Sentencia Civil Nº 145/2010, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 30/2009 de 13 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00145/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100032

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000030 /2009

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000247 /2008

S E N T E N C I A Nº 145 DE 2010

Ilmos. Sres.

Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DÍAZ ROLDÁN

D. RICARDO MORENO GARCÍA

Dª BEATRIZ SÁENZ DE JUBERA HIGUERO

En la ciudad de Logroño a trece de abril de dos mil diez

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 247 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 3 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 030 /2009, en los que aparece como parte apelante D. Maximo representado por el procurador D. FRANCISCO JAVIER GARCIA APARICIO, y asistido por la letrado Dª. MARIA LUISA LOPEZ RUIZ, y como apelados 1º.- D. Raúl y D. Secundino representados por el procurador D. HECTOR SALAZAR OTERO y asistidos por el letrado D. FRANCISCO JOSE FERNANDEZ GARCIA, 2º.- HERENCIA YACENTE DE DOÑA Bernarda -incomparecido- siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RICARDO MORENO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 28-10-2008, se dictó sentencia (f.-141-144) por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño en cuyo fallo se recogía "Que debo desestimar y desestimo la demanda promovida por Don Maximo contra Don Raúl y Don Secundino , con expresa imposición de las costas del proceso a la parte actora"

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal del actor Don Maximo , se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- En el recurso de apelación (f.- 152-163) se alegaba: error en la interpretación del contrato de aras penitenciales aportado a la causa, con inexistencia de contrato de compraventa, así como indicar que no eran vendedores en el momento de la firma por cuanto eran herederos pero no habían realizado la partición, interesando que no se impusieran las costas dada la complejidad del asunto, para concluir interesando que previos los trámites legales se dicte sentencia "...por la que estimando el presente Recurso, se revoque la sentencia dictad recurrida, dictando otra en su lugar por la que se estime la demanda íntegramente, con imposición de costas a la parte demandada..."

En la oposición presentada frente al recurso de apelación (f.- 168-171) se alegaba que el contrato de 1-12-2007 era un auténtico contrato de compraventa con todos sus efectos y en consecuencia terminaba interesando se dicte sentencia en la que se "...desestima íntegramente la demanda, condenado a Don Maximo ., al pago de las costas procesales de ambas instancias"

CUARTO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 25-3-2010.

QUINTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El núcleo central del presente procedimiento radica en el contrato de 1-12-2007 puesto que en la contestación de la demanda la parte demandada alegó la falta de legitimación pasiva, que fue estimada en la sentencia recurrida.

Previamente a entrar a resolver sobre la cuestión planteada debe hacerse un breve resumen de la situación de hecho en que se enmarca el presente procedimiento.

Consta en la causa que la parte demandada realizó un contrato privado que se encabeza con el título de "contrato de arras penitenciales" el día 1-12-2007 en virtud del cual los demandados Raúl Y Secundino , como propietarios por partes iguales de la casa sita en la CALLE000 nº NUM000 , en virtud de herencia de su madre fallecida el 14-10-2007.

En su clausulado se establece (105-107): "SEGUNDA Que Carvicla 4. SL está interesada en la adquisición de la finca descrita, por lo que en este acto entrega en concepto de arras penitenciales, la cantidad de...con los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil. TERCERO .- El precio de la venta se establece en 432.000€ euros, del que deberá deducirse la cantidad hoy entregada en concepto de arras. CUARTO.- La señal entregada tendrá validez hasta el día 1 de abril de 2008 en que se formalizará la escritura pública de compraventa. La escritura se formalizará en la Notaría que a tales efectos designe la parte compradora...QUINTO.- La entrega de llaves y toma de posesión se realiza en el acto de la firma de este contrato....OCTAVO.- La situación arrendaticia de la finca está como se detalla a continuación. EL local bajo, se encuentra arrendado a Don Maximo mediante contrato de arrendamiento urbano para uso distinto a vivienda (local) de fecha febrero de 2002...La COMPRADORA, por efecto de esta compraventa, queda subrogada en los derechos y obligaciones que la Ley otorga estos contratos de arrendamiento. NOVENO .- Se da a las cantidades entregadas por el adquirente y que figuran en este contrato el carecer de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor en concordancia con el artículo 1454 del Código Civil , desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento. EN caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. SI desistiera el vendedor el adquirente percibirá de éste la cantidad que entregó duplicada y el gasto total de las obras ejecutadas en el edificio hasta la fecha..."

Tal y como se desprende del propio contrato el ahora recurrente es arrendatario del local, destinado a bar, sito en la planta baja del indicado inmueble de la CALLE000 nº NUM000 (f.-11-14) en virtud de contrato de 22-2-2002.

Dado el mal estado del edifico, el Ayuntamiento de Logroño por Resolución de Alcaldía de 17-3-2008 0714 en expediente contradictorio de ruina en el indicado inmueble, tras desestimar las pretensiones resolvían en su punto segundo "Declara en estado de ruina técnica el inmueble nº NUM000 de la CALLE000 , y ordenar a la propiedad del mismo (D. Raúl y D. Secundino ) para que en el plazo de 2 meses den comienzo los trabajos para la demolición del inmueble..." (f.-112-113).

Finalmente en fecha 16-4-2008 se otorgó escritura pública de compraventa de la indicada finca (f.-92 y ss) cuyo título para Raúl y Secundino era el de "...adjudicación que se les hizo en la herencia de sus padres Don Maximiliano y Doña Bernarda , que fallecieron en Logroño los días 2 de abril de 1976 y 14-10-2007 respectivamente, llevada a cabo en escritura autorizada en Madrid por el Notario Don Francisco Javier Trillo Garrigues con fecha 28 de febrero de 2008..." que la vendían a Carvicla 4 SL por el precio de 432.000.-euros del cual había sido pagado 12.000.-euros el 3-12-2007; 300.000.-euros en el acto de la escritura y 120.000.-euros se aplazaban hasta el día 16-10-2008.

En atención a la comunicación recibida del Ayuntamiento de Logroño sobre el estado de la finca de 29-11-2007 el demandante remitió burofax a Secundino en el que con cita del artículo 107 de la LAU le "...requerido para que lleve a efectos las reparaciones necesaria a fin de que el local en planta baja que le tengo arrendado en la calle Marqués de San Nicolás nº 128 bajo pueda servir para el uso convenido..." (f.-18) a lo que por Raúl se contestó mediante carta indicando (f.-19) que en la fecha de 1-12-2007 la finca pasó a ser propiedad de la empresa Carvicla 4 SL que quedaba subrogada en los derechos y obligaciones de los arrendamientos.

La demanda se interpuso el 4-3-2008 (f.-2-10) y la contestación a la misma se produjo el 30-6-2008 (f.-87-91) celebrándose la audiencia previa el 23-7-2008 (f.-123) y el acto del juicio el 23-10-2008 (f.-139-140)

SEGUNDO.- La primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación hace referencia al error en la interpretación del contrato de arras penitenciales aportado a la causa, con inexistencia de contrato de compraventa.

Siguiendo el argumento de la recurrente para entender que no existía un verdadero contrato de compraventa debe atenderse al propio contenido del contrato aportado a las actuaciones, siempre bajo la idea de que, como reiteradamente ha establecido la jurisprudencia, los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son, pero en el presente supuesto debe compartirse el criterio sostenido en la sentencia recurrida.

Dice el artículo 1445 del Código Civil que "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente" y por su parte el art. 1450 del Código civil que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". Tal precepto no hace sino más que recoger el carácter consensual del contrato de compraventa y obligacional en cuanto a la entrega de la cosa y el precio, dado que, no es necesario para que se produzca la perfección del contrato que el precio y la cosa se entreguen en el momento de suscribir el contrato.

En el presente supuesto se cuenta con el contrato aportado en el que se hace referencia a un bien concreto y a una cantidad de dinero por el mismo. Es aquí cuando se observa que en el propio texto del contrato se está haciendo referencia a una cantidad de dinero entregada como señal y así se dice que "...CUARTO.- La señal entregada tendrá validez hasta el día 1 de abril de 2008 en que se formalizará la escritura pública de compraventa..." puesto que el resto del precio fijado concretamente se deja a pago aplazado en otros momentos muy concretos y también determinados.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido reiteradamente, y ejemplo es la de 10-2-1997 que ""...el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo se estimada sin error como anticipo al precio" (SS 31-7-1992, 28-9-1992, 24-12-1992 y 15-3-1995 ; lo que resulta procedente en relación al texto del artículo 1454 del Código Civil es interpretación jurisprudencia del mismo, para definir el alcance del pacto de arras. A tal efecto, la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón de su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario. Para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las misma resulte clara precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados (SS 4-11-1991, 3-10-1992, 11-11-1993, 25-3-1995 pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador - respetando la reglamentación del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado...".

Y al hilo de lo anterior cabe señalar que una paga y señal no es mas que la entrega de una cantidad del comprador al vendedor para que le reserve el objeto de la compra durante un tiempo durante el cual decide o no si suscribe el contrato de compraventa, mientras que el contrato de arras no es ningún contrato sino que es un pacto que se incorpora a un contrato de compraventa ya perfeccionado.

Se ha diferenciado entre tres tipos de arras con distintos efectos (SS 1-4-58, 19-10-84, 9-3-1989, 24-10-2002 y 20-3-2004 o 24-3-2009 ): las arras confirmatorias, que son expresión de un contrato con fuerza vinculante y se corresponden a entregas o anticipos "a cuenta del precio", que en caso de resolución se han de devolver pero que no facultan para resolver la obligación contraída, son por lo general anticipos; las arras penales, cuando lo entregado no se impute al precio, sino que actúa de modo similar a como lo hace la cláusula penal del art. 1152 del CC , es decir, funcionan como garantía del cumplimiento, y se pierden si el contrato es incumplido como fórmula de resarcimiento anticipado (STS 18-4-1986 ), pero no permiten desligarse del mismo; y las arras penitenciales, que son las reguladas en el art. 1.454 del CC a modo de multa o pena, y son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante su pérdida o su restitución doblada (SSTS, 31-7-92 y 24-12-93 ) y que exige para su existencia un contrato perfecto y válido en el que se ha entregado una cantidad de dinero en tal concepto, así como que , dada su interpretación restrictiva, se haya pactado expresamente (28-3 y 18-10-1996, 10-2-1997) y en este sentido la STS de 29-6-2009 con cita de otras establece que "...Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )...".

Y esta última clase es la que aparece en el contrato aportado en el que se desprende de manera palmaria la existencia de un contrato de compra venta con pacto de arras penitenciales, hasta el punto de que el propio contrato se encabeza con tal título. Contrato perfecto y válido al que se incorporan estas arras penitenciales (STS 29-7-1997 ) que tienen por objeto la posibilidad de desistimiento del mismo perfección que alcanzará la consumación con extinción de las obligaciones del contrato cuando se cumplan las obligaciones del mismo (STS 7-10-2005 ).

TERCERO.- Se dijo por la recurrente que no eran vendedores en el momento de la firma por cuanto eran herederos pero no habían realizado la partición.

Al respecto conviene reseñar que en fecha 16-4-2008 se otorgó escritura pública de compraventa de la indicada finca (f.-92 y ss) cuyo título para Raúl y Secundino era según se describían en la propia escritura pública "...adjudicación que se les hizo en la herencia de sus padres Don Maximiliano y Doña Bernarda , que fallecieron en Logroño los días 2 de abril de 1976 y 14-10-2007 respectivamente, llevada a cabo en escritura autorizada en Madrid por el Notario Don Francisco Javier Trillo Garrigues con fecha 28 de febrero de 2008..." La demanda se interpuso el 4-3-2008 (f.-2-10) pero ya el día 1-12-2007 en virtud del cual los demandados Raúl y Secundino , como propietarios por partes iguales de la casa sita en la CALLE000 nº NUM000 , se había formalizado el contrato privado.

La simple constatación de las diversas fechas indicadas permite concluir que en el momento de interposición de la demanda 4-3- 2008 ya había sido adjudicada la herencia el 28-2-2008, siendo así que, según dispone el artículo 661 del Código Civil , los herederos suceden al difunto por el hecho sólo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones, por lo que según interpretación literal de lo dispuesto en el citado artículo la adquisición de la herencia se produjo desde esa fecha que murió la causante por ministerio de ley (STS. 15-6-1982 ), una vez producido el llamamiento sucesorio y nacido el "ius delationis" a raíz del óbito, la aceptación de la herencia otorga al sucesor los derechos hereditarios con efectos "ex tunc", es decir, desde la muerte del causante (art. 989 en relación con art. 657 y 661 ), pudiendo así disponer de ellos, de modo que el objeto de la cesión no serían bienes o derechos futuros, cuando se ha reconocido jurisprudencialmente que los herederos pueden renunciar o contratar sobre derechos ya adquiridos por causa de muerte, aunque la herencia no se haya repartido; liquidar o repartir una herencia ya causada (SSTS de 5-6-1985, 20-12- 1985 ), siendo el caso que en el art. 999 del Código Civil , se define la aceptación tacita de la herencia como aquella que se hace por actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar, o que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero, y así Sentencia de 27-6-2000 señala: "En materia de adquisición de herencia, y con relación al régimen sucesorio del Código Civil, ...no basta la delación hereditaria (apertura, vocación y delación) para ser titular del derecho hereditario, sino que además es preciso que el heredero acepte la herencia, lo que puede efectuarse de forma expresa o bien tácita..." aceptación tácita que requiere según la jurisprudencia y así por citar una, la Sentencia de 24-11-1992 de: "actos concluyentes que revelen de forma inequívoca la intención de adir la herencia, o sea, aquellos actos que, por sí mismos o mero actuar, indiquen la intención de querer ser o manifestarse como herederos; de actos que revelen la idea de hacer propia la herencia o, en otro sentido, que el acto revele sin duda alguna que el agente quería aceptar la herencia (Sentencia de esta Sala de 15-61982 )" entre los cuales se ha considerado desde antiguo la venta de bienes hereditarios (STS 6-6-1920 y 31-12-1956 ).

CUARTO. - Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. LEC, procede la imposición de las causadas en esta instancia a la parte apelante, y a este respecto debe volverse a traer a consideración las fechas relatadas puesto que la madre de los demandados falleció el 14-10-2007 y el contrato privado es de 1-12-2007 la adjudicación hereditaria se produjo el 28-2-2008. La demanda se interpuso el 4-3-2008 (f.-2-10) y la contestación a la misma en la cual aparece en su documentación todos estos elementos se produjo el 30-6-2008 (f.-87-91) pese a lo cual se llegó a la audiencia previa el 23-7-2008 (f.-123 ) y se continuó con el acto del juicio el 23-10-2008 (f.-139-140), siendo evidente que la propiedad había pasado a poder de terceros no demandados en el procedimiento.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procuradora de los Tribunales Sr. García Aparicio, en nombre y representación de Maximo , contra la sentencia de fecha 28-10-2008 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de los de Logroño , en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 247/08, de que dimana el Rollo de Apelación nº 30/09, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.