Sentencia Civil Nº 144/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 258/2003 de 08 de Marzo de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:144/2005
Número de Recurso:258/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00144/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7003920 /2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 258 /2003

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 393 /2001

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de COLLADO VILLALBA

Ponente:ILMO. SR. D. RAMON BELO GONZÁLEZ

M.P.

De: Francisco , Marí Juana

Procurador: OLGA RODRIGUEZ HERRANZ, OLGA RODRIGUEZ HERRANZ

Contra: Juan Carlos , María Milagros

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO, SIN PROFESIONAL ASIGNADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMON BELO GONZÁLEZ

D. JOSE MARÍA SALCEDO GENER

En Madrid a ocho de marzo de dos mil cinco. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia

Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 393/2001, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Collado Villalba, seguidos entre partes, de una, como apelantes-demandados D. Francisco y Dª Marí Juana , y de otra, como apelados- impugnantes-demandantes D. Juan Carlos y Dª María Milagros .

VISTO, siendo Magistrado Ponente ILMO. SR. D. RAMON BELO GONZÁLEZ.

FUNDAMENTO DE HECHO

PRIMERO.- De la sentencia apelada sólo se aceptan y se dan ahora por reproducidos aquellos fundamentos jurídicos que coincidan con los que se expondrán a continuación, rechazándose todos los demás.

SEGUNDO.- A. Se suscribe, el día 15 de diciembre de 1983, un contrato de arrendamiento urbano de vivienda (letra NUM000 del piso NUM001 de la casa número NUM002 de la CALLE000 de Guadarrama) entre don Juan Carlos , como arrendador, y don Francisco , como arrendatario, por tiempo de un año y precio de 144.000 pesetas cada año pagaderas por mensualidades (anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes), pactándose, en la cláusula adicional segunda, que "serán de cuenta del arrendatario los servicios de agua y luz de que disfrute el piso(contratos a nombre del arrendador siendo abonados los recios por este y reintegrados por el arrendatario cada dos meses); también serán de cuenta del arrendatario los gastos de comunidad, recogida de basura y alcantarillado.

El día 15 de diciembre de 1984 al acabar el plazo estipulado en el contrato, la relación arrendaticia subsiste en situación de prorroga legal o forzosa para el arrendador y voluntaria para el arrendatario.

El día 30 de junio de 2001 el arrendatario desaloja la vivienda arrendada.

B. en la localidad de Guadarrama se cambió el nombre de la CALLE000 por el Marqués de Santillana.

La casa número NUM002 de la calle Marqués de Santillana de Guadarrama consta de una planta baja en la que existen dos locales y tres plantas mas en cada una de las cuales hay dos viviendas, y una buhardilla diáfana en el ático. Esta casa, que no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad mediante la oportuna declaración de obra nueva, es de la propiedad exclusiva de don Juan Carlos salvo el local que se encuentra a la izquierda según se entra en la casa (se trata, al parecer, de un espacio diáfano y sin dotación de servicios que se encuentra cerrado y sin explotación desde que se construyó el edificio). Don Juan Carlos tiene arrendados el local y las seis viviendas de la casa y destina la buhardilla a trastero de los inquilinos. Por lo demás fue don Juan Carlos , que se dedica habitualmente a la construcción de edificios, el que construyó esta casa en base a una licencia de construcción obtenida del Ayuntamiento el día 30 de septiembre de 1968 por su padre don Alfredo .

C. el día 22 de noviembre de 2001 el arrendador presenta demanda contra el arrendatario en la que solicita que se condene al demandado a pagarle 691.516 pesetas (4.156 euros con 9 céntimos) que desglosa en las siguientes partidas:

1ª. 157.388 pesetas (945 euros con 92 céntimos) en concepto de indemnización por resolución unilateral del contrato, en base a lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

2ª. 367.928 pesetas (2.211 euros con 29 céntimos) por impago de rentas y cantidades asimiladas.

3ª 166.200 pesetas (998 euros con 88 céntimos) en concepto de indemnización por los desperfectos causados en la vivienda arrendada.

También se solicita, como indemnización por demora en el pago de lo adeudado, el interés legal del dinero (en defecto de otro pactado) desde la interpelación judicial (artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil).

En la audiencia previa del juicio ordinario celebrada el día 11 de junio de 2002, los demandantes redujeron su petición de 367.928 pesetas (2.211 euros con 29 céntimos) por impago de rentas y cantidades asimiladas a la de 365.702 pesetas (2.197 euros con 91 céntimos) en base a los documentos que se acompañan al escrito de contestación a la demanda que ponen de manifiesto errores en los documentos bancarios en base a los que se redactó la demanda.

D. El día 31 de enero de 2002 los demandados formulan reconvención en la que deducen la acción de cobro de lo indebido (artículo 1.895 del Código Civil) y reclaman 280.572 pesetas (1.686 euros con 27 céntimos) que han pagado de mas por rentas y cantidades asimiladas respecto de lo que tenían que abonar según lo pactado en el contrato de arrendamiento. También solicitan, como indemnización por demora en la devolución, el interés legal del dinero (en defecto de otro pactado) desde la formulación de la reconvención (artículo 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil)

TERCERO.- Tal y como se sostiene en la impugnación de la sentencia apelada, la indemnización del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 debe ser el resultado de multiplicar la renta de 28.616 pesetas por 5 meses y medio y no sólo por 5 meses. Y ello es así porque no se ha pagado la renta arrendaticia de junio de 2001, de ahí que la cuestión radica en lo que reclama el actor por rentas impagadas, siendo así que, según el documentos número 303 de los acompañados con la demanda, no le reclama los 15 días de julio sino que sólo le reclama el mes entero de junio. En consecuencia nada impide incluir en la indemnización los 15 días de julio, es decir 5 meses y 15 días. Pero es que además y en cualquier caso confiesa el demandado que pagaba la renta arrendaticia por "meses naturales" (no lo hacía del día 15 de un mes al 15 del siguiente)

Al acogerse este motivo de la impugnación de la sentencia apelada ya no procede analizar el motivo del recurso de apelación basado en el acogimiento solamente parcial de la pretensión de la demanda relativa a la indemnización del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

CUARTO.- Impago de las rentas y cantidades asimiladas.

A. Tiene razón la parte apelante cuando sostiene que se ha pagado mas de lo que se dice en la demanda que se ha pagado. Así, el pago realizado en agosto de 1992, según la demanda sería de 21.394 pesetas, cuando realmente fue de 21.399 pesetas, es decir 5 pesetas más. Y el pago realizado en julio de 1994, según la demanda sería de 22.898 pesetas, cuando realmente fue de 33.889 pesetas, es decir 10.991 pesetas mas. Por Lo que debe rebajarse la suma de dinero reclamada en la demanda en 10.996 pesetas.

Y, frente a ello, los demandantes lo que pretenden hacer, en su oposición, es restructurar su cuentas en base a las que presentaron su demanda; Y dicen que, en base a los documentos que se acompañan con el escrito de contestación a la demanda, se desprende que algunos pagos que ellos en su sus cuentas decían que los habían hecho los demandados, resulta que no lo habían hecho y si suprimimos esos pagos resulta que adeudan más de lo concedido en la Sentencia. Lo que procesalmente es inadmisible pues lo que no pueden los actores, en su escrito de oposición al recuro de apelación, es restructurar y cambiar su demanda (las bases fácticas-cuantitativas de la misma).

Por lo demás, la estimación de este motivo del recurso de apelación debe repercutir en el pronunciamiento relativo a las costas ocasionadas en la primera instancia, pues, al estimarse parcialmente la demanda, viene en aplicación el número 2 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, por lo que cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, al no haber méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

Sin embargo el acogimiento de este motivo del recurso de apelación no debe repercutir en la concesión del interés de demora para lo que no constituye un obstáculo el que se conceda en la sentencia una suma de dinero inferior a lo pedido en la demanda. Para que el deudor se constituya en mora y, en consecuencia, pueda comenzar a devengarse el interés moratorio, no basta con que la obligación sea exigible y esté vencida, pues la jurisprudencia exige, además, que sea líquida, acogiendo el viejo brocardo "in illiquidis non fit mora", que, en un principio, aplicó al concreto supuesto de concesión en la sentencia de cantidad de dinero inferior a la reclamada en la demanda. La jurisprudencia consideró en un primer momento que no procedía conceder a favor del demandante los intereses moratorios, previstos en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, pues, al concedérselo en la sentencia una suma de dienro inferior a la reclamada en la demanda, nos encontramos ante una cantidad líquida, viniendo en aplicación el viejo principio "in illiquidis non fit mora" (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 5 de febrero de 1991, R.J. Ar. 705; 20 de febrero de 1988, R.J. Ar. 1074; 3 de noviembre de 1987, R.J. Ar. 8134; 4 de abril de 1986, R.J. Ar. 1793; 8 de julio de 1983, R.J. Ar. 4121; 30 de noviembre de 1982, R.J. Ar. 6940; 4 de junio de 1968, R.J. Ar.3758). Pero recientemente esa línea jurisprudencial ha sido abandonada y sustituida por la nueva doctrina jurisprudencial que permite conceder intereses moratorios desde la presentación de la demanda aunque en la sentencia se conceda una cantidad de dinero inferior a la solicitada en la demanda (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 5 de marzo de 1992, R.J. Ar. 2389; 137/1994 de 17 de febrero de 1994, R.J. Ar. 619;123/194 de 18 de febrero de 1994, R.J. Ar. 1097; 251/1994 de 21 de marzo, R.J. Ar. 2561; 793/1995 de 20 de julio de 1995, R.J. Ar. 6194; 1053/1995 de 9 de diciembre de 1995, R.J. Ar. 9473; 1/1996 de 27 de febrero de 1996, R.J. Ar. 1266; 280/1997 de 26 de marzo de 1997, R.J. Ar. 1864; 257/1997 de 1 de abril de 1997, R.J. Ar. 2722; 864/1998 de 24 de septiembre de 1998, R.J. Ar. 6401; 459/1998 de 21 de mayo de 1998, R.J. Ar. 3800; 905/1999 de 29 de noviembre de 1999, R.J. Ar. 8285; 389/2001 de 10 de abril de 2001, R.J. Ar. 6674); Se reitera la doctrina cristalizada en el bracardo "in illiquidis non fit mora", respecto de la que sólo se hacen algunas matizaciones que afectan a su interpretación y a los supuestos en que procede su aplicación; Dejando a salvo los supuestos excepcionales, como son aquéllos en los que las relaciones que unen a deudores y acreedores pueden ser calificadas como cuentas corrientes en los que sólo la fijación, en su caso judicial, del saldo, atribuye al acreedor el derecho a su cobro, y en los que la complejidad de las relaciones habidas entre las partes litigantes excluyen la fácil determinación e la cantidad realmente adeudada, en la hipótesis o supuesto general o normal, es decir aquéllos en los que la sentencia no opera la creación de un derecho con carácter meramente constitutivo, sino que, por el contrario, tiene carácter meramente declarativo, por lo que, a través de la misma, no se hace sino declarar un derecho -bien sea real o bien de crédito- a la obtención de una cosa o cantidad, que, con anterioridad a la resolución judicial, ya pertenecía y debía de haberle sido atribuida al acreedor, el simple dato de que en la sentencia se condene al pago de una cantidad de dinero inferior a la solicitada por el demandante no impide que el crédito se tenga por líquido y, por ende, al deudor se le puede considerar incurso en mora, debiendo condenársele al abono de los intereses moratorios de la cantidad a cuyo pago se le condena en la resolución judicial, desde la reclamación judicial, si hubieron sido solicitados por el actor; Y ello es así porque, por una parte, si se pretende conceder al acreedor a quien se debe una cantidad una protección judicial completa de sus derechos, no basta con entregar aquello que, en su día, se le adeudaba, sino también lo que, en el momento en que se le entrega, debe representar tal suma, y ello, no por tratarse de una deuda de valor, sino también, y aunque no lo fuera, porque si las cosas, incluso fungibles y dinerarias, son susceptibles de producir frutos -léase frutos civiles o intereses-, no parece justo que los produzca a favor de quien debió entregarlas ya con anterioridad a su verdadero dueño, es decir, el acreedor, y, por otra parte, se aplica al derecho de crédito el principio de derecho real deque las cosas claman por su dueño y deben ser entregadas a éste con todos sus accesorios, frutos e intereses; Pero si, en caso de litigio el demandado consignase la cantidad que estimase debida, la suma referida estaría exenta de intereses moratorios, en cuanto la expresada conducta acreditaría la realidad del diferendo, más allá de la efectiva disponibilidad sobre cantidades que se adeudan por el tiempo que dure el litigio.

B. No cabe duda que el inquilino tenía que pagar los gastos de comunidad que se le reclaman. El apelante desenfoca la cuestión controvertida al acudir a la normativa reguladora de la propiedad horizontal. Nos encontramos ante una relación contractual y para resolver el pleito hay que centrarse en la relación contractual.

El demandante es el arrendador y todo lo demás, relativo al domino de la vivienda, es ajeno al arrendatario. En el contrato el inquilino se obliga a pagar "los gastos de comunidad". Y sabía perfectamente a que gastos se refería: a los comunes a las 6 viviendas alquiladas. Y así los ha venido satisfaciendo, dividiendo entre las 6 viviendas con exclusión del local. Nada dijo en contra durante la relación contractual. Por lo demás, los impagos del inquilino no se debían a dejar de abonar los gastos de comunidad, en absoluto, y los intentos del demandado-reconveniente por acreditarlo resultaron infructuosas.

C. Respecto de la relación arrendaticia urbana de vivienda que arranca de un contrato celebrado con anterioridad al día 9 de mayo de 1985 y subsista al día 1 de enero de 1995, dispone la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su disposición transitoria segunda letra C apartado 10 número 2 que, para las anualidades del contrato que se inicien a partir del día 1 de enero de 1995, el arrendador podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado; Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

Este inciso final ("Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda")se introdujo en el texto legal como consecuencia de una enmienda que, inicialmente, proponía que la división de la cuota se efectuase "de acuerdo con los coeficientes de participación a los que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal o, en su defecto, en proporción a la superficie útil de cada vivienda". Sin embargo, la redacción definitiva toma como criterio para dividir la cuota, la superficie de la vivienda, sin precisar si se está refiriendo a la superficie útil o a superficie total construida. No existiendo esta precisión, parece que habrá de estarse a la superficie total de la vivienda, toda vez que expresamente se suprimió la referencia que contenía el texto de la enmienda a la superficie útil.

El arrendador paga toda la cuota que le cobra Hacienda por su propiedad de la casa. Y luego divide la cuota en siete partes iguales. Y cada uno de los inquilinos de las 6 vivienda y al arrendatario del local le cobra una de esas siete partes de la cuota. Ignoramos la superficie de las viviendas y del local. Sostienen los demandantes que son de superficies idénticas pero eso no se ha probado

No se discute que el inquilino tiene que pagar el i.b.i., pero como la cuota no está individualizada, lo único que podría cobrarse es la que resulta de una división en proporción a la superficie. Y el resultado de esa división lo ignoramos, es decir que no sabemos lo que adeuda el inquilino por este concepto. De ahí que deba rechazarse lo reclamado en la demanda por i.b.i.. Téngase en cuenta que incumbía los demandantes la carga de la prueba de las superficies muy sencilla para ellos que son los propietarios de las viviendas y del local, siendo prácticamente imposible para los demandados. El arrendador no puede cobrar lo que le venga en gana por el concepto de i.b.i, sino sólo aquello que la ley le permite.

QUINTO.- Indemnización por deterioro de la cosa arrendada.

Tal y como se desprende de la cinta de video, la demandada, a preguntas de los actores, contesta que la lavadora estaba rota y perdía agua. Si bien es cierto que, a preguntas de su abogado, dice que cuando estaba en su sitio no perdía agua, sólo perdió agua al desplazarla por razón de la obra.

En cuanto a la carta de 30 de diciembre de 1996 que el arrendador remite al inquilino parece descartar que el daño fuera imputable al inquilino, pero, como reconocen los demandados, después de recibirse esa carta estuvo un albañil en la vivienda y revisó la instalación del agua y constató que estaba perfecta, no había fugas de agua.

El artículo 111 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (las obras de reparación que tengan su origen en daño negligentemente producido por el inquilino o por las personas que con él convivan, serán de su cargo, pudiendo el arrendador reclamar su importe) debe ponerse en relación con los artículo 1.563 y 1.564 del Código Civil (el arrendatario es responsable del deterioro que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya; Y del causado por las personas de su casa). De ahí que en la duda es de aplicación la presunción de culpa del inquilino.

SEXTO.- Costas ocasionadas en la primera instancia relativas a la reconvención.

La sentencia dictada en la primera instancia desestima totalmente la reconvención, lo que es totalmente correcto ya que los demandados no han pagado "mas" de lo que adeudan a los demandantes, sino que han pagado "menos". Pero a pesar de ello nada se dice respecto de las costas ocasionadas en la primera instancia relativas a la reconvención.

Se impugna la sentencia apelada para que se imponga a los reconvenientes las costas ocasionadas a la primera instancia relativa a la reconvención. Impugnación que debe prosperar en base a lo dispuesto en el número 1 del articulo 394 de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de enjuiciamiento civil (los reconvenientes han visto rechazadas sus pretensiones reconvencionales y no se aprecia que ese rechazo presente serias dudas de hecho o de derecho).

SEPTIMO.- Al estimarse en parte tanto el recurso de apelación como la impugnación de la sentencia apelada las costas ocasionadas en esta segunda instancia o apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad (número 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Collado Villalba en fecha 1 de octubre de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: En atención a lo expuesto, que debo ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Begoña del Carmen Lluva Rivera, en nombre y representación de D. Juan Carlos y Dª María Milagros , contra D. Francisco y Dª Marí Juana , con Procurador de los Tribunales D. José Maria Rodríguez Jiménez, condenando a los demandados a pagar a los actores la cantidad de 4.056.72 euros, que se incrementará con los intereses legales desde la interposición de la demanda, así como al pago de las costas.

Igualmente, que debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandada, mediante escrito del que se dio traslado a las demás partes, que presentaron escrito de oposición al recurso al tiempo que impugnaban la sentencia apelada de lo que se dio traslado a la parte apelante, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 26 de octubre de 2004, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 7 de marzo 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por don Francisco y doña Marí Juana y estimando también en parte la impugnación de la sentencia apelada deducida por don Juan Carlos y doña María Milagros debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el día 1 de octubre de 2002 por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia numero 6 de Collado-Villalba en el juicio ordinario número 393/2001 del que la presente apelación dimana y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por don Juan Carlos y doña María Milagros debemos condenar y condenamos a don Francisco y doña Marí Juana a pagarles 3.848 euros con 11 céntimos (640.271 pesetas) que se incrementará con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

Igualmente debemos desestimar y desestimamos la demanda reconvencional deducida por don Francisco y doña Marí Juana con absolución de don Juan Carlos y doña María Milagros .

Las costas ocasionadas en la primera instancia relativas a la demanda deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, mientras que las relativas a la reconvención se imponen a los reconvenientes don Francisco y doña Marí Juana .

Las costas ocasionadas en esta apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Al notificarse esta sentencia indíquesele a las partes que contra la misma no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.

Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 6 de Collado Villalba, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.