Sentencia Civil Nº 144/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 96/2014 de 08 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00144/2014
CORUÑA Nº 11
ROLLO 96/14
S E N T E N C I A
Nº 144/14
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA (Civil-Mercantil)
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG
CARLOS FUENTES CANDELAS
ANA DIAZ MARTINEZ
En A Coruña, a ocho de mayo de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001045 /2008, procedentes del XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N.
11 de A CORUÑA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000096 /2014, en
los que aparece como parte demandante-reconvenido-apelante, Agueda que actúa por su y en beneficio de
la comunidad que forma con sus hermanos María Purificación Y Jesús Luis , representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. VICENTE ESTÉVEZ DOAMO, asistido por el Letrado D. VERONICA URREAGA IZA,
y como parte demandada-reconviniente-apelada, Nicanor , Laura , representado por el Procurador de
los tribunales, Sr./a. ANA MARIA TEJELO NUÑEZ, asistido por el Letrado D. IRENE BONET GONZALEZ,
reconvenida-apelante María Purificación y Jesús Luis , con igual representación que la demandante, sobre
resolución de contrato de compraventa.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 11 DE A CORUÑA de fecha 30-9-13. Su parte dispositiva literalmente dice: 'Desestimo la demanda formulada por el procurador de los tribunales DON VICENTE ESTEVEZ DOAMO en nombre y representación de DOÑA Agueda , con DNI NUM000 , la cual actúa en su propio nombre y en beneficio de la comunidad que forma con sus hermanos DON Jesús Luis Y DOÑA María Purificación , contra Nicanor y DOÑA Laura , y en consecuencia, absuelvo a dichos demandados de todos los pedimentos formulados en la misma, y estimo íntegramente la demanda reconvencional formulada por la procuradora de los tribunales DOÑA ANA TEJELO NUÑEZ, en nombre y representación de DON Nicanor y DOÑA Laura , contra DOÑA Agueda , DON Jesús Luis Y DOÑA María Purificación , y en consecuencia, declaro que dichos reconvinientes no tienen obligación de abonar la suma de 4625 euros reclamada por los actores, así como que DON Nicanor Y DOÑA Laura , como compradores, no han incumplido el contrato privado de compraventa de fecha 2 de octubre de 2004, y condeno a los reconvenidos a estar y pasar por tales declaraciones, a instar la subsanación de la inscripción registral de la finca, de forma que coincida con lo acordado con el auto de fecha 28 de septiembre de 2006, dictado en el expediente de dominio, seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de A Coruña , con el número 932/2005, y los condeno también a que procedan al otorgamiento de escritura pública de compraventa, siempre y cuando los vendedores abonen el resto del precio y gastos pactados, conforme a lo pactado en el contrato de fecha 2 de agosto de 2004.

Condeno en costas, tanto de la demanda principal como reconvencional, a DON Jesús Luis , DOÑA Agueda Y DOÑA María Purificación '.



SEGUNDO.- Contra la referida resolución por DOÑA Agueda , DON Jesús Luis Y DOÑA María Purificación , se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.



TERCERO.- Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. CARLOS FUENTES CANDELAS.

Fundamentos

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la sentencia apelada excepto en lo que contradigan los siguientes.


PRIMERO .- En el caso objeto de la presente apelación, la parte vendedora demandante pretendió en su demanda la resolución del contrato de compraventa de la finca, compuesta por la casa con terreno sita en el municipio de Arteixo a que se refiere el pleito, formalizado mediante el documento privado de 2/8/2004 aportado al procedimiento, sobre la base del grave incumplimiento en que habrían incurrido los compradores al abonar en el momento de la firma del contrato solo los 9 mil euros pactados como arras o señal a cuenta del precio total, entrando en posesión de la finca, para finalmente negarse a otorgar la correspondiente escritura pública, no habiendo querido comparecer en la notaría el día señalado al efecto, y dejando sin abonar en consecuencia los más de 63 mil euros de la parte restante del precio convenida para dicho momento, ni los 4.625 euros de los gastos de la tramitación por los vendedores en el Juzgado de la Instancia n° 9 de A Coruña del oportuno expediente de dominio para reanudar el tracto registral interrumpido e inscribir la titularidad dominical a favor de éstos en el Registro de la Propiedad, que entre otros gastos también se habrían comprometido a satisfacer los demandados.

Los compradores demandados se opusieron por cuanto habrían sido los vendedores quienes se negaron a escriturar si no se le abonaban los gastos del expediente y Registro, que aquéllos no aceptaban al considerar que no estaban obligados por el contrato ni por pacto posterior, además de las ciertas discrepancias entre el contenido de la inscripción registral y el auto judicial finalizador del expediente de dominio.

Más aún, los demandados aprovecharon el trámite de contestación a la demanda para a su vez formular reclamación reconvencional contra los vendedores para que se reconociera judicialmente que aquéllos no vendrían obligados a abonar los 4.625 euros de los referidos gastos y que tampoco habrían incumplido el contrato privado de compraventa, obligando por el contrario a los vendedores reconvenidos a la subsanación de la inscripción registral de la finca para hacerla coincidir con lo acordado con el auto dictado en el expediente de dominio y condenándoles al otorgamiento de la escritura pública de compraventa con abono por parte de los compradores del resto del precio y gastos pactados en el contrato.

Los vendedores contestaron en contra de la demanda reconvencional insistiendo en la propia tesis antes sintetizada.



SEGUNDO .- La sentencia del Juzgado de Primera Instancia, tras considerar las respectivas posturas procesales y una serie de aspectos jurídicos en relación al contenido de lo pactado en el contrato y las comunicaciones habidas entre las partes y otros documentos o pruebas del proceso, finalmente desestimó la demanda inicial y estimó la reconvencional, básicamente por cuanto no cabría entender que hubiera existido una voluntad obstativa y deliberadamente rebelde para el cumplimiento de lo convenido por parte de los compradores, sino un motivo justificado para negarse al pago de la cantidad reclamada incorrectamente, pues no se podría incluir los 4.625 euros de los gastos derivados del expediente de dominio e inscripción registral a favor de los vendedores, al carecer de cobertura en el contrato y específicamente en su estipulación 4ª cuarta del contrato de compraventa, referida a gastos de otro tipo, y para que fuera como dice la parte actora debería haberse exteriorizado de manera palmaria y clara. Tampoco resultaría demostrada una novación contractual por el alegado compromiso verbal de los compradores de correr con todos los gastos de dicho expediente, ni siquiera con base el testimonio del agente de la propiedad inmobiliaria presente al suscribir el contrato privado, por manifestar no recordar exactamente lo sucedido, remitiéndose a su declaración jurada escrita presentada con la demanda, la cual se trataría de una interpretación del contrato. Y como consecuencia de todo ello sería la obligación de la parte vendedora de proceder al otorgamiento de la escritura de compraventa en los términos pactados en el contrato y no otros.

La obligación de los vendedores de instar la subsanación de los defectos de la inscripción registral se basa en que no coincidiría con los datos fijados en el auto dictado en expediente de dominio.



TERCERO .- En su recurso de apelación los vendedores se extrañan que la sentencia haya resuelto lo contrario delo que hizo la primera sentencia, anulada por falta de litisconsorcio pasivo necesario, cuando las alegaciones y pruebas serían las mismas.

Se alega que los hechos serían claros y los demandados, al necesitar financiación hipotecaria, habrían exigido a los ahora apelantes que inscribiesen la finca a su nombre en el Registro de la Propiedad, para lo que era preciso el expediente de dominio, comprometiéndose a correr con todos los gastos que ello originase. Una vez efectuado se habría concertado a través de los respectivos abogados día, hora y notaría para la escritura, con pago del precio restante y gastos, incluidos aquellos 4.625 euros, justificados con las facturas que se les remitieron, pese a lo cual ni comparecieron ni abonaron cantidad alguna, salvo el ofrecimiento posterior a dictarse la primera sentencia judicial que había resuelto el contrato. El artículo 1.124 del Código Civil facultaría a los vendedores cumplidores a exigir el cumplimiento o la resolución del contrato por el incumplimiento de la contraparte. No cabría conceder un nuevo término para cumplir con la compraventa. La jurisprudencia reseñada en la sentencia de primera instancia daría la razón a la parte apelante. Y en consecuencia resultaría ilógica la condena al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y más después de tanto tiempo y sin fijar un plazo máximo dejando a los vendedores a expensas de que los compradores decidan pagar el resto del precio, disfrutando mientras tanto de la casa litigiosa desde la firma del contrato privado.

También se impugna el pronunciamiento de la sentencia sobre la subsanación de la inscripción registral de la finca, cuando la existente a día de hoy es la que consta de la descripción de la finca realizada en el auto judicial.

Por parte de los demandados-reconvinientes apelados se alegó en contra del recurso y en apoyo de la sentencia.



CUARTO .- Se desestima el recurso, salvo en lo referente a la subsanación registral.

No pueden tratar de ampararse los recurrentes en la primera vista judicial y sentencia por cuanto fueron anuladas por defecto procesal vulnerador de garantías de defensa y procesales, además de que lo sentenciado entonces no significa que no fuera a ser revocado en el sentido que ahora dictamos.

En lo demás decir que la jurisprudencia sobre la resolución contractual por incumplimiento a que se refieren los artículos 1124 y 1504 del Código Civil es la expuesta en la sentencia apelada. Pero en el caso enjuiciado estamos de acuerdo con el juzgador de instancia en que no hubo incumplimiento de los compradores, pues los gastos e impuestos de la estipulación 4ª cuarta del contrato de compraventa litigioso no se refieren a los originados para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad dominical de la finca a nombre de los vendedores, una vez reanudado el tracto sucesivo registral interrumpido mediante el expediente de dominio tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de A Coruña y que finalizó con auto declarando justificado el dominio de los tres hermanos vendedores en proindiviso a partes iguales. Según lo pactado en esa cláusula solo está comprendido como de cuenta de los compradores los gastos e impuestos que graven la compraventa, incluida plusvalía y la tramitación de la declaración de herederos y adjudicación de herencia que hay que realizar para poder llevar a cabo la venta. Los gastos del expediente de dominio, para lograr la inscripción perseguida con el mismo, son otra cosa en tanto que, en línea con lo también apuntado al respecto en la sentencia apelada, se trata de un procedimiento judicial que, sin valor de cosa juzgada y por tanto sin perjuicio de un eventual juicio declarativo posterior contradictorio por quien se considere perjudicado, trata de concordar el Registro de la Propiedad con la realidad jurídica extrarregistral a través de la justificación del dominio del solicitante, para permitir la inmatriculación de una finca no inscrita o la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, entre otros fines ( arts. 198 ss. Ley Hipotecaria y 272 ss. de su Reglamento).

Y también estamos de acuerdo con la sentencia apelada en orden a no resultar demostrado el alegado pacto verbal de modificación del contrato (novación modificativa) en sentido de extender las obligaciones de los compradores al pago de los gastos derivados del expediente e inscripción registral en cuestión, dada la imprecisión del testimonio del Sr. Edmundo , sin que el tribunal tenga que pasar por la interpretación, errónea, que hizo el testigo en su declaración jurada aportada con la demanda sobre el alcance obligacional del contrato privado de compraventa en cuanto a los discutidos gastos.

Los burofaxes de la Letrada de los demandados, ofreciendo el pago del 50 por 100 de esos gastos, se trató de un intento negociador de llegar a un acuerdo amigable que evitase finalmente el pleito, pero no de reconocimiento ni acto propio vinculante de que sus clientes hubiesen asumido los gastos, pues su postura a lo largo de las comunicaciones y actos extraprocesales documentados y procesales siempre estuvo clara en el sentido de negar tal obligación.

El problema del no otorgamiento de la escritura es imputable a los vendedores al exigir el abono no solo del resto del precio de la compraventa y gastos pactados en la clausula 4ª a cuenta de los compradores (y en su caso los legales), sino también los 4.625 euros reclamados por los gastos del expediente e inscripción, que ya dijimos no eran a cargo de éstos, negándose a escriturar si no se le pagaba esa cantidad, como confesó en el interrogatorio Don Jesús Luis . Si los compradores no asistieron a la notaría fue, sencillamente, por este motivo, es decir, por no aceptar la parte vendedora escriturar sin incluir el cobro del importe de tales gastos indebidos y no estar dispuestos aquéllos a abonar algo que no les correspondía.

Recordar además que la jurisprudencia 'actualizada y reiterada ( sentencias de 21-5-1986 , 29-2-1988 , 21-10-1989 , 13-3-1990 , 21-2-1991 , 20-11- 1991 y 2-6-1992 , entre otras), exige, entre los requisitos que determinan la eficacia de las condiciones y presupuestos resolutorios de las obligaciones recíprocas, previstos en el precepto civil 1124, en su relación con el 1504, que básica y fundamentalmente no se de por quien ejercita acción resolutoria, situación de incumplimiento previo y por tanto provocador de la actitud de defensa de sus intereses, que motiva a adoptar a la contraparte adquirente, así como que ésta acceda a la condición de exclusiva incumplidora por su libre y decidida voluntad, que no es preciso esté representada por una actitud dolosa o actitud deliberadamente rebelde, como resulta expresión superada, sino que lo decisivo es que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria' ( STS de 04/07/1994 y 10/6/2010 ). De manera similar la sentencia de 26/11/2001 .

Es correcta entonces la aceptación en la sentencia de primera instancia de las pretensiones de la demanda reconvencional sobre la no obligatoriedad de los compradores del abono de los controvertidos gastos, ni haber incumplido éstos el contrato privado de compraventa, y de su derecho a exigir el otorgamiento de la escritura pública pagando el resto del precio pendiente y gastos de legítimo abono, según lo pactado.

Y no queda el otorgamiento a su voluntad.

Solución distinta merece la cuestión de la subsanación de los defectos de la inscripción registral que la sentencia impone a los vendedores, ahora apelantes, con base en que no coincidiría con los datos fijados en el auto dictado en expediente de dominio, aunque sin especificar cuáles. Pero lo cierto es que la descripción física de la finca del asiento registral encaja perfectamente en la del hecho sexto del auto, correspondiente a la situación actual tomada en esa resolución judicial, quitando un par de detalles intrascendentes (el nº antiguo de la casa y un anterior dueño de una finca colindante). Lo único que no se incluyó fue la servidumbre y seguramente por ello se dice libre de cargas, pero aparte de tratarse de un expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, no para añadir otros derechos antes no inscritos, sin perjuicio de otra vía de acceso al Registro, la inscripción resulta suficiente y no puede obligarse a los vendedores a otra cosa.



QUINTO .- La estimación parcial del recurso conlleva no hacer mención especial de las costas de la apelación; como tampoco las de primera instancia referidas a la reconvención; confirmándose la imposición a la demandante inicial de las costas de primera instancia correspondientes a la desestimación de su demanda; todo ello conforme resulta de los arts. 394 y 398 LEC . Asimismo procede la devolución del depósito constituido para recurrir ( D.A. 15ª LOPJ ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. El Rey y por la autoridad concedida por el Pueblo Español,

Fallo

Que, con estimación parcial del recurso de apelación, revocamos parcialmente la sentencia apelada, en el sentido siguiente: a)- Confirmamos los pronunciamientos referidos a la desestimación de la demanda inicial de Doña Agueda .

b)- Revocamos en parte los pronunciamientos referidos a la demanda reconvencional de Don Nicanor y Doña Laura , la cual estimamos parcialmente, absolviendo a los reconvenidos, DOÑA Agueda , DON Jesús Luis Y DOÑA María Purificación , de la pretensión de condena a la subsanación de la inscripción registral, que se desestima y suprime del Fallo de la sentencia, no haciéndose mención de las costas de la reconvención, confirmándose lo restante.

No se hace mención especial de las costas de la alzada, y devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme y contra la misma solo cabe recurso de casación por interés casacional, y en su caso extraordinario por infracción procesal, para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sección 4ª mediante escrito de abogado y procurador en el plazo de 20 días, con los demás requisitos de admisibilidad previstos en la Ley y su jurisprudencia.

Así, por esta nuestra sentencia de apelación, de la que se llevará al Rollo un testimonio uniéndose el original al Libro de sentencias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, en el lugar y fecha arriba indicados.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.