Sentencia Civil Nº 144/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 115/2013 de 26 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 115/2013 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 198/2012

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 TERRASSA (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A N ú m. 144

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de marzo de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 198/2012 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Terrassa (ant.CI-2), a instancia de D. Isidro y Dª. Paloma contra D. Nazario , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora e impugnación de la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 7 de diciembre de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Desestimo íntegramente la demanda presentada por el procurador D. Jaime Izquierdo Colomer, en nombre y representación de D. Isidro y Dª. Paloma , contra D. Nazario , con imposición de las costas causadas a los actores'.

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora e impugnación la parte demandada mediante sus escritos motivados, dándose recíprocos traslados y oponiéndose cada una a su contraria en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 12 de marzo de 2014 .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, D. Isidro y DÑA. Paloma , formuló demanda de juicio ordinario contra D. Nazario , ejercitando acción de resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Terrassa, suscrito en fecha 1 de junio de 1972 entre Dña. Adolfina y el hoy demandado, al amparo del artículo 114.11 en relación con el artículo 63.2.2º del TRLAU de 1964 , aplicable al caso por razones de vigencia temporal. Opuesto el demandado aduciendo falta de legitimación activa; ineficacia del requerimiento; fraude de ley y abuso de derecho por cuanto los actores son propietarios de varios inmuebles e inexistencia de necesidad, en fecha 7 de diciembre de 2012, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa dictó sentencia desestimando la demanda por ineficacia del requerimiento al omitir el nombre de la persona o personas que necesitan la vivienda arrendada y frente a dicha resolución se alzan los actores, a medio del recurso que ahora se conoce, aduciendo error en la valoración de la prueba e inexistencia del citado defecto en el requerimiento previo. Asimismo el demandado impugna la sentencia de instancia en cuanto a la desestimación que la misma hace de las cuestiones previas planteadas por dicho demandado, falta de legitimación activa, impugnación de la transmisión o cesión efectuada al amparo del art. 53 TRLAU y fraude de ley y abuso de derecho por cuanto los actores son propietarios de diversos inmuebles, sin que hayan acreditado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.

SEGUNDO.- Por obvias razones metodológicas conviene comenzar por el estudio de la impugnación realizada por el demandado. Este alega en primer lugar falta de legitimación activa de los demandantes por cuanto los mismos son únicamente titulares de un derecho de cesión limitado por condición resolutoria, según se desprende de los documentos nºs 1 y 2 de la demanda.

La alegación ha de ser desestimada porque según se infiere de la escritura pública de fecha 16 de octubre de 2000, obrante al folio 11 de los autos elevados, la anterior propietaria de la vivienda, Dña. Adolfina , 'transmite a los actores que adquieren por mitades indivisas, el pleno dominio de la finca descrita en la presente escritura en el concepto de libre de cargas', pactándose como contraprestación a dicha transmisión la cantidad de 8.000.000 ptas. (48.080,97 €) abonada por los actores con anterioridad a la firma de la meritada escritura, y el pago por éstos de una renta o pensión con carácter vitalicio de 50.000 ptas. mensuales fijas hasta el fallecimiento de la transmitente. Hubo, pues, transmisión de la propiedad y de hecho, como bien dice el juez a quo, actualmente y desde el 16 de octubre de 2000, los titulares registrales de la finca son los actores como acredita la certificación registral aportada como documento nº dos de la demanda.

Por otra parte es a los actores a los que el demandado abona la renta (documento nº 13 de la contestación a la demanda) y a los que dicho demandado demandó en ejercicio de la acción de retracto que dio lugar al procedimiento ordinario nº 517/2001 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa, por lo que es ir contra los actos propios el negar legitimación a quien se le reconoció inicialmente. Así la STS 29.11.89 dice que no cabe desconocer la legitimación reconocida a los actores en anteriores documentos. En igual sentido la STS 6.4.01 dice que no puede combatir la personalidad de un litigante quien la tiene reconocida en juicio o fuera de él.

En consecuencia, la cuestión ha de resolverse en favor de la legitimación activa de los actores, en virtud de la doctrina antes citada, de que nadie puede negar la legitimación reconocida judicial o extrajudicialmente (SSTS, entre otras, del T.S. de 29 de octubre de 2004 o de 7 de mayo de 2001).

En cuanto a la impugnación de la transmisión al amparo del art. 53 TRLAU 1964 , tampoco puede ser estimada, pues, como bien dice el juez a quo, tal impugnación debió deducirse necesariamente por vía de acción y no por vía de excepción en la contestación a la demanda. Además dicha acción está condicionada al no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y ya se ha dicho que el demandado ejercitó acción de retracto.

Por último en cuanto al fraude de ley y abuso de derecho por cuanto los actores son propietarios de diversos inmuebles es de señalar que no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas, elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue más adecuada a la satisfacción de la necesidad por él sentida, de forma que el criterio de selección que la ley establece, únicamente opera con referencia al inmueble elegido por el arrendador y que contenga vivienda apta, no jugando tal criterio de selección frente a los inquilinos que habiten en otros edificios de su propiedad ( SS TS de 18 de Octubre de 1955 , 16 de Junio de 1956 , 12 de Junio de 1959 , 17 de Marzo de 1965 , 11 de Noviembre de 1968 , 26 de Junio de 1970 ); por tanto dado que el artículo 64 de la mencionada L.A.U . se refiere exclusivamente al supuesto de que el arrendador proyecte la necesidad sobre uno de los varios pisos integrados en un mismo edificio de su propiedad y sólo en esta realidad debe comunicar al inquilino afectado el motivo de su selección, no era necesario poner en conocimiento del demandado circunstancias de posposición en relación a inmuebles distintos de aquel en que se ubica la vivienda arrendada. Es cierto que si en el pleito se demuestra que el arrendador o la persona para la que se reclama la vivienda al tiempo de tal reclamación posee y tiene libre y a su disposición otra apta para la satisfacción de la necesidad que se invoca no quepa apreciar dicha necesidad, pero este supuesto no se acredita concurrente en el caso litigioso y no cabe ignorar que cualquier realidad enervante, neutralizadora o excluyente del derecho debe ser probada por quien la invoca u oponga, y desde tal perspectiva correspondía al demandado - art. 217 LEC - probar la concurrencia de concretas circunstancias que, de existir, comportarían una desviación o ejercicio torticero de la facultad legal, lo que en absoluto se ha probado con lo actuado.

TERCERO.- Entrando a conocer del recurso formulado por los actores ha de significarse que este Tribunal no comparte la conclusión de la sentencia apelada de que el requerimiento previo, previsto en el art. 65 de la LAU aplicable al caso, sea defectuoso por no identificarse las personas para las que se reclama la vivienda arrendada, pues examinando tal requerimiento (documento nº once de la demanda) se observa que: a) se trata de una carta enviada por conducto notarial por los actores, cuyos nombres se hacen constar expresamente en el margen superior izquierdo de la misma; b) la carta está escrita en primera persona, es decir son los actores personalmente los que se dirigen al arrendatario ('nos ponemos en contacto con Ud. como propietarios de la finca que Ud. ocupa...'; y c) al expresar la causa de necesidad por la que se deniega al demandado la prórroga forzosa, los remitentes actores siguen hablando en primera persona ('...es el aumento de nuestras necesidades familiares...', '...la vivienda que ocupamos actualmente junto a nuestros hijos resulta absolutamente insuficiente...', '...implica que sea necesario pasar a ocupar toda la familia la vivienda actualmente arrendada a Ud...'.

Ante tales expresiones es claro que son los hoy demandantes personalmente quienes necesitan la vivienda de autos para sí y para sus hijos. Por tanto es evidente que el requerimiento no es defectuoso al estar plenamente identificadas las personas que necesitan la vivienda, los actores y sus hijos y tan es así que el demandado no denunció tal defecto al contestar al requerimiento ni al contestar a la demanda en que sólo se impugnó el requerimiento 'por no indicar las circunstancias de posposición concurrentes'.

Por todo ello ha de concluirse que el requerimiento cumple su finalidad informativa cual es la de proporcionar al inquilino afectado los datos suficientes sobre las circunstancias que configuran la necesidad invocada por el arrendador para que pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden a desalojar la vivienda u oponerse a la pretendida necesidad, y cumple también los requisitos del antedicho art. 65, pues se hizo fehacientemente por conducto notarial, identifica claramente las personas que necesitan la vivienda, se ofrece la indemnización prevista en el art. 63 TRLAU 1964 , se expresa la causa de necesidad, aumento de necesidades familiares y todo ello con un año de antelación a la demanda. El motivo ha de ser, pues, estimado.

CUARTO.- Frente al principio general de la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento sujetos a la ley especial y que proclama el art. 57, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 contempla en su art. 62 una serie de supuestos en los que el inquilino no tiene derecho a ella y entre ellos a resaltar a efectos del recurso el de su núm. 1º, 'cuando el arrendador necesite para sí su vivienda... o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales' y estableciendo en su art. 63 una serie de presunciones de la necesidad, 'sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre', pues la misma puede fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la ley no puede prever 'a priori', dejando su apreciación al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero que puede no darse ninguna de las presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad (S 19-10-56), que si se acredita da lugar a la denegación de prórroga, por lo que la única diferencia entre los supuestos del art. 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán simplemente de carácter procesal en cuanto a efectos de prueba, pues mientras los primeros gozan de una presunción legal con lo que ello implica - arts. 1250 y 1251 CC -, por lo que en su caso bastará acreditar la necesidad de cambio de domicilio, el aumento de las necesidades familiares, el matrimonio o la obligación a desalojar la vivienda que habitare, en los demás supuestos a contemplar rige el principio general de la carga de la prueba - art. 217 LEC - y, por tanto, el actor-arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente.

Entrando ya en el examen de la cuestión de fondo litigiosa, la actividad probatoria desarrollada en la primera instancia procesal acredita, sin género de dudas, la concurrencia de una causa denegatoria de la prórroga legal de la locación urbana de autos, razón por la cual, al amparo del art. 114.11 en relación con el art. 62.1 y 63.2 LAU 64, procede estimar la demanda y decretar la resolución del contrato arrendaticio que vincula a las partes. En efecto, constituye causa de necesidad, y no mero capricho, comodidad o conveniencia, el aumento de los miembros de la familia, tanto numérico como también cualitativo por el crecimiento y desarrollo de los hijos de los demandantes ( Fausto y Visitacion de 4 y 2 años al tiempo de la demanda), en relación con la vivienda en que residían en la CALLE001 nº NUM001 de Terrassa, inidónea para ser ocupada por cuatro personas dada su distribución interna 'un solo espacio abierto y sin habitaciones cerradas' como afirmó el perito de la actora D. Melchor , falta de aptitud igualmente reconocida el perito del demandado, Sr. Victoriano , al declarar que no era idónea para un matrimonio con dos hijos, a diferencia de la vivienda arrendada que goza de dos plantas independientes con sus correspondientes divisiones en distintas habitaciones y por lo tanto de espacios cerrados que proporcionan una mayor intimidad.

A lo expuesto ha de añadirse: a) que no cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que por el desahucio quedará el inquilino, pues la función social de la propiedad sirve con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio supeditándose, por lo tanto, las del arrendatario a las del arrendador ( SSTS de 13 de Mayo de 1963 y 12 de Marzo de 1965 ) sin que la Ley de Arrendamientos Urbanos permita una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino, en cuanto que apoyada la acción en precepto legal que avala su viabilidad, el perjuicio que puede ocasionar al arrendatario no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho (ad exemplum SS de 5 de Mayo de 1964 , 16 de Febrero de 1874 , 14 de Mayo de 1983 ); y b) que la propia ley locaticia en su artículo 68 contiene previsiones especiales para la hipótesis de actuación fraudulenta, al dejarse de ocupar la vivienda desalojada por la persona para la que se solicitó, o se arrendase o se cediese su uso a terceros.

QUINTO.- La estimación del recurso formulado por la parte actora comporta la estimación de la demanda, lo que, a su vez, determina la expresa imposición al demandado de las costas de primera instancia y no hacer mención especial sobre las costas de dicha apelación. La desestimación de la impugnación formulada por el demandado comporta la expresa imposición al mismo de las costas de esta alzada generadas por dicha impugnación ( arts. 394 y 398 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Isidro y DÑA. Paloma y DESESTIMANDO la impugnación formulada por D. Nazario contra la sentencia de fecha 7 de diciembre de 2012, dictada en el procedimiento ordinario nº 198/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa, SE REVOCA dicha resolución, dictándose otra en su lugar por la que estimando la demanda, se decreta la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes referido a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Terrassa, y se condena al demandado a desalojarla y dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora dentro del plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de las costas de primera instancia. No se hace mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por el recurso de la parte actora y se hace expresa imposición al impugnante de las costas de esta alzada generadas por su impugnación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.