que se ratifica.

PRIMERO.- En la demanda, D. Ángel , en su calidad de arrendador de la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 de Inca, solicita se declare resuelto el contrato de arrendamiento urbano que sobre dicha vivienda le vincula con la demandada Dª Elsa , por cuanto en la fecha de su presentación (21 de abril de 2.008) adeuda la suma de 29.10 euros, que se corresponde con parte de la renta de los meses de febrero, marzo y abril de 2.008, ya que ha pagado 61,79 euros en febrero y 61,70 euros en marzo y abril, cuando la renta procedente es de 71,43 euros; que la demandada ha hecho caso omiso a "múltiples y fallidos intentos" de que hiciera efectivos los pagos; y que no puede enervar por cuanto la inquilina ya ha hecho uso de tal derecho en otra ocasión.

La demandada en el acto del juicio verbal se opuso a la demanda alegando que la inquilina en el mes de febrero cogió por error uno de sus múltiples recibos y los llevó al banco para hacer el ingreso y cogió un documento antiguo, y los demás argumentos se referirán al referirnos al escrito de oposición.

La sentencia de instancia desestima la demanda, y como argumentos más relevantes reseña: . - No admite la objeción de existencia de una defectuosa notificación del requerimiento para la actualización de las rentas.

- No existe prueba sobre los múltiples y fallidos intentos efectuados por la actora para que la demandada hiciera efectiva la deuda, siendo de lamentar que previamente al inicio del pleito no se dirigiese a la demandada para que le abonase la deuda, advirtiéndole de las consecuencias de sus actos

- "No se da en el supuesto de autos una voluntad de impago de las rentas, sino tan solo un error involuntario en la cuantía de la renta", ya que en los meses anteriores la demandada había abonado correctamente las rentas, siendo ello debido a "un error disculpable de dejar de abonar parte de la rentas".

- No puede extraerse una consecuencia tan grave como es el desahucio, por sufrir un error del que no se dio cuenta hasta que le fue notificada la demanda.

- Existen indicios que hacen pensar en una ausencia de maliciosidad por su parte. Es fácil padecer errores cuando la renta se ingresa en una cuenta bancaria.

- El arrendador en anteriores ocasiones la ha puesto dificultades para el pago de las rentas.

- En siete días tras advertir el error procedió a ingresar la renta debida

- Impone las costas a la parte actora.

Dicha resolución es apelada por la parte actora en petición de nueva sentencia que estime íntegramente la demanda, por error en la apreciación de la prueba con infracción de ley y jurisprudencia aplicable, y como argumentos más relevantes reseña:

- La demandada no se ha puesto al corriente en el pago de las rentas, ni tras ser emplazada ni en el acto del juicio ha abonado la suma íntegra, y si hubiese sido un error hubiere regularizado inmediatamente su situación abonando la parte de las rentas no ingresadas. Se aprecia un error de la Juzgadora de instancia al decir que en siete días procedió a ingresar la renta debida, lo que sí hizo a los siete días fue abonar la renta de julio en la cuantía correcta, pero no la diferencia de febrero a junio, ambos inclusive, con lo que no se ha producido el requisito de la integridad en el pago del artículo 1.169 del Código Civil .

- Cita una sentencia de esta Sección para deducir que no es necesario un requerimiento previo

- La existencia de un anterior juicio en que la demandada fue condenada no puede perjudicar a la arrendadora.

En el escrito de oposición se solicita la confirmación de la sentencia recurrida, y como argumentos más relevantes, reseña:

- Se ha incumplido la disposición transitoria segunda de la LAU de 1.994 al no haberse notificado fehacientemente el importe de actualización de la renta a la arrendataria.

- No existe mala fe, cogió por error un recibo anterior, y ahora lo puede intuir porque tiene asistencia legal, y en otro caso se produciría un abuso de derecho.

- No se aprecia el incumplimiento de una obligación principal del contrato que dé lugar a la resolución, sino un cumplimiento defectuoso que no daría lugar a consecuencias tan severas.

- Es una renta antigua,-más de treinta años de antigüedad- , con una relación tirante y distante entre las partes, con intención de la inquilina en desalojar a la inquilina "a la mínima" por una suma de 9,64 euros al mes.

- Ausencia de un requerimiento de pago anterior a la interposición de la demanda.

- La demandada tuvo intención de cumplir el contrato, y el empleado del banco cumplimentó el impreso y guardó el justificante sin percatarse del error, y no lo hubiera hecho intencionadamente sabiendo que su consecuencia puede ser el desalojo del que ha sido su hogar durante más de 30 años. El error pudo obedecer a una falta o fallo de memoria que afecta a la demandada desde el año 2.003, como consta en la certificación médica aportada.

- Cita dos sentencias de esta Sección y concluye que el incumplimiento no resulta imputable ni a dolo ni a culpa de la demandada.

SEGUNDO.- Son hechos probados en atención a la prueba practicada:

A) El actor concertó el contrato de arrendamiento de la vivienda objeto de esta litis el día 1 de julio de 1.976. La demandada enervó una acción de impago de rentas en sentencias de 27/10/2.001 y de la Sección Tercera de esta Audiencia de 4/10/2.002 .

B) Al menos desde el mes de julio de 2.007, la demandada ingresa las rentas en una cuenta bancaria del demandante, y entre el mes citado y enero de 2.008, ambos inclusive, abonó la suma de 71,43 euros al mes. En el mes de febrero ingresó la suma de 61,79 euros, al igual que en marzo, abril, mayo y junio. La suma de 61,79 euros se corresponde con la renta que se abonó en el mes de febrero de 2.007. Tras ser emplazado el demandado a finales de junio de 2.008, en el mes de julio ingresó nuevamente la cuantía de 71,43 euros.

C) No consta acreditado que la demandada abonase en la cuenta del actor ni ante el Juzgado de instancia la suma reclamada de 9,64 euros al mes por cada una de las mensualidades correspondientes de febrero a junio de 2.008, ambas inclusive.

D) La actora, al advertir la reducción del importe de la renta, no efectuó ningún requerimiento previo a la interposición de esta demanda, a fin de que se le abonase la diferencia, sino que acudió a su Abogado. Dicha parte afirma en su interrogatorio que con la inquilina "se llevan mal", y que los incrementos de renta "los manda por carta certificada", las cuales no obran en las actuaciones.

E) La demandada aporta un certificado médico expedido el día 17 de enero de 2.009 por su médico de atención primaria, en la que dice es una "paciente de 68 años , que presenta historia de depresiones recurrentes con tristeza y baja autoestima. Entre los antecedentes figuran fallo de memoria de varios años de evolución, por lo que es visitada y tratada en Neurología, Hospital de Son Dureta". Aporta cartilla con referencia a visitas en el servicio de neurología del Hospital de Son Dureta con 14 visitas, la primera el 18.02.2.003 y la última el 17.05.2.006. No consta qué medicación toma.

TERCERO.- Una primera cuestión que la Sala estima de suma relevancia es determinar si la actora antes de la celebración del acto del juicio oral ha abonado al arrendador la integridad de las rentas debidas subsanando el hipotético error que dice haber padecido al ingresar una suma inferior, en 9, 64 euros al mes, que durante cinco meses (febrero a junio de 2.008) supondrían 48,20 euros. La sentencia de instancia no lo recoge con claridad, pero de su argumentación parece inferir simplemente que en el mes de julio volvió a pagar la renta precedente. Al objeto de aclarar dicha cuestión y en vistas a las graves consecuencias que pueden derivarse de la misma, la Sala procedió, con retraso en el dictado de esta resolución, a requerir a la parte demandada, a través de su Procurador en Inca (pues no se habían personado en esta alzada), la remisión de justificantes de pago de dicha diferencia, sin que los mismos hayan sido remitidos. Examinadas las actuaciones no consta efectuado dicho pago, lo que supone que la arrendataria no ha abonado la suma en la que dice haberse equivocado, ni siquiera en la actualidad. Esta actuación no es conforme a un principio de buena fe, puesto que quien padece un error y advierte el mismo en un plazo muy breve de tiempo debe subsanarlo abonando el importe que por tal motivo se ha dejado de satisfacer. No puede olvidarse el requisito de integridad del pago recogido en el artículo 1.169 del CCi como requisito necesario para que se produzca la extinción de la obligación por el pago de la renta, y el mismo ni siquiera se cumple en la actualidad. Nos hallamos en una situación en la cual ni siquiera hipotéticamente podría aplicarse la enervación de la acción por impago de la integridad de la renta del artículo 22 de la LEC , con lo cual es inadmisible que si no cabe dicho beneficio para el inquilino por haberse ya utilizado una vez, el impago de tal suma, por escasa que sea, comporte una desestimación de la demanda, y una imposición de costas al arrendador, quien no es responsable y ni siquiera ha inducido a la demandada a padecer el error, lo cual supone una situación peor que en el supuesto de que procediere la enervación de la acción. Aparte de ello se aprecia una cierta contradicción de argumentos en la parte demandada, ya que, de una parte dice que el último incremento de renta es improcedente, lo cual es incompatible con una situación de error, y provoca dudas sobre si tal impago parcial fue intencionado; y de otra se dice que padeció un error al tomar un recibo de un período anterior como modelo, con lo cual reconoce que la renta actualizada es la correcta. El error de una inquilina, que ni siquiera ha abonado la cantidad debida cuando se ha apercibido de la existencia del mismo, no nos consta que constituya un medio que extinga la obligación del pago de la renta, tal como implícitamente resulta de la sentencia recurrida.

Ciertamente, el actor al advertir el error no ha efectuado requerimiento alguno a la demandada, sino que ha acudido a su Abogado, que le ha asesorado con la interposición de esta demanda, y probablemente de este modo lograr la resolución contractual en un arrendamiento con una renta notoriamente inferior a la media del mercado y sujeta a la prórroga forzosa indefinida de la LAU de 1.964 , sin interés alguno en efectuar un requerimiento previo, cuyo coste, si se efectúa por un medio fehaciente, como es el burofax, es superior a la cantidad mensual supuestamente no pagada por error. Ninguna norma exige el aludido requerimiento como requisito para interponer una demanda en relación con una renta no abonada en su integridad, y en el caso que nos ocupa la ausencia del mismo no puede estimarse como una actuación no acorde con la buena fe, puesto que la suma supuestamente no abonada por error, ni siquiera consta pagada en la actualidad.

En cuanto a la alegación de incorrecta actualización de la renta con infracción de la disposición transitoria primera de la LAU de 1.994 (creemos que se refiere a la segunda ), debemos reseñar que la demandada no ha presentado impugnación de la sentencia para solicitar una declaración en tal sentido. No obstante, ratificamos la acertada fundamentación de la sentencia recurrida. Nos hallamos ante un supuesto del apartado D). 8 de la Disposición Transitoria segunda (y no primera) de dicha Ley de actualización de la renta según el coste de la vida en un arrendamiento en que no cabe actualización por importe superior presumiblemente por cuanto los ingresos de la arrendataria no alcanzan las sumas recogidas en dicha norma. Este artículo no contiene una forma especial, y debe ser de aplicación analógica el artículo 101 de la LAU de 1.964 con notificación por escrito del arrendador al arrendatario y contestación del mismo en idéntica forma en el plazo de treinta días, y en caso de silencio, se entiende la existencia de conformidad del inquilino.

En el supuesto enjuiciado la inquilina reconoce haber recibido una "nota" con el incremento, y a consecuencia de la misma incrementó la renta en la suma solicitada y la pagó efectivamente como mínimo durante siete meses (de julio de 2.007 a enero de 2.008 ambos inclusive), y ese pago supone una aceptación tácita del incremento, que ahora pretende modificar, so pretexto de un requisito de forma que no es esencial, puesto que la notificación ha existido y ha sido conocida y aceptada por el inquilino.

La aplicación de un criterio de equidad, que sería la improcedencia de un desahucio por el impago de una cantidad escasa de renta imputable probablemente a un error de la inquilina, porque causa una consecuencia desproporcionada a la levedad de la suma debida, no encuentra amparo en nuestro ordenamiento jurídico, ni tampoco estimamos que supone un abuso de derecho, porque es evidente la obligación del inquilino de que debe abonar las rentas, y en un supuesto en que ya ha recaído una sentencia firme condenatoria por impago de rentas, es de suponer que debe prestar todavía una mayor atención, pues en caso contrario le puede suponer el desahucio. El hecho de que la inquilina padezca una enfermedad, pero no consta siquiera se halle en situación de incapacidad, no justifica el error, ni la negligencia de la inquilina, la cual, reiteramos, ni es imputable, ni ha sido inducida en modo alguno por el arrendador. Este criterio también plantea el problema de determinar hasta qué cantidad el error es justificable, o en qué porcentaje, y en el caso que nos ocupa, la suma es de baja cuantía, pero supone un porcentaje aproximado de un 12% del importe de la renta. Asimismo, tampoco es coherente con la doctrina expuesta por el Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de julio de 2.008 , en supuestos de mero retraso en el pago de la renta, los cuales considera improcedentes, argumentando que el incumplimiento por demora en la obligación de pago de la renta lo es desde el primer día siguiente al término en el cual debían ser pagados, ni alude a la necesidad de un requerimiento previo como requisito para la interposición de una demanda. A ello podemos añadir, que, en ocasiones, el coste del requerimiento puede ser superior a la suma dejada de pagar.

Por todo ello, debemos estimar el recurso de apelación interpuesto, y dictar nueva resolución estimando íntegramente la demanda, sin que proceda enervación de la acción, ya lo sea, por cuanto la demandada ya ha utilizado en una ocasión dicho beneficio, o por cuanto, ni siquiera en la actualidad consta que hubiere abonado el importe íntegro de las rentas, al no haber satisfecho la suma que dice haber dejado de pagar por error.

CUARTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.1 de la L.E.C. procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin que, con respecto a las de esta alzada, proceda hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398 del mismo texto legal al no ser esta sentencia confirmatoria de la de primera instancia.

Fallo

1) ESTIMANDO el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. Onofre Perelló Alorda, en nombre y representación de D. Ángel , contra la sentencia de fecha 23 de marzo de 2.009, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Inca , en los autos Juicio verbal de desahucio por falta de pago, de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS en todos sus extremos, y en su lugar

2) ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el referido Procurador en el nombre y representación citados, contra Dª Elsa , DEBEMOS DECLARAR y DECLARAMOS haber lugar a la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas, por impago de parte de las mismas por la demandada, y declaramos resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento que vincula a las partes y decretamos el desahucio de la demandada de la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000 NUM001 de Inca por falta de pago de la renta, condenando a dicha demandada a estar y pasar por esta declaración

3) Se imponen a la demandada las costas de primera instancia.

4) No se hace especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.