Sentencia CIVIL Nº 144/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 46/2017 de 02 de Marzo de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 46/2017 -1ª
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1236/2014
Parte recurrente/Solicitante: Gabriel
Procurador/a: Noel Mas Baga Munne
Abogado/a: David Pascual Mateos
Parte recurrida: Rosaura , Octavio , Blanca
Procurador/a: Anna Blancafort Camprodon, Cintia Leonor Velazquez Carrasco
Abogado/a: Ginebra Comellas I Estibal, Borja Ferrer Rivas
SENTENCIA Nº 144/2018
Magistrados:
JOAN CREMADES MORANT
Isabel Carriedo Mompin
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 2 de marzo de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 18 de enero de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 1236/2014 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Noel Mas Baga Munne, en nombre y representación de Gabriel , y apelante por la vía de impugnación a el/la Procurador/a Anna Blancafort Camprodon en nombre y representación de Octavio y Blanca contra la Sentencia de 07/09/2016 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Cintia Leonor Velazquez Carrasco, en nombre y representación de Rosaura .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por Don Gabriel , representado por el Procurador de los Tribunales Don Noel Mas-Baga Munné, contra Doña Rosaura , representada por la Procuradora de los Tribunales Doña Cintia Leonor Velázquez Carrasco, y contra Don Octavio y contra Doña Blanca , representados por la Procuradora de los Tribunales Doña Anna Blancafort Camprodón, debo absolver como absuelvo a los demandados de los pedimentos formulados en su contra en demanda. Todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 21/02/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Isabel Carriedo Mompin .

Fundamentos

PRIMERO. - Con la demanda inicial el actor, D. Gabriel , ejercita una acción de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta a la que acumula la de reclamación de rentas, acción que dirige contra la arrendataria, DÑA. Rosaura y contra los avalistas solidarios, D. Octavio y DÑA. Blanca , alegando que se adeudan las rentas vencidas en el período transcurrido entre diciembre de 2012 y octubre de 2014, ambos inclusive, a razón de 850 euros mensuales los meses de diciembre de 2012 y enero de 2013 y de 913,75 euros los siguientes. Por todo ello solicita se dicte sentencia declarando resuelto el contrato y condenando a los demandados a desalojar la vivienda y a pagar la suma de 22.888,75 euros por rentas vencidas hasta la demanda, así como las que venzan durante la tramitación del procedimiento, con sus intereses y expresa imposición de costas.

La arrendataria demandada se opuso alegando que, de forma fehaciente, y antes de la demanda (24 de octubre de 2014), comunicó el desistimiento del contrato de arrendamiento hasta en dos ocasiones, en fecha 16 de noviembre de 2012 mediante burofax y en 31 de diciembre de 2012 mediante requerimiento notarial, siendo en esa fecha depositadas las llaves en la notaría de D. Enrique Hernández Gajate, por lo que desde diciembre de 2012 no debía ninguna renta.

Por su parte los avalistas demandados oponen su falta de legitimación pasiva, por cuanto el requerimiento de pago se hizo en la vivienda arrendada a sabiendas el arrendador que no lo recibirían por tener conocimiento de que la arrendataria y los fiadores habían marchado de la misma, conociendo el nuevo domicilio por habérselo comunicado por el requerimiento notarial de 31 de diciembre de 2012, habiendo contestado el actor por medio de burofax en fecha 12 de febrero de 2013 a la nueva dirección que se le había facilitado en la notaría.

Seguido el procedimiento por sus trámites, recayó sentencia que, acogiendo la oposición, desestimaba la demanda en su integridad, con imposición de costas a la parte actora.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, y la impugnan los avalistas reproduciendo la alegación de falta de legitimación pasiva no resuelta por la sentencia de instancia.



SEGUNDO.- Recurso de la parte actora.

El núcleo de la controversia reside en determinar si el contrato de arrendamiento había sido resuelto y reintegrada la posesión con anterioridad a la interposición de la demanda.

Es preciso señalar que la doctrina ha entendido con carácter general que cabe admitir la denuncia o desistimiento unilateral como causa de extinción de la relación obligatoria en los exclusivos supuestos siguientes: a) cuando la ley expresamente atribuya a uno de los sujetos, o a ambos, la facultad de desistir; b) cuando dicha facultad se encuentre expresamente establecida por el negocio jurídico constitutivo de la obligación; y c) cuando se trate de relaciones obligatorias duraderas o de tracto sucesivo, que no tengan previsto un plazo de duración temporal, y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen.

La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento, señalando que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio ( art. 1254 C.C .) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley ( art. 1258 CC ), teniendo también, como dice el art. 1091 CC , sus obligaciones fuerza de ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes ( art. 1256 CC ).

Así pues, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, de tracto sucesivo, la resolución unilateral voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el del plazo pactado, pues en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 CC . De modo que, únicamente cabe el desistimiento en los supuestos legalmente previstos esto es, conforme al artículo 11 LAU 94 (en la redacción de la Ley aplicable al caso), con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolución contractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009 , en un supuesto de arrendamiento de local de negocio).

Fuera de estos supuestos, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes de la finalización del plazo, tanto si se encuentra el contrato en el período de duración inicial como en cualquiera de las prórrogas anuales, incurre en un incumplimiento contractual, que se incardina en el ámbito genérico de los incumplimientos contractuales, por lo que se rige por los arts. 27 de la L.A.U . y 1256 , 1258 , 1124 y 1101 del C.C ., por lo que el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato (ante el desistimiento el arrendador no viene obligado a aceptar la resolución del contrato), con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos ( art. 27.1 LAU y 1 124 CC ), en el bien entendido que dicho resarcimiento de los daños y perjuicios alcanza lógicamente sólo a los reales perjuicios originados al arrendador por la conducta incumplidora del plazo por los arrendatarios, daños y perjuicios cuya prueba corresponde a aquél, a tenor de los dispuesto en el art. 217 LEC , pudiéndose aplicar incluso los criterios moderadores del art. 1103 C.C . y todo ello sin perjuicio de los pactos que al respecto, y en virtud de la autonomía de la voluntad, hubieran podido alcanzar las partes al respecto (clausulas penales contractuales, ex art. 1152 CC ).

Es por ello que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar la vivienda antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado; así pues, no basta para resolver el contrato (extinguiendo con ello la obligación del pago de la renta) ni el mero abandono de la finca ni el simple ofrecimiento de las llaves al arrendador, sino que el contrato no puede entenderse resuelto hasta el momento en que éste acepta la resolución.

En fin, suponiendo la resolución unilateral voluntaria anticipada un incumplimiento contractual de carácter esencial -la parte que 'desiste' incumple la duración pactada-, por lo que, ante ello, la contraparte puede optar, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CC , entre la resolución o el cumplimiento contractual (con indemnización por los daños y perjuicios causados, en su caso). En este mismo sentido se pronuncia la S TS de 18.3.2016 al razonar: 'Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son: 1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec.

229 de 2007 ).

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación'.

Por último, y en relación al pago de la renta es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta (bien sea como renta sensu strictu , bien en un sentido amplio de renta, como contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato) se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca y siendo irrelevante que la ocupe efectivamente o no.



TERCERO.- Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes hechos que han resultado indiscutidos o suficientemente acreditados: (a) En fecha 17 de agosto de 2010 se concluyó un contrato de arrendamiento de vivienda, entre el Sr.

Gabriel , como arrendador, y la Sra. Rosaura , como arrendataria. El contrato se pactó por el plazo de cinco años y un mes, entrando en vigor a partir del día de la firma, 17 de agosto de 2010 (cláusula primera del contrato, Doc. 1 de la demanda).

(b) En fecha 16 de noviembre de 2012, la arrendataria comunicó al arrendador a través de burofax (folio 290 vuelto) su voluntad de desistir del contrato. Voluntad comunicada nuevamente por notificación notarial con depósito de llaves en 31 de diciembre de 2012 (folio 286). Esta misiva fue contestada en fecha 4 de enero de 2013 por la propiedad por el mismo medio, no aceptando la entrega de llaves ni la resolución contractual, exigiendo el cumplimiento.

(c) Se considera acreditado que los demandados no ocupan la vivienda de autos desde diciembre de 2012, habiendo la propiedad recuperado la posesión de la finca por diligencia de lanzamiento practicada en fecha 15 de marzo de 2015.

Partiendo de los hechos que anteceden, ha de concluirse que nos encontramos ante un supuesto de desistimiento (resolución anticipada voluntaria) del contrato por parte de los arrendatarios (no concurre causa de resolución). En este caso el contrato de arrendamiento no preveía la posibilidad de desistir del contrato.

Tampoco la ley amparaba aquí la facultad del arrendatario de desistir del contrato. Así, el artículo 11 de la LAU 29/1994, en su redacción vigente al tiempo de celebrarse el contrato y aplicable al caso por razones de vigencia temporal, sólo reconocía esta posibilidad en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, siempre que hubieran transcurrido al menos cinco años y se diera el correspondiente preaviso al arrendador; circunstancias que no concurren en este caso. Por último, tampoco el contrato se resolvió por mutuo acuerdo.

Así pues, ante el desistimiento de la arrendataria, y de acuerdo con la doctrina expuesta en el fundamento anterior, el arrendador podía aceptar la resolución por incumplimiento del arrendatario (con las consecuencias que de ello pudieran derivarse) o exigir su cumplimiento ( art. 1124 CC ). En el supuesto de autos la parte actora no aceptó la resolución del contrato ni aceptó el ofrecimiento de las llaves, por lo que la arrendataria seguía obligada al pago de la renta, no resultando determinante que la misma no ocupara efectivamente (hecho que se considera suficientemente acreditado) la vivienda.

No puede, pues, tenerse por resuelto el contrato en la fecha postulada por la arrendataria demandada, ya que al tiempo de presentación de la demanda, el día 24 de octubre de 2014, el contrato seguía vigente e indiscutido el impago de la renta desde el mes de diciembre de 2012, la arrendataria se encontraba incursa al interponerse la demanda en causa de resolución ( art. 27.2.a) LAU ), por lo que la acción de desahucio ha de ser estimada.

En cuanto a la reclamación de rentas, ha de estimarse las reclamadas en la demanda y en cuanto a las devengadas con posterioridad, como se ha dicho, la arrendataria viene obligada al pago de las mismas hasta el lanzamiento efectuado en fecha 25 de marzo de 2015 (folio 217).

Reconocido que la demandada no ha abonado renta alguna desde diciembre de 2012, procede, estimando la demanda, dar lugar al desahucio interesado y condenar a la demandada al pago de la suma reclamada con la demanda, 20.288,75 euros, en concepto de rentas vencidas e impagadas, así como al de las que venzan a partir de ese momento hasta el lanzamiento de 25 de marzo de 2015. Sin que proceda compensar la renta de dicho mes de diciembre de 2012 con la fianza, pues para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

En cuanto a la fianza, es doctrina reiterada que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza, o de la garantía adicional que puedan pactar las partes, es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, hasta transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia se ha producido después de presentada, el 24 de octubre de 2014, la demanda que dio inicio a la presentes actuaciones, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y ss de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil , por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión de la vivienda al tiempo de la presentación de la demanda, subsiste, según lo expuesto, la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza pues su devolución, se insiste, procede una vez rescindido el contrato, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra la parte actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer al término del arriendo por razón del estado de la finca, de otros gastos u otras obligaciones de las que aquélla deba responder, cuestiones que no han podido ser objeto de los presentes autos, por haberse producido la terminación del arrendamiento después de la presentación de la demanda.

Reiterando lo dicho en el presente supuesto el reintegro de la posesión es posterior a la presentación de la demanda, por lo que en ese momento se desconocía si existían desperfectos en la vivienda u otras obligaciones de las que la fianza deba responder.

De conformidad con lo establecido en los arts. 1100 , 1101 y 1 108 CC , las cantidades adeudadas devengarán el interés legal, si bien, en lo que respecta a su cómputo, habrá de tenerse en consideración que los intereses se devengarán desde la interposición de la demanda en aquellas rentas que estuvieran vencidas en el momento de la interpelación judicial y desde el momento de su respectivo vencimiento aquellas que sucesivamente hayan ido venciendo con posterioridad, y hasta su completo pago.

Por todo ello, estimando el recurso, procede revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, dictar otra en los términos que anteceden.



CUARTO.- La estimación de la demanda comporta que haya de condenarse al pago de las costas devengadas en la primera instancia a la parte arrendataria demandada, DÑA. Rosaura , sin que proceda una especial declaración respecto de las de la segunda, al haber sido estimada la apelación ( arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

Por otra parte, estimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ , ha de procederse a la devolución al apelante de la totalidad del depósito para recurrir constituido.



QUINTO.- Impugnación de los avalistas.

Reproducida en esta alzada la excepción de falta de legitimación pasiva, la misma ha de ser acogida ya que el art. 438.3.3ª LEC exige para poder acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario el previo requerimiento de pago no satisfecho y es lo cierto que en el presente caso no puede tenerse por cumplido tal requisito, de clara naturaleza recepticia, ya que el actor remitió en fecha 22 de octubre de 2014 el requerimiento de pago a los avalistas a la vivienda arrendada, el cual no pudo ser entregado a sus destinatarios pues éstos ya habían marchado de tal vivienda en diciembre de 2012 con pleno conocimiento del actor de este hecho y del nuevo domicilio que le fue facilitado en la notaria, por lo que es claro que el requerimiento efectuado se hizo a sabiendas de que no habría una efectiva comunicación.

Procede, pues, estimar la impugnación y absolver a los demandados avalistas de las pretensiones contra ellos ejercitadas, con expresa imposición al actor de las costas de primera instancia generadas por dichos demandados absueltos y sin hacer mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por la impugnación.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Gabriel contra la sentencia de fecha 7 de septiembre de 2016, dictada en el juicio verbal núm. 1236/14 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 42 de Barcelona, SE REVOCA la indicada resolución y en su lugar se dicta otra por la que, estimando la demanda interpuesta por el citado apelante contra DÑA. Rosaura , se declara resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona, condenando a la demandada a pagar al actor la suma de 22.888,75 euros, más las vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda hasta el lanzamiento de fecha 25 de marzo de 2015. Se condena a dicha demandada al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer especial declaración sobre las de la segunda y con devolución al apelante del depósito constituido para recurrir. Y ESTIMANDO la impugnación formulada por la representación de D. Octavio y DÑA. Blanca contra la meritada sentencia, se absuelve a dichos demandados de las pretensiones contra ellos ejercitadas, con expresa imposición al actor de las costas de primera instancia generadas por dichos demandados absueltos y sin hacer mención especial sobre las costas de esta alzada generadas por la impugnación.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :