Sentencia Civil Nº 144/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 9/2012 de 19 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SIETE DE MARBELLA.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 1003/20010.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 9/2012.

SENTENCIA Nº 144/2014

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Doña Inmaculada Suárez Bárcena Florencio

Magistradas:

Doña Soledad Jurado Rodríguez

Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano

En la Ciudad de Málaga, a diecinueve de febrero de dos mil catorce.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario número 1003 de 2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Siete de Marbella, seguidos a instancia de la entidad VERSUS 2000 INMOBILIARIA, S.L., representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales D. Alfredo Gross Leiva y defendida por el Letrado D. Luis Burgos Ruiz, contra la entidad CAPACITAS INVERSORES, S.L. representada en la alzada por el procurador D. Jesús Olmedo Cheli y defendida por el Letrado D. Antonio Blanco Moreno actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 7 de Marbella dictó Sentencia de fecha 1 de septiembre de 2011 , en el Juicio Ordinario N.º 1003/10, del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así: ' FALLO.- Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por la Procuradora DOÑA OLGA DEL CASTILLO YAGÜE, en nombre y representación de VERSUS 2000 INMOBILIARIA, S.L., contra la entidad CAPACITAS INVERSIONES, SOCIEDAD LIMITADA (antes denominada 'DESARROLLO LAS LOMAS DE BENAHAVÍS, SOCIEDAD LIMITADA'), declarando resuelta y sin efecto jurídico la compraventa celebrada el día 31 de octubre de 2006 entre las entidades VERSUS 2000 INMOBILIARIA, SOCIEDAD LIMITADA y DESARROLLO LAS LOMAS DE BENAHAVÍS, SOCIEDAD LIMITADA (hoy ' CAPACITAS INVERSIONES SOCIEDAD LIMITADA); documentada en Escritura Pública otorgada ante el Notario de Málaga, Don Luis María Carreño Montejo, al número 2.841 de su protocolo, condenando a la demandada a otorgar el correspondiente instrumento público por el que se lleve a cabo la resolución de la compraventa antes citada y ello mediante su comparecencia ante Fedatario Público; obligación que habrá de cumplimentarse en el plazo de un mes a contar desde el día en que se declare la firmeza de la sentencia, tomando la posesión desde ese momento del inmueble en su día transmitido. Se condena igualmente a la demandada, en el mismo plazo y de modo simultáneo al otorgamiento del documento público citado, a restituir a la actora las cantidades abonadas hasta la fecha en concepto de precio de compra 3.937.500 de euros, así como a abonar a la demandante la suma que resulte de aplicar a la cantidad pagada en su momento como precio aplazado 3.937,500 euros el euríbor incrementado en un punto calculado desde la fecha en la que se produjo dicho abono (31 de octubre de 2006) hasta el día de interposición de esta demanda, así como los intereses moratorios y procesales que correspondan hasta que se haga efectivo dicho abono.

Cada parte deberá abonar las costas ocasionadas a su instancia y, en su caso, las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la demandada, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia donde, al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 13 de noviembre de 2013, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Nuria Auxiliadora Orellana Cano.

Fundamentos

PRIMERO.-La Sentencia dictada en la anterior instancia estima parcialmente la demanda presentada por la entidad VERSUS 2000 INMOBILIARIA, S.L., frente a CAPACITAS INVERSORES, S.L. (antes denominada 'DESARROLLO LAS LOMAS DE BENAHAVÍS, S.L.'), y declara resuelta y sin efecto jurídico la compraventa celebrada entre los litigantes con fecha 31 de octubre de 2006, condenando a la demandada a otorgar el correspondiente instrumento público y a restituir a la parte actora la cantidad de 3.937.500 euros entregadas a cuenta del precio más los intereses. Frente a dicha Sentencia se alza en apelación la parte demandada, que invoca como primer motivo de recurso, la infracción del art. 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegando que pese a la advertencia a las partes de asistir a la audiencia previa a través de procurador con poder para renunciar, allanarse o transigir, con apercibimiento de tenerlas por no comparecidas, llegado el día 3 de diciembre de 2010, fecha señalada para la audiencia previa, la parte apelante puso de manifiesto un hecho nuevo, cual es la publicación en el BOE con fecha 6 de octubre de 2010 del edicto que publicitaba la declaración de concurso de la entidad actora, con intervención de facultades patrimoniales, por lo que careciendo la demandante de poder suficiente, la parte apelante solicitó que se le tuviera por no comparecida, solicitando el dictado de auto de sobreseimiento conforme al artículo 414.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pretensión que no fue estimada, por entender el juzgador de instancia que se trataba de un defecto subsanable, concediéndole el plazo de 10 días para subsanarlo; estimando la apelante que el defecto no era susceptible de subsanación, estando extinguido el poder del Procurador conforme a los artículos 27 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 1732 del Código Civil , necesitando el concursado autorización de la administración concursal para desistir, allanarse, o transigir litigios cuando la materia litigiosa pueda afectar a su patrimonio, de conformidad con el artículo 51.3 de la Ley Concursal , y a la apelada le constaba desde el 26 de julio de 2010 la declaración de concurso, y por tanto conocía dicha situación cuando se le notificó la diligencia de ordenación de 20 de octubre de 2010 convocando a partes a la audiencia previa. En segundo lugar y en cuanto al fondo del asunto, invoca como motivo de recurso que la parte apelante a la fecha de la firma de la escritura de compraventa había cumplido con su principal obligación que era la entrega de la finca objeto del contrato, mientras que la parte apelada tan sólo ha pagado una pequeña cantidad del precio, la suma de 3.937.500 euros, de los 15.750.000 euros en que consistía el precio total. Alega el apelante en este motivo que las garantías resolutorias que se establecieron en la escritura lo fueron siempre en favor del apelante como vendedor, y no para la parte apelada, que bastantes garantías tenía ya al haber retenido la mayor parte del precio, y obtenido en cambio el pleno dominio de la finca, y añade que la mayor parte del precio se aplazó hasta la consecución de los parámetros previstos en el documento de revisión del PGOU de Benahavís, aunque, para el caso de que dicho acontecimiento se eternizara, el apelante exigió el establecimiento de una fecha límite, fijándose el 31 de octubre de 2009, fecha en la cual la apelante, no el apelado, podría resolver la compraventa, tratando con ello de evitar una situación frecuente en la que la definitiva aprobación de un plan urbanístico se prolonga excesivamente en el tiempo, y merced a la cual el vendedor seguiría indefinidamente sin cobrar la mayor parte del precio, como se colige de la estipulación tercera de la escritura, y lo demuestra la utilización del adverbio igualmente, que significa, que al igual que en el párrafo primero de dicha cláusula, la facultad de resolver la compraventa correspondía exclusivamente al vendedor, hoy apelante. Abundando en lo anterior, se alega en el recurso, que si como se dice en la sentencia, el precio de compraventa se fijó en atención a las previsiones del documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Benahavís, la consecución de dichas previsiones se podía obtener, bien esperando la aprobación del PGOU de Benahavís, bien mediante el mecanismo, únicamente en manos de la apelada, de la innovación de la ordenación previsto en el artículo 36 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), habiendo quedado acreditado con el oficio remitido al Ayuntamiento, que tal mecanismo es legal y factible en la práctica, habiéndose previsto la iniciación de dicho procedimiento urbanístico por parte de la compradora desde el momento de la suscripción del contrato de opción de compra, previo a la compraventa, en la estipulación novena, de donde se deduce que la intención de las partes era que la condición consistiera en la obtención de las previsiones del documento de revisión del PGOU, y no exclusivamente en la aprobación del mismo, sin que por la parte apelada se haya acreditado que desde el 31 de julio de 2006, fecha de suscripción del contrato opción de compra, la contraparte haya realizado gestión alguna, pese a que se le otorgó un poder para realizar gestiones ante el Ayuntamiento de Benahavís para el desarrollo urbanístico de la finca; y de todo ello concluye el apelante que el verdadero trasfondo de la litis radica en que el comprador no está en disposición de pagar el resto del precio pactado dada su situación de concurso voluntario, estimando que otra interpretación del contrato conduciría a la nulidad de la cláusula al amparo del artículo 1115 del Código Civil que prevé dicho efecto cuando el cumplimiento de la condición dependa exclusivamente de la voluntad del deudor. La parte apelada se opone al recurso de apelación alegando, en primer lugar, que el legislador ha contemplado la posibilidad de subsanar en el acto de la audiencia previa los posibles defectos de capacidad o representación que pudieran surgir, que no puede confundirse con la falta otorgamiento de poder regulada en el artículo 414.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , habiendo comparecido a la audiencia previa asistida de Abogado y a través de su Procurador, con poder suficiente para renunciar, allanarse o transigir, si bien, como se encontraba en concurso voluntario, no había aportado la preceptiva autorización para continuar con el procedimiento por la administración concursal, por lo que puesta de manifiesto la existencia del defecto procesal, el juzgador de instancia acordó suspender el acto, otorgando a la actora el plazo de 10 días conforme al artículo 418 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , habiendo cumplido el requerimiento, celebrándose la audiencia previa el día 4 de febrero de 2011. Se opone igualmente la apelada al segundo motivo del recurso, mostrado disconformidad con la interpretación que de las garantías resolutorias se hace en el mismo, y en cuanto al mecanismo del artículo 36 de la Ley 7/2002 , alega que la posición de las partes era clara en el contrato al referirse única y exclusivamente a la aprobación definitiva de la revisión del PGOU y no a otros instrumentos urbanísticos. Y añade que con ocasión del contrato opción de compra se indicaba que se había puesto en marcha el mecanismo de aprobación de la Revisión del PGOU, lo que suponía un efecto respecto a la LOUA, ya que su artículo 27 prevé un plazo de dos años de suspensión de autorizaciones, tramitaciones, aprobaciones, licencias y otros instrumentos en aquellos sectores o unidades cuyas determinaciones vayan a verse afectadas por el planeamiento, y habiendo entrado en vigor dicha Ley el día 20 de enero de 2003, conforme a su disposición transitoria segunda apartado dos, se estableció un periodo de cuatro años para que los distintos Ayuntamientos pudieran adaptarse a la misma, y transcurrido dicho plazo no podía ya aprobarse ni tramitarse ninguna modificación del planeamiento, por lo que resulta evidente que desde el 20 de enero de 2007 era del todo imposible aprobar la Modificación de Elementos que la parte recurrente alega en su escrito de apelación. A mayor abundamiento, es el propio Ayuntamiento de Benahavís, quien en uso de las competencias conferidas por el artículo 2.1 LOUA, establece que el mecanismo empleado es la Adaptación/Revisión Total del Planeamiento existente, sin que los Planes Parciales puedan alterar las determinaciones del PGOU, y por tanto iniciada la Adaptación/Revisión del PGOU por el Ayuntamiento, sólo a éste le corresponde por imperativo legal alterar las determinaciones estructurales del ordenamiento existente, sin que con posterioridad al 20 de enero de 2007 podría haber aprobado modificaciones del planeamiento general hasta que no se hubiera producido la adaptación del mismo a la LOUA, circunstancia que no se ha producido.

SEGUNDO.- Comenzando con el primer motivo de recurso, no se comparten las argumentaciones de la parte apelante respecto de la insubsanabilidad del defecto de falta de autorización de la administración concursal. En primer lugar, no hay infracción del art. 414.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que dicho precepto en su párrafo 2º prevé que, al efecto del intento de arreglo o transacción, cuando las partes no concurrieren personalmente sino a través de su procurador, habrán de otorgar a éste poder para renunciar, allanarse o transigir, y si no concurrieren personalmente ni otorgaren aquel poder, se les tendrá por no comparecidos a la audiencia. En el presente caso, el apelado compareció con poder del Procurador que contenía dichas facultades, sin que la declaración de concurso suponga la revocación de poderes a los procuradores, como mantiene el apelante, y como demuestran los arts. 51 y 54 de la Ley Concursal , que permiten la continuación de procedimientos por el concursado, y el inicio de nuevas acciones. Por tanto, el defecto apreciado por el juzgador de instancia en la audiencia previa no está previsto en el precepto que se dice infringido, siendo aplicable el art. 425 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que regula la decisión judicial en casos de circunstancias procesales análogas a las expresamente previstas, señalando que la resolución de circunstancias alegadas o puestas de manifiesto de oficio, que no se hallen comprendidas en el artículo 416, se acomodará a las reglas establecidas en estos preceptos para las análogas. Por tanto, no estando prevista la autorización de la administración concursal en el art. 416 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la remisión a las reglas previstas para circunstancias análogas, resulta de aplicación al caso lo previsto en el art. 418, que regula los defectos de capacidad o representación, como acertadamente resolvió el juez de instancia, y siendo el defecto subsanable, resulta de aplicación su apartado 1º que prevé que cuando el demandado haya alegado en la contestación o el actor aduzca en la audiencia defectos de capacidad o representación, que sean subsanables o susceptibles de corrección, se podrán subsanar o corregir en el acto y si no fuese posible en ese momento, se concederá para ello un plazo, no superior a diez días, con suspensión, entre tanto, de la audiencia. Habiéndose subsanado el defecto por la actora en el plazo concedido, no procede tener por no comparecida a dicha parte como se pretende con carácter principal en el recurso, por lo que este motivo ha de decaer.

TERCERO.- En cuanto al fondo del asunto, la parte apelante, aduce como segundo motivo de recurso, que cumplió con la obligación principal de entrega de la finca objeto del contrato de compraventa. Conviene precisar con carácter previo, respecto de este motivo del recurso, que no estamos ante un supuesto de resolución del contrato por incumplimiento de la parte vendedora, sino ante la resolución del contrato por el cumplimiento de una condición resolutoria expresa prevista en el mismo, cual es la falta de aprobación definitiva de la Revisión del PGOU de Benahavís.

Se alega en primer lugar que las garantías resolutorias, y en concreto, la invocada por el apelado, por falta de aprobación definitiva de la Revisión del PGOU del Ayuntamiento de Benahavís antes del 31 de octubre de 2009, fueron establecidas en el contrato sólo a favor del vendedor. La discrepancia entre las partes y con la Sentencia apelada radica en la interpretación que haya de hacerse de la Estipulación Tercera de la escritura pública de compraventa, que bajo la rúbrica 'CONDICIÓN RESOLUTORIA Y SUPUESTOS EXPRESOS DE RESOLUCIÓN' es del tenor literal siguiente:

'Se pacta expresamente la CONDICIÓN RESOLUTORIA, con carácter real, de la compraventa estipulada en este instrumento y para el caso de que se ejercite, conforme el Art. 1504 del Código Civil y los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento, en garantía del total pago en tiempo y forma del precio aplazado.- En tal sentido, si la compradora no abonada a la vendedora en tiempo y forma algunos de los precios parciales aplazados, la vendedora, además de resolver la compraventa las el suyo el 50,00% de las cantidades que hasta ese momento hubiera recibido de la parte compradora.

Pagado el total precio aplazado, se extenderá en el Registro de la Propiedad la nota marginal prevista en el Artículo 23 de la Ley Hipotecaria y se procederá a la cancelación de la condición resolutoria, a cuyo fin será documento adecuado, bien carta de pago notarial otorgada por la parte vendedora, o acta notarial autorizada a instancia de la compradora en la que se protocolicen carta de la parte vendedora con firma auténtica y en la que se haga constar el pago íntegro de lo aplazado.

Igualmente, procederá la resolución en el caso de que llegado el día 31 de octubre de 2009 aún no se hubiera aprobado definitivamente la Revisión del PGOU de Benahavís, o bien en dicha aprobación se asignará a los terrenos objeto de la compraventa unas condiciones urbanísticas distintas a las previstas, con excepción de la edificabilidad residencial neta privativa el, cuya variación de la prevista no será causa de resolución. En tal caso, las partes deberán restituirse las prestaciones, esto es la compradora devolverá la finca objeto de la compraventa y la vendedora las cantidades que hasta entonces hubiera recibido más el interés anual correspondiente, que será el EURIBOR de ese momento, incrementado en UN PUNTO.-'

La controversia versa sobre la interpretación de la mencionada estipulación, debiendo aplicarse las reglas de interpretación de los contratos. Se van a hacer una serie de consideraciones previas sobre la regulación en materia de interpretación de contratos, que se contiene en los arts. 1281 a 1289 del Código Civil , que conforman un cuerpo subordinado y complementario entre sí, que se halla ordenado jerárquicamente, ostentando la preferencia el artículo 1281, cuyo apartado primero tiene rango prioritario de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias según reiterada doctrina jurisprudencial, ( SSTS 2-11-1983 , 3-5 y 22- 6-1984, 10-1 , 5-2 , 2-7 y 18-9-1985 , 4-3 , 9-6 y 15- 7-1986, 14 y 16-12-1987 , 20-12-1988 , 19-1-1990 y 21-11-2008 ). En el párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil se consagra el brocardo 'in claris non fin interpretatio' (cuando los términos del contrato son claros no cabe interpretación), que prevalece sobre cualquier otro criterio interpretativo, aunque de forma relativa, sólo cuando las palabras no resulten contrarias a la intención evidente de los contratantes, en cuyo caso, habrá que aplicar el párrafo 2º. Pretende evitar que con el pretexto de la interpretación se altere una declaración de voluntad absolutamente clara ( STS 20 febrero 1999 ). El art. 1282 Código Civil que señala que para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato, ha de ser puesto en relación con el art. 1281 CC , ya que viene a establecer los medios para averiguar la intención (evidente) de de los contratantes, que pueden ser principalmente (según dice el precepto) los actos coetáneos y posteriores al contrato, que expresamente menciona, sin que ello signifique excluir los actos anteriores aunque no haga referencia a los mismos. Así lo ha entendido la jurisprudencia en SSTS de 6 de mayo de 1976 , 26 de julio de 1995 y 4 de julio de 1998 . Entre estos medios hermenéuticos se encuentra el canon de la totalidad del artículo 1285 del Código Civil , que sirve tanto para hallar la voluntad real de los contratantes, como para resolver las dudas del intérprete ( STS 30 de noviembre de 1994 ). El art. 1283, conforme al cual, cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar, contiene un criterio hermenéutico subjetivo, que atiende igualmente a la intención de las partes, estableciendo un límite a la labor interpretativa, al impedir comprender cosas distintas y casos diferentes de los que las partes se propusieron contratar, con independencia de la generalidad de los términos que pudiera tener el contrato. El precepto ha de ser interpretado de forma restrictiva, no permitiendo aplicar analógicamente lo regulado contractualmente a un supuesto distinto a la intención común de los contratantes. Cuando el artículo 1283 utiliza el término 'cosas' se está refiriendo al objeto del contrato, y con el término 'casos' alude a los supuestos de hecho de los que derivan las consecuencias contractualmente pactadas. El artículo 1285 del Código Civil consagra el denominado por BETTI canon hermenéutico de la totalidad ( SSTS 2 marzo 1998 , 26 octubre 1998 y 13 abril 2007 , entre otras), o principio de interpretación sistemática del contrato ( SSTS 3 febrero 1988 , 30 junio 1994 y 26 octubre 1998 ), que implica interpretar las cláusulas del contrato, no de manera asilada, sino de forma conjunta. Puede servir tanto para resolver las dudas del intérprete, como de forma expresa señala el precepto, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas, como para averiguar la intención de los contratantes, ya que, como señala la STS 30 noviembre 1964 , 'la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiéndose encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye'. Por ello, se considera como un criterio mixto, que tiene en cuenta en parte el criterio subjetivo, o intención de los contratantes, y en parte, el criterio objetivo, relativo a la causa, naturaleza o finalidad del contrato). Y el art. 1288 contiene el criterio objetivo de interpretación del contrato 'contra proferentem' o 'contra stipulatorem', que se aplica con carácter subsidiario ( SSTS de 22 de enero , y 3 y 22 diciembre de 1999 ), que significa que sólo puede ser de aplicación cuando el contrato contenga cláusulas oscuras, excluyéndose su aplicación en los casos en que los términos son claros y precisos ( SSTS 17 de octubre 1997 , 22 de enero y 5 de noviembre de 1999 ).

La parte apelante considera que la utilización del adverbio 'igualmente' en la segunda condición resolutoria prevista en la estipulación tercera viene a indicar que dicha condición resolutoria, al igual que la anterior, sólo se ha previsto para la parte vendedora, y no para el comprador. Aplicando las reglas de interpretación de los contratos, no cabe sino discrepar de dicha interpretación, como se hace en la Sentencia apelada, que considera que 'igualmente' ha de entenderse en el sentido de que 'también' procede la resolución, estimando la Magistrada a quo que la condición resolutoria fue establecida a favor de la compradora, pues el precio del contrato se fijó en atención a las previsiones del documento de Revisión del PGOU de Benahavís, como consta expresamente en la estipulación segunda de la escritura pública de compraventa suscrita entre las partes, hasta el punto de que las partes estipularon que el precio señalado podría ser objeto de variación, al alza o a la baja, en el caso de producirse alguno o algunos de los hechos que se relacionan en las páginas 13 y 14 de la citada escritura, añadiendo que dicha interpretación viene avalada por la posibilidad de resolución contractual no sólo en caso de no aprobación definitiva de la Revisión del PGOU de Benahavís a fecha 31 de octubre de 2009, sino también para el caso de que se hubiera aprobado pero se asignara a los terrenos unas condiciones urbanísticas distintas a las previstas con excepción de la edificabilidad, considerando dicha interpretación la más ajustada a la voluntad de las partes en cuanto que claramente era intención de las mismas vender una finca con el aprovechamiento residencial neto privativo libre que a la misma correspondiera tras la aprobación del nuevo PGOU de Benahavís, e igualmente corroborada por el principio de igualdad entre las partes y reciprocidad, ya que la vendedora tenía la posibilidad de resolver el contrato ex artículo 1504 del Código Civil , y además quedarse con el 50% de las cantidades que la compradora hubiera entregado, quedando suficientemente garantizado su derecho de cobrar la parte pendiente del precio en la primera parte de la estipulación tercera del contrato. Esta Sala comparte la valoración e interpretación de dicha estipulación tercera que se hace en la sentencia recurrida en los términos expuestos. La utilización del adverbio 'igualmente' en modo alguno supone que se deniegue la facultad resolutoria al comprador y que sólo se establezca en favor del vendedor. Si en la primera condición resolutoria se hace constar textualmente que se establece a favor del vendedor, no ocurre así en la segunda, por lo que una interpretación literal del contrato no lleva a la conclusión que pretende la apelante. En segundo lugar los términos en los que está redactada la estipulación y la utilización de la expresión 'procederá la resolución' inducen a pensar que dicha condición resolutoria fue establecida a favor de ambas partes sin atribuírsela expresamente a ninguna de ellas. Por su parte, el artículo 1285 impide comprender cosas distintas y casos distintos a los expresamente previstos por las partes, y atendiendo al artículo 1282 del Código Civil , habrá que atender para juzgar la intención de los contratantes a los actos de éstos anteriores, coetáneos y posteriores, y de los términos del contrato, y en concreto de las estipulaciones primera y segunda, se desprende la importancia que las partes dieron a la aprobación definitiva de la Revisión del PGOU del Ayuntamiento de Benahavís, como demuestra que los plazos previstos para el pago del precio se pactaron en función de la aprobación provisional y definitiva, respectivamente, de la Revisión del PGOU del Ayuntamiento de Benahavís. Y es más, conforme al estipulación segunda apartado D), el aplazamiento del resto del precio hasta la publicación de la aprobación definitiva de la Revisión del PGOU de Benahavís, se estableció precisamente en beneficio de la parte compradora, de donde puede colegirse dicha trascendencia que llevó a las partes a elevar la aprobación definitiva a condición resolutoria expresa. No en vano, la propia escritura la denominan las partes 'ESCRITURA DE COMPRAVENTA EN EJERCICIO OPCIÓN DE COMPRA Y CONSTITUCIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA'. Si el apelante considera que el motivo de pactar la condición resolutoria expresa era para no eternizar el cobro del resto del precio por su parte, igualmente cabría considerar que la fijación de un plazo para la aprobación definitiva de la Revisión del PGOU de Benahavís se establecía igualmente a favor del comprador, para otorgarle la garantía de que en caso de que no fuera aprobado en un plazo razonable, pudiera instar la resolución del contrato, precisamente porque era intención de las partes vender una finca con el aprovechamiento residencial neto privativo libre. Y a mayor abundamiento, de la propia redacción de la segunda condición resolutoria expresa prevista en la estipulación tercera último párrafo en relación con la primera condición resolutoria prevista en la misma estipulación, se deduce la distinción en orden a los efectos de las mismas, según que la facultad resolutoria se atribuyera expresamente al vendedor, como es el caso de la primera de ellas, en la que se le faculta para retener el 50% del precio abonado, mientras que la segunda condición resolutoria, a la que se contrae la litis, no tiene previsto un efecto similar.

Se alega por el apelante en segundo lugar que, si como se dice en la sentencia, el precio de compraventa se fijó en atención a las previsiones del documento de Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Benahavís, la consecución de dichas previsiones se podía obtener, bien esperando a la aprobación del PGOU de Benahavís, bien mediante el mecanismo, únicamente en manos de la apelada, de la innovación de la ordenación previsto en el artículo 36 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), habiéndose previsto la iniciación de dicho procedimiento urbanístico por parte de la compradora desde el momento de la suscripción del contrato de opción de compra, previo a la compraventa, en la estipulación novena. Esta alegación tampoco puede tener favorable acogida, ya que la apelante se está basando en una estipulación prevista en el contrato de opción de compra, que pudiendo ser recogida por las partes en la escritura pública de compraventa, no se ha previsto expresamente, y por tanto conforme al artículo 1283 no cabe entenderla comprendido en el contrato, y si podemos valorar el citado contrato de opción de compra como acto anterior de las partes, mayor valor se ha de dar al acto de firma de la escritura pública en la que se recoge como condición resolutoria expresa la aprobación definitiva de la Revisión del PGOU de Benahavís, sin que se haga mención alguna a la alternativa por la apelada del mecanismo de la innovación de la ordenación del artículo 36 LOUA, no siendo por tanto aplicable el art. 1115 del Código Civil , al no depender la condición de la voluntad exclusiva del deudor.

Por todo lo expuesto el segundo motivo de recurso ha de correr igual suerte desestimatoria.

CUARTO.-Desestimado el recurso de apelación, conforme a los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC , las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Procurador de los Tribunales D. Alfredo Gross Leiva, frente a la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Marbella, en los autos de Juicio Ordinario número 1003/10, a que este rollo se refiere, y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición, a la parte apelante, de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por ésta, nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Nuria Auxiliadora Orellana Cano, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-