Sentencia CIVIL Nº 144/2020, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 954/2019 de 11 de Marzo de 2020

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Décima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035

Tfno.: 914933917,914933918

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0122667

Recurso de Apelación 954/2019

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 664/2017

APELANTE / APELADO:

D./Dña. Segismundo

PROCURADOR D./Dña. MARIA EUGENIA CARMONA ALONSO

D./Dña. Simón

PROCURADOR D./Dña. JOSE CARLOS GARCIA RODRIGUEZ

SENTENCIA Nº 144/2020

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D./Dña. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

D./Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

D./Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO

En Madrid, a once de marzo de dos mil veinte.

La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 664/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid a instancia de D./Dña. Segismundo y apelante - demandado- apelado, representado por el/la Procurador D./Dña. MARIA EUGENIA CARMONA ALONSO y defendido por contra D./Dña. Simón apelante- demandante - apelado, representado por el Procurador D./Dña. JOSE CARLOS GARCIA RODRIGUEZ y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/04/2019.

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/04/2019, cuyo fallo es el tenor siguiente:

'Estimo en parte la demanda presentada por D. Simón frente a D. Segismundo Y DÑA. Coro, estimando frente a la reclamación de cantidad solicitada, se entiende satisfecha con las cuantías entregadas por el arrendatario al arrendador fianza que no deberán ser devueltas y las pagadas en beneficio del local.

Estimo parcialmente la demanda reconvencional planteada por D. Segismundo Y DÑA. Coro frente a D. Simón, y tras declarar que el cese de la actividad le ha ocasionado graves perjuicios, junto con el incumplimiento del arrendador se ha probado ser igualmente la actuación del arrendatario la que ha perjudicado la obtención de la licencia de instalación de la terraza que le ha ocasionado graves perjuicios, debiendo asumir en virtud de la teoría de los actos propios las consecuencias derivadas de la insuficiencia del proyecto presentado, por lo que no procede hacer condena pecuniaria alguna.

Dado el sentir de la presente resolución no procede hacer expresa condena en costas debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia y las comentos por mitad.'

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada / demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de fecha 20 de febrero de 2020, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 3 de marzo de 2020.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 1 de enero de 1997, se celebró contrato de arrendamiento de industria entre D. Simón, como arrendador, y D. Agapito y D. Segismundo, como arrendatarios; teniendo por objeto la industria de cafetería denominada 'Campa', que se desarrollaría en el inmueble sito en la CALLE000 nº NUM002, local 12 de Madrid (folios 152).

En la cláusula sexta de dicho contrato se establecía que 'El arrendatario conoce el negocio y lo recibe en su normal estado de uso' y la estipulación octava indicaba que 'La parte arrendataria asume el compromiso de obtener las licencias o permisos necesarios para el funcionamiento del negocio, así como la responsabilidad por daños que puedan producirse en las personas o en las cosas con motivo del funcionamiento, eximiendo a la parte arrendadora de cualquier responsabilidad por la carencia de permisos o por daños causados. A este fin, la parte arrendataria se obliga a suscribir seguros para la cobertura de dichos riesgos en cuantía suficiente'.

En fecha 31 de diciembre de 1999, dicho contrato se da por finalizado por acuerdo entre las partes (folio 157).

El 1 de enero de 2000, se celebra otro contrato de industria con respecto al mismo local, siendo arrendador D. Simón y arrendatario D. Segismundo (folios153 y ss.). Cuya cláusula quinta dispone que 'Las instalaciones y enseres dichos, los recibe el arrendatario en depósito, quedando obligado a reintegrarlos al término de este contrato en el mismo estado que los recibe, salvo el desgaste natural del uso. Los mismos los acepta y conoce declarando formalmente que se encuentran en buen estado de uso'.

El referido contrato quedó anulado por acuerdo entre las partes en fecha 30 de diciembre de 2001.

El 1 de enero de 2002, D. Simón y D. Segismundo suscribieron otro contrato, sobre el mismo objeto, con una duración de 10 años, que finalizaría el 31 de diciembre de 2011, comprometiéndose el arrendatario a reintegrar las instalaciones y enseres en el mismo estado que los recibe (folios 158 y ss.).

Finalmente, el 1 de marzo de 2012, las partes celebran el último contrato (folios 16 y ss.), en cuya cláusula cuarta se fija una renta de 1.600 € mensuales; en la cláusula quinta se indica que el arrendatario entrega una fianza de 24.040,48 €, indicando que el arrendatario está obligado a reintegrar, al término del contrato, las instalaciones y enseres en el mismo estado en que las recibe; disponiendo la cláusula decimocuarta lo siguiente: 'Al término de este contrato el arrendatario, de la fianza depositada, habrá de dejar en poder del arrendador la cantidad que se presuma falte de abonar por alguno de los impuestos legalmente establecidos y demás gastos del establecimiento que hubiera pendientes de pago a la fecha de terminación del contrato'.

El 30 de septiembre de 2014, se acuerda entre las partes que el arrendador 'no va a cobrar importe alguno en concepto de arrendamiento y otro concepto hasta que no queden finalizadas las obras que se están realizando en dicho local exigidas por el Ayuntamiento de Madrid' (folio 19).

A finales del año 2014 y principios del 2015 se realizan una serie de obras en el local, cuyo importe fue abonado por D. Simón (folios 20 a 27), habiéndose realizado el último pago el 4 de febrero de 2015 (folio 27).

En fecha 2 de diciembre de 2014, arrendador y arrendatario suscriben un documento, en el cual el arrendatario se compromete a la finalización del contrato de arrendamiento a: '1º Dejarlo sin deudas pendientes, tanto del arrendamiento, como con los proveedores que le suministran sus servicios, empleados, etc...2º Limpio y en perfecto estado, con todos sus enseres y mobiliario, tanto del cierre de la terraza, como del propio local, con todas las mejoras que se han ido produciendo a lo largo de su estancia como arrendatario del mismo, sin devolución o reintegro de las mismas por parte del arrendador. 3º Con todos los permisos, tanto estatales como municipales, de la actividad que se realiza en el referido local, como del cerramiento de la terraza, debidamente homologados, registrados y en vigor' (folio 311).

El Ayuntamiento de Madrid concede a D. Gervasio la licencia para la actividad de bar, en dicho local, en fecha 2 de octubre de 1976 (folio 160). Posteriormente, el 1 de diciembre de 1995, se otorga la licencia para bar a Doña Verónica (folio 161). El 1 de abril de 1996, se concede el aprovechamiento de la vía pública para instalación de terraza de veladores (folio 162).

En fecha 21 de septiembre de 1999, D. Segismundo solicita permiso al Ayuntamiento para el cerramiento de terraza, abriéndose el expediente que finalmente se archiva, por iniciarse expediente sancionador (folios 170 a 173). Si bien, el 11 de junio de 2003, se otorga al solicitante autorización para la ampliación de metros de la terraza de veladores, habiéndose llevado a cabo el pago de la tasa correspondiente.

El 26 de mayo de 2009, el arrendatario solicita modificación de licencia urbanística de actividad de bar por ampliación de elementos de trabajo con obras de acondicionamiento (folios 219 y ss.); concediendo la licencia el Ayuntamiento para 'Bar/Café Bar con Cocina' el 8 de septiembre de 2010 (folio 267).

Tras la realización de las obras, el servicio de inspección del Ayuntamiento aprecia que las modificaciones no se ajustan a las condiciones establecidas en la licencia, concretamente el comedor no se encuentra reflejado en los planos, la cocina no dispone de lavamanos de acción no manual, distinto del fregadero, la chimenea de evacuación de gases y vapores presenta deficiencias, se ha ampliado la superficie de la terraza sobre suelo público, con cerramiento estable, encontrándose anclada a la fachada lateral, estando totalmente cerrada y solada con plaquetas cerámicas (folios 279 y ss.). Por ello, en fecha 6 de septiembre de 2013, el Ayuntamiento resuelve 'Ordenar a D. Segismundo la suspensión y el cese inmediato de la actividad de Bar que se realiza en CL CALLE000 núm. NUM002' (folio 291).

En fecha 28 de marzo de 2018, D. Segismundo y D. Simón suscriben un documento en el cual el arrendatario entrega al arrendador 'las llaves del local denominado 'Cafetería Campa' situado en Madrid, CALLE000 número NUM002, Local 12, y con ello el negocio en el mismo instalado y su posesión; todo ello por finalización del contrato de arrendamiento de industria de fecha uno de marzo de 2012' (folio 310).

Ante dichas circunstancias, el arrendadora interpone la demanda iniciadora del presente procedimiento, interesando la condena del arrendatario al abono de la cantidad de 13.220,66 €, en concepto de rentas adeudadas, más las cantidades que como renta o cantidades asimiladas se devenguen durante el presente procedimiento, que ascienden a un total de 26.276,66 €, como ha quedado indicado en el acto de audiencia previa.

El arrendatario formula reconvención, solicitando la condena del arrendador al abono de 42.000 €, como indemnización de daños y perjuicios, más las cantidades que se devenguen hasta la finalización del contrato, a razón de 1.500 € mensuales.

El Juzgador 'a quo' estimó parciamente tanto la demanda como la reconvención; habiéndose formulado sendos recursos de apelación por ambas partes, que serán objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.-A la vista de los sucesivos contratos de arrendamiento de industria celebrados entre las partes, con respecto al mismo local, referidos en el fundamento precedente, entendemos que se ha producido una continuidad de la relación contractual desde el 1 de enero de 1997 hasta fecha 28 de marzo de 2018, habiéndose llevado a cabo la novación de los contratos, novación que hemos de calificar de modificativa. Prueba de ello es que el último contrato suscrito es de 1 de marzo de 2012 y, sin embargo, el 21 de septiembre de 1999, D. Segismundo solicita permiso al Ayuntamiento para el cerramiento de terraza (folios 170 y ss.), el 11 de junio de 2003, se otorga al solicitante (Sr. Segismundo) autorización para la ampliación de metros de la terraza de veladores, la solicitud de la licencia para la modificación urbanística de actividad de bar por ampliación de elementos de trabajo con obras de acondicionamiento fue solicitada por D. Segismundo en fecha 26 de mayo de 2009 (folios 219 y ss.), siendo concedida por el Ayuntamiento la licencia para 'Bar/Café Bar con Cocina' el 8 de septiembre de 2010 (folio 267); en definitiva, se trata de actuaciones y licencias solicitadas por el arrendatario, durante la relación contractual, con anterioridad al último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

A dichos efectos, hemos de tener en cuenta que en nuestro ordenamiento jurídico la novación puede ser extintiva o modificativa, estando contemplada la primera en el artículo 1.204 C.Civil, que establece lo siguiente: 'Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles'. Si bien, el Tribunal Supremo, atendiendo a lo preceptuado en los artículos 1.203 y siguientes del Código Civil, se ha pronunciado en sentencia de 1 de julio de 2.009, con remisión a la sentencia de 3 de noviembre de 2.004, en los siguientes términos: 'la novación ha de ser considerada como meramente modificativa cuando no afecta la esencia de lo convenido ( sentencia de 17 septiembre 2001) y que, en la duda, la novación debe ser considerada como modificativa ( sentencia de 27 de noviembre de 1990), y además que, en principio, siempre debe prevalecer el criterio apreciativo sobre la novación efectuada en la instancia ( sentencias de 1 junio 1999, 27 septiembre 2002 y 29 diciembre 2003)', postura reiterada en sentencia de 15 de julio de 2.009, al declarar que 'La novación consiste, según los artículos 1156 y 1204 CC en una forma de extinción de las obligaciones, si bien se ha aceptado por la jurisprudencia y la doctrina científica que es posible que el cambio de alguno de los elementos de la obligación no produzca por sí misma la extinción de la primitiva obligación, sino la modificación simple, en la que perviven los efectos de la misma'.

Atendiendo al contenido de las sentencias citadas, parece ser que el Alto Tribunal es partidario de entender que la novación es, inicialmente de carácter modificativo, restringiendo el campo de la novación extintiva; no obstante, en otras sentencias da cabida a esta última, partiendo de que el artículo 1.204 del Código Civil se refiere a la novación extintiva, también denominada novación propia, que opera extintivamente, configurada según se indicó en sentencias anteriores de 26 de mayo de 1981, 18 de junio y 22 de noviembre de 1982 y 16 de febrero de 1983, 'siempre tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la modificación que se introduzca conducente a la subsistencia del vínculo primitivo'; sin olvidar que 'la novación no se presume, debiendo quedar plenamente acreditada, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial ( SS., entre otras de 4 de marzo y 2 de junio de 2.005, 23 de junio de 2.006 y 19 de noviembre de 2.007)'.

TERCERO.-La relación contractual objeto de litigio está sujeta al Código Civil, extremo que las partes han reflejado en el clausulado del contrato, concretamente el último contrato, en su cláusula tercera indica que 'El arrendamiento de industria se lleva a efecto al margen de lo previsto en la vigente Ley de Arrendamientos urbanos y, por tanto, sujeto a lo dispuesto a estos efectos en el Código Civil'. Por tanto, hemos de remitirnos al art. 1542 CCiv., según el cual 'El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios', refiriéndose el art.1543 a las obligaciones de arrendador y arrendatario en los siguientes términos: 'En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto'.

Partiendo de dichos preceptos, el arrendador reclama el importe de las rentas adeudadas, correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2015 y marzo, abril, mayo y junio de 2017, además de la tasa de gestión de residuos del ejercicio 2016. Para resolver la controversia sobre este extremo, no podemos obviar que, en la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2012, se acordó que los importes de renta 'serán satisfechos a través de domiciliación bancaria en la entidad bancaria que ambas partes acuerden'.

Pues bien, ha quedado acreditado que el arrendador cargó en la cuenta del arrendatario los recibos de renta correspondientes a los meses de abril y mayo de 2015 y a las mensualidades de marzo, abril, mayo y junio de 2017, recibos que fueron devueltos impagados, originando una serie de gastos que también se reclaman (folios 28 a 34); por tanto, ha quedado acreditado el impago de las referidas rentas.

Con respecto a las rentas de los meses de febrero y marzo de 2015, la sentencia apelada señala que 'el actor no ha acreditado el impago de la renta del mes de febrero ni de marzo de 2015'; ante esto, hemos de precisar que el arrendador no ha aportado prueba de que haya pasado al cobro dichos recibos y los mismos hayan sido devueltos impagados, como en las mensualidades antes indicadas; si bien, cabe precisar que la carga de la prueba sobre el abono de rentas no recae sobre el arrendador sino sobre el arrendatario, de tal forma que una vez acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento y reclamado el abono de mensualidades de renta, corresponde al arrendatario acreditar el abono del importe al que está obligado, de acuerdo con lo preceptuado en el art. 217.3 LEC, según el cual 'Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior'.

La sentencia apelada indica que las rentas de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2015 no deberían haber sido satisfechas por el arrendatario. Sobre este punto, las pruebas obrantes en autos evidencian que D. Segismundo está obligado a su abono, puesto que el documento suscrito por las partes en fecha 30 de septiembre de 2014 (folio 19) establece que no se va a cobrar importe alguno, en concepto de arrendamiento u otro concepto, hasta que no finalicen las obras que se están realizando en el local, obras que concluyeron a finales de enero de 2015, como evidencian la prueba documental obrante a los folios 21 y ss. y la testifical de D. Raúl. En consecuencia, la suspensión de la renta se produjo, tan sólo, durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2014 y enero de 2015, debiendo haberse reanudado su abono en febrero de 2015.

Al importe de las rentas adeudadas en el momento de interposición de la demanda ha de añadirse la cantidad resultante de las rentas devengadas a posteriori, hasta el 28 de 2018, fecha en que el arrendatario hace entrega de las llaves del local (folio 310).

Asimismo, el arrendatario tampoco ha probado la satisfacción de la tasa de gestión de residuos del ejercicio 2016 por importe de 49 €, cuyo abono le corresponde, de acuerdo con la estipulación octava del contrato.

Todo ello, asciende a la cantidad total de 26.276,66 €, que adeuda el demandado; procediendo la estimación de la demanda y la condena del demandado por dicho importe.

CUARTO.-Con respecto a las licencias municipales para la explotación de la industria en el local, hemos de tener en cuenta, como hemos indicado en el fundamento de derecho segundo, que se ha producido la continuidad de la relación contractual entre las partes, desde el 1 de enero de 1997 hasta fecha 28 de marzo de 2018, habiéndose acordado en la cláusula octava del contrato de 1 de enero de 1997 (folio 152) que 'La parte arrendataria asume el compromiso de obtener las licencias o permisos necesarios para el funcionamiento del negocio, así como la responsabilidad por daños que puedan producirse en las personas o en las cosas con motivo del funcionamiento, eximiendo a la parte arrendadora de cualquier responsabilidad por la carencia de permisos o por daños causados'; en base a dicha cláusula, entendemos que el Sr. Segismundo ha de asumir los gastos ocasionados, entre otros por el cerramiento de la terraza, que posteriormente fue demolida, ya que él solicitó permiso para ello en fecha 21 de septiembre de 1999 (folios 170), cuando se encontraba vigente el contrato de 1 de enero de 1997. Si bien, a pesar del contenido de dicha cláusula, el arrendador asumió y abonó el desmonte de la estructura de terraza existente, renovándola por una nueva, cuyo importe ascendió a 26.130,08 €, como evidencia la factura de 27 de noviembre de 2001 (folio 165). También el arrendador satisfizo las facturas de fechas 30 de diciembre de 2014 (folio 21) y 15 de enero de 2015 (folio 23), derivadas de la licencia urbanística de actividad de bar por ampliación de elementos de trabajo con obras de acondicionamiento.

En el primer contrato celebrado entre las partes, de fecha 1 de enero de 1997, el establecimiento contaba con todas las licencias necesarias para el desarrollo la industria a desarrollar, teniendo autorizada la terraza con veladores; posteriormente, el arrendatario solicita la ampliación y cerramiento de terraza y la ampliación de elementos de trabajo, con obras de acondicionamiento para 'Bar/Café Bar con Cocina'. Debido a las obras realizadas incumpliendo las condiciones de la autorización y las carencias detectadas por el servicio de inspección municipal, se dictó resolución de 20 de octubre de 2014, acordando el precinto de la actividad, que se llevó a cabo el 18 de noviembre de 2014.

La comunicación remitida por el Ayuntamiento de Madrid, indica que 'Por informe de los Servicios Municipales competentes de fecha 05.11.2010 se ha puesto de manifiesto el ejercicio de la actividad de Bar sin licencia de funcionamiento que ampare el uso de las instalaciones autorizadas en la licencia de Modificación de actividad con obras de acondicionamiento puntual', añadiendo que 'se verifica que se ha incorporado para su uso como comedor, incrementando la superficie de la actividad, una zona exterior al local ocupando vía pública. Se trata de unos 35 m2 aproximadamente, adosados al edificio, que se han cubierto y dotado de un cerramiento acristalado de forma permanente, disponiendo en su interior de mesas y sillas para su explotación y de dos equipos de aire acondicionado de suelo no amparados en la licencia de actividad nº NUM000. A la vista de los hechos, por resolución del Gerente del distrito de fecha 06.09.2013 se dispuso ordenar a D. Segismundo la suspensión y el cese inmediato de la actividad de BAR que se realiza en CL CALLE000 NUM NUM002 y, comprobado el incumplimiento de lo ordenado, por resolución de 20.10.2014 se ordenó el precinto de la actividad, que se llevó a cabo con fecha 18.11.2014. En la 'Declaración Responsable para Actividades Económicas' presentada el 4/02/2015 por el titular de la actividad se observa que se está haciendo referencia exclusivamente a la realización de obras de: Acondicionamiento Puntual y que los planos incorporados al expediente, firmados por el Ingeniero técnico colegiado nº NUM001; ni recogen la superficie a la que se está haciendo referencia' (folio 307).

Atendiendo a los citados documentos, esta Sala concluye que el cese y precinto de la actividad, ordenado por el Ayuntamiento, no es imputable al arrendador sino al arrendatario, debido al incumplimiento de los requisitos exigidos por la licencia y los necesarios para la ampliación y cierre de la terraza y a las carencias apreciadas por el servicio de inspección municipal. En consecuencia, no cabe indemnizar al actor reconvencional de los supuestos daños y perjuicios causados por el cese de la actividad; procediendo la desestimación de la demanda reconvencional en este extremo.

QUINTO.-Otra de las peticiones de la reconvención versa sobre la fianza prestada por el arrendatario, en cumplimiento de la cláusula 5ª del contrato, según la cual 'El arrendatario entrega en el acto de la firma de este documento al arrendador la cantidad de VENITICUATRO MIL CUARENTA EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (24.040,48 €), en concepto de fianza y para responder también con ella de las instalaciones y enseres del establecimiento, los cuales figuran en documento anexo que suscriben las partes por separado y a un mismo efecto. Las instalaciones y enseres dichos, los recibe el arrendatario en depósito, quedando obligado a reintegrarlos al término de este contrato en el mismo estado que los recibe, salvo el desgaste natural del uso. Los mismos los acepta y conoce, declarando formalmente que se encuentran en buen estado de uso'.

La demandada reconvencional argumenta que el propietario ha tenido que realizar una serie de reparaciones y soportar gastos que superan el importe de la fianza, a consecuencia de las actuaciones del arrendatario y el estado en que dejó el local, realizando la siguiente enumeración:

1.- Hubo que dar de alta el suministro de gas, que había sido cortado por D. Segismundo, como revelan los documentos obrantes a los folios 331 y ss., cuyo importe ascendió a 905,08 €, que ha de deducirse de la fianza.

2.- El arrendador aporta factura de honorarios de asesoramiento, formación de expediente y tramitación hasta consecución de autorización para instalación de terraza de veladores. Entendemos que esta factura no ha de cargarse al arrendatario, puesto que no se trata de la prestación de un servicio necesario para obtener la autorización municipal pertinente.

3.- La factura de honorarios por la interposición de una demanda para la impugnación de un acuerdo lesivo, adoptado por la Comunidad de Propietarios, respecto al uso de terraza en la vía pública (folio 351), no cabe descontarla de la fianza, dado que el propietario no estaba obligado a impugnar dicho acuerdo.

4.- La factura de reparación de electrodomésticos (folio 353) tampoco se puede descontar de la fianza, al ser de fecha 9 de marzo de 2018, anterior a la entrega de las llaves por el arrendatario, que se produjo el En fecha 28 de marzo de 2018, por lo que difícilmente el propietario podía llevar a cabo la reparación de los electrodomésticos si aún no tenía la posesión del local. Ahora bien, sí procede incluir la adquisición de un lavavajillas, cuya factura es de fecha posterior a la entrega del local al arrendador, ascendiendo su importe a 1.605,07 € (folio 403).

5.- En Junta de la Comunidad de Propietarios de 16 de enero de 2018, se acordó que los daños ocasionados en elementos comunitarios por actuaciones de los ocupantes de los locales serían abonados por los causantes, imputando al local nº 12 la cantidad de 213,45 € (folio 354), importe que ha de ser satisfecho con cargo al arrendatario.

6.- También el arrendatario es el causante de los daños ocasionados en la cubierta (folios 356 y 357), ascendiendo su reparación a 1.462,89 €.

7.- Resulta procedente la factura derivada de la reparación de la máquina de hielo por 235,95 € (folio 360).

8.- El folio 361 consiste en un presupuesto de reposición de terraza, de 18.929,82 €, de los cuales el arrendador ya ha satisfecho 10.000 €. Entiende la Sala que esta reposición ha de efectuarse con cargo al arrendatario, por tanto procede descontar de la fianza el importe reflejado en el presupuesto; teniendo en cuenta que el local ya contaba con terraza, con carácter previo a la relación contractual entre las partes, habiéndose producido la demolición de la terraza modificada por el arrendatario, tras la ampliación de la misma, al no cumplir los requisitos exigidos por el Ayuntamiento. Por ello, el arrendatario ha de correr con los gastos de reposición de terraza.

9.- La tasa de terraza por ocupación de vía pública, correspondiente al segundo semestre de 2017, es de 660,24 € (folio362), que fue abonada por el propietario y ha de ser descontada de la fianza.

10.- La factura por reparación de vidrios rotos de 193,60 € (folio 363) corresponde su abono al arrendatario.

11.- La tasa de residuos del año 2017 (folio 364) ha de ser satisfecha por el arrendatario, asciende a 49 €.

Una vez descontadas de la fianza las cantidades procedentes, según lo indicado anteriormente, resulta que el arrendatario ha de satisfacer al arrendador la cantidad de 24.255,10 €. Teniendo en cuenta que al inicio del contrato se prestó una fianza de 24.040,48 €, cabe concluir que el arrendador no ha de restituir cantidad alguna al arrendatario, en concepto de fianza; procediendo la desestimación de la reconvención.

SEXTO.-La sentencia apelada debería haber aplicado la compensación, tras realizar la valoración de las partidas que han de ser satisfechas por el arrendador, ante la prestación de fianza, y aquéllas otras que corren a cargo del arrendatario.

Cabe precisar que la compensación puede ser solicitada por las partes o bien aplicada de oficio siempre que se considere que las partes son recíprocamente acreedoras y deudoras la unas de la otra; pudiendo hacerse este planteamiento bien por vía de excepción, como prevé el art. 408.1 LEC, según el cual 'Si, frente a la pretensión actora de condena al pago de cantidad de dinero, el demandado alegare la existencia de crédito compensable, dicha alegación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución y no la condena al saldo que a su favor pudiera resultar' o bien por vía de la reconvención, como ocurre en el presente supuesto.

Hemos de tener en cuenta que la compensación opera 'cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra', de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.195 C.Civil, siendo necesario, para que se proceda a compensar, el cumplimiento de los siguientes requisitos: '1º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado. 3º Que las dos deudas estén vencidas. 4º Que sean líquidas y exigibles. 5º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor' ( artículo 1.196 C.Civil).

La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha venido exigiendo insistentemente la concurrencia de dichos requisitos para que tenga lugar la compensación, señalando en sentencia de 30 de abril de 2.008 que 'toda compensación puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil, como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra'; reiterando dicha exigencia en sentencia de 12 de mayo del mismo año, en los siguientes términos: 'la compensación, instituto que exige que las partes implicadas sean recíprocamente acreedor y deudor con carácter principal, como se deduce del artículo 1.196.1º del Código Civil ( STS 24 de octubre de 1.985, 26 de noviembre de 1.993, 24 de marzo de 2.000, entre muchas otras)'; también la sentencia de 25 de septiembre de 2.008 se pronuncia en términos similares, al subrayar que 'el artículo 1.196 recoge los requisitos para que tenga lugar la compensación consistente el primero de ellos en que cada uno de los obligados lo esté principalmente ,y sea a la vez acreedor del otro, lo que no ocurre en este caso; en efecto, los presupuestos del precepto presuponen la existencia de dos deudas recíprocas ( STS de 28 de noviembre de 1.986), toda vez que, como declara la sentencia de 6 de marzo de 1.986, no cabe que se extinga lo que no ha nacido o carece de vigencia ( STS de 6 de marzo de 1.968)'.

En base a los artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil y a la doctrina jurisprudencial citada, en este caso resulta factible aplicar el instituto de la compensación, deduciendo de la fianza prestada las cantidades satisfechas por el arrendador, que debían haber sido abonadas por el arrendatario.

SÉPTIMO.-De acuerdo con lo preceptuado en los arts. 1.100, 1101 y 1108 CC, la cantidad a la que sea condenado el demandado devengará el interés legal desde su reclamación judicial, concretamente el interés legal de 13.220,66 € se devengará desde la interposición de la demanda, devengándose el interés legal del resto (13.056 €) desde la celebración de la audiencia previa (22 de octubre de 2018), momento en que se determinó y reclamó esta última cantidad.

OCTAVO.-En virtud de lo preceptuado en los arts. 394 y 398 LEC, ante la estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención, las costas procesales causadas en primera instancia se impondrán a la parte demandada y actora reconvencional; no efectuándose pronunciamiento en cuanto a las costas originadas en esta instancia, ante la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Simón y la estimación parcial del recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Segismundo, en cuanto a la compensación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Carlos García Rodríguez, en representación de D. Simón, y estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la Procuradora Doña Isabel Sánchez Ridao, en representación de D. Segismundo, contra la sentencia dictada en fecha 5 de abril de 2019; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes pronunciamientos:

1.- Estimando la demanda formulada por el Procurador D. José Carlos García Rodríguez, en representación de D. Simón, como actor, contra D. Segismundo, como demandado; debo condenar y condeno al demandado a abonar a la actora la cantidad de 26.276,66 €, más el interés legal de 13.220,66 € desde la interposición de la demanda, más el interés legal de 13.056 € desde la celebración de la audiencia previa (22 de octubre de 2018).

2.- Se desestima la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Doña Isabel Sánchez Ridao, en representación de D. Segismundo.

3.- Con expresa imposición al demandado y actor reconvencional de las costas causadas en primera instancia.

Sin pronunciamiento con respecto a las costas procesales originadas en esta instancia.

La estimación de los recursos determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2577-0000-00-0954-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 954/2019, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.