Sentencia Civil Nº 143/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 135/2009 de 08 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00143/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION DOCE

Rollo: 135 /2009

AUTOS: JUICIO ORDINARIO Nº 135/09

PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº52 MADRID

APELANTE: DYTA ENERGIA Y MEDIO AMBIENTE

PROCURADOR: SR. SANZ ARAGON

APELADO: ESPAÑA S.A. CIA NACIONAL DE SEGUROS

PROCURADORA: SRA. AZPEITIA BELLO

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

SENTENCIA Nº143

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

DÑA. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

DÑA. MARGARITA OREJAS VALDES

En MADRID, a ocho de marzo de dos mil diez.

La Sección 12 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 503/2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante DYTA ENERGIA Y MEDIOAMBIENTE, representado por el Procurador SR. Sanz Aragón, y de otra, como apelado ESPAÑA,S.A., COMPAÑIA NACIONAL DE SEGUROS, representado por la Procuradora Sra. Azpeitia Bello, sobre incumplimiento de contrato arrendaticio de vivienda.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 21/07/08 , cuya parte dispositiva dice: " Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Maria del Carmen Azpeitia Bello en nombre y representación de España S.A. Compañía Nacional de Seguros contra Dyta Energia y Medio Ambiente SAL debo declarar y declaro la obligación de la demandada de cumplir integramente el contrato arrendaticio suscrito en fecha 28 de mayo de 2002, condenando a que haga pago a la actora de la cantidad de 7.901,26 euros de principal más los intereses desde la fecha de presentación de la demanda hasta el total pago de la deuda."

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de DYTA ENERGIA Y MEDIOAMBIENTE, S.A.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día dos de marzo, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE VICENTE ZAPATER FERRER

Fundamentos

PRIMERO.- En la sentencia apelada se admite la demanda de la entidad arrendadora de la vivienda Piso 1º letra B de escalera Derecha en el número 62 de la calle de Colombia en Madrid, por la que exigía el pago de las rentas devengadas desde el mes de octubre de 2006, en que la arrendataria abandonó el inmueble, hasta el mes de mayo de 2007 en que expiraba el término del contrato, desestimando así la propuesta de la demandada, en el sentido haber abandonado la vivienda cuando se había convenido con la arrendadora la resolución anticipada del contrato; y ello porque el preaviso remitido fue contestado en sentido negativo a admitir la extinción contractual fuera de plazo, y no consta acuerdo resolutorio ni la voluntad de aceptación de las llaves.

SEGUNDO.- El recurso de apelación se formula en un escrito, donde, precedidos de unos prolegómenos sobre hechos controvertidos e incontrovertidos; fundamentos que contiene la sentencia que se recurre; prueba practicada y legislación aplicable, los motivos de apelación se articulan en una extensa alegación, donde antes que exponerlos separadamente con claridad y precisión, se indican cuatro capítulos, titulados "Valoración errónea de la prueba e incorrecta aplicación de la normativa legal.-Impugnación de los fundamentos de la sentencia". "Actos propios". "Incorrecta aplicación de la jurisprudencia por la sentencia recurrida", y, "Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid". Con tan peculiar exposición, parece que los argumentos de impugnación se concentran en el primer capítulo de los aludidos, donde se sostiene que la apelante entregó a la propiedad en octubre de 2006 la posesión del inmueble, y, correlativamente, la contraria devolvió el aval bancario recibido al inicio del contrato de arrendamiento, de modo que es ilógico, irracional y contradictorio, que la actora, después aceptar las llaves y la posesión del inmueble y devolver el aval bancario, pretenda obtener una resolución que declare el incumplimiento contractual. La demandante no se mostró contraria a aceptar las llaves, pues, en documento con membrete de dicha entidad y firmado por un empleado de la misma, se acredita su recepción voluntaria. Además los documentos 3 y 4 de la demanda demuestran a que a partir de octubre 2006 la demandada no tuvo acceso al inmueble, que estaba a disposición de la actora, como acreditan los recibos aportados por la contraria con su demanda, demostrativos de que el inmueble fue utilizado a partir del mes de noviembre 2006. Como consecuencia no procede reclamación alguna de renta desde mes de octubre 2006, y no se puede deducir ninguna ruptura unilateral del vínculo, porque fue un acuerdo bilateral con la actora. Por otra parte, conforme a lo dispuesto en los artículos 1188 y 1189 del Código Civil , la entrega del documento privado justificativo de un crédito implica la renuncia a la acción derivada del mismo, siendo actos propios de la demandante, acreditativos de la resolución convenida del contrato, la aceptación de los llaves del inmueble y la devolución de la garantía bancaria, de modo que en la sentencia recurrida se hace una incorrecta aplicación de la jurisprudencia habida al respecto, con referencia a la prueba de presunciones el artículo 1253 del Código Civil y del art. 1188 del mismo, aportando abundante jurisprudencia que, a su modo de ver, sustenta sus pretensiones.

TERCERO.- El recurso es enteramente rechazable, porque no hay prueba demostrativa de que por mutuo disenso se produjera la resolución de la relación arrendaticia convenida en el contrato firmado el día 28 de mayo de 2002, y que, por lo expresamente pactado y la normativa aplicable al caso, su término expiraba el día 31 de mayo de 2007, pero se abandonó el inmueble al que estaba referido en el mes de octubre 2006; de modo que, conforme a las previsiones legales de la LAU 1994 , las normas generales de las obligaciones y los contratos, y lo expresamente pactado, es exigible el cumplimiento íntegro de la obligación de pagar la renta hasta la conclusión de la relación arrendaticia.

El acto, demostrado y admitido, de devolver las llaves de la vivienda, que se aceptan en nombre de la arrendadora, no es en modo alguno demostrativo de su aquiescencia a la resolución anticipada del contrato, sino, antes bien, exclusiva expresión voluntaria del desistimiento, que si no se acompaña con la declaración de voluntad consciente y voluntaria de admitirlo, no deja de ser, por ello, un desistimiento unilateral. Las llaves se recibieron por el empleado de la finca el día 27 de octubre 2006, y nadie niega este acontecimiento, pero en modo alguno significa la aceptación de los efectos pretendidos por la apelante, cuando, antes incluso del mismo, la arrendadora había manifestado su voluntad contraria a la resolución anticipada del contrato. Los actos de la demandante sólo son demostrativos de que recibe las llaves sin mayores reticencias ni impedimentos, que tampoco venían al caso sí, en definitiva, disponía de las acciones correspondientes para defender su derecho a la remuneración del contrato, que le correspondía y que deriva de su natural onerosidad.

La devolución del aval bancario que garantizaba las consecuencias económicas del contrato es un hecho muy confuso, aunque, desde luego, documentalmente está acreditado que su cancelación se obtiene por la propia demandada. Pero esta circunstancia no es, en modo alguno, demostrativa de la renuncia a percibir las rentas devengadas por el arrendamiento, ni mucho menos obliga a emplear el acto de cancelación como presunción de la mencionada renuncia, ni menos al amparo del art. 1253 del Código Civil que se invoca, pues fue derogado por la LEC 2000 ; ni siquiera a los efectos del art. 1188 del Código Civil , porque no se debe olvidar que, en definitiva, la fianza o aval bancario es un medio de garantía del cumplimiento de la obligación de pagar la renta, que contractualmente se conviene con una vigencia equivalente a la duración del contrato, y así se otorga expresamente por la entidad avalista; de modo que no es una interpretación errónea, absurda ni ilícita, deducir que su cancelación responda a la extinción del contrato, pero no afecta a la deuda exigible por la rentas que se habían de devengar hasta su legal extinción, que, realmente, ya no responden con exactitud al concepto de renta, sino que se transmutan en la obligación de daños y perjuicios que surge de su incumplimiento.

Es cierto que en los casos de resolución anticipada del contrato se viene moderando la obligación de pagar la renta íntegramente hasta el término pactado en el contrato, cuando se acredita que el arrendador ha podido disponer del inmueble, concertando su arrendamiento con otra persona, porque se supone que con el nuevo alquiler se compensa el quebranto económico que la resolución anticipada ha podido producir. Pero en el presente caso, pese a la afirmación de la apelada de que la prueba documental demuestra la ocupación del inmueble por otra persona, se desconocen en absoluto la naturaleza, las características y los condicionamientos de dicho ocupación, y mucho menos si tal se debe a arrendamiento o a otro contrato o acuerdo que genere alguna clase de lucro al arrendador, y, realmente, tampoco está acreditada la efectividad material de dicho ocupación, habiéndose desaprovechado a este respecto el testimonio del empleado de la finca, al que se renunció en el acto del juicio.

CUARTO.- Ante todo, no se debe olvidar que el arrendamiento es un contrato bilateral del que surgen obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario, y la más primaria y elemental de las que corresponden a éste es la de pagar la renta, de modo que, si mantiene su condición de arrendatario es porque ocupa la vivienda, lo que ineludiblemente implica que el arrendador está cumpliendo con sus recíprocas prestaciones, y correlativamente, el arrendatario ha de cumplir las suyas, con mucha más diligencia de la ordinaria si, por motivos de ley, disfruta de los privilegios que la normativa arrendaticia otorga. La obligación principal del arrendatario es pagar la renta, y es de todo punto rechazable la actitud de obviarla, porque el arrendador está de forma inexorable compelido a cumplir la prestación de su uso y disfrute, que corresponde al arrendatario, y éste, en justa correspondencia y leal actitud de reciprocidad contractual, está sujeto a cumplir puntual y fielmente su obligación de pagar.

En la sentencia se aplican adecuadamente los efectos de la condición resolutoria tácita, que para las obligaciones recíprocas se establece en la ley cuando uno de los obligados incumple lo que le incumbe (art. 1124 CC ), que es lo ocurrido con exactitud en este caso, donde la arrendataria ha dispuesto por su sola y exclusiva voluntad el cese de los efectos del arrendamiento, y ha dejado de cumplir la obligación más primaria de las que le corresponden, que es la de pagar la renta. Dispone el art. 1256 CC que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de unos los contratantes, y si en el presente supuesto se había fijado expresamente la duración del arrendamiento, no podía la arrendataria darlo por concluido antes, sin que concurriera justa causa, y ninguna ha acreditado.

Como consecuencia, con desestimación del recurso, procede confirmar la sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos.

QUINTO.- A efectos del art. 398 LEC las costas devengadas en el recurso serán cargo de la apelante.

Por lo expuesto

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador D. Julián Sanz Aragón en representación de DYTA ENERGÍA Y MEDIOAMBIENTE SAL la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 52 de los de Madrid con fecha 21 de julio de 2008 en los autos a que el presente Rollo se contrae CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.