Sentencia Civil Nº 145/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 662/2011 de 15 de Marzo de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 662/2011-M

Procedencia: Juicio Ordinario nº 990/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona

S E N T E N C I A Nº 145/2013

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. Mª LUISA GUZMÁN ORIOL

En la ciudad de Barcelona, a quince de marzo de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 990/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona, a instancia de ELANGA, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. ANTONIO CORTADA GARCÍA y asistida por el Letrado D. ELOY MENDAÑA PRIETO, contra AGUAS FONT VELLA Y LANJARÓN, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. ANTONIO Mª DE ANZIZU FUREST y asistida por la Letrada Dª. CRISTINA AYO FERRÁNDIZ, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 14 de abril de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Desestimo íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador D. ANTONIO CORTADA GARCÍA, en nombre y representación de la mercantil ELANGA S.A., contra AGUAS FONT VELLA Y LANJARÓN S.A., representada por el Procurador D. ANTONIO MARIA ANZIZU FUREST, y por ello, procede absolverla de todos los pedimentos efectuados por la parte demandante. Con expresa condena en costas a la parte actora.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 19 de febrero de 2013.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª LUISA GUZMÁN ORIOL.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la sentencia dictada en la instancia se alza la parte actora interesando la revocación de la misma, así como la estimación de la demanda interpuesta.

SEGUNDO.-La parte actora, Elanga S.A., interpuso demanda contra la sociedad Aguas Font Vella y Lanjarón S.A., interesando la declaración de la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 6 de mayo de 2009 por incumplimiento de la demandada y solicitando indemnización a la actora en concepto de daños y perjuicios en la cantidad de 890.880 euros, en los términos expuestos en el suplico de la demanda.

Se centra la presente en litis en determinar la naturaleza jurídica del documento suscrito por las partes y sus consecuencias jurídicas, tal y como quedó determinado en el acto de audiencia previa.

La sentencia dictada en la instancia desestima íntegramente la demanda al entender que la actora y hoy recurrente no ha acreditado la perfección de un contrato de arrendamiento y por ello no es aplicable el artículo 1124 del Código Civil que invoca.

TERCERO.-El documento firmado por ambas partes y que obra al folio 67 se denomina por la demandada 'carta de intenciones'. En el mismo consta en esencia lo siguiente:

--- el 'firme compromiso'de la demandada de su 'voluntad de alquilar'las oficinas (...)propiedad de la actora. La firma del documento implica aceptación de las condiciones indicadas en el mismo(precio, actualización de la renta, gastos a sufragar por el arrendatario, duración del contrato a partir del día siguiente a la firma del contrato de arrendamiento y obras a realizar (...). Las dos partes se comprometen a mantener las condiciones mínimasestablecidas en el documento así como la reserva de arrendamiento a favor de Aguas Font Vella y Lanjarón, S.A.

La parte actora considera que estamos ante la figura de un contrato de arrendamiento de cosa por contener los elementos esenciales del mismo, cosa, precio y duración. Por su parte la demandada considera que estamos ante unos tratos preliminares.

Para llegar a una interpretación adecuada de los términos del contrato vamos a analizar los actos anteriores, coetáneos y posteriores a la firma del documento.

Del análisis de los e-mails cruzados por las partes que obran a los folios 46 a 99. Se deduce por un lado la clara voluntad de la demandada de alquilar las oficinas propiedad de Elanga, S.A. y es la propia recurrente quien solicita a Aguas Font Vella y Lanjarón, S.A. con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento alguna 'clase de documento de compromiso de alquilar las oficinas con las condiciones acordadas ...',al propio tiempo que envía a Aguas Font Vella y Lanjarón, S.A. un borrador de dicho contrato (folios 46 y 47). La carta de intenciones es enviada por Aguas Font Vella y Lanjarón, S.A. a Elanga para su revisión, se realizan por ambas partes precisiones y se firma el 6 de mayo de 2009. El 6 de junio de 2009 la demandada envía carta de desistimiento al arrendamiento reservado, ofreciendo acometer las obras necesarias para el nuevo arrendatario y gestionar la búsqueda de nuevo arrendatario (folio 78).

Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de la Sala 1ª de fecha 20 de diciembre de 2012 : '... La interpretación del contrato o de una cláusula del mismo, es la averiguación y comprensión de la voluntad que las partes han querido conjuntamente expresar. La interpretación debe averiguar la voluntad común de los contratantes, que al ser dos como mínimo, con sus respectivas declaraciones deben relacionarse los principios de la confianza y de la autoresponsabilidad, derivados del de la buena fe, básico en el Derecho civil y en todo el Derecho. Consecuencia de ello, se distinguen dos tipos de interpretación, la objetiva o gramatical que se aferra al sentido literal de las palabras y la subjetiva busca la voluntad real o verdadera intención de ambos contratantes, incluso apartándose de la dicción literal.

La jurisprudencia (así, sentencia de 25 octubre 2012 ) destaca el canon de la totalidad, en el sentido de que se debe combinar toda la normativa de la interpretación ( artículos 1281 y siguientes del Código civil ) para llegar a laverdadera intención de los contratantes.'

Pues bien, visionado el DVD del acto de la vista y de la documental obrante en los autos, se deduce que las partes iniciaron unas negociaciones tendentes a perfeccionar un contrato de arrendamiento; cuando dichas negociaciones estuvieron en un estado muy avanzado, que no finalizado, ambas firmaron la denominada carta de intenciones, la misma que fue solicitada por la parte actora como compromiso previo al contrato que se pretendía celebrar. Por tanto, en este punto debe concluirse que no estamos ante la celebración de un contrato de arrendamiento, y ello se desprende claramente de la propia actuación de la parte actora como hemos dicho. Asimismo, sabido es que el art. 1543 del Código Civil es exigente con el carácter temporal del contrato de arrendamiento, proscribiendo su perpetuidad, y así lo ha venido manteniendo rancia Jurisprudencia que, partiendo de aquellas antiguas sentencias de 4-2-53 , 2-7-64 , 9-7-79 , entre otras muchas, llegan hasta la actualidad sin variación alguna y no puede olvidarse que incluso existen preceptos en el propio Código que permiten, incluso, no hacer alusión a él (arts. 1577 y 1581). Pero ya se haga de una o de otra manera, el contrato ha de tener una fecha de iniciación y otra de conclusión, y en el presente caso no existía fecha concreta de inicio del contrato alegado por la parte recurrente, es decir, el tiempo determinado de ocho años debe poder computarse con una fecha de inicio que no fue determinada precisamente por el carácter preliminar de la negociación y, tal como dijo la letrada de Aguas Font Vella, quedaban cuestiones importantes a determinar como el periodo de carencia, pues el traslado de unas oficinas de cierta dimensión no puede hacerse de un día para otro, lo que confirma la indeterminación del día inicial de entrada en vigor del pretendido contrato de arrendamiento. Por ello, tampoco podemos asimilar el acuerdo entre las partes a un precontrato, que exige que en él se halle prefigurada una relación jurídica, con sus elementos básicos, cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de una de las partes o de ambas. El precontrato, en tal sentido, es el final de los tratos preliminares, no una fase de ellos.

En consecuencia, el documento suscrito por las partes (folio 69), acoge la naturaleza de unos tratos preliminares o 'carta de intenciones', (letters of intent). En la actualidad, se habla de contratos destinados a normar la fase negociadora y a establecer los recíprocos derechos y deberes de las partes dentro de ella y para referirse a estos contratos se habla de cartas o pactos de intenciones, expresión que supone una traducción del término letter of intent.

En el ámbito del Common Law, la expresión letter of intent hace referencia a toda clase de documentos precontractuales, dentro de los cuales pueden englobarse: los documentos que plasman una invitación a negociar, los documentos que reflejan los tratos preliminares llevados a cabo por las partes (pactos de intenciones) y acuerdos preliminares vinculantes (precontrato y precontrato imperfecto). Dicho con más precisión, en el Common Law se habla de dos posibles figuras que pueden englobarse bajo el término letter of intent. Por una parte, acuerdos precontractuales (precontractual agreement) que obligan a negociar un futuro contrato, el cual es una mera formalidad; y, por otra parte, pactos de intenciones (agreement to agree o subject to contract) los cuales indican que el asunto está en fase de negociación, por tanto, es incompleto e inejecutable y el contrato futuro es más que una mera formalidad.

La problemática que puede surgir por el hecho de no tener la figura de las letters of intent o carta de intenciones un contenido preciso surge cuando las partes no llegan a concluir el contrato definitivo, planteándose entonces si el 'incumplimiento' de una letter of intent debe analizarse en términos contractuales o no. La jurisprudencia atiende a la voluntad de las partes para considerar el carácter precontractual, contractual o simplemente tratos preliminares, de las mismas.

CUARTO.-Como hemos avanzado, las negociaciones llevadas a cabo se plasmaron en el acuerdo de fecha 6-5-2009, en el que se fijan unas bases a cumplir por ambas partes y se plasma una reserva de arrendamiento. Coincidimos con el juzgador a quo en que no existía fecha concreta de inicio del contrato, con lo que el plazo de ocho años establecido no puede considerarse como plenamente determinado si no podemos iniciar el cómputo del periodo fijado. Por tanto, no podemos hablar de la concurrencia de todos los elementos del contrato de arrendamiento pretendido.

Pues bien, los tratos llevados a cabo por las partes se consideran como preliminares, y con referencia a los mismos la Sentencia del Tribunal Supremo de 16-12-1999 , dice: 'si bien los tratos preliminares no suponen acto jurídico alguno ya que de las mismas no se derivan efectos jurídicos mensurables, puede de ellos derivarse, y se debe derivar, una responsabilidad de carácter aquiliano, precontractual o 'culpa in contrahendo', al existir una violación del principio 'neminem laedere'; responsabilidad que igualmente puede derivarse también de la teoría del abuso del derecho, pero que en todo caso se traduce en la aplicación del artículo 1902 CC para determinar y exigir la responsabilidad de quien, por culpa o negligencia, causa a otro perjuicio económico valuable e injusto'.

Del mismo modo la STS, Sala 1ª, de 16 de mayo de 1988 , 26 de febrero de 1994, 5 de abril y, de 12 de diciembre de 1976 y 30 de octubre de 1988 sobre la posibilidad de una culpa 'in contrayendo' por ruptura injustificada de negociaciones, la misma viene a fundarse, de una parte, en el quebranto de la confianza generada en la etapa preparatoria de un contrato, generadora de expectativas cuyo fracaso resulta perjudicial para los intereses de la reclamante.En igual sentido se pronuncia la STS de 26 de febrero de 1994 , al señalar que 'el prólogo negocial lo constituyen los efectivos y precisos tratos previos, salvaguardados por la buena fe, hasta tal punto de que, en otro caso, se puede producir situación de responsabilidad por razón de la culpa 'in contrahendo'. La cuestión estriba en si podemos analizar en el caso la concurrencia de tales presupuestos.

Como señala la Sentencia de 14 de junio de 1999 : 'para que la ruptura de los tratos preliminares sea calificada como conducta antijurídica, la doctrina científica exige la concurrencia de los siguientes elementos:

a) La suposición de una razonable situación de confianza respecto a la plasmación del contrato.

b) El carácter injustificado de la ruptura de los tratos.

c) La efectividad de un resultado dañoso para una de las partes.

d) La relación de causalidad entre este daño y la confianza suscitada '.

QUINTO.-Con carácter previo, digamos que al considerar las actuaciones llevadas a cabo por las partes como tratos preliminares y entrar a valorar una posible responsabilidad extracontractual no alegada por la parte actora y recurrente en esta alzada, conviene recordar que como dice la sentencia del tribunal Supremo, de fecha 18 de febrero de 1.997 , ' conocidas son, las dificultades (reconocidas doctrinalmente) de la delimitación del campo propio de la responsabilidad civil por culpa extracontractual y culpa contractual , dificultades que, en muchas ocasiones, - como ocurre en el presente caso- tienen por causa que el mismo hecho dañoso configura tanto un supuesto normativo como otro lo que determina, en términos procesales, un concurso de normas coincidentes en una misma pretensión, fijada en lo sustancial por la unidad de los acontecimientos históricos que justifican el 'petitum' indemnizatorio.

Con excepciones, la doctrina civilista actual sostiene que sería erróneo considerar que si el perjudicado ha fundamentado su demanda de indemnización sólo en normas de responsabilidad extracontractual o sólo en normas de responsabilidad contractual, el órgano jurisdiccional incurre en incongruencia por cambio de la causa de pedir si funda la decisión en normas de culpa distintas de las invocadas.

La 'causa petendi' que con el 'petitum' configuran la pretensión procesal se define por el relato de hechos y no por la fundamentación jurídica, que, en casos de culpa, no vincula al Tribunal ni en la calificación de la relación jurídica controvertida, ni en las normas de aplicación, de manera que el órgano jurisdiccional actúa dentro de los límites de la congruencia, aunque cambie el punto de vista jurídico. La jurisprudencia de esta Sala se ha decantado en esta línea, conforme al concepto de unidad de culpa. Sostiene, en efecto, la Sentencia de esta Sala de 1 de abril de 1994 que debe reconocerse como aplicable el principio inspirador de la jurisprudencia acerca de la llamada 'unidad de la culpa civil' ( Sentencias de 24 de marzo y de 23 de diciembre de 1952 , entre otras); que en los 'supuestos de concurrencia de acciones de resarcimiento originadas en contrato y a la vez en un acto ilícito extracontractual' señalan como 'doctrina comúnmente admitida que el perjudicado puede optar entre una u otra acción cuando el hecho causante del daño sea al mismo tiempo incumplimiento de una obligación contractual y violación del deber general de no causar daño a otro', junto con los límites estrictos a que se ciñe la responsabilidad contractual en casos de coexistencia o conjunción con responsabilidad aquiliana , de manera 'que no es bastante que haya un contrato entre partes para que la responsabilidad contractual opere necesariamente con exclusión de la aquiliana sino que se requiere para que ello suceda la realización de un hecho dentro de la rigurosa órbita de lo pactado y como desarrollo del contenido negocial, ( Sentencia de 9 de marzo de 1983 , entre otras muchas)', criterios jurisprudenciales que gozan de manifestada continuidad en cuanto a la referida 'unidad conceptual' ( Sentencias de 20 de diciembre de 1991 ) que admite concurrencia de culpas por los mismos hechos ( Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1993 )'; o 'yuxtaposición de las responsabilidades contractuales y extracontractuales que dan lugar a acciones que pueden ejercitarse alternativa o subsidiariamente u optando por una u otra e incluso proporcionando los hechos al Juzgador para que este aplique las normas de concurso de ambas responsabilidades que más se acomoden a ellos, todo en favor de la víctima y para el logro de un resarcimiento del daño lo más completo posible' ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de febrero de 1993 ).

Y más adelante añade: proyectado al caso el principio inspirador señalado y los criterios jurisprudenciales enunciados puede decirse que amparada una determinada pretensión procesal en unos hechos constitutivos de la 'causa petendi' en términos tales que admitan, sea por concurso ideal de normas, sea por concurso real, calificación jurídica por culpa, bien contractual, bien extracontractual o ambas conjuntamente salvado -por iguales hechos y sujetos concurrentes-, el carácter único de la indemnización no puede absolverse de la demanda con fundamento en la equivocada o errónea elección de la norma de aplicación aducida sobre la culpa, pues se entiende que tal materia jurídica pertenece al campo del 'iura novit curiae' y no cabe eludir por razón de la errónea o incompleta elección de la norma el conocimiento del fondo, de manera que el cambio del punto de vista jurídico en cuestiones de esta naturaleza no supone una mutación del objeto litigioso. O dicho con otras palabras, no cabe excusar el pronunciamiento de fondo en materia de culpa civil si la petición se concreta en un resarcimiento aunque el fundamento jurídico aplicable a los hechos sea la responsabilidad contractual, en vez de la extracontractual o viceversa.'

Dicho lo anterior, analizaremos la concurrencia de los requisitos de necesaria concurrencia para estimar una indemnización por los daños sufridos por la parte actora.

a) La suposición de una razonable situación de confianza respecto a la plasmación del contrato. De la prueba practicada se deduce la evidente confianza por parte de Elanga, S.A. en la futura culminación del contrato de arrendamiento, ya sea por las obras exigidas de acondicionamiento del local para satisfacer las necesidades de Aguas Font Vella y Lanjarón S.A. De los e-mails cruzados por las partes no puede llegarse a otra conclusión que la demandada generó en la recurrente unas serias expectativas de arrendamiento de su local y, por tanto una confianza en la conclusión del mismo.

b) El carácter injustificado de la ruptura de los tratos. Nuevamente si analizamos los tratos de las partes, al folio 74 ya se intenta concertar una cita con D. Calixto , para comentar 'una cosa' (que no se determina) y se solicita una entrevista personal 'porque así será más fácil'(3 de junio de 2009) y al folio 78 obra la carta de desistimiento de fecha 8 de junio de 2009. El carácter injustificado de la ruptura en las negociaciones no ofrece duda. Por ello, cuando el participante en los tratos preliminares los abandona o les pone fin con infracción de la buena fe, al haber creado en la otra parte una razonable confianza en la celebración del contrato, incurre en responsabilidad por el daño producido en adecuada relación de causalidad - sentencias de 26 de octubre de 1981 , 16 de mayo de 1988 y 19 de julio de 1994 -. ( STS 15 octubre de 2011 ).

c) La efectividad de un resultado dañoso para una de las partes. La cuantía en que puede cifrarse el daño ocasionado para la parte recurrente, no puede ser valorado en atención a la existencia de un contrato de arrendamiento como pretende la parte apelante. Pero tal y como quedó acreditado en el acto de la vista, por el conserje del edificio,las oficinas propiedad de Elanga, S.A. que no llegaron a ser alquiladas en la fecha de la vista seguían vacías el 7 de abril de 2011, por tanto casi dos años después. En atención a la duración inicial prevista de cuatro años sin revalorización, con una renta mensual de 18.560 euros, se estima ponderado fijar dicha mensualidad como criterio delimitador para la indemnización de daños y perjuicios, que se computará a razón de un mes por año. Por tanto, la demandada deberá satisfacer a la actora la cantidad de 74.240 euros en concepto de daños y perjuicios por el desistimiento injustificado de los tratos preliminares. No se considera que el pago de las obras realizadas a su instancia y la búsqueda de un posible arrendatario sea reparación suficiente ante la pérdida de una expectativa seria de arrendamiento que, finalmente, no pudo llevarse a cabo y no fue posible con ningún otro arrendatario, casi dos años después. El criterio aplicado, a título de ejemplo, ya fue considerado por el Tribunal Supremo en relación con la interpretación analógica del artículo 11 LAU , en su sentencia de fecha 20.5.04 , que consideró ponderado cuantificar la indemnización de un mes por año de contrato restante en los casos de desistimiento unilateral del arrendatario, que en nuestro caso lo fijamos en cuatro años al no estar en presencia de un contrato de arrendamiento sino de unos tratos preliminares como ya hemos razonado.

d) La relación de causalidad entre este daño y la confianza suscitada .Es evidente que la imposibilidad de alquilar las oficinas citadas ha resultado de la ruptura injustificada de la parte demandada y no existe incumplimiento alguno por parte de la actora que produzca la ruptura del nexo causal ni siquiera puede atribuírsele negligencia en la mitigación de los daños cuando no se ha acreditado que la actora hubiera desechado a algún posible interesado en arrendar sus oficinas.

SEXTO.-En base a lo expuesto procede la revocación de la sentencia dictada en la instancia y acoger parcialmente la pretensión ejercitada, en el sentido de condenar a la demandada a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios sufridos en la cantidad de 74.240 euros e intereses legales desde la interpelación judicial( arts. 1101 y 1108 del código Civil ), desestimando en lo demás la demanda y, en especial, en cuanto a la solicitud de resolución del contrato de arrendamiento en atención a lo expuesto

SÉPTIMO.-Procede revocación de la sentencia de instancia y la consiguiente estimación parcial del recurso de apelación de la actora ELANGA, S.A., sin condena en costas en la instancia a la parte demandada por la estimación parcial demandada y sin imposición de costas en esta alzada.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por ELANGA, S.A.contra la Sentencia dictada en fecha 14 de abril de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Barcelona , debemos REVOCAR y REVOCAMOSla misma en el sentido de estimar parcialmente la demanda principal CONDENANDOa la demandada AGUAS FONT VELLA Y LANJARÓN, S.A.al pago de SETENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA EUROS (74.240 euros)e intereses legales desde la interposición de la demanda, sin imposición de costas en ninguna de las instancias.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.